ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1477-99/13 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby a pozemku:
Rodinný dům č.p. 287, pozemky parc.č. 671/1, parc.č. 671/2 Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Jenišov, k.ú. Jenišov K Zátiší 287, 360 01 Jenišov Milan Hlůžek, Jenišov 287, 360 01, r.č. 791108/1882, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Insolvenční správce, JUDr. Oldřich Řeháček Ph.D. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Počet stran:
13
e-mail:
[email protected]
stran
Ve Velaticích, dne 2.9.2013
31.7.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Tomáš Volek
31.7.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 626, k.ú. Jenišov, ve vlastnictví pana Milana Hlůžka. Jedná se o rodinný dům č.p. 287 na pozemku parc.č. 671/2 a dále o pozemky parc.č. 671/1, parc.č. 671/2, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 31.7.2013. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí bývá často jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Stanovená věcná hodnota má pouze informativní charakter a je zde uvedena pro případné pojištění nemovitosti. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity rozpočtové ukazatele stavebních objektů – ÚRS/2013. II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 626, k.ú. Jenišov, vyhotovený notářem dne 13.6.2013. - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Jenišov. - Objednávka znaleckého posudku, ze dne 29.7.2013. - Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Informace a podklady získané od objednatele ocenění. - Mapa obce Jenišov a okolí. -2-
-
Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. - Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 31.7.2013 za přítomnosti zástupce objednatele paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.) a zástupce nájemce. - Fotodokumentace pořízená při místním šetření. - Knihovna znalce. - Nájemní smlouva na nemovitost ze dne 5.1.2012. Místopis Krušnohorská vesnice Jenišov leží administrativně v okrese Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Karlovy Vary. Obec Jenišov se rozkládá asi šest kilometrů západně od Karlových Varů. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 820 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 20 km od německých hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený při slepé komunikaci místního významu s názvem K Zátiší, v severní okrajové části obce Jenišov. Rodinný dům je situován v lokalitě s nově vznikající výstavbou rodinných domů vzdálené cca 350m severně od obecního úřadu. Nemovitost je tvořena novostavbou rodinného domu č.p. 287, postavenou na vlastním pozemku parc.č. 671/2, zahradou na parc.č. 671/1. Příslušenství tvoří vedlejší stavba přístřešku venkovního posezení, postavená podél severozápadní stěny rodinného domu. Jedná se o přízemní dřevěný přístřešek s pultovou střechou, obdélníkového půdorysu o zastavěné ploše 30,80 m2, ve velmi dobrém technickém stavu. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu: oplocení pozemku z poplastovaného pletiva, branka, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu (zakončenou HUP na hranici pozemku). Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu složeného ze dvou parcel. Na parc.č. 671/2 je postavena stavba rodinného domu č.p. 287 o nepravidelném půdorysném tvaru. Pozemek parc.č. 671/1 je využíván jako zahrada tvořící s domem jednotný funkční celek. K severozápadní straně RD je na parc.č. 671/1 postavený přístřešek, který není evidovaný v dokumentech katastru nemovitostí. Součástí zahrady je pouze travnatý porost bez ovocných a okrasných stromů. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 696/1 ve vlastnictví Obce Jenišov. Silné stránky -novostavba z roku 2010, dostatečné pozemkové zázemí, klidná lokalita, vlastní garáž, dobrá poloha na konci slepé ulice Slabé stránky - minimální občanská vybavenost obce.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: K severozápadní straně RD je na parc.č. 671/1 postavený přístřešek o zastavěné ploše 30,80 m2, který není evidovaný v dokumentech katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 626 k.ú. Jenišov ze dne 13.6.2013 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: dražební vyhláška, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce - Hlůžek Milan, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Dále je zde zapsáno věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy v rozsahu dle geo. plánu 786-37/2007, k tíži pozemku parc.č. 671/1, s oprávněním pro ČEZ Distribuce, a.s. Toto věcné břemeno nemá zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Předkupní právo uvedené v Nájemní smlouvě ze dne 5.1.2012 není evidováno v dokumentech katastru nemovitostí. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Na pronájem oceňovaných nemovitostí je uzavřena nájemní smlouva mezi vlastníkem p. Milanem Hlůžkem (pronajímatel) a p. Radkem Handlířem (nájemce) ze dne 5.1.2012. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. S možností ukončení: a) dohodou smluvních stran, b) písemnou výpovědí, kterékoli ze smluvních stran, doručenou druhé smluvní straně a to i bez udání důvodu. Výpovědní lhůta činí 3 měsíce. Na základě výše uvedeného je smlouva bez problémově vypověditelná a nemá tudíž vliv na stanovenou cenu obvyklou.
-4-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 287 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 287
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2013.
