13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 97/13 o obvyklé ceně nemovitostí - ubytovací zařízení Penzion Na pile č.p. 164 na pozemku p.č. st. 187, pozemku p. č. st. 187, 163/2, 1221/2, 1339, 1340 s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 839, katastrální území Panenský Týnec, obec Panenský Týnec, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4594/11-55

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 03.05.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 07.05.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - ubytovací zařízení Penzion Na pile č.p. 164 na pozemku p.č. st. 187, pozemku p. č. st. 187, 163/2, 1221/2, 1339, 1340 s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 839, katastrální území Panenský Týnec, obec Panenský Týnec, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Penzion Na Pile Panenský Týnec 164 439 05 Panenský Týnec Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Panenský Týnec Katastrální území: Panenský Týnec Počet obyvatel: 430 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.05.2013 za přítomnosti pana Jana Sedmíka, tel. 725 332 422.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.04.2013, LV číslo 836, k.ú. Panenský Týnec - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz

5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Kuchařík Ladislav a Kuchaříková Lenka

č.p. 38, 43905 Panenský Týnec

Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Při místním šetření bylo zjištěno, že nemovitosti jsou v nájmu za 10 000,- Kč měsíčně. Nájemní smlouva nebyla předložena. -2-

Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kuchařík Ladislav Nařízení exekuce - Kuchaříková Lenka Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů u hlavní silnice, která prochází obcí. Jedná se o samostatný objekt užívaný jako penzion na rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Penzion Na Pile 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení zděné 1.2.2. Oplocení z pletiva 1.2.3. Vrata 1.2.4. Udírna venkovní 1.2.5. Lapol 1.2.6. ČOV 1.2.7. ČOV technologie 1.2.8. Zpevněná plocha z barevné dlažby 1.2.9. Zpevněná plocha z šedé dlažby 1.2.10. Zpevněná plocha z kamene 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

-3-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Penzion Na Pile Popis Přízemní, částečně podsklepený objekt penzionu s obytným podkrovím je samostatně stojící a nachází se na pozemku p.č.st. 187. Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizace je napojena na lapol a ČOV. Objekt byl užíván od roku 1940 původně jako pila, od roku 2010 je užíván, po celkové opravě, jako penzion s restaurací. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází restaurace, kuchyň, sklady, sociální zařízení, chodba, dva sály, kotelna, část penzionu recepce, sklad, apartmán - dva pokoje a sociální zařízení a jeden pokoj se sociálním zařízením. V podkroví se nachází další část penzionu - chodba, apartmán - dva pokoje a sociální zařízení a šest pokojů se sociálním zařízením. Objekt je udržovaný a je nadstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,60*2,60 = 1. PP 1. NP 20,75*7,45+14,80*5,90+11,00*7,80+15,10*7,80+3,9 = 0*2,60 podkroví 20,75*7,45+14,80*5,90 =

[m2] 9,36 455,63 241,91

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 9,36 m2 455,63 m2 241,91 m2 706,90

Název 1. PP 1. NP podkroví Součet -4-

Konstr. Součin výška 2,30 m 21,53 3,30 m 1 503,58 2,70 m 653,16 2 178,27

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 2 178,27 / 706,90 = 3,08 m PZP = 706,90 / 3 = 235,63 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (3,60*2,60)*(2,30) = 1. PP 1. NP (20,75*7,45)*(3,45)+(14,80*5,90)*(3,45)+(11,00 = *7,80)*(2,70)+(15,10*7,80)*(2,70)+(3,90*2,60)*( 3,30) zastřešení (20,75*7,45)*(4,05*0,5)+(14,80*5,90)*(4,05)+(1 = 1,00*7,80)*(5,50*0,5)+(15,10*7,80)*(2,25*0,5)+( 3,90*2,60)*(0,30*0,5)

[m3] 21,53 m3 1 417,71 m3 1 036,66 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. PP 1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod

betonové, kamenné, opravená izolace cihelné s rovným podhledem, klenby sedlová cementová taška eloxovaný hliník omítky omítky se zateplením keramické betonové, povrch dlažby , koberec dřevěné, plné prosklené, obložky plastová dlažby, plovoucí podlahy, PVC ústřední, plynové, tepelné čerpadlo 220, 380 V ano ano ano ano -5-

