13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1926/26/13 O ceně obvyklé rodinného domu na st.parc.č. 250, pozemku st.parc.č. 250, parc.č. 945/8, vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalého porostu vše na LV č. 598 pro k.ú. Smidary, obec Smidary, okres Hradec Králové.

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8

Účel znaleckého posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. a.s.podle stavu nemovitosti ke dni 4.2.2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává . V Ohavči 10.2.2013

Nález Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 4.2.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Husova 248 503 53 Smidary Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Smidary Katastrální území: Smidary Počet obyvatel: 1 579 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 39,2927 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 39,29 Kč/m2

Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.2.2013 za přítomnosti paní Evy Lubasové.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.598 pro k.ú. Smidary Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 4.2.2013 v 15,45 - 16,40 hod Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Znalecký posudek č. 421/34/2003 znalce Libora Tauchmana ze dne 16.7.2003 Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko

-2-

Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.598 pro k.ú. Smidary Vlastník stavby: 726219/3180, paní Eva Lubasová, Husova 248, 503 53 Smidary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 726219/3180, paní Eva Lubasová, Husova 248, 503 53 Smidary, vlastnictví: výhradní

Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze znaleckého posudku č. 421/34/2003 znalce Libora Tauchmana ze dne 16.7.2003, které zapůjčila paní Eva Lubasová.

Celkový popis nemovitosti Místo: Smidary je samostatnou obcí v okrese Hradec Králové. Nachází se 6 km na sever od Nového Bydžova, cca 30 km od Hradce Králové. Prochází zde silnice č. 327 do Chlumce nad Cidlinou. Trvale zde žije 1 570 obyvatel. Nemovitost: Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a s podkrovím upraveným k bydlení byl postaven na rovinatém terénu jako rodinný dům. Stáří domu je 78 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou betonové s pískovcovou podezdívkou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 45 cm, na několika místech a na celé severozápadní straně je fasádní omítka opadaná. V letech 2005 - 2009 byly provedeny stavební úpravy nejdříve přízemí, později podkroví. Sedlová střecha (bez bleskosvodu) má taškovou betonovou krytinu se střešním oknem u obytné části podkroví. Okna v přízemí jsou plastová s izolačním dvojsklem. Klempířské konstrukce (žlaby a svody) jsou z pozinkovaného plechu, dešťová voda je odváděna do dešťové kanalizace. Zdrojem pitné vody je vlastní kopaná studna. Splaškové vody jsou svedeny do jímky na východní straně pozemku. Do domu je zaveden elektrický proud a zemní plyn. Vytápění je plynovým kotlem (stáří asi 10 let) s plechovými radiátory a krbovými kamny (bez výměníku) v pokoji. V kuchyni je elektrický sporák. Koupelna s rohovou vanou je umístěna v přízemí vedle schodiště do podkroví. Údržba domu je průměrná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je úměrné jejich stáří. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 2 (1 nejnižší stupeň rizika, 4 nejvyšší). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Smidary poz. parc.č.945/35 (ostatní plocha – ostatní komunikace) a z poz.parc.č. 1009/4 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Královéhradeckého kraje. Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. -3-

2. Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost).

Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 248

Ocenění nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 248 Popis: Podlahová plocha: 1.NP chodba - 4,86 m2 jídelna + kuchyň kout - 19,93 m2 pokoj - 19,97 m2 ložnice - 20,90 m2 koupelna - 3,73 m2 WC + kotelna - 1,58 m2 schodiště do podkroví - 2,83 m2 podkroví ložnice

- 19,97 m2

Podlahová plocha celkem: ......................... Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

93,77 m2 § 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží -4-

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 11,30*9,08 I.NP podkroví a zastřešení 11,30*9,08

= =

[m2] 102,60 102,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,17 m 102,60 m2 3,62 m 102,60 m2

Název I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (11,30*9,08)*(0,55+3,17) podkroví a zastřešení (11,30*9,08)*(0,80+3,62*1/2)

= =

[m3] 381,69 m3 267,80 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný betonová taška pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné -5-

Obestavěný prostor 381,69 m3 267,80 m3 649,49 m3

Hodnocení standardu S S S S S S S C S C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100 100 100

12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

náplňové obložkové plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha, dlažba keramická dlažba plynový kotel světelná chybí plast, studená i teplá voda centrální ohřev zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací krbová kamna

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky C 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna N 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění N 17. Elektroinstalace P 18. Bleskosvod C 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně N 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů -6-

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S N S S N P C S S S S N

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S S

100 100 100

Koeficient

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 0,00 1,96 0,00 2,30 1,00 3,20 8,01 2,20 1,00 8,01 1,98 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,77 4,10 0,30 3,40 101,63

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 290,1,0900 1,0163 0,8500 2,1460 1,4000

=

6 478,29

649,49 m3 * 6 478,29 Kč/m3

=

4 207 584,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 78 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 118 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 78 / 118 = 66,102 %

