Znalecký posudek č. 67-4092/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, a pozemek parc.č. 2970/3. Obec: Komorní Lhotka č.p. 205 Okres: Frýdek-Místek PSČ 739 53 Katastrální území: Komorní Lhotka Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu ve Frýdku-Místku Identifikační kód: 668818
Vlastník rodinného domu č.p. 205 a pozemků parc.č. St. 301 a 2970/3 Kožušníková Jana Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 7090 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 6.5.2015. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 6.5.2015
Elektronicky podepsal(a) Ing. František Vlček Datum: 2015.05.18 11:37:10 CEST
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti .................... 14
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 3622/11-99 ze dne 17.2.2015 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 3622/11-99 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 229 pro k.ú. Komorní Lhotka, obec Komorní Lhotka, okres Frýdek-Místek. 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 229, a to: - pozemek parc.č. St. 301 o výměře 100 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 205 - pozemek parc.č. 2970/3 o výměře 942 m2 – zahrada Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitými věcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých věcí ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 8.4.2015 od 11.00 hod. Rodinný dům však nebyl zpřístupněn, byl proveden pouze vnější náhled.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 229 pro k.ú. Komorní Lhotka, obec Komorní Lhotka, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 16.3.2015. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Komorní Lhotka, mapový list č. FRÝDLANT nad Ostravicí 1-1/11 v měřítku 1:1000. 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 8.4.2015 - Informace zjištěné při místním šetření - Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 24.3.1997 - Usnesení soudu o dědictví ze dne 24.1.2013
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části obce Komorní Lhotka (1 187 obyvatel), při místní veřejné komunikaci. Rodinný dům se nachází v zástavbě rodinných domů, vedle rodinného domu č.p. 205 se nachází objekt základní a mateřské školy. V obci Komorní Lhotka se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, obchody s potřebami, sportovní zařízení a další). Centrum obce je vzdáleno cca 300 m jižním směrem. Správní centrum město Frýdek-Místek s kompletní infrastrukturou a službami se nachází ve vzdálenosti 16 km západním směrem. Rodinný dům je situován v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/68, spojující města Frýdek-Místek a Třinec, je možné ve vzdálenosti 3,0 km. Napojení na rychlostní komunikaci č. R48, spojující města Frýdek-Místek a Český Těšín, je možné ve vzdálenosti 4,3 km. V obci Komorní Lhotka se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy. Vlaková stanice se nachází ve vzdálenosti 2,6 km v obci Hnojník. V rámci okresu FrýdekMístek se z hlediska individuálního bydlení jedná o průměrně atraktivní lokalitu v podhůří Moravskoslezských Beskyd. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 100 m2. Zastavěná plocha garáží je 16 m2. Zastavěná plocha hospodářskou budovou je 19 m2. Obytná plocha rodinného domu je přibližně 150 m2. Užitná plocha sklepních prostor rodinného domu, hospodářské budovy a garáže je přibližně 100 m2. Výměra pozemků parc.č. St. 301 a 2970/3 činí 1 024 m2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaný rodinný dům je situován v severní části obce Komorní Lhotka při místní veřejné komunikaci v sousedství mateřské a základní školy. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. St. 301. Pozemek parc.č. 2970/3 tvoří okolní zahradu a rovněž je zastavěn garáží a hospodářskou budovou. Tvar pozemku zahrady je obdélníkový, pozemky jsou v rovině. Přístup a příjezd k domu je možný z jižní strany z veřejné komunikace. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Dle zjištěných informací byl rodinný dům postaven okolo roku 1950. V průběhu životnosti rodinného domu nebyla provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce, zřejmě byly provedeny pouze dílčí úpravy. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektrickou, plynovodní a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny pravděpodobně do žumpy nebo do veřejné kanalizace. Vytápění je pravděpodobně zajištěno plynovým kotlem s rozvody ÚT. Na pozemku parc.