Obestavěný prostor 21,53 m3 1 417,71 m3 1 036,66 m3 2 475,90 m3

Hodnocení standardu S S S S S N S N S S N X S S N S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

zásobník s plynovým ohřevem, tepelné čerpadlo profesionální kuchyň, nerezové spotřebiče záchody, umývadlo, sprchový kout 10x ne internet, WIFI, alarm, krb, centrální vysavač

26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S N S N S S N X S S N S S S S S N N S C N X

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 0,00 1,54 1,00

N

100

N

100

S

100

C N

100 100

X

100 Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,92 7,10 4,93 3,10 2,80 5,85 0,00 5,90 3,30 7,55 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 3,39 2,77 4,30 0,00 6,78 0,00 109,89 1,0989

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100,00 1,00 6,30 5,74 73 150 48,67 2,7937 2. Svislé konstrukce S 15,00 100,00 1,00 15,00 13,66 73 80 91,25 12,4648 -6-

3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S N S N S S N S S N S S S S S N N S N

8,20 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 4,40

50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,54

4,10 4,10 6,10 2,70 0,92 7,10 4,93 3,10 2,80 5,85 5,90 3,30 7,55 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 3,39 2,77 4,30 6,78

3,73 3,73 5,55 2,46 0,84 6,46 4,49 2,82 2,55 5,32 5,37 3,00 6,87 5,28 0,27 3,00 2,91 0,27 3,08 2,52 3,91 6,17

73 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

80 80 70 40 30 50 30 30 80 50 50 15 20 25 30 20 30 20 20 15 30 10

91,25 3,75 4,29 7,50 10,00 6,00 10,00 10,00 3,75 6,00 6,00 20,00 15,00 12,00 10,00 15,00 10,00 15,00 15,00 20,00 10,00 30,00

3,4036 0,1399 0,2381 0,1845 0,0840 0,3876 0,4490 0,2820 0,0956 0,3192 0,3222 0,6000 1,0305 0,6336 0,0270 0,4500 0,2910 0,0405 0,4620 0,5040 0,3910 1,8510 27,4448

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 475,90 m3 * 1 842,06 Kč/m3

= =

1 842,06 4 560 756,35 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 27,4448 % Úprava ceny za opotřebení

-

1 251 690,46 Kč

Penzion Na Pile - zjištěná cena

=

3 309 065,89 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení zděné Popis Vedle penzionu je oplocení. -7-

2 710,0,9390 0,9480 0,9818 1,0989 0,8500 2,0610 0,4040

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.8. Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování 12,80*2,00 = 25,60 m2 pohledové plochy 121

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 25,60 m2 * 1 135,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

29 056,- Kč 0,8500 2,0610 0,4040 20 564,31 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 50 = 6,000 %

-

1 233,86 Kč

Oplocení zděné - zjištěná cena

=

19 330,45Kč

1.2.2. Oplocení z pletiva Popis Vedle penzionu je oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek 11,80*2,00 = 23,60 m2 pohledové plochy 121

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 23,60 m2 * 290,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

6 844,- Kč 0,8500 2,0610 0,4040 4 843,82 Kč


-

290,63 Kč

Oplocení z pletiva - zjištěná cena

=

4 553,19Kč

1.2.3. Vrata Popis -8-

V oplocení jsou vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 121

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

3 700,- Kč 0,8500 2,0610 0,4040 2 618,67 Kč


-

157,12 Kč

Vrata - zjištěná cena

=

2 461,55Kč

1.2.4. Udírna venkovní Popis Na dvoře je udírna. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

24.2. Udírna zděná z šamotových cihel, omítka nebo spárování, dvířka 2,50*1,00*3,50 = 8,75 m3 obestavěného prostoru 242


= * * * =

35 875,- Kč 0,8500 2,3180 0,4040 28 556,54 Kč


-

1 713,39 Kč

Udírna venkovní - zjištěná cena

=

26 843,15Kč

1.2.5. Lapol -9-

Popis Objekt je napojen na lapol. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.6.4. Lapač tuku přes 2 m3 OP 5,00 m3 obestavěného prostoru 2223


= * * * =

27 150,- Kč 0,8500 2,3140 0,4040 21 574,14 Kč


-

1 294,45 Kč

Lapol - zjištěná cena

=

20 279,69Kč

1.2.6. ČOV Popis Objekt je napojen na ČOV. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.6. Čistírny pro 36 - 50 ekv. obyvatel - stavební část 1,00 ks 2223


