15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č. 40-4065/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Víceúčelový areál č.p. 1405 včetně příslušejících pozemků parc.č. 2531/6, 2533/1 a 2533/2.

Obec: Ludgeřovice Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Katastrální území: Ludgeřovice Sídlo katastr. úřadu v Opavě

č.p. 1405 PSČ 747 14 Identifikační kód: 688410

Vlastník stavby a pozemků: SJM Hruška Karel, Ing. a Hrušková Hana Objednatel:

Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory

Znalecký posudek je zpracován ke dni 30.3.2015. Vypracoval:

Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536

Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě, dne 30.3.2015

2

Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 8 C. Pozemky............................................................................................................................... 12 D. Výnosové ocenění ................................................................................................................ 13 E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací .......................................................... 16 F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ............................................ 18

Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2598/14-48 ze dne 23.1.2015 Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3

Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 2598/14-48 ze dne 23.1.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2106 pro k.ú. Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2106, a to: - pozemek parc.č. 2531/6 o výměře 421 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 2533/1 o výměře 2 218 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 2533/2 o výměře 1 653 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - budova č.p. 1405 na pozemku parc.č. 2533/2 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství oceňovaných nemovitých věcí b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.

Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 19.2.2015 od 13.00 hod za přítomnosti povinných pana Ing. Karla Hruška a Hany Hruškové.

Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, list vlastnictví č. 2106 ze dne 19.1.2015 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území 3. Ostatní podklady - Projektová dokumentace k výstavbě víceúčelového areálu z roku 2007 - Statický výpočet z roku 2007 - Stavební povolení ze dne 19.3.2008 - Zpráva č. 1 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č. 2209-63/2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne 11.8.2008

4

- Zpráva č. 2 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č. 2209-63/2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne 27.10.2008 - Zpráva č. 3 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č. 2209-63/2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne 8.12.2008 - Zpráva č. 4 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č. 2209-63/2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne 9.2.2009 - Zpráva č. 5 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č. 2209-63/2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne 2.4.2009 - Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 26.5.2008 - Nájemní smlouva ze dne 1.11.2009 - Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě uzavřené dne 1.11.2009 - Smlouva o zřízení věcného břemene 6.8.2010 - Kupní smlouva ze dne 5.6.2006 - Kupní smlouva ze dne 24.2.2008 - Územní plán obce Ludgeřovice - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 19.2.2015 - Údaje sdělené účastníky místního šetření