č. 2970/3 se nachází samostatně stojící garáž a hospodářská budova, která ze severní strany přiléhá k rodinnému domu. Oba objekty nejsou zapsány v katastru nemovitostí, avšak svojí velikostí a stavem mají vliv na cenu obvyklou, a proto je v posudku samostatně oceňuji. Rodinný dům užívá paní Alenka Kožušníková na základě smlouvy o věcném břemeni ze dne 24.3.1997.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 205 1.2. Garáž 1.3. Hospodářská budova Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 71 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. V domě se nacházejí 2 bytové jednotky se společným vchodem do domu. Dům je založen na betonových základech bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. do 60 cm. Střecha je valbová, krytá vlnitým eternitem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop nad 1.NP tvořený betonovými deskami uloženými do I profilů. Fasádu tvoří břizolitové omítky, sokl je z umělého kamene. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné hladké, v hygienickém zařízení je proveden keramický obklad. Okna jsou dřevěná zdvojená, okna v 1.PP jsou s jednoduchým zasklením. Vstupní dveře do rodinného domu jsou dřevěné. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v průměrném až mírně zhoršeném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (100 m2) m3 200.00 1.nadzemní podlaží (100 m2) m3 280.00 2.nadzemní podlaží (100 m2) m3 280.00 3 půda m 69.60 3 Celkový obestavěný prostor m 829.60 Počet podzemních podlaží: 1
7
Počet nadzemních podlaží: 2 Stáří budovy: 2015 - 1955 = 60 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (100 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (100 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (100 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
123 800.00
Kč Kč Kč Kč %
1 315 000.00 1 057 000.00 1 057 000.00 3 552 800.00 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
5 400 256.00 1955 100 60.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 160 102.40 -2.40 2 160 100.00
1.2. Garáž Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou garáž s jedním boxem pro osobní vozidlo. Objekt je založen na betonových základech, svislé konstrukce jsou pravděpodobně zděné z tvárnic. Střecha je sedlová s mírným sklonem. Podlaha je pravděpodobně betonová. Vrata garáže jsou plechová. Garáž není napojena na žádnou inženýrskou síť. Ke dni ocenění se nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (16 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
36.80 5.60 42.40
Kč
21 984.00
Kč Kč %
75 040.00 97 024.00 152.00 1.00
Kč
147 476.48 1975 80
Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: 2015 - 1975 = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (16 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků
8
Opotřebení Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
%
60.00
Kč Kč Kč
58 990.59 9.41 59 000.00
1.3. Hospodářská budova Jedná se o nepodsklepenou budovu s jedním nadzemním podlažím, která ze severní strany přiléhá k rodinnému domu č.p. 205. Objekt slouží zejména ke skladování. Objekt je založen na betonových základech, svislé konstrukce jsou dřevěné, pravděpodobně jednostranně obíjené. Střecha je pultová, krytá pozinkovaným plechem. Podlaha je betonová. Dveře jsou dřevěné. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (19 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
57.00 9.50 66.50
Kč
26 106.00
Kč Kč %
52 630.00 78 736.00 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
119 678.72 1975 80 60.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
47 871.49 28.51 47 900.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 205 1.2. Garáž 1.3. Hospodářská budova 1. Budovy
Kč Kč Kč Kč
2 160 100.00 59 000.00 47 900.00 2 267 000.00
Kč Kč
2 267 000.00 2 267 000.00
Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: 2015 - 1975 = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (19 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Komorní Lhotka Katastrální území: Komorní Lhotka Vlastník pozemků parc.č. St. 301 a 2970/3: Kožušníková Jana Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované stavební pozemky v rozmezí od 350 do 500 Kč/m2. Pozemky se nacházejí v lokalitě s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem St. 301 100 Zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč 40 000 Kč 2970/3 942 Zahrada 400 Kč 376 800 Kč Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Výsledná cena pozemků parc.č. St. 301 a 2970/3
