ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1460-82/13 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník :
Rodinný dům č.p. 38, pozemky parc.č. St. 43, parc.č. 32/6 Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Dolní Chvatliny, k.ú. Horní Chvatliny Horní Chvatliny 38, 281 44 Dolní Chvatliny Martin Ulrych, Dolní Chvatliny 38, 281 44, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Insolvenční správce, JUDr. Oldřich Řeháček Ph.D. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Počet stran:
15
31.7.2013
stran
Ve Velaticích, dne 15.8.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 9
Ing. Tomáš Volek
31.7.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol: Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 160, k.ú. Horní Chvatliny, ve vlastnictví pana Martina Ulrycha. Jedná se o rodinný dům č.p. 38 na pozemku parc.č. St. 43 a dále o pozemky parc.č. St. 43, parc.č. 32/6 vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 31.7.2013. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí bývá často jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku). II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 160, k.ú. Horní Chvatliny, vyhotovený notářem dne 29.5.2013. - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Horní Chvatliny. - Objednávka znaleckého posudku, ze dne 29.7.2013. - Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 -2-
-
-
o oceňování majetku. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. Mapa obce Dolní Chvatliny a okolí. Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 31.7.2013 za přítomnosti zástupce objednatele paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.) a vlastníka nemovitostí pana Martina Ulrycha. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Knihovna znalce. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 117/2009, který vyhotovil Ing. Jaroslav Kunta dne 6.5.2009.
Místopis Vesnice Dolní Chvatliny spadá do okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Dolní Chvatliny se rozkládá asi dvanáct kilometrů jihozápadně od Kolína. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 430 obyvatel. Dolní Chvatliny se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dolní Chvatliny, Horní Chvatliny a Mančice. Menší děti mají v obci k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov.(zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený při silnici místního významu v jižní části Horní Chvatliny. Rodinný dům je situován v lokalitě s výstavbou rodinných domů vesnického charakteru. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 38, postaveným na vlastním pozemku parc.č.St. 43. Příslušenství tvoří stodola situovaná v severovýchodní části pozemku parc.č. St. 43. Jedná se o přízemní stavbu se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu. Stodola byla postavena s původním rodinným domem a v současné době je v průměrném technickém stavu. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o studnu, přípojku vody ze studny, kanalizaci do jímky, jímku, dále zpevněné plochy, venkovní schody, venkovní krytou terasu, zděný krb s udírnou, oplocení, vjezdovou bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvykléjeceně. Objekt osazen do rovinatého terénu. Na parc.č. St. 43, podél jihovýchodní hranice je postavena stavba rodinného domu č.p. 38 o půdorysném obdélníkovém tvaru s přístavbou terasy. Na konci dvora je přes celou šířku pozemku postavena stodola. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr a předzahrádka. Za stodolou je situována zahrada na parc.č.32/6 využívaná ve funkčním celku s rodinným domem. Součástí pozemků jsou ovocné a okrasné stromy průměrné údržby bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 469 ve vlastnictví Středočeského kraje. Silné stránky -dostatečné pozemkové zázemí, dobrý stavebně technický stav, lokalita vhodná k rekreaci, možnost vybudovat půdní vestavbu Slabé stránky -3-
- poloha v obci lokálního významu s minimální občanskou vybaveností, slabá nabídka pracovních příležitostí v obci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 160 k.ú. Horní Chvatliny ze dne 29.5.2013 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní práva smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě informací od vlastníka na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.
-4-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 38 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 38
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.
1.1 Rodinný dům č.p. 38 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a částečně vybudované obytné podkroví pod sedlovou střechou s možností vybudování celého obytného podkroví. Půdorysný tvar domu je obdélníkový s přístavbou zastřešené terasy na severovýchodní straně. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 3+1, s příslušenstvím + letní pokoj. Dispoziční řešení: 1.PP – dva menší sklepy, schodiště. Podl. Plocha (PP) =10 m2 1.NP - chodba se zádveřím, dva pokoje, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodištěm na galerii v podkroví. Letní pokoj přístupný samostatným vstupem ze dvora. PP = 116,2 m2 Podkroví - galerie PP= 15 m2, stavebně neupravený půdní prostor přístupný rovněž z venkovní terasy. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou z betonu a kamene, s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva cihla a kámen v tl. 80 cm. Stropní konstrukce jsou v letním pokoji klenbové, ve zbytku trámové s rovným podhledem nebo bez podhledu. Střecha je sedlová, s betonovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně, WC a v kuchyni. Podlahy jsou z keramické dlažby nebo betonové kryté koberci. Na galerii v podkroví je podlaha z prkenného masivu. Okna jsou plastová nebo dřevěná kastlová. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je lokální el. přímotopy, v obývacím pokoji kachlovými kamny na tuhá paliva. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je -5-
do jímky. Instalace plynu není provedena. Kuchyň je vybavena linkou a el. sporákem, myčkou a digestoří. Hygienické vybavení tvoří 1x vana, 1x splachovací WC, umyvadlo. Ostatní vybavení krbová kamna. Stáří a technický stav: Přesné stáří RD není známo, dle sdělení vlastníka lze původní stáří odhadovat na cca 80 – 100 let. Během životnosti byla prováděna pravidelná údržba. V 90-tých letech byla provedena postupná rekonstrukce do současné podoby (nová krytina střechy, klempířské konstrukce, fasádní a vnitřní omítky, plastová okna, rozvody el. vody, odpady, podlahy, částečná změna dispozice místností - v přední části odstraněna konstrukce stropu a vybudována galerie v podkroví). Celkový technický stav je dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 15,00 m2 2,00 m 2 139,20 m 2,90 m
Název 1.PP 1.NP
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (15)*(2,00) Vrchní stavba (7,50*18,56)*(2,90) Zastřešení (7,50*18,56)*(1,5+3,90/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
-6-
= = =
Typ PP NP Z
[m3] 30,00 m3 403,68 m3 480,24 m3
Obest. prostor 30,00 m3 403,68 m3 480,24 m3 913,92 m3
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S C S S S S P S C S S C S S S S P
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
Koef.
