ZNALECKÝ POSUDEK č. 2810-46/13 o ceně nemovitostí – rodinného domu č.p. 172 Radnice situovaného na pozemku parc.č. st.112 a pozemku parc.č. st.112 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 302 m2) v katastrálním území Radnice u Rokycan, obec Radnice - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice, na listu vlastnictví č.185 katastrálního území Radnice u Rokycan.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 28/13-29 ze dne 14.8.2013 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 28/13-18/KNě proti povinnému Kamilu Jevickému, nar. 11.1.1974.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 19.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 26.8.2013
Vyhotovení č.
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 172 Radnice situovaného na pozemku parc.č. st.112 a pozemku parc.č. st.112 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 302 m2) v katastrálním území Radnice u Rokycan, obec Radnice - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice, na listu vlastnictví č.185 katastrálního území Radnice u Rokycan.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pražská 172, 338 28 Radnice Okres: Rokycany Kraj: Plzeňský Katastrální území: Radnice u Rokycan Počet obyvatel: 1 768 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 40,6940 Kč/m2 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 40,69 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.8.2013.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 28/13-29 ze dne 14.8.2013 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.185 katastrálního území Radnice u Rokycan k datu 14.8.2013 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.185 katastrálního území Radnice u Rokycan zapsáno pro: Jevický Kamil, č.p. 3, 262 43 Věšín ident. 740111/1135 V oddílu C listu vlastnictví č.185 m.j. zapsáno: Zástavní právo smluvní zajištění pohledávky 2655000,- Kč s příslušenstvím věřitele Raiffeisenbank a.s., IČ 49240901 s právními účinky vkladu k 26.3.2007 – V 659/2007-408 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 132 EX-28/2013-18 ze dne 27.2.2013 Z-1210/2013-408 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 132 EX-28/2013-19 ze dne 27.2.2013 – Z 1211/2013-408
6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný nevyužívaný rodinný dům s provozovnou se nachází východně od centra obce Radnice a -2-
to na křižovatce ulic Pražské, Puchmajerovy a Zámostí. Přízemí domu bylo využíváno jako provozovna, 2.NP bylo využíváno pro bydlení. Znalci nebyla prohlídka interiéru umožněna a ocenění proto pro uvedení do provozu a do užívání předpokládá nutné významné náklady na rekonstrukci a modernizaci a na dokončení rekonstrukce. Rodinný dům je zděný, se dvěma nadzemními podlažími, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími (půdorys 2.NP je asi o 1/3 menší než půdorys 1.NP), převážně se sedlovou střechou valbovou střechou s krytinou z pozinkovaných falcovaných šablon na bednění. Střešní prostor je možno s větší obtížností a náklady využít pro vestavbu. Uliční průčelí se vyznačuje zdobenou hlavní římsou a římsou kordónovou, hladké omítky fasádní jsou částečně opadané, štítová zeď na střechou sousedního domu je z nespárovaného zdiva bez omítek. Okna v přízemí jsou zdvojená v dřevěném rámu, okna plastová ve 2.NP instalována v započaté rekonstrukci. Na rekonstrukci se několik roků nepokračuje a konstrukce dlouhodobé životnosti nejsou dostatečně před devastací zajištěné. Dům je napojen na inženýrské sítě. V místě je dobrá občanská vybavenost. V místě je možné napojení jen na elektrickou síť, na rozvody zemního plynu a na vodovodní a kanalizační řad. Věcná břemena: Nezapsána
8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 172 1.2. Příslušenství a.21) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 172 1.2. Příslušenství a.21) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. -3-
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 172 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121
Výpočet jednotlivých ploch a výšek podlaží Plocha Název 6,5*11,76+11,76*6,5+6,3*3,44+2,73*3,36+3,36*13,0 = 1. NP 2+2,52*3,36+2,52*4,96 2. NP 6,5*11,76+11,76*6,5+6,3*3,44+2,73*3,36 = 248,44 m2 183,72 m2
1. NP 2. NP
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor podezdívka, sklep (6,5*11,76+11,76*6,5+6,3*3,44+3,36*2,73+3,36 *13,02+2,52*3,36+2,52*4,96)*(1,25) 1. NP (6,5*11,76+11,76*6,5+6,3*3,44+3,36*2,73+3,36 *13,02*1,3+2,52*3,36*1,3+2,52*4,96)*(3,30) 2. NP (6,5*11,76+11,76*6,5+6,3*3,44+3,36*2,73)*(3,3 0)+2*2,05*1 střecha valbová (6,5*11,76+11,76*6,5)*(0,8+2,30/2)
[m2] 248,44 183,72 3,30 m 3,30 m
=
[m3] 310,55 m3
=
871,54 m3
=
610,39 m3
=
298,12 m3 2 090,60 m3
Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4:
0,6941
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): -4-
= * *
1 975,0,6941 1,0000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 2 090,60 m * 3 984,78 Kč/m3
= =
3 984,78 8 330 581,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
6 664 464,86 Kč
Rodinný dům č.p. 172 - zjištěná cena
=
1 666 116,21 Kč
Rodinný dům č.p. 172 – věcná hodnota bez Kp
=
1 232 334,50 Kč