m2 Kč/m2 Kč
1 042.00 400.00 416 800.00
Kč
416 800.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí nabídka vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, velikostí podlahových ploch a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný rodinný dům je hůře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto nemovitosti (uvedené ceny jsou již po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha
Rodinný dům, Dobratice, okres Frýdek-Místek
Průměrný
150 m2
Rodinný dům, Raškovice, okres Frýdek-Místek
Průměrný
Rodinný dům, Třanovice, okres Frýdek-Místek
Průměrný
Rodinný dům, Vyšní Lhoty, okres Frýdek-Místek
Průměrný
Rodinný dům, Hnojník, okres FrýdekMístek
Průměrný
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky/ prodeje
1 250 000 2015 8 333
140 m2
1 620 000 2015 11 571
150 m2
1 620 000 2015 10 800
192 m2
1 665 000 2015 8 672
155 m2
1 700 000 2015 10 967
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se mezi městy Frýdek-Místek a Třinec (okres Frýdek-Místek) Vybavením a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Velikost podlahových ploch oceňovaného domu je obdobná jako u srovnávaných objektů. S ohledem
11
na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okresu jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností vůči větším městům. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné velikosti v průměru od 1 200 000 do 1 700 000 Kč. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu č.p. 205, garáže, hospodářské budovy a pozemků parc.č. St. 301 a 2970/3 na částku ve výši:
8 000 Kč/m2 za celkovou obytnou plochu rodinného domu (150 m2) 3 000 Kč/m2 za celkovou užitnou plochu 1.PP rodinného domu, garáže a hospodářské budovy (100 m2)
tj. celkem 1 500 000 Kč E. Omezení vlastnických práv V oddíle C listu vlastnictví č. 229 je zapsáno věcné břemeno užívání vymezených částí rodinného domu č.p. 205 a polovinu zahrady – pozemek parc.č. St. 301 ve prospěch Lubomíra Kožušníka a Alenky Kožušníkové. Dle zjištěných informací pan Lubomír Kožušník již nežije, právo z věcného břemene tímto zaniklo, proto je v posudku uvažováno pouze s věcným břemenem ve prospěch Alenky Kožušníkové. Ve smlouvě o zřízení věcného břemene ze dne 24.3.1997 je věcné břemeno specifikováno takto: Právo výlučného užívání bytové jednotky v 1. NP, právo společného užívání prostor v 1.PP a na půdě, hospodářské budovy a pozemku parc.č. 2970/3. Pro účely ocenění závad s nemovitostmi spojených je uvažováno s věcným břemenem užívání části rodinného domu, hospodářské budovy a pozemku. a) Věcné břemeno užívání části rodinného domu, hospodářské budovy a pozemku parc.č. 2970/3 Věcné břemeno užívání části rodinného domu Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno užívání části rodinného domu a hospodářské budovy ve prospěch Alenky Kožušníkové (babičky povinné), pro účely ocenění závad s nemovitostí spojených jsou uvažovány pouze vymezené prostory v 1.PP a v 1.NP. Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné ve výši obvyklých cen. Ocenění práva užívání nemovitosti dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání bytových prostor v rodinném domě v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného, které se v obci Komorní Lhotka a jejího okolí pohybuje v rozmezí od 60 do 100 Kč/m2/měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. Roční užitek z pronájmu místností v 1.NP (užívaných pouze oprávněnou z věcného břemene - užitná plocha 75 m2) při výši upraveného nájemného 720 Kč/m2/rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 54 000 Kč a roční užitek z pronájmu sklepních prostor v 1.PP
12
(užívaných společně - užitná plocha 75 m2) při výši upraveného nájemného 240 Kč/m2/rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 18 000 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněných osob z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. Místnosti v 1.NP domu (výhradní užívání) Ostatní plochy (společné užívání) Celkem
54 000 Kč 18 000 Kč
10 let 10 let
540 000 Kč 180 000 Kč 720 000 Kč