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
= *
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 1,56 92,75 0,9275
2 290,1, 1200 0,9275 0,8500 2,1460
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
* * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 913,92 m3 * 4 339,26 Kč/m3
= =
4 339,26 3 965 736,50 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 90 roků Opotřebení: 60,000 %
-
2 379 441,90 Kč
Rodinný dům č.p. 38 - zjištěná cena
=
1 586 294,60 Kč
-7-
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy Popis Příslušenství tvoří stodola situovaná v severovýchodní části pozemku parc.č. St. 43. Jedná se o přízemní stavbu se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu. Stodola byla postavena s původním rodinným domem a v současné době je v průměrném až mírně zhoršeném technickém stavu. Ve stodole byla v roce 2007 provedena vestavba jedné místnosti a hygienického zázemí, která není plně stavebně dokončena. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o kopanou studnu, přípojku vody ze studny, kanalizaci do jímky, jímku, dále zpevněné plochy, venkovní schody, venkovní krytou terasu, zděný krb s udírnou, oplocení, vjezdovou bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není věcná hodnota příslušenství samostatně vyjadřována a je stanovena jako 5% z ceny hlavní stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Stanovená cena staveb: 1 586 295,- Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Venkovní úpravy - zjištěná cena
*
1 586 295,0,0500
=
79 314,75Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Popis Parc.č. St. 43 o výměře 710 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 32/6 o výměře 593 m2 , zahrada. Pozemek složený ze dvou parcel je rovinatý, uceleného přibližně obdélníkového tvaru a lze jej napojit pouze na veřejné rozvody el.NN. V osadě nejsou vybudované rozvody vody, plynu, kanalizace. Na parc.č. St. 43, podél jihovýchodní hranice je postavena stavba rodinného domu č.p. 38 o půdorysném obdélníkovém tvaru s přístavbou terasy. Na konci dvora je přes celou šířku pozemku postavena stodola. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr a předzahrádka. Za stodolou je situována zahrada na parc.č.32/6 využívaná ve funkčním celku s rodinným domem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 400,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 300,- Kč/m2. Výpočet obecné hodnoty -8-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a St. 43 nádvoří zahrada 32/6 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 710
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300
593 1 303
300 Hodnota pozemků
Celková cena pozemku [Kč] 213 000 177 900 390 900
5. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí je nabídka v souladu s poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.
5.1 Rodinný dům č.p. 38 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
123,70 m2 (stanovena z podlahové plochy 1.NP + ½ podkroví) 914,00 m3 139,20 m2 1 303,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: č.1 -9-
Dům se nachází v klidné části obce na vlastním oploceném pozemku 1056m2, v KN je nemovitost vedena jako jiná stavba s číslem evidenčním. Dům je v dobrém technickém stavu, průběžná rekonstrukce, dispozice domu je 2+kk, rozměry místností: chodba 7m2, obytná kuchyň 20m2, pokoj 19m2, koupelna 3,5m2, WC 1,2m2. Střecha je sedlová, krytina z pálených tašek, okapy pozinkované, velká půda, možnost půdní vestavby, vchod na půdu je po schodech za domem. Podlahy jsou betonové, krytina PVC, dlažba. Nová dřevěná okna. Vytápění je lokální na tuhá paliva, elektroinstalace 220/380V, bojler 80l. Voda je z vlastní kopané studny 8m hluboké, pitná voda, odpad je veden do septiku. Za domem je prostorná zahrada, jsou zde ovocné stromy (jabloně, hrušeň, broskev), dále víno, maliny, angrešt, rybíz, jahody, na zahradě v přední části je ořech a okrasné dřeviny. Dále je zde zděná kolna a dílna, zahradní sklípek. V obci je autobus, dobrá občanská vybavenost je v Dolních Chvatlinách cca 1,5km. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/dolni-chvatliny-mancice-/376333660
č.2 Dovolujeme si Vám nabídnout exkluzivní prodej rodinného domu po rekonstrukci v Dolních Chvatlinách. Dům je řešen v přízemí vstupní halou, ze které je vstup do pokoje, přes který je vstup do kuchyně a koupelny. Další vstup je i do technické místnosti, která je řešena jako kotelna s místností na ukládaní věcí. Ze vstupní haly vedou dřevěné schody do 1. patra, kde jsou 2 samostatné pokoje. V prostorné koupelně se nachází krásná rohová vana se zástěnou a WC, které je v protější straně místnosti. Dům je krásný a velmi světlý, je po zdařilé rekonstrukci. Podlahy jsou řešeny v kuchyni z PVC, vstupní hala, chodba a koupelna je dlažba a ostatní místnosti plovoucí podlaha. Dům je o dispozici 3+1 s možností vybudování půdní přístavby. Je zde zavedena pouze elektřina, plyn v obci není zaveden. Voda je z vlastní studny, která je napojena na domácí čističku vody. Kanalizace je řešena septikem, vytápění je ústřední elektrické nebo na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. Okna jsou v přízemí dřevěná eurookna a v 1.patře jsou špaletová. Střecha je stanová z pálených tašek, stropy jsou dřevěné trámové, a v 1. patře sádrokarton. K domu patří malá předzahrádka a pozemek za domem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/dolni-chvatliny--/1962513244