5

Nález a posudek

Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

6

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný areál, který je tvořený víceúčelovou budovou č.p. 1405 a zpevněnými a travnatými plochami, se nachází v severní části obce Ludgeřovice (4 660 obyvatel) při hlavní komunikaci, která probíhá napříč celou obcí ve směru od města Ostrava na město Hlučín. Potštátská, která tvoří přivaděč k dálnici D1. Okolní zástavbu tvoří především objekty lehkého průmyslu, ve vzdálenosti 150 m se nachází hustá zástavba rodinných domů. Předmětná lokalita je dle platného územního plánu zahrnuta do zóny lehkého průmyslu. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, kostel, pošta, obchody s potravinami atd.), se nachází ve vzdálenosti 700 m. Regionální metropole město Ostrava s kompletní infrastrukturou a službami se nachází ve vzdálenosti 8 km. Dopravní dostupnost areálu je průměrná, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/56, spojující města Ostrava, Hlučín a Opava, je možné ve vzdálenosti 150 m. Napojení na dálnici D1, spojující města Ostrava, Olomouc a Brno, je možné ve vzdálenosti cca 5,5 km. Ve vzdálenosti cca 200 se nachází autobusová zastávka ostravské MHD, avšak s velmi nízkým počtem denních spojů. Autobusová zastávka meziměstské dopravy se nachází ve vzdálenosti 600 m. Z pohledu využití pro sport a rekreaci je předmětná víceúčelová budova umístěna v málo atraktivní lokalitě s nízkým počtem potenciálních zákazníků v místě (nutnost dojezdu automobilem nebo MHD). Z hlediska lehkého průmyslu se jedná o poměrně atraktivní lokalitu s dobrým napojením na hlavní dopravní tahy. Souhrnné informace o nemovitých věcech Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na listu vlastnictví č. 2106 pro k.ú. Ludgeřovice, a to areál tvořený víceúčelovou budovou č.p. 1405 a přilehlými pozemky zpevněných a travnatých ploch parc.č. 2531/6, 2533/1 a 2533/2. Víceúčelová hala se skládá z několika dilatačních celků různého využití. Součástí víceúčelové budovy je sportovní hala, tělocvična, šatny pro sportovce včetně hygienického zařízení, bar s přípravnou a skladem, pokoje s vlastním hygienickým zařízením, kancelářské prostory a výrobní hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. včetně hygienického a sociálního zařízení. Příslušenstvím areálu jsou zejména zpevněné plochy pro parkování a manipulaci, přípojky inženýrských sítí, domácí čistírna odpadních vod, venkovní terasa baru a oplocení. Příslušenství areálu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění víceúčelové budovy a pozemků. Víceúčelová budova byla postavena v letech 2008 a 2009 a ke dni ocenění se nachází ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu. Dle sdělení majitele celkové investiční náklady na výstavbu objektu a okolních ploch dosáhly celkové výše cca 20,5 mil. Kč. Budova je napojena na veřejné inženýrské sítě, a to elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Vytápění je zajištěno kondenzačními plynovými kotli s rozvody ÚT. Kotle rovněž slouží pro ohřev vody. V budově je proveden rozvod vzduchotechniky a zabezpečovacího systému. Příjezd a přístup je možný ze severovýchodní strany z místní, veřejné komunikace. Parkování je možné na přilehlém, vymezeném parkovišti. Předmětem ocenění je pouze část vymezených parkovacích stání. Areál je oplocen. Nevýhodou je skutečnost, že předmětem ocenění není pozemek zpevněných a parkovacích ploch parc.č. 2531/1, který rovněž ve vlastnictví SJM Hruška Karel a Hrušková Hana.

7

Předmětem ocenění je budova a pozemky v souladu s výpisem z katastru nemovitostí. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Oceňované nemovité věci zapsané na LV č. 2106 jsou pronajaty firmě Gassmont, spol. s.r.o. Nájemní vztahy byl sjednán na dobu neurčitou. Tento nájemní vztah bude vyhodnocen dále ve znaleckém posudku. K pozemkům parc.č. 2533/1 a 2533/4 se váže věcné břemeno na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne 6.8.2010. Jedná se o věcné břemeno zřízení a provozování distribuční soustavy, a to podzemního vedení nízkého napětí do 1 kV, podzemního vedení vysokého napětí do 22 kV a umístění kompaktní elektrické stanice s převodem napětí z 22 kV na napětí do 1 kV. Oprávněným z věcného břemene je společnost ČEZ Distribuce, a.s. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: dobrý stavebně-technický stav a vybavení objektů, průměrná dopravní dostupnost. Negativní vliv na cenu obvyklou má nízký počet potenciálních návštěvníků sportovní haly v blízkém okolí a umístění baru mimo cyklistické stezky, která by zvýšila návštěvnost. Souhrnné údaje o plochách oceňovaných nemovitých věcí Výměra oceňovaného pozemkového celku funkčně souvisejícího s oceňovanou víceúčelovou budovou činí celkem 4 292 m2, z toho plocha zastavěná oceňovanou budovou je o velikosti 1 688 m2. Venkovní zpevněné plochy využitelné pro parkování a manipulaci mají výměru 1 175 m2. Souhrnná výměra vnitřních užitných ploch činí 1 844 m2, z toho: Sportovní hala a tělocvična:

789 m2

Šatny a hyg. zařízení, recepce a kom. prostory:

324 m2

Bar včetně zázemí:

106 m2

Kancelářské prostory:

193 m2

Pokoje:

109 m2

Hala firmy včetně zázemí:

323 m2

Zpevněné parkoviště a manipulační plochy:

298 m2

8

B. Nákladové ohodnocení budov Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Ke stanovení jednotkové ceny staveb bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno, a.s. 1. Budovy: S ohledem na členění víceúčelové budovy na různé stavební celky (trakty) s různým konstrukčním řešením, jsou tyto celky pro zjištění věcné hodnoty oceněny samostatně. 1.1. Střední část – kanceláře, bar, šatny pokoje vč. sociálního zařízení Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní trakt víceúčelové budovy. V této části se nacházejí hlavní vstupy do objektu, bar s přípravou a zázemím, šatny pro sportovce včetně hygienického zařízení, ve 2.NP se nacházejí kancelářské prostory firmy Gassmont, spol. s.r.o. Na bar navazuje venkovní zastřešená terasa. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosnoé svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic, dělící příčky jsou z Ytongových tvárnic. Balkony ve 2.NP jsou podepřeny železobetonovými sloupy. Stropní konstrukce jsou železobetonové, nad 2.NP jsou provedeny SDK podhledy zavěšené na střešní konstrukci. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Schodiště je železobetonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby. Podlahy ve většině místností jsou kryté keramickou dlažbou, popř. jsou laminátové plovoucí, v některých místnostech jsou kryté PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, v hygienických prostorech je proveden keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, prosklené, vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové osazené do ocelových zárubní. Zámečnické konstrukce, zábradlí na schodišti a na balkonech jsou ocelové. Seznam podlaží Název 1.NP 2.NP

Zastavěná plocha 457,07 m2 450,00 m2

Užitná plocha 362,87 m2 372,85 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří

(13,85*32+7,07)*(3,15) (13,85*32)*(3,05)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků

= = = = Současný stav 347 3 399 4 864 100,00 16 532 736 6

Obestavěný prostor 1 439,77 m3 1 372,50 m3 586,73 m3 3 399,00 m3

9 Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

roků % Kč

100 6,00 15 540 772

1.2. Tělocvična Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní halu tělocvičny, která ze severní strany navazuje na střední část víceúčelové budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlahy jsou kryté PVC a žíněnkami na cvičení. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, do výšky cca 2,5 m je proveden obklad z OSB desek. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Tělocvična je provozně propojena se sportovní halou a střední částí (zázemí sportovní haly). Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní. Seznam podlaží Název 1.NP

Zastavěná plocha 153,13 m2

Užitná plocha 137,71 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (12,25*12,50)*(4,75) Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

= = =

Obestavěný prostor 727,34 m3 256,66 m3 984,00 m3

Současný stav 153,13 984,00 3 575 100,00 3 517 800 6 100 6,00 3 306 732

1.3. Sportovní hala Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní sportovní halu pro míčové sporty. Hala slouží zejména pro tenis, badminton a sálový fotbal. Hala je provozně propojena s tělocvičnou a středovou částí víceúčelové budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlahy tvoří speciální povrch pro halové sporty. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, do výšky cca 2,5 m je proveden obklad z OSB desek. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní.

10 Seznam podlaží Název 1.NP



Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:


(35,0*20,0)*(8,5)

= = =

Obestavěný prostor 5 950,00 m3 945,00 m3 6 895,00 m3

Současný stav 700 6 895 3 575 100,00 24 649 625 6 100 6,00 23 170 648


1.4. Zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní budovu, která slouží jako zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. včetně sociálního zařízení. Budova ze západní strany navazuje na sportovní halu. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic, dělící příčky jsou z Ytongových tvárnic. Konstrukci střechy tvoří betonová deska. Střecha je pultová, střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlahy jsou kryté keramickou dlažbou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, v hygienických prostorech je proveden keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, prosklené, vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové osazené do ocelových zárubní. Seznam podlaží Název 1.NP





(5,5*18,5+4,5*14,5)*(3,15)


= = = Současný stav 167 568,00 4 486 100,00 2 548 048 6 100 6,00 2 395 165

Obestavěný prostor 526,05 m3 41,95 m3 568,00 m3

11

1.5. Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní halu sloužící ke garážování, skladování a jako dílna společnosti Gassmont, spol. s.r.o. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky, strop tvoří SDK podhledy. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlaha je litá betonová. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře a vrata jsou plastová. Seznam podlaží Název 1.NP

