Znalecký posudek č. 106-4131/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel insolvenčního řízení pro insolvenčního správce Předmět ocenění: Pozemek parc.č. 833/2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemky parc.č. 833/1, 834/1 a 834/2. Obec: Krnov bez čp/če Okres: Bruntál PSČ 794 01 Katastrální území: Krásné Loučky Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Krnově Identifikační kód: 674770
Vlastník staveb a pozemků: Zdeněk Demeter Objednatel:
Mgr. Ivo Tichovský, insolvenční správce dlužníka Zdeňka Demetera Jaklovecká 1249/18 710 00 Slezská Ostrava
Znalecký posudek je zpracován ke dni 04.08.2015. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne 04.08.2015
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 7 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 10 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti .................... 11 Znalecká doložka Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Situační plánek a výřez z leteckého snímku - Fotodokumentace
3
Úkol Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 220 pro k.ú. Krásné Loučky, obec Krnov, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 220, a to: - pozemek parc.č. 833/2 o výměře 57 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - pozemek parc.č. 833/1 o výměře 271 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 834/1 o výměře 677 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 834/2 o výměře 264 m2 – zahrada V ocenění jsou zohledněna případná práva a závady s nemovitostí spojená ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 02.07.2015 za účasti majitele nemovitostí a soudního znalce.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí LV č. 220 pro k.ú. Krásné Loučky, obec Krnov, vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 18.09.2014 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady - Projektová dokumentace z 10/1999 - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 02.07.2015 - Informace zjištěné při místním šetření - odhad tržní hodnoty nemovitostí č. 54/54/2008 ze dne 27.05.2008
4
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaná budova se nachází ve městě Krnov, v místní části Krásné Loučky, osadě Chomýž, okr. Bruntál, severozápadním směrem od centra města, při ul. Poštovní. Budova je situována v zástavbě převážně rodinných domů, v blízkosti řeky Opavice. Centrum města Krnov s občanskou vybaveností se nachází ve vzdálenosti cca 3 km jihovýchodním směrem. Dopravní dostupnost lokality je dobrá, stanice MHD (autobus) se nachází ve vzdálenosti cca 300 m, napojení na komunikaci ul. Albrechtická spojující města Krnov, Město Albrechtice a Opava je možné ve vzdálenosti cca 450 m. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaná budova byla původně postavena v 70. letech. V rámci rekonstrukce provedené v r. 2000 byla budova téměř zbourána a vystavěna na původních základech a v r. 2002 byla kolaudována jako hospodářská budova. V roce 2008 proběhla rekonstrukce objektu za účelem zobytnění budovy, kdy bylo provedeno sociální zázemí (koupelna s WC), příprava na kuchyň, dozdění předsíně, přípojka vody a kanalizace do vlastní jímky, přístavba verandy a byl upraven druhý pokoj v podkroví. Stavba byla využívána jako rekreační chata. Po dokončení rekonstrukce nebylo v rámci kolaudace povoleno užívání domu pro bydlení a rekreaci, a to z důvodu umístění nemovitosti v záplavové oblasti v aktivní zóně 20ti-leté vody. Ke dni ocenění je objekt bez využití, v kuchyni je odstraněno vybavení. Objekt je zapsán v katastru nemovitostí jako zemědělská stavba bez č.p. dle poslední doložené kolaudace, na základě které byla budova zapsána do katastru nemovitostí. Rekreační chata je napojena na IS, a to elektro a vodu, sekundárním zdrojem vody je vlastní studna, kanalizace je svedena do jímky. Plyn není napojen, přípojka je na pozemku. Nemovitost není vytápěna, je provedena pouze příprava pro kamna na TP nebo krb, ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem. Tvar pozemkového celku je obdélníkový, přístup a příjezd k domu je možný z veřejné komunikace ul. Poštovní. Rekreační chata se nachází na vlastním pozemku parc.č. 833/2, který tvoří funkční celek s pozemky parc.č. 833/1, 834/1 a 834/2. V zadní (severní) části pozemku zahrady parc.č. 834/1 se nachází dřevěné kůlny, které nemají vliv na cenu obvyklou a samostatně se neoceňují. Souhrnné informace o nemovitostech Souhrnná velikost pozemků je 1 269 m2. Zastavěná plocha je 65 m2. Obytná plocha v 1.NP a podkroví činí 91 m2. Sklepní prostory činí 7 m2.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rekreační chata bez čp/če Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rekreační chata bez čp/če Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepenou rekreační chatu s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, o dispoziční velikosti 3+kk. V 1.PP se nachází sklepní místnost, v 1.NP se nachází jedna obytná místnost s kuchyňským koutem, koupelna s WC, předsíň, chodba a zádveří, v podkroví se nachází dvě obytné místnosti a chodba. Nemovitost je založena na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 30 cm, stropy jsou tvořeny ocelovými nosníky I profilů vyplněné stropnicemi Hurdis, krov je dřevěný, střecha je sedlová s polovalbou, krytá krytinou z bonského šindele. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je silikátová se zateplením, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v sociálním zázemí a kuchyňském koutě je proveden keramický obklad. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v sociálním zázemí a předsíni je keramická dlažba, schody do podkroví jsou dřevěné. Okna jsou plastová a dřevěná zdvojená, dveře jsou náplňové. V koupelně se nachází rohová vana, sprchový kout, umyvadlo a WC, v kuchyni chybí kuchyňská linka. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (12 m2) 1.nadzemní podlaží (65 m2) 2.nadzemní podlaží (55 m2) Celkový obestavěný prostor Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2
