Znalecký posudek č. 55-4080/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. 1594, jehož součástí je budova č.p. 363 (Hotel U Lázní). Obec: Lipová-lázně č.p. 1363 Okres: Jeseník PSČ 790 61 Katastrální území: Dolní Lipová Kraj: Olomoucký Sídlo katastr. úřadu v Jeseníku Identifikační kód: 684660
Vlastník nemovité věci: Skálová Eva Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 17.4.2015. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 17.4.2015
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovité věci ............................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Výnosové ocenění .................................................................................................................. 9 E. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací ................................................... 12 F. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 13 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 15
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 4014/14-61 ze dne 17.2.2015 Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 4014/14-61 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 744 pro k.ú. Dolní Lipová, obec Lipová-lázně, okres Jeseník. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 744, a to: - pozemek parc.č. 1594, o výměře 375 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku parc.č. 1594 je budova č.p. 363 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství nemovité věci. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 16.3.2015 od 10.00 hod za účasti povinné paní Evy Skalákové.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 744 pro k.ú. Dolní Lipová, obec Lipová-lázně, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 20.2.2015. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Dolní Lipová, obec Lipoválázně z internetové databáze www.cuzk.cz 3. Projektové podklady - Grafická část projektové dokumentace z roku 1996 4. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 16.3.2015 - Informace zjištěné při místním šetření - Internetové stránky hotelu – www.ulazni.cz
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaná budova Hotelu U Lázní se nachází v centrální části obce Lipová-lázně (2 434 obyvatel), okr. Jeseník, v CHKO Hrubý Jeseník. Okolní zástavbu tvoří objekty penzionů, hotelů a lázní a rovněž rodinné domy. Obec Lipová-lázně je vyhledávaným turistickým a sportovním střediskem v Hrubém Jeseníku, a to zejména v letních a zimních měsících. V posledním období však s úpadkem místních lázní návštěvnost obce turisty klesá. V obci se nachází základní občanská vybavenost (mateřská a základní škola, pošta, obchod s potravinami, sportovní zařízení a další). Kompletní infrastruktura a služby se nachází ve správním centru Jeseník, které je vzdáleno cca 5 km. Dopravní dostupnost oceňovaného hotelu je průměrná, hotel se nachází při hlavní průjezdné komunikaci v obci. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/44, která zajišťuje spojení mezi městy Šumperk, Jeseník a Prudnik (PL), je možné ve vzdálenosti 5 km. V obci se nacházejí vlakové zastávky a zastávky meziměstské autobusové dopravy. Z hlediska využití nemovitosti pro pobytovou rekreaci, resp. pohostinství se v současnosti jedná o průměrně atraktivní lokalitu, turisticky navštěvovanou výhradně v letních a zimních měsících. Negativní vliv na návštěvnost a obsazenost oceňovaného hotelu má ukončení provozu místních lázní. Souhrnné informace o nemovitých věcech Předmětem ocenění je budova “Hotel U Lázní“ spolu s pozemkem pod stavbou parc.č. 1594. Zastavěná plocha hotelem činí 228 m2. Podlahová plocha hotelu činí 678 m2, z toho je 156 m2 sklepních prostor. Celková výměra pozemku činí 375 m2. V hotelu se nachází celkem 9 pokojů s vlastním hygienickým zařízení. Ubytovací kapacita penzionu je celkem 31 lůžek. Příslušenství k penzionu tvoří zpevněné plochy okolo hotelu a přípojky inženýrských sítí. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný hotel se nachází na pozemku parc.