-

2 781 297,55 Kč

Dům č.p. 248 - zjištěná cena

=

1 426 287,02 Kč

Základní cena upravená Plná cena:

[Kč/m3]

Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 248

1 426 287,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 426 287,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 426 287,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení :

1 425 000,- Kč

-7-

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Plocha

Pozemek

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Upravená cena

Kč/m2

KC

Kč/m2

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Smidary

Foto

m2

m2

Kč

140,00

600

2 060 000

14 714

0,45

6 621

Prodej patrového rodinného domu v klidné části obce Smidary, okres Hradec Králové. Dům je po celkové rekonstrukci. Topení je řešeno jak plynovým kotlem tak krbem, který vytopí celý dům. Celková plocha parcely je 600 m2. V obci pošta, ZŠ, MŠ, lékař, obchody. Dobrá dopravní dostupnost.

Skřivany

90,00

724

860 000

9 556

0,95

9 078

Rodinný dům 4+1, který se nachází v obci Skřivany, 2km od Nového Bydžova. Dispozice: chodba, komora, koupelna, samostatné WC, dětský pokoj, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pracovna. Možnost rozšíření do podkroví. Dům je částečně podsklepený, vytápěný ústřední plynovým kotlem. Nová plastová okna a vchodové dveře. Vlastní studna na pozemku, přípojka na obecní vodovod. K nemovitosti patří pozemek o celkové výměře 724 m2, na kterém je zděná kůlna, prádelna, garáž.

Smidary - Chotělice

120,00

1 277

1 110 000

9 250

1,09

10 083

Rodinný dům na pozemku 1.277 m2, s užitnou plochou 120 m2, na okraji obce Chotělice, u Smidar. Uvedený dům je dispozičně řešený jako 3+kk. Z chodby je přístup do obytné místnosti, do koupelny, samostatného WC a do dvou obytných místností, kde jedna je průchozí s kuchyňským koutem. Krovy a střecha jsou v dobrém stavu. Obytná část domu je suchá (zdivo je podříznuté proti zemní vlhkosti). Ve dvou místnostech jsou parkety. Ze dvora je přístupná další místnost, která sloužila jako prádelna.

Nový Bydžov - Chudonice

90,00

1 307

1 990 000

22 111

0,48

10 541

Rodinný dům v Novém Bydžově v části Chudonice. Budova s jedním nadzemním podlažím je zděná se sedlovou střechou, situována směrem JV. Vstup od jižní strany přes je verandu. Dům je po kompletní vnitřní rekonstrukci včetně nové střechy Bramac. Dispozičně 3+kk: veranda, chodba, kuchyně s jídelnou a obývacím pokojem, 2 samostatné pokoje, kotelna, koupelna s vanou a masážním sprchovým koutem a samostatné WC. Podlahová plocha je 120 m2. Nad celou obytnou částí je půdní prostor s možností další vestavby – vstup po venkovním schodišti. Vytápění - ústřední plynové topení, v obývacím pokoji jsou krbová kamna na TP. Přípojky: el. 230/400V, voda-veřejný vodovod, ale na pozemku je i vlastní funkční studna. Odpad do septiku s následným přepadem do kanalizace. Variační koeficient před úpravami: 37,46 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Variační koeficient po úpravách:

16,69 % 9 081 Kč/m2 93,77 m2 851 525 Kč

850 000 Kč

-8-

Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. 2. Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost).

RekapitulaceRekapitulace Nákladová cena celkem zaokr.: …………………………………………... 1 425 000,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.: …………………………………...

850 000,00 Kč

Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: I. Stavba po částečné modernizaci a rekonstrukci II. Lokalita vhodná k bydlení III. Malá vzdálenost do centra obce IV. Parkování na vlastním pozemku V. Možnost dalšího rozšíření nemovitosti - půdní prostory Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: Nutnost dokončení rekonstrukce - fasáda, terasa, venkovní úpravy Odloučenost od okresního a krajského města města (cca 10 km) Není možnost napojení na kompletní IS Neúplná občanská vybavenost obce Omezené pracovní příležitosti v místě, je třeba za nimi dojíždět

-9-

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Trvá útlum obchodování s nemovitostmi. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou, nepříliš vyhledávanou. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 950.000,- Kč.

Obvyklá cena: 850.000,- Kč slovy: Osm set padesát tisíc korun českých V Ohavči 10.2.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1926/26/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1926/13.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 598 ze dne 11.1.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 10.2.2013 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav - 10 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 4 1 1

- 11 -

- 12 -

- 13 -

pohled ze silnice

pohled ze zahrady

- 14 -

pokoj s východem na terasu

pokoj s krbovými kamny (v pozadí vpravo kuchyně, vlevo pokoj)

- 15 -

kuchyně

pokoj

- 16 -

koupelna

- 17 -

- 18 -

- 19 -