1.1 Rodinný dům č.p. 287 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je nepravidelný. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 4+1, s příslušenstvím a garáž. Dům je napojen na přípojku vody z řadu, kanalizaci do řadu a el.nn. Dispoziční řešení: 1.NP - zádveří, koupelna vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC, chodba se schodištěm do podkroví, komora, šatna, obývací pokoj, kuchyň, garáž s technologií pro tepelné čerpadlo. Podkroví - chodba se schodištěm, tři pokoje, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a WC, šatna. Z pokojů na severozápadní straně je přístupný balkón. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné Ytong tl. 40 cm. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová, s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové s dřevěným obkladem schodišťových stupňů. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou probarvené hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách a v kuchyni. Podlahy jsou převážně z keramické dlažby, v podkrovních pokojích laminátové plovoucí.. Okna jsou plastová. Dveře jsou dýhované plné nebo prosklené do obložkových zárubní. Vytápění je podlahové teplovodní, zdrojem je tepelné čerpadlo, které zajišťuje i ohřev TUV. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu není provedena. Kuchyň je vybavena linkou, varnou deskou, el. sporákem, myčkou a digestoří. Hygienické vybavení tvoří 1x vana, 1x sprchový kout, 2x splachovací WC, umyvadla. Ostatní vybavení tvoří centrální vysavač. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů a informací byl rodinný dům postaven a dán do užívání v roce 2010. Celkový stavebně technický stav je velmi dobrý, vybavení domu je na standardní až mírně nadstandardní úrovni. -5-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Podl. Plocha 1.NP Výčet místností: Byt 4+1 - přízemí 56,00 m2 garáž 18,00 m2 Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: Byt 4+1 - podkroví 58,00 m2 balkón 6,00 m2 Užitná plocha celkem:
Koeficient redukce
Zastavěná. Konstr. výška plocha 98,00 m2 2,90 m 56,00 m2 9,00 m2 65,00 m2
1,00 0,50
98,00 m2
2,85 m
52,20 m2 3,00 m2 55,20 m2
0,90 0,50
Pozn.: u garáže a balkónu byl k redukci na započitatelnou plochu použitý koeficient 0,5 v podkroví vlivem sešikmených stropů v části pod 1,3 m potom koeficient 0,90. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (98)*(2,90) Zastřešení (98)*(4,96/2)
[m3] 284,20 m3 243,04 m3
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ
Obest. prostor 284,20 m3 243,04 m3 527,24 m3
Ocenění 98 120
Zastavěná plocha (ZP) [m2] Užitná plocha (UP) [m2] Obestavěný prostor (OP) [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
527,24 5 150 100,00 2 715 286 3 97 3,00 2 633 827
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy -6-
Popis Příslušenství tvoří vedlejší stavba přístřešku venkovního posezení, situovaná podél severozápadní stěny rodinného domu. Jedná se o přízemní dřevěný přístřešek s pultovou střechou, obdélníkového půdorysu o zastavěné ploše 30,80 m2, ve velmi dobrém technickém stavu. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu: oplocení pozemku z poplastovaného pletiva, branka, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu (zakončenou HUP na hranici pozemku). Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není věcná hodnota příslušenství samostatně vyjadřována a je stanovena jako 5% z ceny hlavní stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Stanovená cena staveb: 2 633 827,- Kč Ocenění: Cena staveb celkem:
Venkovní úpravy - zjištěná cena
*
2 633 827,0,0500
=
131 691,35Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 671/2 o výměře 98 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 671/1 o výměře 1087m2 , zahrada. Pozemek složený ze dvou parcel je rovinatý, uceleného přibližně čtvercového tvaru a lze jej napojit na veškeré inženýrské sítě (rozvody vody, plynu, kanalizace, el.nn). V jižní části pozemku je na parc.č. 671/2 postavena stavba rodinného domu č.p. 287 o nepravidelném půdorysném tvaru. Kolem rodinného domu je situována zahrada na parc.č. 671/1, která tvoří s rodinným domem jednotný funkční celek. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 1.100,- až 2.200,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, větší rozloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků pod středním pásmem daného rozpětí, tj. na 1.500,- Kč/m2.
-7-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 671/2 nádvoří orná půda 671/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 98
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 500
1 087 1 185
1 500 Hodnota pozemků
Celková cena pozemku [Kč] 147 000 1 630 500 1 777 500
4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí je nabídka v souladu s poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.