Zastavěná plocha 202 m2




((13,45*15))*(5,50)

= = =

Obestavěný prostor 1 313,00 m3 151,50 m3 1 464,50 m3

Současný stav 202 1 464,50 3 511 100,00 5 141 860 6 100 6,00 4 833 348


Rekapitulace Obestavěný prostor (m3)

Kč/m3

Reprodukční cena

Opotřebení

Věcná hodnota

3 399,00

4 864

16 532 736

6%

15 540 772

984,00

3 575

3 517 800

6%

3 306 732

Sportovní hala

6 895,00

3 575

24 649 625

6%

23 170 648

Zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o.

568,00

4 486

2 548 048

6%

2 395 165

Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o.

1 464,50

3 511

5 141 860

6%

4 833 348

Celkem

13 310

Objekt Střední část – kanceláře, bar, šatny pokoje vč. sociálního zařízení Tělocvična

52 390 069

49 246 665

Reprodukční hodnota budovy činí (po zaokrouhlení) 52 390 000 Kč, věcná hodnota po odpočtu opotřebení činí ke dni ocenění (po zaokrouhlení) 49 250 000 Kč.

12

C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Ludgeřovice Katastrální území: Ludgeřovice Vlastník stavby a pozemků: SJM Hruška Karel, Ing. a Hrušková Hana Výpočet ceny Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky určené pro komerční výstavbu – sportovní budovy a objekty lehkého průmyslu, obdobné velikosti v rozmezí od 500 do 800 Kč/m2. Parcela č. 2531/6 2533/1 2533/2

Výměra m2 421 2 218 1 653

Druh orná půda orná půda zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemků celkem

Cena za m2 650 Kč 650 Kč 650 Kč

Cena 273 650 Kč 1 441 700 Kč 1 074 450 Kč

m2

4 292

m2 Kč/m2 Kč

4 292 650 2 789 800

Kč

2 790 000

Výpočet ceny: Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Pozemky celkem (po zaokrouhlení)

13

D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto

14

trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: K ocenění byla předložena nájemní smlouva uzavřená mezi majiteli manžely Hruškovými a společností Gassmonst, spol. s.r.o. Nájemní vztah je sjednán na dobu neurčitou, výše nájmu je 200 000 Kč (bez DPH) měsíčně. Výši nájemného považuji za obvyklé a je k němu při stanovení výnosové hodnoty přihlédnuto. Srovnatelné obvyklé ceny za pronájem 1 m2 nebytových prostor za rok v nemovitostech s obdobným vybavením s umístěním ve srovnatelné lokalitě se v případě sportovních ploch ploch pohybují v rozmezí 1 000 až 1 500 Kč, v případě administrativních, ubytovacích ploch včetně zázemí až 1 500 Kč/m2/rok a v případě skladovacích a výrobních ploch včetně sociálního zázemí v rozmezí 700 až 1 000 Kč/m2/rok Pozemky tvořící zpevněné manipulační plochy uvnitř areálu se pronajímají za částky v rozmezí 50 až 150 Kč za m2 a rok. Při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu s ohledem na současný převis nabídky nad poptávkou obdobných prostor na 80 %. V současné době a pro tento konkrétní případ byla uvažována míra kapitalizace ve výši 9,5 %. Souhrnná velikost vnitřních užitných ploch ke dni ocenění činí 1 844 m2 a tyto jsou určeny především pro: -

Sportovní hala a tělocvična – 789 m2

-

Plochy ve středové části víceúčelové haly (bar, kanceláře a zázemí sport.) – 732 m2

-

Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. – 323 m2

Část pozemku parc.č. 2533/1, která slouží jako manipulační plochy a parkovací stání, je o výměře 298 m2.

