Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti č. 2945/013/13 (předmětu dražby) pro provedení veřejné dražby nedobrovolné dle § 17 zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách ke dni ocenění 30.1.2013
O OBVYKLÉ CENĚ RODINNÉHO DOMU ČP. 213 NA ST. P.Č. 220, SE ST. P.Č. 220, S POZEMKOVOU PARCELOU P.Č. 1049/7 V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ OTINOVES , V OBCI OTINOVES, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ KE DNI 30. 1.2013
Objednatel posudku: Jan Prošek, Mírové náměstí č.o. 2, 400 01 Ústí nad Labem Vypracovala: Ing Jana Vítková, nám.Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 603 108 441 Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou
Oceněno ke dni Prohlídka dne
30.1.2013 30.1.2013
Foto
Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně obálky a je vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž jedno obdrží objednatel a jedno zůstane v archivu znalce. Svitavy, 31.1.2013
-1-
REKAPITULACE: Výsledná obvyklá cena - současný stav
podíl 1/1
750 000 Kč Sedmsetpadesáttisíc Kč
NÁKLADOVÉ CENY NEMOVITOSTÍ: Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 641 720 Kč Čtyřimilionyšestsetčtyřicetjedentisícsedmsetdvacet Kč
Nákladová cena (stavba po opotřebení) - současný stav 50 % opotřebení Nákladová cena (stavba po opotřebení) včetně pozemků
2 320 860 Kč Dvamilionytřistadvacettisícosmsetšedesát Kč 2 346 690 Kč Dvamilionytřistačtyřicetšesttisícšestsetdevadesát Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: Rodinný dům s bytem 5 + 1 s přísl., nadstandardní výměra podlahových ploch bytu ve třech podlažích, možnost vícegeneračního bydlení . Možnost garážování v garáži na p.č. 1049/3 Nevýhody: Ke dni ocenění je užívána vlastníkem oceňovaných nemovitostí zahrada p.č. 1049/3 , která je ve vlastnictví ČR – Státního pozemkového fondu. Na této pozemkové parcele je postavena garáž, vedlejší stavba a přistavěná část k rodinnému domu čp. 213 – černá kuchyně, kotelna – lze předpokládat, že stavby nebyly povoleny, zkolaudovány. Oceňovaná nemovitost nevykazuje jednotu vlastnictví staveb a pozemků. V lokalitě Drahanské vysočiny – Lipovec, Drahany převažuje nabídka rodinných domů nad poptávkou.
CENA ZÁVAD S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH Omezení nemovitosti: 1) Na výpisu z katastru nemovitostí LV č.136 je uvedeno omezení v podobě zástavního práva u DS Real a Partner Company s.r.o., není ve stanovené obvyklé ceně zohledněno. Na oceňované nemovitosti ke dni ocenění nevázne věcné břemeno. Právní závady: 2) Stavba garáže na p.č. 1049/3 nebyla zkolaudovaná a geometricky zaměřena, není zapsaná v KN. Vedlejší stavba na p.č. 1049/3 také nebyla geometricky zaměřena a zapsaná v KN. 3) Část pozemkové parcely č. 1049/3 je zastavěna přístavbou k rodinnému domu s černou kuchyní a kotelnou. Ocenění závad na nemovitosti váznoucích bylo stanoveno ve výši : cca 300 m2 * 150 Kč/m2 = 45 000 Kč + ostatní náklady cca 50 000 Kč, celkem cca 100 000 Kč. , náklad na odkoupení - výměra zahrady, která je zastavěna stavbami ve vlastnictví pana Bambuse včetně pozemku kolem staveb - přístupových . Výše uvedené ostatními předpokládané náklady: právní pomoc, vyřízení kolaudačních rozhodnutí, náklad na vyhotovení pasportů a dokumentace, návrhy na vklad, atd. Obvyklá cena nemovitostí uvedených na LV 136 pro k.ú. Otinoves byla stanovena po zohlednění výše uvedeného ve výši: 750 000,00 Kč Slovy: Sedmsetpadesáttisíckorunčeských Ing Jana Vítková Nám.Míru 50 568 02 Svitavy Svitavy 31.1.2013