č.3 Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji rodinný dům po celkové rekonstrukci nedaleko Kolína v Polních Voděradech. Po vstoupení do domu prostornou vstupní chodbou je naproti zádveří koupelna s WC, vpravo chodbou kuchyně s jídelnou. Před kuchyní vpravo obývák vlevo ložnice. Z chodby vstupní vede dřevěné schodiště do dvou dětských pokojů v podkroví. V podkroví je ještě půda jako úložný prostor, možno využít po úpravě jako další pokoj cca 20 m2. V roce 2012 dům prošel celkovou rekonstrukcí, nová plastová okna, nové rozvody elektřiny, vody, kanalizace, nová koupelna. WC, kuchyně, pokoje v podkroví, včetně zateplení. V obývacím pokoji jsou krbová kamna zn. Haas s teplovzdušnými průduchy do podkroví na temperování domu přes den je možno topit přímotopy a akumulačními kamny. U domu je dvorek se zahrádkou s vlastní studnou. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/polni-voderady--/2997936988
č.4 Exkluzivně Vám nabízíme rodinný dům ležící na nádherném místě v obci Svojšice. Jedná se o klasický patrový dům s garáží, podsklepením, podkrovím a zahradou. Je velmi pěkně udržovaný, v minulosti a stále se provádějí postupné rekonstrukce, takže stav domu je naprosto výborný. V přízemní části jsou 2 místnosti s kuchyní, jídelnou, komorou a toaletou. V patře jsou další tři místnosti s koupelnou a toaletou, také praktická šatna patřící k ložnici. Dále v této rovině patra je místnost před rekonstrukcí z půdy a nad tímto patrem je ještě celé podkroví. Podlahy tvoří 60% plovoucí a dlažba spolu s původními parketami. Dále kompletní rozvody elektřiny v mědi, renovace vnitřních příček a nová toaleta v přízemí. K domu patří krásná svažitá zahrada, odkud je krásný výhled na celé Svojšice, máte zde naprosté soukromí a jistě je tady místo i na bazén a jiné věci, - 10 -
pískoviště pro děti apod. V dolní části jsou přístavky dílna a udírna. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/svojsice--/1148961628
Srovnatelné nemovitosti Název: č.1 Lokalita Mančice, Dolní Chvatliny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,95 1,00 1,00
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší 0,86 24 844 RD; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 53,00 m 1 056 m 1 540 000 Kč 29 057 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Dolní Chvatliny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
1,00 0,98 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,20 1,00
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 1,06 11 995 obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 500 m 1 700 000 Kč 11 333 Kč/m2
- 11 -
Název: č.3 Lokalita Polní Voděrady Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
1,00 1,00
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,20 1,00
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 1,08 13 860 obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 356 m 1 540 000 Kč 12 833 Kč/m2 Název: č.4 Lokalita Svojšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu K3 Poloha
1,10 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
1,00 1,00 1,20
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 1,13 14 296 RD; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - + vlastní garáž; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 530 m 2 280 000 Kč 12 667 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 11.995,- Kč/m2 až 24.844,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 16.249,- Kč/m2.
- 12 -
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
11 995 Kč/m2 16 249 Kč/m2 24 844 Kč/m2 16 249 Kč/m2 123,70 m2 2 010 001 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 38 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 38
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
1 586 295,00 Kč 79 315,00 Kč 390 900,00 Kč 2 010 001,00 Kč
Současný stav 2 010 001 Kč 2 056 509 Kč 390 900 Kč
2 000 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18
- 13 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou cenu nemovitostí - rodinného domu č.p. 38 na pozemku parc.č. St. 43, pozemků parc.č. St. 43, parc.č. 32/6 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Horní Chvatliny, obec Dolní Chvatliny, okres Kolín, vše zapsáno na LV č. 160, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 31.7.2013, po zaokrouhlení na:
2 000 000,- Kč Slovy: dvamiliony korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 15.8.2013 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1460-82/13 znaleckého deníku.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 5 1 2 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 15 -