Věcné břemeno užívání hospodářské budovy Ocenění práva užívání nemovitosti dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání hospodářské budovy v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného skladovacích prostor, které se v obci Komorní Lhotka a jejím okolí pohybuje v rozmezí od 20 do 50 Kč/m2/měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. Roční užitek z pronájmu hospodářské budovy (užívaných společně - užitná plocha 15 m2) při výši upraveného nájemného 240 Kč/m2/rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 3 600 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněných osob z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 18 zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. Hospodářská budova (společné užívání) Celkem
3 600 Kč
10 let
36 000 Kč 36 000 Kč
Věcné břemeno užívání pozemku parc.č. 2970/3 Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle §16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných ploch – pozemků, které slouží jako nádvoří a zahrada. Údaje o pronájmu pozemků zahrady nebyly zjištěny, když pozemky se v dané lokalitě téměř nepronajímají. Proto je roční užitek z věcného břemene, při nemožnosti zjištění obvyklé ceny či ze smlouvy, uvažován ve výši regulovaného nájemného ze stavebních pozemků nesloužících k podnikání nájemce stanoveného výměrem MF č. 01/2010 ze dne 8.12.2009, a to část I., oddíl A, položka 5 – Nájemné z pozemků nesloužících k podnikání nájemce, písm. „d”, kde je pro obce o velikosti 1000 až 5000 obyvatel nájemné stanoveno ve výši 7 Kč/m2. Z předložené smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 24.3.1997 vyplývá, že věcné břemeno je sjednáno jako doživotní, pro výpočet věcného břemene je tedy uvažováno na dobu 10 let. Ocenění věcného břemene užívání pozemku Zjištěná cena ročního užitku odpovídající právu z věcného břemene užívání pozemku parc.č. 2970/3 ve prospěch oprávněné, v celé ploše pozemku, tj. o velikosti 942 m2, činí: 942 m2 x 7,- Kč/m2/rok = 6 594,- Kč Ocenění práva doživotního užívání oprávněné osoby z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. 6 594,- Kč/rok x 10 let = 65 940,- Kč Zjištěná obvyklá cena práva užívání bytových prostor v rodinném domě a hospodářské budovy a užívání pozemku parc.č. 2970/3 dle § 16b zák. č. 151/97 Sb. činí celkem
821 940 Kč.
13
Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši 300 000 Kč ve prospěch Ing. Pavla Macháčka Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C.
k prodeji
nemovitosti
Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
14
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 3622/11-99 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 229 pro k.ú. Komorní Lhotka, obec Komorní Lhotka, okres Frýdek-Místek. 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 229, a to: - pozemek parc.č. St. 301 o výměře 100 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 205 - pozemek parc.č. 2970/3 o výměře 942 m2 – zahrada Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 205 1.2. Garáž 1.3. Hospodářská budova 1. Budovy Pozemky Celkem Srovnávací hodnota rodinného domu č.p. 205, garáže, hospodářské budovy a pozemků (po zaokrouhlení)
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
2 160 100 59 000 47 900 2 267 000 416 800 2 683 800
Kč
1 500 000
Na základě požadavku objednatele je samostatně oceněn pozemek parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, garáž, hospodářská budova a pozemek parc.č. 2970/3. Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých pozemků a staveb a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota pozemků a staveb činí: 1.
Pozemek parc.č. St. 301 Rodinný dům č.p. 205
Kč Kč
40 000 2 160 100
2.
Garáž
Kč
59 000
3.
Hospodářská budova
Kč
47 900
4.
Pozemek parc.č. 2970/3
Kč
376 800
Kč
2 683 800
Celkem
15
Poměr ceny mezi jednotlivými pozemky a stavbami pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: 1.
Pozemek parc.č. St. 301 40 000 Kč Rodinný dům č.p. 205 2 160 100 Kč Celkem za pozemek parc.č. St. 301
2.
Garáž
59 000 Kč
2,2%
3.
Hospodářská budova
47 900 Kč
1,8%
4.
Pozemek parc.č. 2970/3
376 800 Kč
14,0%
2 683 800 Kč
100%
Celkem
1,5% 80,5% 82,0%
Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl pozemku parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, na obvyklé ceně činí 82,0%, podíl garáže činí 2,2%, podíl hospodářské budovy činí 1,8% a podíl pozemku parc.č. 2970/3 je 14,0%. Rozdělení obvyklé ceny:
Celkem
100%
1 500 000 Kč
1.
Pozemek parc.č. St. 301 1,5% Rodinný dům č.p. 205 80,5% Celkem za pozemek parc.č. St. 301 82,0%
22 000 Kč 1 207 000 Kč 1 229 000 Kč
2.