2,1500 1,3520
1.2. Příslušenství a.21) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb Název stavby Rodinný dům č.p. 172 Celkem:
Cena stavby 1 666 116,21 1 666 116,21 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: *
1 666 116,21 0,0350
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
58 314,07Kč
Venkovní úpravy - věcná hodnota bez Kp
=
43 131,70 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 25 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 150 % -5-
nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 175 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 175% + 10% * (100 % + 175%) 202,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Úprava základních cen pozemků pro přiblížení hodnoty pozemku k cenám obchodovaným a vzhledem k zastavěnosti a jejich užíváním s rodinným domem. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3520 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 40,69 1,00 2,1500 1,3520 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.112
Výměra [m2] 302,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
202,50
357,79
Jedn. cena [Kč/m2] 357,79
Cena [Kč] 108 052,58 108 052,58
Pozemek - zjištěná cena
=
108 052,58 Kč
Pozemek - věcná hodnota bez Kp
=
79 920,60 Kč
=
1 666 116,21 Kč
=
58 314,07Kč
Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 172 Rodinný dům č.p. 172 - zjištěná cena
1.2. Příslušenství a.21) Venkovní úpravy Venkovní úpravy - zjištěná cena
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky -6-
Pozemky - zjištěná cena
=
108 052,58 Kč
C. Rekapitulace cen zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 172 1.2. Příslušenství a.21) Venkovní úpravy
1 232 334,50 Kč 43 131,70 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
79 920,60 Kč
Věcná hodnota nemovitosti celkem
1 355 386,80 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem
1 355 390,- Kč
Rekapitulace výsledných cen Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 172 1.2. Příslušenství a.21) Venkovní úpravy
1 666 116,20 Kč 58 314,10 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
108 052,60 Kč
Výsledná cena nemovitosti celkem
1 832 482,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 832 050,- Kč
D. Cena obvyklá, tržní hodnota
-7-
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů.
Porovnávací metoda
-8-
Porovnávací přístup ocenění :
RD Radnice s provozovnou, před reko, poz 302
Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 390,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Název RD 112 Radnice, velmi dobrý, vytápění lokální el., 12 byty, G, 2 NP, sklep 1/2, poz 464, RD 395 Radnice, 2 byty, sklep, ústř. vytápění plyn/t.p., G, vedlejší stavba, bazén, poz 1183 RD 113 Radnice, 2 NP, sklep (zde kotel UT), G v domě, malý dvorek, poz 137 RD 108 Radnice - centrum, stav dobrý (část.reko), 2NP, sklep, 5+1, plynový kotel, krbová kamna, zahradní domek, poz 443 RD 52 Radnice, centrum, velmi dobrý stav, reko 2006, 2 NP, sklep, byty 2* 2+1, poz 527 RD 400 Radnice, 3 NP (2* 3+1), z toho 1 podkroví (2+1), sklep, G, poz 259 RD 333 Radnice - Na Potocích, reko 2006, 2+1 a 3+1, kotel na t.p.+el., plyn na hranici, poz 333
Nabízená cena
Km
Kc
Kv
K1
K2
K3
Jedn. cena [Kč/jedn.]
2 550 000,- Kč
1,00 0,75 0,75 0,90 0,95 0,85
224
4 654,-
1 690 000,- Kč
1,00 0,90 0,85 0,90 0,80 0,85
200
3 956,-
1 596 000,- Kč
0,95 0,90 0,90 0,90 1,00 0,85
200
4 698,-
1 200 000,- Kč
0,95 0,85 0,80 0,90 0,90 0,95
134
4 452,-
1 950 000,- Kč
1,00 0,90 0,85 0,95 0,90 0,90
230
4 991,-
990 000,- Kč
1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 0,95
300
3 456,-
2 290 000,- Kč
1,05 0,75 0,80 0,95 1,00 0,85
200
5 825,-
Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena:
Množství [Jedn.]
4 576,- Kč/jedn. 3 456,- Kč/jedn. 5 825,- Kč/jedn. 4 575,88 Kč/jedn.
á
RD Radnice s provozovnou, před reko, poz 302
390,0 jedn.
=
1 784 591,66 Kč
=
1 784 590,- Kč
Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. -9-
32 031,13 Kč/jedn. /7
Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu
1 355 390,- Kč 1 832 050,- Kč 1 784 590,- Kč
Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje velký obestavěný prostor domu, dobrá lokalita v obci s dobrou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovitosti má špatný stavebnětechnický stav nemovitosti, kde některé stavební prvky jsou v současnosti v havarijním stavu nebo zcela schází. Současný stav neumožňuje využívání obytné ani provozní části domu. Je to ovlivněno započatou a nedokončenou rekonstrukcí. Nedostatkem je malá výměra vlastního pozemku, která je menší než výměra užitné plochy rodinného domu.
Cena obvyklá nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí 1 800 000,- Kč Cena slovy: jedenmiliónosmsettisíc Kč
Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 26.8.2013 Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení.
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2810-46/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. - 10 -
F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.185 katastrálního území Radnice u Rokycan - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa
- 11 -