-2-
Fotodokumentace
1.NP
kuchyně
koupelna
obývací pokoj
ložnice 2.NP
černá kuchyně
pokoj
pokoj
garáž
Garáž
-3-
1. NÁLEZ: Předmětem ocenění jsou: Budova RD č.p.213, LV č. 136 , na st.p.č. 220 pozemek parc.č. St. 220, LV č. 136 pozemek parc.č. 1049/7, LV č. 136 Adresa Kraj Olomoucký Kat. území Otinoves Část obce dle LV Otinoves
Obec Ulice
Otinoves
Vlastnictví budovy čp. 213, , pozemku p.č. st. 220, p.č. 1049/7 Bambas Erik, Otinoves čp. 213, 798 61 Drahany Vlastník
Počet obyvatel č.p. 213
300
1/1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 136 , vyhotovil Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy dne 1.2.2013 LV 10002 Snímek kat. mapy pro k.ú. Otinoves Fotodokumentace ze dne 30.1.2013. Mapa oblasti. Místní šetření dne 30.1.2013 za účasti paní Bambusové . Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 136 Snímek kat. mapy pro k.ú. Otinoves. Fotodokumentace – součást textu . Mapa oblasti. MÍSTOPIS Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Otinoves je umístěna v Olomouckém kraji, v bývalém okrese Prostějov, je tvořena jedním katastrálním územím. V obci se nachází tato zařízení občanské vybavenosti. - mateřská škola, využitelná pro 25 dětí umístěná v budově obecního úřadu. - zdravotní středisko s ordinací praktického lékaře - sportovní areál TJ Otinoves s fotbalovým hřištěm, šatnami, skladovacími prostory a sociálním zařízením. v areálu se nachází taneční parket . Je umístěna ve vzdálenosti 21 km od Prostějova – je obcí s rozšířenou působností. Obec je plynofikovaná, má veřejný vodovod. Je situovaná v oblasti Drahanské vrchoviny – Hané. Ve vzdálenosti cca 15 km je Moravský kras. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Nemovitost rodinného domu je postavena na st. p.č. 220 a části pozemkové parcely č. 1049/3 - jiného vlastníka, včetně garáže a vedlejší stavby, je umístěna na severovýchodním okraji obce, je přístupná po veřejné zpevněné asfaltové komunikaci přes předzahrádku p.č. 1049/7. Dopravní spojení je autobusové. Poloha je neutrální pro bydlení, okraj obce, ze strany severní bez souseda. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost volně stojícího rodinného domu, s bytem 5 + 1 s příslušenstvím, stáří nemovitosti odhaduji na cca 85 let, v posledních cca 15 – 20 letech byly provedeny některé stavební úpravy s vlivem na cenu nemovitosti. Bylo stavebně upraveno podkroví – 3 místnosti, položeny keramické dlažby v chodbě, 2007 - nově vybavena kuchyně včetně spotřebičů, keramických dlažeb, obkladů. Vybavení je převážně standardní, odhadci byl umožněn přístup do všech obytných místností. Zaměření podlahových ploch bylo provedeno, vnější rozměry byly zaměřeny dle možností. Příslušenstvím je garáž, vedlejší stavba,přípojky, oplocení, zpevněné plochy, jímka. Rodinný dům je stavbou vícepodlažní, v části podsklepenou, s jedním nadzemní podlažím , v části střešního prostoru stavebně upraveným podkrovím. Technický stav odpovídá stáří a průměrné údržbě. Objekt lze užívat bez dalších nákladů ke dni ocenění.