č. 1594, který rovněž tvoří zpevněné plochy okolo budovy. Pozemek se nachází podél zpevněného koryta místního potoka Staříč. Dle zjištěných informací se hotel nachází v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně. Přístup a příjezd k hotelu je možný ze severní strany přímo z veřejné komunikace. Parkování je možné na vyhrazených přilehlých zpevněných plochách ze západní strany navazujících na hotel ve vlastnictví obce Lipová-lázně na pozemku parc.č. 1595. Počet parkovacích míst je ovšem nedostatečný vzhledem k celkové kapacitě hotelu. Vlastnické údaje odpovídají skutečnosti, v katastru nemovitostí je objekt stále zapsán jako rodinný dům č.p. 363, ve skutečnosti je objekt určený k hromadnému ubytování. Dle zjištěných informací byla stavba původního rodinného domu postavena na začátku 20. století. V průběhu životnosti domu se změnil jeho účel užívání na ubytování. V roce 2005 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce – byla provedena přístavba hotelu ze západní strany, byla vyměněna okna, nová střešní krytina, úprava vnitřních povrchů stěn. V roce 2013 byly osazeny nové plynové kotle včetně nových rozvodů ÚT a elektrický bojler. Ke dni ocenění se objekt nachází v dobrém stavebně-technickém stavu. Hotel je napojený na veřejnou elektrickou, vodovodní a plynovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do obecní kanalizace. Vytápění zajišťují plynové kotle s rozvody ÚT, ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Budova č.p. 363 – “Hotel U Lázní“ Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Budova č.p. 363 – “Hotel U Lázní“ Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o podsklepený samostatně stojící hotel se třemi nadzemními podlažími. V 1.NP se nachází restaurace se zázemím a kuchyní, sociální zařízení a dále bytová jednotka majitele objektu. Ve 2. a 3.NP se nacházejí ubytovací kapacity hotelu – celkem 9 pokojů s vlastním hygienickým zařízení. V 1.PP se nachází skladovací prostory a technické zázemí domu. Z jižní strany navazuje na stavbu hotelu oplocená letní zahrádka. Objekt je založen na betonových základech s dodatečnou izolací proti půdní vlhkosti v části objektu. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 45 cm. Sokl domu je tvořený kamenným obkladem. Střecha je mansardová, krytá pozinkovaným plechem a kanadským šindelem. Stropní konstrukce jsou betonové s rovným podhledem, v některých místnostech 1.PP jsou stropy klenbové. Vnitřní i venkovní schodiště je betonové. Venkovní schodiště pro zásobování je ocelové. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří vápenná, štukovaná omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukované, v kuchyních a v hygienických zařízeních je proveden keramický obklad. Podlahy jsou kryty dle účelu užití – koberci, PVC nebo keramickou dlažbou, v 1.PP je podlaha betonová. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, okna v 1.PP jsou s jednoduchým zasklením. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné, náplňové. V koupelnách v 1.NP se nacházejí sprchové kouty. Všechny WC jsou kombi. Ke dni ocenění se hotel nachází v dobrém stavebně-technickém stavu po provedené rekonstrukci, s pravidelnou údržbou. Část omítek pod střešní římsou je poškozená. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (228 m2)
m3
640.68
7
1.nadzemní podlaží (228 m2) 2.nadzemní podlaží (228 m2) 3.nadzemní podlaží (228 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
747.84 519.84 770.64 2 679.00
Nebytové prostory 1. PP. sklepní prostory, technické zázemí
m2
156.00
1. NP. restaurace, kuchyň, bytová jednotka, zázemí kuchyně
m2
180.00
2. NP hotelové pokoje
m2
177.00
3. NP hotelové pokoje
m2
165.00
VÝMĚRA CELKEM
m2
678.00
Kč
752 400.00
Kč Kč Kč Kč Kč %
4 116 540.00 2 280 000.00 2 884 200.00 2 280 000.00 12 313 140.00 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
18 715 972.80 1910 175 40.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
11 229 583.68 16.32 11 229 600.00
Rekapitulace 1.1. Hotel U Lázní 1. Budovy
Kč Kč
11 229 600.00 11 229 600.00
Kč Kč
11 229 600.00 11 229 600.00