15

Výpočet výnosové hodnoty Roční příjmy Sportovní hala a tělocvična Nájemné Plochy ve středové části víceúčelové haly

Nájemné Hala firmy Gassmot včetně zázemí Nájemné Parkovací a manipulační plochy Nájemné Koeficient snížení nájemného Nájemné (celkem za rok) Hrubé roční příjmy Reprodukční cena staveb Roční výdaje Daň z nemovitosti Pojistné z budov Běžná údržba a opravy Odpisy Výdaje celkem Stabilizovaný výnos * 100 % Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota

RC dle sdělení dle sdělení 0,5 % * RC 0,3 % * RC P-V

m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok % Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč %

Cv

789 1 400 732 1 200 323 800 298 100 0,80 2 271 200 1 816 960 52 390 069 18 000 13 000 261 950 157 170 450 121 1 366 839 100 9,5 14 387 784 Kč

Výnosovou hodnotu nemovitých věcí stanovuji na základě výše uvedených předpokladů a výpočtu na částku celkem (po zaokrouhlení): 14,39 mil. Kč

16

E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Srovnávací hodnota objektů včetně přilehlých pozemků Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. víceúčelové objekty včetně zázemí, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka poměrně nízká. Proto s přihlédnutím k současnému způsobu využití, zjištěné návštěvnosti a velikosti tržeb z nabízených služeb, skutečnosti, že předmětem ocenění není značná část zpevněných a parkovacích ploch, a zejména umístění jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Pro hodnocení srovnávací metodou je provedeno srovnání zvlášť pro jednotlivé prostory. 1. Komerční prostory (administrativa, služby, restaurace): Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto administrativní objekty: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti

Stav objektu

Užitná plocha [m2]

Kancelářské prostory, ul. Na Jánské, OstravaSlezská Ostrava

Dobrý

333

Kancelářské prostory, ul. Ruská, OstravaVítkovice

Dobrý

450

Kancelářské prostory, ul. Petřvaldská, OstravaMichálkovice

Průměrný

250

Kancelářské prostory, ul. Fügnerova, OstravaPřívoz

Dobrý

210

Penzion s restaurací, Ostrava-Polanka nad Odrou

Dobrý

1 027

Obchodní prostory s restaurací, Ostrava-Bělský Les

Průměrný

160

Komerční objekt (administrativa, obchodní prostory), ul. Raisova, Ostrava-Mariánské Hory

Dobrý

690

Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 5 900 000 17 718 6 300 000 14 000 4 050 000 16 200 2 840 000 13 524 9 000 000 8 763 1 710 000 10 688 11 385 000 16 500

Datum nabídky prodeje 2015

2015

2015

2015

2015

2015

2015

17

2. Provozní prostory (dílna, výrobní prostory, skladovací prostory, vnitřní sportoviště): Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto provozní objekty: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti

Stav objektu

Užitná plocha [m2]

Výrobní hala včetně zázemí, ul. Krmelínská, Stará Ves nad Ondřejnicí, okr. Ostrava-město

Dobrý

880

Výrobní hala včetně zázemí, Ostrava-Hrabová

Dobrý

615

Výrobní a skladovací objekt s administrativou, Ostrava-mariánské Hory

Dobrý

1 011

Výrobní a skladovací objekt s administrativou, Ostrava-Krásné Pole

Dobrý

1 490

Skladovací hala, ul. Nad Porubkou, OstravaPoruba

Dobrý

200

Komplex výrobní hal, obchodních a kancelářských prostor, Dolní Benešov, okr. Opava

Průměrný

1 422

Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]

Datum nabídky prodeje

9 450 000 10 739 5 400 000 8 780 13 000 000 12 859 16 830 000 11 295 2 600 000 13 000

