13

Znalecký posudek č. 2459-149/13

bytová jednotka č. 2+kk, Čechova 786, Ml.Boleslav

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2459-149/13 o ceně bytové jednotky č.786/8 včetně spoluvlastnického podílu na budově čp.784-786 a pozemcích st.2640-st.2642 v katastrálním území a obci Mladá Boleslav dle LV č. 6491 a 4045

Objednatel znaleckého posudku:

IS Žižlavský v.o.s. Široká 36/5 29301 Mladá Boleslav

Účel znaleckého posudku:

insolvenční řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Dana Matějková Smetanova 897/8 293 01 Mladá Boleslav Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

V Mladé Boleslavi 7.11.2013



A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č.786/8 včetně spoluvlastnického podílu na budově čp.784-786 a pozemcích st.2640-st.2642 v katastrálním území a obci Mladá Boleslav dle LV č. 6491 a 4045 vypracovaný pro potřebu insolvenčního řízení.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 786/8 Adresa předmětu ocenění: Čechova 786, Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: 43 939 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2013 a 7.11.2013 za přítomnosti zástupce pana Igora Nečase, paní Münsterové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Mladá Boleslav LV č. 6491 ze dne 14.1.2013 - informace z webových stránek ČÚZK ze dne 7.11.2013 - stav souhlasí s LV č. 6491 ze dne 14.1.2013 - informace z webových stránek ČÚZK z LV č. 4045 pro k.ú. Mladá Boleslav - snímek katastrální mapy z webových stránek ČÚZK ze dne 14.1.2013 - kupní smlouva uzavřená 10.3.2009, pr.účinky vkladu 15.4.2009 - kupní smlouva uzavřená 19.12.2006, pr.účinky vkladu 22.12.2006 - informace vlastníka a výsledky místního šetření ze dne 15.1.2013 a 7.11.2013 - fotodokumentace - informace z cenové mapy pozemků pro rok 2013 z webových stránek Města Mladá Boleslav - odhad č. 055/09/21 pro úvěrové řízení u HB a.s. vypracované Ing.J.Kratochvílem 7.3.2009 - znalecký posudek č. 2319-13 v archivu znalce - vlastní databáze skutečně realizovaných obchodů s nemovitostmi od r.1996

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník:

Igor Nečas, Čechova 786, 29301 Mladá Boleslav, vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost Je k dispozici výše uvedená dokumentace, veškeré údaje a výměry potřebné pro ocenění byly zjištěny na místě samém, popříp.zjištěny z výše uvedených podkladů a sdělených informací vlastníkem nemovitosti.

7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě v ulici Čechova, v zástavbě zděných nízkopodlažních bytových domů mimo sídlištní zástavbu Severní město, v klidné boční ulici v blízkosti širšího centra města Mladá Boleslav, které je statutárním městem. V nedalekém sousedství v ulici Václavkova jsou 2 ZŠ, nedaleko 2 MŠ, v místě zastávka MHD, nedaleko nákupní centrum Kaufland. Mezi bytovými domy je vzrostlá zeleň, parkovací místa a dětské hřiště. Ve městě jsou velmi dobré pracovní příležitosti, je zde nízké procento nezaměstnanosti, velmi dobrá občanská vybavenost.

8. Obsah znaleckého posudku -2-



1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 786/8

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 786/8 Popis Bytová jednotka 2+kk ve zděném nízkopodlažním bytovém domě o 1 PP a 4 NP, 4.NP vzniklo vestavbou v půdním prostoru. Byt se nachází ve 4.NP, je pokoje jsou orientované směrem Z/S, koupelna s WC směrem V. Dům je zděné konstrukce s valbovou střechou s vikýři, krytina bitumenšindel, fasáda stříkaná, schody teracové, do posledního NP ocelová konstrukce. V bytě jsou zděné příčky, stropy rovné a šikmé podhledy, okna dřevěná zdvojená a střešní, dveře hladké typové do ocelových zárubní, podlahové krytiny PVC, korková a ker.dlažba. Vytápění etážové kotlem na ZP, rozvod vody S+T, zdroj teplé kombinovaný s ÚT. Kuchyňský kout vybavený plynovým sporákem, kuchyňskou linkou menšího rozsahu v prostoru se šikmým stropem, koupelna ob.vanou, umývadlem a spl.WC odděleným 1 m vysokou příčkou. Dům původně postavený v roce 1952, v roce 1998 byla provedena vestavba bytových jednotek v půdním prostoru, provedení střešních vikýřů, výměna střešní krytiny. Stavebně technický stav odpovídá stáří výstavby bytové jednotky a pouze nezbytné údržbě, stavebně technický stav domu dobrý. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Popis Pozemky zastavěné bytovým domem, jsou rovinné, napojené na veškeré IS (VVŘ? VKŘ? ZP a přípojku elektro). Pro město Mladá Boleslav je vydaná schválená cenová mapa pozemků, pozemky jsou v této mapě zakresleny s cenou 1 300,- kč/m2 pro rok 2013. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha § 27 cenová mapa zastavěná plocha § 27 cenová mapa zastavěná plocha Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.2640 st.2641 st.2642

