-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2929-241/2016 o odhadu ceny obvyklé: a) pozemku parc.č. st. 116 jehož součástí je rodinný dům č.p. 46 a pozemků parc.č. 437/3, parc.č. 455/3 a parc.č. 983/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Pulčín, obci Francova Lhota, okres Vsetín (LV č. 65) b)spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovité věci pozemku parc.č. 814, vše v katastrálním území Pulčín, obec Francova Lhota, okres Vsetín (LV č. 243)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02536/13
Podle stavu ke dni 4. 4. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 26 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 20. 4. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci a) Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 46 s pozemky Pulčín č.p. 46, 756 12 Francova Lhota Vsetín Francova Lhota Pulčín
b) Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Pozemek lesa Pulčín, 756 12 Francova Lhota Vsetín Francova Lhota Pulčín
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 4. 4. 2016. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 65 a LV č. 243 pro k.ú. Pulčín ze dne 11. 3. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 02536/13-174 o ustanovení znalce ze dne 11.3.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 20.4.2016 v KN na LV č. 65 zapsán: Hamala Jiří, Pulčín 46, 75612 Francova Lhota Jako vlastník nemovité věci je ke dni 20.4.2016 v KN na LV č. 243 zapsán: Česká republika, Hamala Jiří, Pulčín 46, 75612 Francova Lhota
podíl 2/3 podíl 1/3
Právo hospodařit s majetkem státu Lesy České republiky, s.p., Přemyslova 1106/19, Nový Hradec Králové, 50008 Hr. Králové
podíl 2/3
-3Omezení vlastnického práva na LV č. 65: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno cesty Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce - Hamala Jiří Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV 65 v části C je uvedeno: Věcné břemeno cesty (3x) – povinnost k pozemku parc.č. st. 116, oprávnění pro pozemky parc.č. 450/2, parc.č. 450/3 a parc.č. 455/2 (Usnesení soudu číslo deníku 923/1931) Věcné břemeno užívání – povinnost k pozemku parc.č. 455/3, oprávnění pro Hamalová Marie (Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví) Věcné břemeno a bydlení – povinnost k pozemku parc.č. st. 116, oprávnění pro Hamalová Marie (Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví) Omezení vlastnického práva na LV č. 243: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Hamala Jiří Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci a) Pozemek parc.č. st. 116 jehož součástí je rodinný dům č.p. 46 a pozemky parc.č. 437/3, parc.č. 455/3 a parc.č. 983/2 (LV č. 65) Oceňovaná nemovitá věc (pozemek parc.č. st. 116 a parc.č. 455/3 – funkční celek) se nachází v okrese Vsetín, obci Francova Lhota, k.ú. Pulčín, cca 350 m jihovýchodně od zastávky bus „Pulčín“. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je přes pozemek p.č. 1180/1 ve vlastnictví obce, jedná se o komunikaci s nezpevněným povrchem. V Pulčíně je k dispozici pouze základní občanská vybavenost, veškerá občanská vybavenost je k dispozici ve Francově Lhotě. Oceňovaný pozemek parc.č. 437/3 se nachází v okrese Vsetín, obci Francova Lhota, k.ú. Pulčín, cca 150 m jižně od oceňovaného RD č.p. 46. Jedná se o zemědělský pozemek. Pozemek parc.č. 983/2 se nachází v okrese Vsetín, obci Francova Lhota, k.ú. Pulčín, cca 3,5 km vzdušnou čarou od Pulčína, na hranici Zděchova. Jedná se o lesní pozemek.