2015

2015

2015

2015

2015

9 300 000 6 540

2015

Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem k srovnatelným nemovitostem: Oceňované nemovité věci jsou srovnatelné s obdobnými srovnatelnými komerčními a provozními objekty v rámci města Ostravy a jejího okolí. Velikostí, vybavením a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na cenu obvyklou má výhodná poloha s ohledem na možné využití objektu z hlediska podnikání, stavebnětechnický stav a dostatečná výměra venkovních parkovacích a manipulačních ploch. Nevýhodou je umístění objektu v méně atraktivní lokalitě z hlediska využití objektu pro sportovní aktivity a pro gastronomii, což se odráží ve sníženém počtu návštěvníků sportovního centra, a to zejména v letních měsících. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že srovnatelná hodnota obdobných nemovitostí se pohybuje v rozmezí od 9 do 17 tis. Kč za m2 za komerční prostory a v rozmezí od 6 do 12 tis. Kč za m2 za provozní prostory včetně zázemí ve víceúčelové budově. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu víceúčelové budovy s pozemky ve funkčním celku (parc.č. 2531/6, 2533/1 a 2533/2) na částku ve výši: 10 000 Kč/m2 za komerční prostory ve víceúčelové budově (732 m2) 7 320 000 Kč 8 000 Kč/m2 za provozní prostory ve víceúčelové budově (1 112 m2) 8 896 000 Kč

tj. celkem 16,22 mil. Kč

18

F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Dle požadavku objednatele je úkolem znaleckého posudku ocenit nájemní vztahy, které se váží k oceňovaným nemovitostem. Oceňované nemovité věci jsou pronajaty společnosti Gassmonst, spol. s.r.o. Nájemní vztah je sjednán na dobu neurčitou, výše nájmu je 200 000 Kč (bez DPH) měsíčně. Výši nájemného považuji v místě a v čase za obvyklé a nemá negativní vliv na výslednou cenu nemovitostí. Nájemní vztah neomezuje možnost prodat nemovité věci v exekuční dražbě. Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. K pozemkům parc.č. 2533/1 a 2533/4 se váže věcné břemeno na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne 6.8.2010. Jedná se o věcné břemeno zřízení a provozování distribuční soustavy, a to podzemního vedení nízkého napětí do 1 kV, podzemního vedení vysokého napětí do 22 kV a umístění kompaktní elektrické stanice s převodem napětí z 22 kV na napětí do 1 kV. Oprávněným z věcného břemene je společnost ČEZ Distribuce, a.s. Existence věcného břemene neomezuje možnost prodeje oceňovaných nemovitostí v exekuční dražbě. Není shledán hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněných osob a závazkem povinného z věcného břemene. Dle zjištěných informací a z výpisu z katastru neváznou k oceňovaným nemovitostem žádná věcná břemena, která by omezovala jejich následný prodej a užívání. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši 2 764 911 Kč ve prospěch společnosti PCV Alfa s.r.o. Zástavní právo smluvní a) Pohledávky ze smlouvy o úvěru v celkové výši 2 200 000 Kč b) Budoucí pohledávky do celkové výše 2 200 000 Kč Ve prospěch České spořitelny, a.s. Zástavní právo smluvní a) Pohledávky ze smlouvy o úvěru v celkové výši 12 324 000 Kč b) Budoucí pohledávky do celkové výše 12 324 000 Kč Ve prospěch České spořitelny, a.s. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava-město - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 2106 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

19

Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2598/14-48 ze dne 23.1.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2106 pro k.ú. Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2106, a to: - pozemek parc.č. 2531/6 o výměře 421 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 2533/1 o výměře 2 218 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 2533/2 o výměře 1 653 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - budova č.p. 1405 na pozemku parc.č. 2533/2 Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Střední část – kanceláře, bar, šatny, pokoje vč. sociálního zařízení 1.2. Tělocvična 1.3. Sportovní hala 1.4. Zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. 1.5. Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem (po zaokrouhlení) Pozemky Celkem

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

15 540 772 3 306 732 23 170 648 2 395 165 4 833 348 49 246 665 49 250 000 2 790 000 52 040 000

Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)

Kč

15 130 000

Srovnávací hodnota (po zaokrouhlení)

Kč

16 220 000

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a stavebně-technického stavu víceúčelové budovy (rok výstavby 2009), výměru užitných ploch, s ohledem na průměrnou dopravní dostupnost, umístění mimo zastavěné území obce, sníženou návštěvnost sportovního centra a s ohledem na trh s obdobnými nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):

16 200 000 Kč

20

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 40-4065/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 30.3.2015

Í·¬«¿ ²3 °´?²»µ ¿ ´»¬»½µ# -²3³»µ

15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Recommend Documents