Pozemky - zjištěná cena Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky -3-

Výměra [m2] 177,00 159,00 159,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 300,00 1 300,00 1 300,00

Cena [Kč] 230 100,206 700,206 700,643 500,-

=

643 500,- Kč



pozemky

Cena příslušenství - celkem

=

643 500,- Kč 643 500,- Kč

=

643 500,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Mladá Boleslav 61 let 27 970,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu kuchyňský kout: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna s WC: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

8,74 m2 23,55 m2 14,13 m2 3,33 m2 5,95 m2 55,70 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - poloha ve 4.NP bez výtahu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 61 let: 0,70

č. IV I II II II

Vi 0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00

III I

0,00 -0,03

III II

0,00 -0,05

II

1,05

č. III II IV

Pi 0,00 0,00 0,03

III

0,02

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,742 i=1

Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, -4-



výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. III

Ti 0,00

II

0,00

II

0,00

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,050 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,742 * 1,050 * 1,000 = 0,779 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 27 970,- Kč/m2 * 0,779 = 21 788,63 Kč/m2 CP = CU * PP = 21 788,63 Kč/m2 * 55,70 m2 = 1 213 626,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 213 626,69 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 643 500,- Kč Spoluvlastnický podíl: 882 / 28 944 Hodnota spoluvlastnického podílu: 643 500,- Kč * 882 / 28 944 = 19 609,14 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

19 609,14 Kč

Bytová jednotka č. 786/8 - zjištěná cena

=

1 233 235,83 Kč

-5-



-6-



-7-



-8-



-9-



fotodokumentace ke dni 7.11.2013

- 10 -



mapové podklady

nabývací doklad - 11 -



- 12 -



- 13 -



- 14 -



- 15 -



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb celkem

1 233 235,80 Kč

Celkem

1 233 235,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 233 235,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 233 240,- Kč

slovy: Jedenmiliondvěstětřicettřitisícdvěstěčtyřicet Kč Pro účel ocenění pro insolvenční řízení by měla být navržena cena obvyklá, což je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku k datu ocenění. Trh s byty v místě je plně rozvinutý a jsou k dispozici údaje ze skutečně realizovanými obchody s byty obdobné velikosti a provedení v dané lokalitě. Pro návrh obvyklé ceny je využito jednak administrativní ceny (cena zjištěná dle cenového předpisu Vyhl.450/2012 Sb., porovnávací způsob) a jednak metody porovnávací, na základě skutečně realizovaných obchodů s nemovitostmi. Jak je patrné z výše uvedeného, cena zjištěná téměř odpovídá metodě porovnávací. Od roku 2009, kdy byla tato nemovitost zakoupena za částku 1 460 000 Kč, ceny bytů ve městě výrazně poklesly, v sídlišti Severní město až o 30 %, pokles cen u bytů ve zděných bytových domech blíže centru města nebyl pokles tak výrazný. Na základě analýzy trhu s nemovitostmi v regionu, za pomoci ceny zjištěné dle cenového předpisu a dle skutečně realizovaných obchodů s byty v regionu a s přihlédnutím ke všem výše uvedeným faktorům a zjištěním ve znaleckém posudku, pro úkol podání znaleckého posudku o ceně obvyklé nemovitostí ve vlastnictví navrhovatele - dlužníka navrhuji cenu, za kterou by bylo možno nemovitost ke dni 7.11.2013 zpeněžit ve výši:

1 250 000,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč

Ing. Dana Matějková Smetanova 897/8 293 01 Mladá Boleslav V Mladé Boleslavi 7.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.12.2000 č.j.Spr 4128/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2459-149/13 znaleckého deníku.

- 16 -

13

Recommend Documents