= * * * =

127 220,- Kč 0,8500 2,3140 0,4040 101 092,52 Kč


-

6 065,55 Kč

ČOV - zjištěná cena

=

95 026,97Kč

1.2.7. ČOV technologie - 10 -

Popis Objekt je napojen na ČOV. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.6. Čistírny pro 36 - 50 ekv. obyvatel technologie 1,00 ks 2223


= * * * =

49 480,- Kč 0,8500 2,3140 0,4040 39 318,17 Kč


-

2 359,09 Kč

ČOV technologie - zjištěná cena

=

36 959,08Kč

1.2.8. Zpevněná plocha z barevné dlažby Popis Za penzionem je zpevněná plocha. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm 167,70 m2 211


= * * * =

88 042,50 Kč 0,8500 2,2560 0,4040 68 207,44 Kč


-

4 092,45 Kč

Zpevněná plocha z barevné dlažby - zjištěná cena

=

64 114,99Kč

- 11 -

1.2.9. Zpevněná plocha z šedé dlažby Popis Před penzionem je zpevněná plocha. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm 24,00 m2 211


= * * * =

11 520,- Kč 0,8500 2,2560 0,4040 8 924,66 Kč


-

535,48 Kč

Zpevněná plocha z šedé dlažby - zjištěná cena

=

8 389,18Kč

1.2.10. Zpevněná plocha z kamene Popis Před a za penzionem je zpevněná plocha. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.1.2. Plochy s povrchem prašným - štěrkové tl. do 250 mm 590,00 m2 211


= * * * =

56 050,- Kč 0,8500 2,2560 0,4040 43 422,52 Kč


-

2 605,35 Kč

- 12 -

Zpevněná plocha z kamene - zjištěná cena

=

40 817,17Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté, přístup je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemky jsou rovinaté. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4040 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0610 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,0610 0,4040 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,0610 0,4040 10,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . § 28 odst. 4 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zast. pro skládky § 28 odstavec 4 35,0,50 2,0610 0,4040 10,00 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 4 ostatní plocha, osttaní komunikace § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 osttaní plocha, manipulační plocha Stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 32,06 12,82 20,00 16,03 20,00

Parcelní číslo st. 187

Výměra [m2] 1 467,00

Jedn. cena [Kč/m2] 32,06

163/2 1221/2

68,00 68,00

20,00 20,00

1 360,1 360,-

2 471,00 504,00

20,00 20,00

49 420,10 080,-

1339 1340

Cena [Kč] 47 032,02

109 252,02

Pozemky - zjištěná cena

=

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 13 -

109 252,02 Kč

Popis Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Intenzivní typ ovocnářství Název Stáří [roků] jabloň 25 vysokokmen nebo polokmen (jabloň) Součet: Koeficient prodejnosti Kp Celkem - ovocné dřeviny:

Počet / Výměra 5,00 m2

Jedn. cena [Kč Úprava / jedn.] [%] 9,84

Trvalé porosty - zjištěná cena

Upr. cena [Kč / jedn] 9,84

Cena [Kč] 49,20

= * =

49,20 Kč 1,00 49,20 Kč 49,20 Kč

- 14 -

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Penzion Na Pile 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení zděné 1.2.2. Oplocení z pletiva 1.2.3. Vrata 1.2.4. Udírna venkovní 1.2.5. Lapol 1.2.6. ČOV 1.2.7. ČOV technologie 1.2.8. Zpevněná plocha z barevné dlažby 1.2.9. Zpevněná plocha z šedé dlažby 1.2.10. Zpevněná plocha z kamene

4 560 756,30 Kč 20 564,30 Kč 4 843,80 Kč 2 618,70 Kč 28 556,50 Kč 21 574,10 Kč 101 092,50 Kč 39 318,20 Kč 68 207,40 Kč 8 924,70 Kč 43 422,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

4 899 879,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

109 252,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

109 252,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

49,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

49,20 Kč 5 009 180,20 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

5 009 180,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Penzion Na Pile 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení zděné 1.2.2. Oplocení z pletiva 1.2.3. Vrata 1.2.4. Udírna venkovní 1.2.5. Lapol

3 309 065,90 Kč 19 330,50 Kč 4 553,20 Kč 2 461,60 Kč 26 843,20 Kč 20 279,70 Kč - 15 -

1.2.6. ČOV 1.2.7. ČOV technologie 1.2.8. Zpevněná plocha z barevné dlažby 1.2.9. Zpevněná plocha z šedé dlažby 1.2.10. Zpevněná plocha z kamene