Garáž
2,2%
33 000 Kč
3.
Hospodářská budova
1,8%
27 000 Kč
3.
Pozemek parc.č. 2970/3
14,0%
211 000 Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění rodinného domu v průměrně atraktivní lokalitě mezi městy Frýdek-Místek a Třinec s průměrným dopravním napojením, průměrný až mírně zhoršený stavebnětechnický stav rodinného domu se zanedbanou údržbou, velikost přilehlé zahrady, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu pozemku parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, odhaduji na částku ve výši:
1 230 000 Kč 2. Cenu garáže na pozemku parc.č. 2970/3 odhaduji na částku ve výši:
35 000 Kč
16
3. Cenu hospodářské budovy na pozemku parc.č. 2970/3 odhaduji na částku ve výši:
25 000 Kč 4. Cenu pozemku parc.č. 2970/3 odhaduji na částku ve výši:
210 000 Kč
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno užívání, a to věcné břemeno užívání části rodinného domu, věcné břemeno užívání hospodářské budovy a věcné břemeno užívání pozemku, které má výrazný vliv na obvyklou cenu. Hodnota práva užívání rodinného domu a hospodářské budovy a pozemku parc.č. 2970/3
Kč
821 940
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 67-4092/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 6.5.2015
Dodatek ke znaleckému posudku č. 67-4092/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, a pozemek parc.č. 2970/3. Obec: Komorní Lhotka č.p. 205 Okres: Frýdek-Místek PSČ 739 53 Katastrální území: Komorní Lhotka Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu ve Frýdku-Místku Identifikační kód: 668818
Vlastník rodinného domu č.p. 205 a pozemků parc.č. St. 301 a 2970/3 Kožušníková Jana Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 7090 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 6.5.2015. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento dodatek ke znaleckému posudku obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 23.3.2016
Elektronicky podepsal(a) Ing. František Vlček Datum: 2016.03.24 09:19:43 CET
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................... 5 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti ...................... 8 Znalecká doložka
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 3622/11-99 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 229 pro k.ú. Komorní Lhotka, obec Komorní Lhotka, okres Frýdek-Místek. Na základě usnesení č.j. 024 EX 4020/14-37 ze dne 13.1.2016 mi byl dodatečně uložen úkol vypracovat dodatek ke znaleckému posudku, jehož zadáním je vyhodnocení: - existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních čí předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč - zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé - zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku - zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě - aktualizace obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí (každého pozemku zvlášť) s ohledem na zjištěné právo, případně informace, že zjištěné právo nemá vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, které zatěžuje Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitými věcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých věcí ke dni zpracování znaleckého posudku.
4
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
E. Omezení vlastnických práv V oddíle C listu vlastnictví č. 229 je zapsáno věcné břemeno užívání vymezených částí rodinného domu č.p. 205 a polovinu zahrady – pozemek parc.č. St. 301 ve prospěch Lubomíra Kožušníka a Alenky Kožušníkové. Dle zjištěných informací pan Lubomír Kožušník již nežije, právo z věcného břemene tímto zaniklo, proto je v posudku uvažováno pouze s věcným břemenem ve prospěch Alenky Kožušníkové. Ve smlouvě o zřízení věcného břemene ze dne 24.3.1997 je věcné břemeno specifikováno takto: Právo výlučného užívání bytové jednotky v 1. NP, právo společného užívání prostor v 1.PP a na půdě, hospodářské budovy a pozemku parc.