-4-
Popis provedení rodinného domu čp. 213 : Provedení
Konstrukce základy svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění
rozvod vody zdroj teplé vody
betonové, kamenné bez účinných izolací zděné sedlový cihelné 45-60 cm vápenná omítka štuková špaletová keramické dlažby, PVC, koberce ústřední s kotlem na pevná paliva, lokální na pevná paliva 1* studené a teplé bojler
% dokon Konstrukce č 100 izolace proti zemní vlhkosti 100 stropy 100 100 100 100 100 100
100 100
Inženýrské sítě - obytná část je napojena: Elektro napojeno Voda ze studny není Kanalizace do napojeno žumpy Kanalizace do vlastní není ČOV Dálkové vytápění není
střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro
bez izolací
% dokon č 100
polospalné
100
pálené tašky stříkaný břizolit dřevěné hladké betonová mazanina, teracové dlažby světelný rozvod + zás. 400 V
100 100 100 100 100
Provedení
rozvod plynu
100
0
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku
napojeno není není
Plyn
není
Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace p.č. 1186 ve vlastnictví Olomouckého kraje. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti - obytné části s bytem 3 + 1 s přísl. Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví
1
227 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet koupelen 1 Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC, sprchové stání
Počet kuchyní 2 Vybavení kuchyně Vestavěné spotřebiče elektrické, sporák na PP
Počet bytových jednotek
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
1
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba garáž
Ne
Ano
Popis Výměra [m2] Stáří [roků] stavba zděná, ze zdiva cihelného, střecha z dřevěné konstrukce Cca 27 m2 20-30 tvaru pultového, podhled z bednění, podlaha betonová, v části chybějící, omítky vápenné, hrubé, podstandardní provedení, vrata plechová – viz foto
-5-
Přízemní zděná budova , se střechou šikmou, bez vybavení, bez vlivu na OV Přípojky vodovodní, jímka, přípojka elektro, zpevněné plochy betonové, oplocení, plechová plotová vrata
Vedl. Stavba Venkovní úpravy
2. OCENĚNÍ
RODINNÉHO DOMU
ČP.
213
Technický stav Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Budova RD
Odhadem 85 50 % nevykazuje
Minulé rekonstrukce – dle sdělení pana Poláka Konstrukce Rozsah Vybavení koupelny odhad Podlahy keramické dlažby v chodbě, kuchyni Podkroví Vybavení kuchyně kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče
Rok provedení 1985 2000,2007 2000 2007
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - reprodukční cena Obestavěný prostor
1255 m3 Cena
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 369 m2 Cena pozemků
3700 Kč/m3
Cena celkem
4 641 720 Kč
70 Kč/m2
Cena celkem
25 830 Kč
Dispozice, podlahové plochy : plocha koeficient KZp započit. plocha 16.00 m2 0.5 8,00 m2
1.PP - výčet místností sklep
2 16.00 m
Součet ploch za podlaží 1. NP - výčet místností chodba kuchyně
plocha 8,20 m2 17,50 m2
2 8 m
koeficient KZp započit. plocha 1.0 8,20 m2 1.0 17,50 m2
pokoj
19,50 m2
1.0
19,50 m2
koupelna s WC pokoj pokoj WC spíž schodiště
8,50 18,47 18,35 1,20 12,20 7,50
m2 m2 m2 m2 m2 m2
1.0 1.0 1.0 1.0 0,5 1.0
8,50 18,47 18,35 1,20 6,10 0
m2 m2 m2 m2 m2 m2
12,33 17,20 8,20 149,15
m2 m2 m2 m2
0,5 0 1.0
0 0 8,20 112,19
m2 m2 m2 m2
černá kuchyně kotelna chodba Součet ploch za podlaží 2. NP - výčet místností chodba dílna
plocha 9,90 m2 7,80 m2
-6-
koeficient KZp započit. plocha 1.0 9,90 m2 1.0 7,80 m2
pokoj
17,94 m2
1.0
17,94 m2
pokoj Součet ploch za podlaží
13,18 m2 2 48.82 m
1.0
13,18 m2 2 48,82 m
2 214 m
Součet ploch celkem
2 168,99 m
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost není obchodovaná . Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva kupní z 31.1.1984 NÁKLADOVÉ CENY NEMOVITOSTÍ: Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 641 720 Kč Čtyřimilionyšestsetčtyřicetjedentisícsedmsetdvacet Kč
Nákladová cena (stavba po opotřebení) - současný stav 50 % opotřebení Nákladová cena (stavba po opotřebení) včetně pozemků
2 320 860 Kč Dvamilionytřistadvacettisícosmsetšedesát Kč 2 346 690 Kč Dvamilionytřistačtyřicetšesttisícšestsetdevadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY SROVNÁVACÍ METODOU 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 81 m Celková výměra všech pozemků 690 000 Kč 0 % 690 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
113 m2 1238 m2
8 520 Kč/m2 8 520 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Horní Roudce s bytem 3 + 1 s přísl. , vytápění ÚT na PP, vybavení převážně standardně, z části podstandardně vybaven- suché WC. Vedlejší stavby ke skladování. Poloha srovnatelná.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 m Podlahová plocha 102 Celková výměra všech pozemků 700 000 Kč
Cena za nemovitost
-7-
150 m2 465 m2 6800 Kč/m2
%
Redukce ceny Redukovaná cena
700 000 Kč
6800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v obci Horní Smržov, s bytem 4 + kk, dále s hospodářskými prostory - stodolou s vestavěnou garáží, chlévem, přístřešky. Ke dni ocenění je v rekonstrukci. Původní stavba rodinného domu byla postavena před cca 100 lety, poslední opravy byly provedeny v 80.letech, poté pouze přivedena plynovodní přípojka, osazen plynový kotel + vytápění lokální na PP. Menší podlahová plocha bytu, srovnatelná poloha.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Nabídka S Reality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 165.0 m2 Celková výměra všech pozemků 1 200 000 Kč 25 % 900 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
107.0 m2 527 m2 7 270 Kč/m2 5 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Drahanech, sousední obec, s bytem 5 + 1 s přísl., ÚT s kotlem plynovým, na PP, nižší standard vybavení kuchyně, klidné prostředí , dům standardně a podstandardně vybaven.
