Znalecký posudek č. 25-4050/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na bytové jednotce č. 915/3 v bytovém domě č.p. 915 včetně příslušejícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na bytové jednotce č. 915/7 v bytovém domě č.p. 915 včetně příslušejícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490. Ulice: Mlýnská Město: Prostějov Okres: Prostějov Katastrální území: Prostějov Sídlo katastr. úřadu v Prostějově
č.p. 915 PSČ 796 01 Identifikační kód: 733491 Kraj: Olomoucký
Vlastník bytů a spoluvlastnických podílů k bytovému domu a k pozemkům: Bútora Stanislav podíl: 1/2 Bútorová Ludmila podíl: 1/2 Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 11.3.2015 Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 11.3.2015
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 6 C. Pozemky............................................................................................................................... 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 11 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 12
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2551/14-58 ze dne 15.12.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6922 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11936 Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 2551/14-58 ze dne 15.12.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcí zapsaných na LV č. 11936 včetně příslušejících spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 6922, vše pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okr. Prostějov. Úkolem znaleckého posudku je ocenit spoluvlastnické podíly na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 6922 a 11936, a to: -
bytová jednotka č. 915/3 v bytovém domě č.p. 915 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 90/513 na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490.
-
bytová jednotka č. 915/7 v bytovém domě č.p. 915 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 81/513 na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490.
Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství bytových jednotek. b) existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 27.1.2015 od 10.30 hod. Bytové jednotky byly zpřístupněny za účasti Ludmily Bútorové, matky povinného.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, list vlastnictví č. 6922, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 15.12.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, list vlastnictví č. 11936, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 15.12.2014. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. PROSTĚJOV 3-6/34, v měřítku 1:500 ze dne 6.10.2014
4
3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne 27.1.2015 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 915 ze dne 29.3.2004 Změna prohlášení vlastníka ze dne 3.7.2008 Smlouva o výstavbě ze dne 3.7.2008 Dohoda o změně smlouvy o výstavbě ze dne 6.8.2010
5
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
6
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům s oceňovanými bytovými jednotkami se nachází v centrální části města Prostějov (44 234 obyvatel), při ulici Mlýnská, na okraji širšího centra města. Okolní zástavbu tvoří řadové rodinné a činžovní domy a objekty občanské vybavenosti. Centrální náměstí T. G. Masaryka se nachází ve vzdálenosti 300 m. Veškerá občanská vybavenost a služby (školské instituce, pobočky bank, zdravotnické zařízení, kostel, pošta, sportovní zařízení apod.) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Bytový dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, naproti bytového domu se nachází autobusová zastávka prostějovské MHD. Vlakové a autobusové nádraží se nachází ve vzdálenosti 2,4 km. V místě je možnost napojení na frekventovanou komunikaci ul. Palackého, která tvoří okružní komunikaci okolo centra města. Napojení na rychlostní komunikaci č. R35, spojující města Olomouc, Prostějov a Vyškov, je možné ve vzdálenosti 2,6 km. Parkování je možné na přilehlých parkovacích a odstavných stáních před bytovým domem v omezeném rozsahu. Z hlediska bydlení se v rámci města Prostějov jedná o poměrně atraktivní lokalitu v dosahu centra města a veškerých institucí a služeb ve městě. Údaje o oceňovaných bytových jednotkách Podlahová plocha bytové jednotky č. 915/3 je 90,0 m2 Podlahová plocha bytové jednotky č. 915/7 je 81,0 m2 Hlavní vstup do domu je přes průjezd z východní strany z ulice Mlýnská. Dům je napojen na veřejnou elektrickou a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno plynovými kamny. Ohřev vody zajišťuje plynový kotel. Budova je postavena na pozemku parc.č. 1489, který společně s pozemkem parc.č. 1490 tvoří přilehlé nádvoří ve dvorním traktu. K bytové jednotce č. 915/3 přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 90/513 na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490. K bytové jednotce č. 915/7 přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 81/513 na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490.
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.)