4.1 Rodinný dům č.p. 287 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
120,20 m2 527,24 m3 98,00 m2 1 185,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitostí -8-
č.1 Nabízíme ke koupi novostavbu rodinného domu v Jenišově u Karlových Varů. Krajní řadový dům má zahradu o velikosti 444 m2. Dům je přízemní s obytným podkrovím. Dispozičně řešen jako 4kk. Před domem je kryté parkovací stání pro jedno osobní vozidlo. Součástí stavby jsou přípojky technického vybavení ( vodovodní, plynovodní, kanalizační a elektro). Topení je zajištěno plynovým kombinovaným kotlem. Dům byl kolaudován v roce 2008. Nachází se v klidné vilové čtvrti. V dosahu veškeré občanské vybavenosti. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/jenisov-jenisov-zvoneckova/2587784028 č.2 Nový rodinný dům, 2 roky po kolaudaci v Jenišově u Karlových Var. Zděný dům na vlastním oploceném pozemku, 2 parkovací stání, kompletně zateplený, zastavěná plocha 150 m2, disposice 4+1, velké místnosti, zasklená veranda, venkovní terasa, kuchyň vybavená el. spotřebiči, velká vestavěná skříň, úložné prostory v technické místnosti a na půdě, vytápění a ohřev TUV plynovým kotlem se zásobníkem. Udržovaná zahrada s ozdobnými dřevinami, zahradní domek na nářadí. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/jenisov-jenisov-pod-rybnikem/157553500 č.3 Rodinný dům; U Potůčku. Ulice v Jenišově, v atraktivní lokalitě Pod Rohem. Pozemek více než 1200 m2, zastavěná plocha bezmála 130 m2. Dvě podlaží, pět obytných místností, velká a plně vybavená kuchyně, dvě koupelny, zimní zahrada a dva balkony. To je stručná charakteristika domu nabízeného naší kanceláří ke koupi. Mimo to je dům postaven z cihel, vytápění ve spodním patře do podlah a ve vrchním patře radiátory zajišťuje sofistikovaný systém, schodiště je dřevěné centrální, podlahy jsou z kvalitního laminátu a dlažby, sanitární vybavení je pojato méně pompézně, za to účelně. Vůbec je celý dům účelný, moderní, z kvalitních materiálů. Zajímavostí, nebo spíš dobrou trefou je velkoryse pojatá ložnice s vlastní šatnou a koupelnou. Dům je nutné vidět. Okolí je klidné, není zde takový rozhled krajinou, ale naopak je spíš uzavřené a to prospívá pokojné atmosféře bydlení. Cena je k jednání. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/jenisov--/1985532764 č.4 Nabízíme k prodeji novostavbu rodinného domu v Karlových Varech, část obce Tašovice. Zděný rodinný dům s 1N.P. a podkrovím se nachází na pozemku o velikosti 1061m2. V 1.NP. zádveří, chodba, kuchyň s obývacím pokojem, šatnou, pokojem, koupelnou se sprch. koutem a WC. Z obývacího pokoje i druhého pokoje vchod na terasu do zahrady. V podkroví jsou 3 pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC. V koupelnách podlahové elektrické podlahové topení, na zahradě zavlažovací systém. Stavba domu byla prováděna na kvalitní úrovni. Na pozemku zahradní domek a vlastní dvougarážové stání na dálkové ovládání. Bydlení v žádané lokalitě Karlových Varů. Po slevě 1.000.000,-Kč. Bližší info v R.K. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/karlovy-vary-tasovice-u-ohre/2325357404 Srovnatelné nemovitosti Název: č.1 Lokalita Zvonečková, Jenišov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,95 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Příslušenství K6 Vliv pozemku
1,00 1,00 1,05
-9-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,90 30 780 menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Příslušenství - obdobné; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 105,00 m 505 m 3 600 000 Kč 34 286 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Pod Rybníkem, Jenišov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu K3 Poloha
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Příslušenství K6 Vliv pozemku
1,00 1,00 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,95 30 983 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Příslušenství - obdobné; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 140,00 m 620 m 4 590 000 Kč 32 786 Kč/m2 Název: č.3 Lokalita Jenišov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,05
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Příslušenství
1,00 1,00 0,95
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší RD; 0,90 36 414 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Příslušenství - hodnotnější; Vliv pozemku - obdobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 196,00 m 1 220 m 7 950 000 Kč 40 561 Kč/m2
- 10 -
Název: č.4 Lokalita U Ohře, Tašovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,98 1,00
K5 Příslušenství K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,98 1,00 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,86 28 332 Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Příslušenství - hodnotnější (zahr. domek, dvojgaráž); Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 1 061 m 5 900 000 Kč 32 778 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 28.332,- Kč/m2 až 36.414,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 31.627,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
28 332 Kč/m2 31 627 Kč/m2 36 414 Kč/m2 31 627 Kč/m2 120,20 m2 3 801 565 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 287 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 287 - 11 -
2 633 827,00 Kč 131 691,00 Kč 1 777 500,00 Kč 3 801 565,00 Kč
Současný stav 3 801 565 Kč 0 Kč 4 546 018 Kč 1 896 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
3 800 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou cenu nemovitostí - rodinného domu č.p. 287 na pozemku parc.č. 671/2, pozemků parc.č. 671/1, parc.č. 672/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Jenišov, obec Jenišov, okres Karlovy Vary, vše zapsáno na LV č. 626, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 31.7.2013, po zaokrouhlení na:
3 800 000,- Kč Slovy: třimilionyosmsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 2.9.2013 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1477-99/13 znaleckého deníku.
- 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 2 1 3
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.626 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Nájemní smlouva
- 13 -