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Nabídka – S Reality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 m Podlahová plocha 105 Celková výměra všech pozemků 895 000 Kč 20 % 716 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
282 m2 1124 m2 8 500 Kč/m2 6 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům s bytem 4+1 v Bousíně, celková plocha pozemku 1.124 m2, po modernizaci, se sklepem, garáží, topení lokální na PP, elektrické, voda je z vlastní studny. Zahrada s větší výměrou pozemku.
-8-
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
5 400 - 8 520 Kč/m2
690 000 - 900 000 Kč 5 100 Kč/m2
V příkladech prodejů jsou uvedeny obchodované nemovitosti rodinných domů v obcích regionu Hané, Drahanské vysočiny. Vybavení rodinných domů v příkladech prodejů je přibližně srovnatelné, pouze nemovitost č. 4 je po modernizaci vybavena ve vyšším standardu. Rozdílné jsou výměry pozemků, započitatelných ploch. Na základě vyhodnocení rozdílů mezi oceňovanou nemovitostí a příklady prodejů, stanovuji obvyklou cenu porovnávací metodou ve výši 5 100 Kč/m2 započitatelné plochy. Obvyklá ceny byla stanovena po zaokr. ve výši 860 000,00 Kč.
-9-
3. REKAPITULACE:
Obvyklá cena oceňované nemovitost čp. 213 s pozemky – LV 136 Započitatelná podl. plocha - odhad 169 m2 Obvyklá cena - současný stav
- současný stav podíl 1/1 5100 Kč/m2
861 900 Kč Kč 850 000 Kč Osmsetpadesáttisíc Kč
Cena po zohlednění a ocenění závad na nemovitostech váznoucích: Obvyklá cena - současný stav
podíl 1/1
750 000 Kč Sedmsetpadesáttisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: Rodinný dům s bytem 5 + 1 s přísl., nadstandardní výměra podlahových ploch bytu ve třech podlažích, možnost vícegeneračního bydlení . Možnost garážování v garáži na p.č. 1049/3 Nevýhody: Ke dni ocenění je užívána vlastníkem oceňovaných nemovitostí zahrada p.č. 1049/3 , která je ve vlastnictví ČR – Státního pozemkového fondu. Na této pozemkové parcele je postavena garáž, vedlejší stavba a přistavěná část k rodinnému domu čp. 213 – černá kuchyně, kotelna – lze předpokládat, že stavby nebyly povoleny, zkolaudovány. Oceňovaná nemovitost nevykazuje jednotu vlastnictví staveb a pozemků. V lokalitě Drahanské vysočiny – Lipovec, Drahany převažuje nabídka rodinných domů nad poptávkou. Obvyklá cena nemovitostí uvedených na LV 136 pro Otinoves včetně příslušenství na p.č. 1049/3 byla stanovena ke dni 30.1.2013 ve výši :
750 000,00 Kč Slovy: Sedmsetpadesáttisíckorunčeských Svitavy, 31.1.2013
Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
- 10 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2945/013/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13013/13. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy
- 11 -