7
Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Město: Prostějov Katastrální území: Prostějov Dům č.p. 915 Popis obytného domu č.p. 915 Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní řadový bytový dům s celkem 7 bytovými jednotkami. Půdorys domu je ve tvaru písmene U. Dům je založený na kamenných základech. Svislé konstrukce 1.NP jsou zděné z cihel tl. až 60 cm, svislé konstrukce 2.NP jsou zděné z tvárnic tl. 45 cm. Stropní konstrukce nad 1.NP jsou dřevěné trámové, nad průjezdem jsou stropy z keramických vložek uložených do I profilů. Stropní konstrukce nad 2.NP jsou rovněž dřevěné. Střecha je sedlová, v bočních traktech je střecha pultová. Střešní krytinu tvoří pálené tašky a lepenka. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu ve středním traktu tvoří vápenocementové omítky, v bočních traktech tvoří fasádu kontaktní zateplovací systém s akrylátovou omítkou a soklem z marmolitu. Fasádní omítky ve 2.NP středního traktu nejsou provedeny. Schodiště je betonové. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, ve dvou jednotkách v 1.NP jsou okna původní, špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vrata do průjezdu jsou plechová. Dle zjištěných informací byl původní rodinný dům postaven na začátku 20. století, v letech 2008-2010 proběhla nástavba 2.NP a půdní vestavba s celkem 3 bytovými jednotkami. Střední část bytového domu se nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, boční trakty domu se nacházejí v dobrém stavebně-technickém stavu s pravidelnou údržbou. 1. Bytová jednotka č. 915/3 Spoluvlastnický podíl na budově: 90/513 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu je o velikosti 90,0 m2. Oceňovaná bytová jednotka má tři obytné místnosti, kuchyň, koupelnu, předsíň, WC, spíž, komoru a chodbu. Podlahy jsou vlýskové, v některých místnostech jsou kryté PVC, na chodbě je provedena keramická dlažba. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v kuchyni, v koupelně a na WC je proveden keramický obklad. Okna jsou dřevěná, špaletová,
8
orientovaná na východ (do ulice) a na západ (do dvora). Dveře jsou dřevěné, náplňové, některé z nich jsou částečně prosklené. V koupelně se nachází vana, WC je s nádržkou. Bytová jednotka se nachází ve velmi zhoršeném stavebně-technickém stavu bez jakékoliv údržby, dle sdělení majitelky je bytové jednotka od listopadu 2014 neobydlená. V bytové jednotce je výskyt plísní z důvodu zvýšené vlhkosti. Jednotka je napojena na inženýrské sítě - elektro, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno plynovými kamny. Ohřev vody zajišťuje plynový kotel. Plocha bytové jednotky: 90,0 m2 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 1.nadzemní podlaží kuchyň pokoj pokoj pokoj koupelna předsíň WC spíž komora chodba Výměra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
11.00 29.00 16.00 9.00 5.00 3.00 2.00 5.00 6.00 4.00 90.00
Kč Kč Kč Kč %
41 517.00 0.00 1 093 590.00 1 135 107.00 152.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 725 362.64 1900 150 65.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
603 876.92 23.08 603 900.00
Dispoziční řešení: 3+1 Stáří budovy: 1900 Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
2. Bytová jednotka č. 915/7 Spoluvlastnický podíl na budově: 81/513
9
Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu je o velikosti 81,0 m2. V současnosti se jedná o hrubou stavbu rozestavěné bytové jednotky. Po dokončení výstavby bude bytová jednotka o dispozici 2+1 s vlastním hygienickým zařízením. Svislé konstrukce jsou z Ytongových a pórobetonových tvárnic. V některých místnostech jsou provedeny podkladní vrstvy podlah a rozvod elektro. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vnitřní ani fasádní omítky nejsou provedeny. Schodiště je betonové. V současnosti není oceňovaná bytová jednotka dispozičně oddělena od sousední bytové jednotky č. 915/6. Plocha bytové jednotky: 81,0 m2 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 2.nadzemní podlaží kuchyň pokoj pokoj koupelna WC chodba komora Výměra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
13.50 20.50 29.00 5.00 2.00 6.00 5.00 81.00
Kč Kč Kč Kč %
37 365.30 0.00 487 935.90 525 301.20 152.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
798 457.82 2010 100 10.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
718 612.04 -12.04 718 600.00
Rekapitulace 1. Bytová jednotka č. 915/3 2. Bytová jednotka č. 915/7 Byty
Kč Kč Kč
603 900.00 718 600.00 1 322 500.00
Dispoziční řešení: 2+1 Stáří budovy: 1900 (výstavba bytové jednotky od r. 2010) Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
10
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Prostějov Katastrální území: Prostějov Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 1 200 do 1 500 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 1489 580 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 1490 238 Zahrada m2
818.00
m2 Kč/m2 Kč
818.00 1 300.00 1 063 400.00