-4Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 116 jehož součástí je rodinný dům č.p. 46 a pozemky parc.č. 437/3, parc.č. 455/3 a parc.č. 983/2, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí (pozemku parc.č. st. 116 a parc.č. 455/3) nemovité věci tvoří -venkovní úpravy oplocení, vrata a vrátka, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí - trvalé porosty - vedlejší stavby - stodola (nezapsaná a nezakreslená v KN) zastavěná plocha činí cca 42 m2. Stavba stojí na pozemku p.č. st. 116. Jedná se o přízemní hospodářskou budovu s půdou, dřevěné obíjené konstrukce se sedlovou střechou, krytinou z pálených tašek. Vrata dřevěné, okno jednoduché. - kůlna (nezapsaná a nezakreslená v KN) zastavěná plocha činí cca 15 m2. Stavba stojí na pozemku p.č. st. 116. Jednoduchá přízemní stavba dřevěné konstrukce s pultovou střechou. - stodola (nezapsaná a nezakreslená v KN) zastavěná plocha činí cca 26 m2. Stavba stojí na pozemku p.č. 455/3. Jedná se o přízemní hospodářskou budovu s půdou, dřevěné obíjené konstrukce se sedlovou střechou, krytinou z pálených tašek. Dveře dřevěné, okno jednoduché. -studna Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné, vyhledávané turistické lokalitě Pulčínských skal, k bydlení či rekreaci Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - věcné břemeno užívání a bydlení b) Pozemek parc.č. 814 (LV č. 243) Oceňovaný pozemek se nachází v okrese Vsetín, obci Francova Lhota, k.ú. Pulčín, cca 1 km severovýchodně od zastavěného území Pulčína. Jedná se o lesní pozemek. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 814, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří - lesní porost 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpisy z Katastru nemovitostí
-5-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky a) pozemky na LV 65 Výčet pozemků: Parc.č. st. 116 Parc.č. 437/3 Parc.č. 455/3 Parc.č. 983/2
zastavěná plocha a nádvoří orná půda zahrada lesní pozemek
o výměře 598 m2 o výměře 1 917 m2 o výměře 190 m2 o výměře 10 044 m2
Pozemky parc.č. st. 116 a pac.č. 455/83 jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, vedlejší stavby a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 788 m2. Pozemek parc.č. 437/3 se nachází cca 150 m jižně od oceňovaného RD č.p. 46. Jedná se o zemědělský pozemek. Pozemek parc.č. 983/2 se nachází cca 3,5 km vzdušnou čarou od Pulčína, na hranici Zděchova. Jedná se o lesní pozemek. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu a špatného stavu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
-6b) pozemky na LV 243 Výčet pozemků: Parc.č. 814
lesní pozemek
o výměře 3 493 m2
Pozemek parc.č. 814 se nachází cca 1 km severovýchodně od zastavěného území Pulčína. Jedná se o lesní pozemek.
B) Stavby: 1) Rodinný dům č.p. 46, součást pozemku parc.č. st. 116 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený, jednopodlažní, s částečně obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce zděné. Střecha je sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny. Fasádní omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké plné a prosklené. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchového koutu). Vybavení kuchyně zřejmě standardní. Zastavěná plocha objektu činí cca 130 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 90 m2. Dům se skládá zřejmě z obytné části a navazující hospodářské části. Technický stav objektu předpokládám průměrný, po částečné rekonstrukci exteriéru. Znalec předpokládá další investice na rekonstrukci interiéru. Znalec předpokládá, že rodinný dům je napojen na přípojky inženýrských sítí a to minimálně na elektřinu. Voda bude pravděpodobně do domu přivedena ze studny.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí.
1) Ocenění nemovitých věcí na LV 65 Pro účely ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 65 rozděleny na tři části: a) pozemky parc.č. st. 116 a parc.č. 455/3 ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím b) zemědělský pozemek parc.č. 437/3 c) lesní pozemek parc.č. 983/2
a) pozemky parc.č. st. 116 a parc.č. 455/3 ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím V současné době se v této lokalitě a jejím okolí (cca 5-10 km) se obchoduje běžně se stavbami rodinných domů a rekreačních objektů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 900 tis. až 1 900 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3
-8Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Pulčín č.p. Lidečko, okr. Lidečko, okr. Francova 46 Vsetín Vsetín Lhota, okr. Vsetín ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku korekce pro velikost domu Indikovaná hodnota nemovité věci
788 90
400 150 900 000 nabídka
733 160 1 450 000 nabídka
0,90 V.16