95 027,- Kč 36 959,10 Kč 64 115,- Kč 8 389,20 Kč 40 817,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 627 841,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

109 252,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

109 252,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

49,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

49,20 Kč 3 737 142,80 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 737 142,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

3 737 140,- Kč

slovy: Třimilionysedmsettřicetsedmtisícjednostočtyřicet Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 16 -

1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, restaurace, 168 m2 Celková cena: 2 870 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 17 084 Kč za m2 Adresa: Bílichov Datum aktualizace: 07.02.2013 ID: 3475432284 - 17 -

Budova: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 168 m2 Plocha pozemku: 523 m2 Zařízeno: Ano Popis: Prodá se zavedená restaurace v obci Bílichov na Kladensku. Objekt stojí v centru obce na vlastním pozemku o rozloze 523 m2. Zastavěná plocha činí 168 m2. Kompletní rekonstrukce objektu byla provedena v r. 2010. Objekt obsahuje zádveří, lokál s výčepem, oddělené toalety a umývárny pro muže a ženy, kuchyň, dva sklady a sociální zázemí pro personál. Restaurace je vytápěna dvěma krby (jeden z nich se používá na grilování). Nové rozvody elektřiny, vody (vodovod obecní), kanalizace (vl. jímka), nové dveře, okna, dlažby a obklady,nové příčky, zateplení i klempířské prvky. K objektu náleží podsklepená rampa o rozloze 19 m2. Na pozemku za restaurací je letní terasa a udírna. V sousedství objektu je dětské hřiště a další sportoviště. Obec Bílichov je obklopena lesy, leží v národní přírodní památce „Bílichovské údolí“ , které je vyhlášenou rekreační oblasti. V obci je registrováno na 200 rekreačních chat a objektů. Dobrá dopravní dostupnost, obec leží 4 km od sjezdu z hlavní silnice Slaný – Louny (Slaný 17 km, Louny 18 km, Kladno 27 km). Restaurace je jediným pohostinským zařízením v obci, vykazuje především od jara do podzimu zajímavé tržby. Považujeme za velmi zajímavou investici s rozumnou návratností. 2. Prodej, restaurace, 474 m2 Celková cena: 3 800 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 8 017 Kč za m2 Adresa: Náměstí Benedikta Rejta, Louny Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 283983 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha zastavěná: 474 m2 Plocha užitná: 474 m2

- 18 -

Plocha podlahová: 474 m2 Plocha pozemku: 474 m2 Sklep: 400 m2 Parkovací stání: 5x Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Prodej restaurace Na Široké Louny, nám. Benedikta Rejta. Objekt o celkové výměře 474 m2 se nachází uprostřed sídliště v západní části města. Je zde restaurace, herna a bar. Celý objekt je podsklepen, možné jej využít k různým komerčním účelům, nejen jako restauraci. Cena k jednání. Financování zajistíme. 3. Prodej, ubytování, 842 m2 Celková cena: 7 990 000 Kč za nemovitost (k jednání) + provize RK Cena za m2: 9 490 Kč za m2 Adresa: Srby Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 6665 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Počet lůžek: 40 Plocha zastavěná: 692 m2 Plocha užitná: 842 m2 - 19 -

Plocha pozemku: 1 120 m2 Plocha zahrady: 428 m2 Parkovací stání: 6x Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Rodinný hotel, který se nachází v obci Srby, Tuchlovice na pozemku o celkové výměře 1120 m2. Ubytování ve dvou a třílůžkových pokojích s příslušenstvím. Kapacita 40 osob, 16 pokojů. K dispozici je 2 x samostatný byt 2+1, prádelna, kancelář, recepce, restaurace - v patře terasa s venkovním posezením, bar se světelnou a zvukovou aparaturou, konferenční místnost pro 40 osob. V areálu hotelu je bazén o rozměrech 11 x 6 m, posezení u grilu, parkování pro 6 automobilů. Hotel se prodává kompletně zařízený. Klidná lokalita u Turyňského rybníka, zámecký park Lány 8 km, hrad Křivoklát 25 km, Praha 25 km. Možnost pronájmu, info u makléře. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 4 -6 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kuchařík Ladislav Nařízení exekuce - Kuchaříková Lenka Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské - 20 -

Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí

5 000 000,- Kč slovy: Pětmiliónů Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 07.05.2013 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 97/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 97/13.

- 21 -

E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 6 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

13

Recommend Documents