č. 2970/3. Pro účely ocenění závad s nemovitostmi spojených je uvažováno s věcným břemenem užívání části rodinného domu, hospodářské budovy a pozemku. Výhoda oprávněné osoby z věcného břemene užívání oceňovaných nemovitostí je s ohledem na podmínky doživotního bezplatného užívání v hrubém nepoměru se závazkem povinného z věcného břemene. Existence práva odpovídajícího věcnému břemeni doživotního užívání oceňovaných nemovitostí výrazně ovlivňuje prodejnost nemovitosti v exekuční dražbě. a) Věcné břemeno užívání části rodinného domu, hospodářské budovy a pozemku parc.č. 2970/3 Věcné břemeno užívání části rodinného domu Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno užívání části rodinného domu a hospodářské budovy ve prospěch Alenky Kožušníkové (babičky povinné), pro účely ocenění závad s nemovitostí spojených jsou uvažovány pouze vymezené prostory v 1.PP a v 1.NP. Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné ve výši obvyklých cen. Ocenění práva užívání nemovitosti dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání bytových prostor v rodinném domě v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného, které se v obci Komorní Lhotka a jejího okolí pohybuje v rozmezí od 60 do 100 Kč/m2/měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. Roční užitek z pronájmu místností v 1.NP (užívaných pouze oprávněnou z věcného břemene - užitná plocha 75 m2) při výši upraveného nájemného 720 Kč/m2/rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 54 000 Kč a roční užitek z pronájmu sklepních prostor v 1.PP (užívaných společně - užitná plocha 75 m2) při výši upraveného nájemného 240 Kč/m2/rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 18 000 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněných osob z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. Místnosti v 1.NP domu (výhradní užívání) Ostatní plochy (společné užívání) Celkem
54 000 Kč 18 000 Kč
Věcné břemeno užívání hospodářské budovy
10 let 10 let
540 000 Kč 180 000 Kč 720 000 Kč
6
Ocenění práva užívání nemovitosti dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání hospodářské budovy v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného skladovacích prostor, které se v obci Komorní Lhotka a jejím okolí pohybuje v rozmezí od 20 do 50 Kč/m2/měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. Roční užitek z pronájmu hospodářské budovy (užívaných společně - užitná plocha 15 m2) při výši upraveného nájemného 240 Kč/m2/rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 3 600 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněných osob z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 18 zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. Hospodářská budova (společné užívání) Celkem
3 600 Kč
10 let
36 000 Kč 36 000 Kč
Věcné břemeno užívání pozemku parc.č. 2970/3 Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle §16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných ploch – pozemků, které slouží jako nádvoří a zahrada. Údaje o pronájmu pozemků zahrady nebyly zjištěny, když pozemky se v dané lokalitě téměř nepronajímají. Proto je roční užitek z věcného břemene, při nemožnosti zjištění obvyklé ceny či ze smlouvy, uvažován ve výši regulovaného nájemného ze stavebních pozemků nesloužících k podnikání nájemce stanoveného výměrem MF č. 01/2010 ze dne 8.12.2009, a to část I., oddíl A, položka 5 – Nájemné z pozemků nesloužících k podnikání nájemce, písm. „d”, kde je pro obce o velikosti 1000 až 5000 obyvatel nájemné stanoveno ve výši 7 Kč/m 2. Z předložené smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 24.3.1997 vyplývá, že věcné břemeno je sjednáno jako doživotní, pro výpočet věcného břemene je tedy uvažováno na dobu 10 let. Ocenění věcného břemene užívání pozemku Zjištěná cena ročního užitku odpovídající právu z věcného břemene užívání pozemku parc.č. 2970/3 ve prospěch oprávněné, v celé ploše pozemku, tj. o velikosti 942 m2, činí: 942 m2 x 7,- Kč/m2/rok = 6 594,- Kč Ocenění práva doživotního užívání oprávněné osoby z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. 6 594,- Kč/rok x 10 let = 65 940,- Kč Zjištěná obvyklá cena práva užívání bytových prostor v rodinném domě a hospodářské budovy a užívání pozemku parc.č. 2970/3 dle § 16b zák. č. 151/97 Sb. činí celkem
821 940 Kč. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši 300 000 Kč ve prospěch Ing. Pavla Macháčka Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C.