Pozemky celkem
Kč
1 063 400.00
Spoluvlast. podíl o velikosti id. 90/513 (po zaokrouhlení)
Kč
186 500.00
Spoluvlast. podíl o velikosti id. 81/513 (po zaokrouhlení)
Kč
167 900.00
Výměra pozemku celkem
Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků
11
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění nabídka srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím ke stavebně-technickému stavu bytových jednotek se zanedbanou údržbou a nákladům na dokončení výstavby, jsem názoru, že oceňované bytové jednotky jsou ke dni ocenění hůře obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňované bytové jednotky, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Velikosti bytů (užitná plocha v m2)
Byt centrum města Prostějov
Průměrný
3+1 (65 m2)
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
855 000 2015 13 154
Byt ul. Krapkova, Prostějov
Průměrný
3+1 (68 m2)
955 000 2015 14 044
Byt ul. Okružní, Prostějov
Průměrný
3+1 (90 m2)
1 170 000 2015 13 000
Byt ul. Trávnická, Prostějov
Průměrný
3+1 (91 m2)
1 190 000 2015 13 077
Byt ul. Olomoucká, Prostějov
Průměrný
2+1 (87 m2)
890 000 2015 10 230
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňované bytové jednotky jsou s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v poměrně atraktivní lokalitě v rámci města Prostějov, na okraji centra města. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu.
12
Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v tradiční, zděné zástavbě bytových domů v městě Prostějov bytové jednotky obdobné velikosti a průměrném technickém stavu a vybavení v rozmezí od 10 do 14 tis. Kč za 1 m2 užitné plochy, tj. od 900 000 do 1 200 000 Kč za bytovou jednotku. S ohledem na zhoršený stavebně-technický stav bytové jednotky v 1.NP bez jakékoliv údržby a vybavení a na rozestavěný stav bytové jednotky v 2.NP uvažuji s jednotkovou cenou za 1 m2 výrazně pod dolní hranici uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu bytových jednotek takto: Bytová jednotka č. 915/3 6 000 Kč/m2 za podlahovou plochu bytové jednotky (90,0 m2)
celkem 540 000 Kč Bytová jednotka č. 915/7 7 000 Kč/m2 za podlahovou plochu bytové jednotky (81,0 m2)
celkem 567 000 Kč E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované bytové jednotce neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitosti v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek ve prospěch věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpisy z katastru nemovitostí č. 6922 a 11936 a oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2551/14-58 ze dne 15.12.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcí zapsaných na LV č. 11936 včetně příslušejících spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 6922, vše pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okr. Prostějov. Úkolem znaleckého posudku je ocenit spoluvlastnické podíly na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 6922 a 11936, a to: -
bytová jednotka č. 915/3 v bytovém domě č.p. 915 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 90/513 na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490.
-
bytová jednotka č. 915/7 v bytovém domě č.p. 915 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 81/513 na společných částech domu č.p. 915 a na pozemcích parc.č. 1489 a 1490.
Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 915/3 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na společných částech domu a na pozemcích Bytová jednotka č. 915/7 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na společných částech domu a na pozemcích
Kč
603 900
Kč
790 400
Kč
718 600
Kč
886 500
Cena bytové jednotky č. 915/3 dle srovnávací hodnoty
Kč
630 000
Cena bytové jednotky č. 915/7 dle srovnávací hodnoty
Kč
567 000
Srovnávací hodnota
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a stav bytového domu, umístění bytových jednotek v poměrně atraktivní lokalitě na okraji centra města s dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti a s ohledem na stav bytových jednotek, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných bytových jednotek ve výši srovnatelných hodnot, které nejlépe odpovídají obvyklé ceněn, a to na částky (po zaokrouhlení): 1. Bytová jednotka č. 915/3
540 000 Kč 2. Bytová jednotka č. 915/7
570 000 Kč
14
S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny bytových jednotek o 15%. Výslednou obvyklou cenu bytové jednotky č. 915/3 stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení):
460 000 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 pak stanovuji na částku:
230 000 Kč Výslednou obvyklou cenu bytové jednotky č. 915/7 stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení):
480 000 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 pak stanovuji na částku:
240 000 Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
15
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 25-4050/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 11.3.2015.