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 3
Stáří budovy: 2015 - 1910 = 105 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží Výchozí cena 2.nadzemního podlaží Výchozí cena 3.nadzemního podlaží Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
(228 m2) (228 m2) (228 m2) (228 m2)
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Lipová-lázně Katastrální území: Dolní Lipová Vlastník pozemku: Skaláková Eva Směrná cena pozemku byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňovaný pozemek. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňovaný pozemek, stavební pozemky za částky v rozmezí od 250 do 500 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 1594 375 Zastavěná plocha a nádvoří 350 Kč 131 250 Kč Výsledná cena pozemku - celkem
Kč
131 250.00
9
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto
10
trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Obecně lze říci, že nabídka rekreačních zařízení sloužících pro ubytování v oblasti Hrubého Jeseníku převyšuje poptávku. Perspektiva využití areálu oceňovaného penzionu je ve srovnání s jinými rekreačními objekty v Hrubém Jeseníku na vyšší úrovni s ohledem na jedinečnost polohy poblíž lyžařského střediska. Nemovité věci obdobného charakteru se v oblasti Hrubého Jeseníku pronajímají jen výjimečně, ze získaných pronájmů ubytovacích komplexů vyplývá, že nájemné by se mohlo pohybovat v rozmezí 800 až 1 200 Kč/m2 za plochy pro ubytování a restaurace. Zdrojem pro stanovení této hodnoty je obvyklé nájemné ubytovacích zařízení pro danou lokalitu s využitím pro rekreaci a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti. Dosažitelný výnos z nájmu se obecně redukuje na 80 – 90 % (neodpovídá předpokládané obsazenosti ubytovacích a stravovacích kapacit, ale době na znovupronájem nemovitosti). Souhrnná velikost vnitřních užitných ploch ke dni ocenění činí 678 m2 a tyto jsou určeny jako: -
Hotel s restaurací včetně zázemí – 522 m2
-
Sklepní prostory – 156 m2
V současné době a pro tento případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 10 %. Výpočet výnosové hodnoty Příjmy Penzion s restaurací Nájemné Sklepní prostory Nájemné Koeficient snížení nájemného Nájemné (celkem za rok) Hrubé roční příjmy
m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok % Kč Kč
522 1 000 156 400 0,85 584 400 496 740
11
Reprodukční cena staveb Roční výdaje Daň z nemovitosti Pojistné z budov Odpisy Běžná údržba a opravy, správa nemovitosti Výdaje celkem Stabilizovaný výnos * 100 % Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota
RC
Kč
18 715 972
dle sdělení dle sdělení 0,3 % * RC 0,7 % * RC P-V
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 800 10 000 56 148 131 012 198 960 297 780 100 10,0
% Cv
2 977 803 Kč
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: -
přehled o obvyklém nájemném ubytovacích kapacit v dané lokalitě
-
při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu na 80 – 90 %
Výnosovou hodnotu Hotelu U Lázní stanovuji na základě výše uvedených předpokladů a výpočtu na částku celkem (po zaokrouhlení): 2 980 000 Kč
12
E. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1-2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná do 18 měsíců, se zohledněním současné situace na trhu nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objektech pro hromadné ubytování, rekreaci a stravování, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u nemovitostí s obdobným využitím je ke dni ocenění převis nabídky nad poptávkou, nemovitosti srovnatelné rozsahem a atraktivitou umístění se nabízejí, resp. obchodují spíše výjimečně. S přihlédnutím k stavebně-technickému stavu, vybavení, způsobu využití, ale zejména vzhledem k umístění hotelu jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je ke dni ocenění hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi. Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňovaný hotel, zobchodovány nebo inzerovány tyto objekty pro ubytování a rekreaci (nabídkové ceny jsou po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelného penzionu/hotelu