m3 m3 m3 m3
14.89 236.00 56.38 307.27
7
1. NP zádveří předsíň pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC chodba VÝMĚRA CELKEM
m2 m2 m2 m2 m2 m2
8.24 2.54 20.74 8.65 10.33 50.50
Podkroví pokoj pokoj chodba VÝMĚRA CELKEM
m2 m2 m2 m2
20.28 13.67 6.72 40.67
Kč Kč Kč Kč %
90 220.70 520 188.00 365 750.00 976 158.70 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
1 483 761.22 2000 80 20.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 187 008.98 -8.98 1 187 000.00
Rekapitulace 1.1. Rekreační chata bez čp/če 1. Budovy
Kč Kč
1 187 000.00 1 187 000.00
Kč Kč
1 187 000.00 1 187 000.00
Stáří budovy: 2015 - 2000 = 15 roků Výpočet ceny Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (12 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (65 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (55 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Krnov Katastrální území: Krásné Loučky Vlastník staveb a pozemků: Zdeněk Demeter Směrná cena pozemku byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 250 do 500 Kč/m2. S ohledem na umístění pozemků v záplavové oblasti stanovuji směrnou cenu pozemků při spodní hranici cenového rozpětí. Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 833/1 271 Ostatní plocha 833/2 57 Zastavěná plocha a nádvoří 834/1 677 Zahrada 834/2 264 Zahrada Výměra pozemků celkem
m2
1 269
m2 Kč/m2 Kč
1 269 250 317 250
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Cena pozemků
9
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rekreační chaty a rodinné domy uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka srovnatelná s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, umístění a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, tyto rekreační chaty a rodinné domy (po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rekreační chata, Krnov-Pod Bezručovým vrchem, okr.Bruntál
Průměrný
36 m2
Rekreační chata8+1, Branice, okr.Bruntál
Průměrný
160 m2
Rekreační chata, Hošťálkovy, okr.Bruntál
Před rekonstrukcí
90 m2
Rekreační chata, Brumovice-Pocheň, okr.Opava
Velmi dobrý
89 m2
Rodinný dům 2+1, Ul. Okružní, Krnov-Krásné Loučky
Velmi dobrý
140 m2
Rodinný dům, Úvalno, okr. Bruntál
Velmi dobrý
120 m2
Rodinný dům 5+1, Hošťálkovy, okr.Bruntál
Průměrný
140 m2
Rodinný dům 3+1, Krnov-Pod Cvilínem, okr.Bruntál
Průměrný
105 m2
Cena objektu [Kč] Cena na m2 užitné plochy [Kč] 387 000 10 750 1 350 000 8 440 807 500 8 970 809 100 9 090 1 606 500 11 480 1 215 000 10 130 1 251 000 8 940 1 169 100 11 130
Datum nabídky/ prodeje 2015
2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015
10
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je stavem a vybavením srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rekreačními chatami a rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Krnov. Výměra užitných ploch je srovnatelná či menší než u srovnávaných nemovitostí. Vybavením a stavem se řadí do střední až nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení a rekreaci se v rámci okresu jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností vůči větším městům. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné nemovitosti v průměru od 8 500 do 11 500 Kč/m2. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, vzhledem ke skutečnostem, že se nemovitost nachází v záplavovém území a není kolaudována k bydlení či rekreaci, odhaduji srovnatelnou hodnotu nemovitosti při spodní hranici cenového rozpětí, a to dle jednotlivých prostor takto: 8 500 Kč/m2 za obytnou plochu rekreační chaty (91 m2) 773 500 4 250 Kč/m2 za ostatní užitné plochy (7 m2) 29 750
Kč
Kč
tj. celkem 803 250 Kč
E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: V oddíle C na LV č. 220 pro obec Krnov, k.ú. Krásné Loučky je uvedeno zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Tyto skutečnosti nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
11
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel insolvenčního řízení) Úkolem je ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 220, a to: - pozemek parc.č. 833/2 o výměře 57 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - pozemek parc.č. 833/1 o výměře 271 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 834/1 o výměře 677 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 834/2 o výměře 264 m2 – zahrada Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rekreační chata bez čp/če 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
1 187 000.00 1 187 000.00 1 187 000.00 317 250.00 1 504 250.00
Srovnávací hodnota rekreační chaty
Kč
803 250.00
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. stavebně-technického stavu a umístění nemovitosti, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku (po zaokrouhlení):
800 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
12
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 106-4131/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 04.08.2015
Kopie katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz
Situaèní plánek a výøez leteckého snímku
Fotodokumentace