k prodeji
nemovitosti
Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající
7
ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
8
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 3622/11-99 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 229 pro k.ú. Komorní Lhotka, obec Komorní Lhotka, okres Frýdek-Místek. 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 229, a to: - pozemek parc.č. St. 301 o výměře 100 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 205 - pozemek parc.č. 2970/3 o výměře 942 m2 – zahrada Na základě usnesení č.j. 024 EX 3622/11-99 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 229 pro k.ú. Komorní Lhotka, obec Komorní Lhotka, okres Frýdek-Místek. Na základě usnesení č.j. 024 EX 4020/14-37 ze dne 13.1.2016 jsem byl ve stejné věci dodatečně jmenován za účelem vypracování dodatku ke znaleckému posudku č. 067-4092/15 ze dne 6.5.2015, jehož zadáním je mj. aktualizace obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí s ohledem na zjištěné právo, případně informace, že zjištěné právo nemá vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, které zatěžuje. S ohledem na časový rozdíl mezi dobou zpracování původního posudku v květnu roku 2015 a dodatku znaleckého posudku březen roku 2016 stanovuji obvyklou cenu v obdobné výši, a to takto:
Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 205 1.2. Garáž 1.3. Hospodářská budova 1. Budovy Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
2 160 100 59 000 47 900 2 267 000 416 800 2 683 800
Srovnávací hodnota rodinného domu č.p. 205, garáže, hospodářské budovy a pozemků (po zaokrouhlení)
Kč
1 500 000
Na základě požadavku objednatele je samostatně oceněn pozemek parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, garáž, hospodářská budova a pozemek parc.č. 2970/3. Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých pozemků a staveb a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota pozemků a staveb činí: 1.
Pozemek parc.č. St. 301 Rodinný dům č.p. 205
Kč Kč
40 000 2 160 100
9
2.
Garáž
Kč
59 000
3.
Hospodářská budova
Kč
47 900
4.
Pozemek parc.č. 2970/3
Kč
376 800
Kč
2 683 800
Celkem
Poměr ceny mezi jednotlivými pozemky a stavbami pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: 1.
Pozemek parc.č. St. 301 40 000 Kč Rodinný dům č.p. 205 2 160 100 Kč Celkem za pozemek parc.č. St. 301
2.
Garáž
59 000 Kč
2,2%
3.
Hospodářská budova
47 900 Kč
1,8%
4.
Pozemek parc.č. 2970/3
376 800 Kč
14,0%
2 683 800 Kč
100%
Celkem
1,5% 80,5% 82,0%
Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl pozemku parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, na obvyklé ceně činí 82,0%, podíl garáže činí 2,2%, podíl hospodářské budovy činí 1,8% a podíl pozemku parc.č. 2970/3 je 14,0%. Rozdělení obvyklé ceny:
100%
1 500 000 Kč
1.
Pozemek parc.č. St. 301 1,5% Rodinný dům č.p. 205 80,5% Celkem za pozemek parc.č. St. 301 82,0%
22 000 Kč 1 207 000 Kč 1 229 000 Kč
2.
Garáž
2,2%
33 000 Kč
3.
Hospodářská budova
1,8%
27 000 Kč
3.
Pozemek parc.č. 2970/3
14,0%
211 000 Kč
Celkem
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění rodinného domu v průměrně atraktivní lokalitě mezi městy Frýdek-Místek a Třinec s průměrným dopravním napojením, průměrný až mírně zhoršený stavebnětechnický stav rodinného domu se zanedbanou údržbou, velikost přilehlé zahrady, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu pozemku parc.č. St. 301, jehož součástí je rodinný dům č.p. 205, odhaduji na částku ve výši:
1 230 000 Kč
10
2. Cenu garáže na pozemku parc.č. 2970/3 odhaduji na částku ve výši:
35 000 Kč 3. Cenu hospodářské budovy na pozemku parc.č. 2970/3 odhaduji na částku ve výši:
25 000 Kč 4. Cenu pozemku parc.č. 2970/3 odhaduji na částku ve výši:
210 000 Kč
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno užívání, a to věcné břemeno užívání části rodinného domu, věcné břemeno užívání hospodářské budovy a věcné břemeno užívání pozemku, které má výrazný vliv na obvyklou cenu. Hodnota práva užívání rodinného domu a hospodářské budovy a pozemku parc.č. 2970/3
Kč
821 940
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 67-4092/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 23.3.2016