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Penzion s restaurací, nám. Svobody, Zlaté Hory, okres Jeseník
Dobrý, po rekonstrukci
600 m2 (20 lůžek)
Penzion s restaurací, ul. Hlavní, Hanušovice, okres Šumperk
Dobrý, po rekonstrukci
708 m2
Penzion, Široká Niva, okres Bruntál
Dobrý
360 m2
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky/ prodeje
5 175 000 2015 8 625 5 400 000 2015 7 627 2 520 000 2015 7 000 8 910 000
Hotel s restaurací, ul. Lipovská, Jeseník
Dobrý, po rekonstrukci
1 500 m2
Penzion s restaurací, Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál
500 m2 (28 lůžek)
5 130 000
Dobrý
Chata Sněžník, Staré MěstoKunčice, okr. Šumperk
470 m2 (50 lůžek)
3 870 000
Dobrý
2015 5 940 2015 10 260 2015 8 234
13
Vyhodnocení oceňovaného penzionu vzhledem ke srovnatelným ubytovacím zařízením: Oceňovaný penzion je umístěním srovnatelný s obdobnými srovnatelnými ubytovacími zařízeními (penziony, hotely), které se nacházejí v Hrubém Jeseníku, v okresech Jeseník, Šumperk a Bruntál. Místo je navštěvované zejména v zimním a v letním období. Vzhledem k pozastavenému provozu přilehlých lázní je v okolí využití mimo hlavní sezóny omezené. Vybavení a stavebně-technický stav oceňovaného objektu je opodobný se srovnávanými objekty. Nevýhodou je skutečnost, že k oceňovanému hotelu nepřináleží zpevněné plochy vyhrazené pro parkování návštěvníků. Z hlediska rekreace se jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že srovnatelná hodnota obdobných objektů pro rekreaci se pohybuje v rozmezí od 6 do 10 tis. Kč za m2 za ubytovací plochy i užitné plochy restaurace včetně zázemí. Vzhledem ke stavebně-technickému stavu penzionu a provedené rekonstrukci, velikosti užitných ploch, umístění hotelu v průměrně atraktivní lokalitě uvažuji se srovnatelnou hodnotou objektu takto: 7 000 Kč/m2 za plochy pokojů pro hosty, restaurace, kuchyně vč. zázemí (522 m2) 3 654 000 Kč 2 500 Kč/m2 za užitnou plochu sklepních prostor hotelu (156 m2) 390 000 Kč
tj. celkem 4 044 000 Kč F. Omezení vlastnických práv Odpovědi na dodatečné otázky objednatele:
Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému hotelu ani pozemku neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 28 252 Kč ve prospěch České republiky. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 275 589 Kč ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 131 966,04 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 4 284 800 Kč ve prospěch společnosti Šestý uzavřený investiční fond, a.s.
14
Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpisy z katastru nemovitostí č. 744 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
15
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 4014/14-61 ze dne 17.2.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 744 pro k.ú. Dolní Lipová, obec Lipová-lázně, okres Jeseník. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 744, a to: - pozemek parc.č. 1594, o výměře 375 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku parc.č. 1594 je budova č.p. 363 Nákladová cena po opotřebení 1. Stavby 1.1. Budova č.p. 363 – Hotel U Lázní 1. Stavby Pozemek Celkem
Kč Kč Kč Kč
11 229 600 11 229 600 131 250 11 360 850
Srovnávací hodnota
Kč
4 044 000
Výnosová hodnota
Kč
2 980 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a stavebně-technického stavu Hotelu U Lázní, s ohledem na průměrnou dopravní dostupnost, umístění v průměrně atraktivní lokalitě v pohoří Hrubý Jeseník, poblíž bývalých lázní Lipová, rovněž s přihlédnutím na chybějící parkovací plochy pro návštěvníky hotelu a restaurace s uvážením současného stavu realitního trhu s obdobnými ubytovacími objekty odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovité věci ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně a danému rozsahu oceňovaného majetku, a to na částku ve výši:
4 050 000 Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.
16
Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 55-4080/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 17.4.2015
