ZNALECKÝ POSUDEK č. 146/13 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 2674/13 - ostatní plocha, neplodná půda a pozemku p.č. 2648/2 - PK, LV číslo 6, katastrální území Lenešice, obec Lenešice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4480/11-25
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.07.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 28.07.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 2674/13 - ostatní plocha, neplodná půda a pozemku p.č. 2648/2 - PK, LV číslo 6, katastrální území Lenešice, obec Lenešice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Lenešice 439 23 Lenešice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Lenešice Katastrální území: Lenešice Počet obyvatel: 1 423 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 38,1361 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 76,27 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.07.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.07.2013, LV číslo 6, k.ú. Lenešice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci
Šindlovy Dvory 38, 37001 Litvínovice
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: -2-
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - p.č. 2648/2 - PK se nachází se nachází severně od Lenešického rybníka v části Nový Dvůr a pozemek p.č. 2674/13 se nachází u Hradeckého potoka. Jedná se o neoplocené, rovinaté pozemky bez trvalých porostů a staveb. Příjezd k pozemku p.č. 2674/13 je po zpevněné štěrkové komunikaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 1 010,00 711,00 1 721,00
PK 2648/2 12 011 PK 2648/2 15 411 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC [Kč/m2] 5,35 3,60
Jiný pozemek oceněný dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 32 odstavec 3 8,72 0,25 Typ
Název
§ 32 odstavec 3 ostatní plocha, neplodná půda Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 2674/13
Výměra [m2] 151,00
60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00
UC [Kč/m2] 8,56 5,76
Přirážka
Kp
60 %
1,000
Cena [Kč] 8 645,60 4 095,36 12 740,96 * 1,0000 12 740,96
Upr. cena [Kč/m2] 3,49
Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 3,49
Cena [Kč] 526,99
526,99
Pozemky - zjištěná cena
=
-4-
13 267,95 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
13 268,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
13 268,- Kč
Celkem
13 268,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
13 268,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
13 268,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
13 268,- Kč
Celkem
13 268,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
13 268,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
13 270,- Kč
slovy: Třinácttisícdvěstěsedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
-5-
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek zahrada, 520 m2 Celková cena: 235 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 452 Kč za m2 Adresa: Lenešice Datum aktualizace: 22.07.2013 ID zakázky: 335365 Vlastnictví: Jiné -6-
Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 520 m2 Topení: Jiné Elektřina: 230V Doprava: Silnice Popis: Prodej zahrady o výměře 520 m2 v klidné části obce Lenešice. Na zahradě je umístěn mobilheim, vybavený kuchyňkou, 2 pokoji a sociálním zařízením, plynové vytápění, nová samostatná přípojka elektřiny, celý pozemek je oplocen. Malá chatka slouží na nářadí, deštník, sekačku, apod. Vše je součástí prodeje. Zahradu je možné využít ke stavbě domu nebo chatky. V obci je veškerá občanská vybavenost. 2. Prodej, pozemek zahrada, 688 m2 Celková cena: 188 400 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 274 Kč za m2 Adresa: Chraberce Datum aktualizace: 15.07.2013 ID zakázky: CH13SL128 Plocha pozemku: 688 m2 Popis: Nabízíme k prodeji zahradu o výměře 688 m2, která se nachází v obci Chraberce. Na zahradě jsou vzrostlé stromy, jabloně, meruňky, hrušeň a ořech. Dále je tam vinná réva a rybízy. Na pozemku je též studna 22 m hluboká, u které je velká nádrž na vodu s rozvody po celé zahradě. K zahradě patří velká garáž a chlívek, který je v současné době využíván jako sklad zahradního nářadí, s menší předzahrádkou. Zahrada se nachází na jižním svahu, s výhledem na krásnou krajinu Českého středohoří. Parcela je také vedena v územním plánu, jako zastavěné území. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 15 783 m2 Celková cena: 140 469 Kč za nemovitost Cena za m2: 8,90 Kč za m2 Adresa: Vršovice Datum aktualizace: 30.05.2013 ID zakázky: N00236 -7-
Plocha pozemku: 15 783 m2 Popis: pozemky se nachází v KÚ Vršovice u Loun Prodám zemědělské pozemky KÚ Vršovice u Loun,obec Vršovice,okres Louny p.č. 650/11,652/8,661/3,665/1,670/8,672/7,693/46, celková výměra 15.783 m2 cena 8,9 Kč/m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí a ostatní plochy cca 100,- Kč/m2 a pole cca 8,- Kč/m2, t.j.. ve výši cca 160 -200 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
170 000,- Kč slovy: Stosedmdesáttisíc Kč
-8-
Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 28.07.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 146/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 146/13.
-9-
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2 2 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