336 163 1 599 000 nabídka
0,90 V.16
1,00
Srov. 4 Francova Lhota, okr. Vsetín 3268 100 1 845 000 nabídka 0,90
III.16 1,00
0,90 V.16
1,00
1,00
srovnatelný lepší lepší srovnatelný 0,95 1,00 0,90 1,00 srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 1,00 1,00 lepší srovnatelné lepší srovnatelné 0,95 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 1,10 0,70
1 064 514
0,90
0,90
0,90
1,00
761 805
1 115 775
1 218 126
1 162 350
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
1 064 500,- Kč
b) zemědělský pozemek parc.č. 437/3 V současné době se na Vsetínsku běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci (na Vsetínsku) se nabízí obdobné pozemky v rozmezí cca 10 – 25,Kč/m2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient (názor znalce, velikost)
Koeficient lokality
výsledná cena za m2
pozemek 1
Leskovec, okr. Vsetín
381 300
0,90
35 508
10
0,80
1,00
7,73
pozemek 2
Huslenky, okr. Vsetín
430 000
0,90
33 445
12
0,80
1,00
9,26
pozemek 3
Študlov, okr. Vsetín
20 399
0,90
1 201
15
1,00
1,00
15,29
pozemek 4
Huslenky, okr. Vsetín
94 000
0,90
5 662
15
0,95
1,00
14,19
průměrná indexovaná hodnota indexovaná hodnota (zaokrouhleno)
11,62 11
-9-
Průměrná indexovaná hodnota 11
Výměra v m2 1 917
Cena pozemku zjištěná srovnáním 21 087
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
21 100,- Kč
c) lesní pozemek parc.č. 983/2 V současné době se na Vsetínsku běžně obchoduje s lesními pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci (na Vsetínsku) se nabízí obdobné pozemky v rozmezí cca 10 – 25,Kč/m2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient (názor znalce, velikost)
Koeficient lokality
výsledná cena za m2
pozemek 1
Janová, okr. Vsetín
595 000
0,90
64 257
8
0,80
1,00
6,67
pozemek 2
Pozděchov, okr. Vsetín
395 000
0,90
29 775
12
0,90
1,00
10,75
pozemek 3
Ústí, okr. Vsetín
200 000
0,90
15 207
12
1,00
1,00
11,84
pozemek 4
Rožnov p.R., okr. Vsetín
497 000
0,90
26 200
17
0,90
1,00
15,37
průměrná indexovaná hodnota indexovaná hodnota (zaokrouhleno)
11
Výměra v m2
Průměrná indexovaná hodnota
Cena pozemku zjištěná srovnáním
10 044
11
110 484
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): Ocenění nemovitostí celkem na LV 65 a) Ocenění funkčního celku
1 064 500,- Kč
b) Ocenění zemědělského pozemku
21 100,- Kč
c) Ocenění lesního pozemku
110 500,- Kč
Celkem
11,15
1 196 100,- Kč
110 500,- Kč
- 10 -
2) Ocenění nemovitých věcí na LV 243 V současné době se na Vsetínsku běžně obchoduje s lesními pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci (na Vsetínsku) se nabízí obdobné pozemky v rozmezí cca 10 – 25,Kč/m2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce výměra ceny na pramen
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient (názor znalce, velikost)
Koeficient výsledná lokality cena za m2
pozemek 1
Janová, okr. Vsetín
595 000
0,90
64 257
8
0,70
1,00
5,83
pozemek 2
Pozděchov, okr. Vsetín
395 000
0,90
29 775
12
0,80
1,00
9,55
pozemek 3
Ústí, okr. Vsetín
200 000
0,90
15 207
12
0,90
1,00
10,65
pozemek 4
Rožnov p.R., okr. Vsetín
497 000
0,90
26 200
17
0,80
1,00
13,66
průměrná indexovaná hodnota indexovaná hodnota (zaokrouhleno)
9,92 10
Výměra v m2
Průměrná indexovaná hodnota
Cena pozemku zjištěná srovnáním
3 493
10
34 930
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
34 930,- Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: 34 930,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/3: 11 643,33 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na LV 243 (zaokrouhleno): 12 000,- Kč
- 11 -
II. Ocenění právních vad Na LV 65 v části C vázne a) Věcné břemeno cesty - Oprávnění pro pozemek parc.č. 450/2, parc.č. st. 116 - Oprávnění pro pozemek parc.č. 450/3, parc.č. st. 116 - Oprávnění pro pozemek parc.č. 455/2, parc.č. st. 116 Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč/věcné břemeno. Ocenění věcného břemene: -
Oprávnění pro pozemek parc.č. 450/2 Oprávnění pro pozemek parc.č. 450/3 Oprávnění pro pozemek parc.č. 455/2
Věcná břemena cesty celkem a) Cena obvyklá věcného břemene
cena VB 10 000,- Kč cena VB 10 000,- Kč cena VB 10 000,- Kč 3 * 10 000,- Kč - 30 000,- Kč
Na LV 65 v části C vázne b) věcné břemeno užívání ze dne 19.9.2001 pro Hamalovou Marii a věcné břemeno užívání a bydlení ze dne 19.9.2001 pro Hamalovou Marii. Věcné břemeno se týká doživotního práva bydlení a užívání celého přízemí domu č.p. 46 ve Francově Lhotě, Pulčíně, tj. užívání 1 pokoje, dále spoluužívání kuchyně, sociálního zařízení, spoluužívání komunikačních prostor, dále spoluužívání kůlen k uskladnění otopu (dřeva a uhlí), a k uskladnění drobného hospodářského nářadí, dále spoluužívání studny k braní vody pro osobní spotřebu a volný pohyb po pozemcích parc.č. st. 116 zastavěná plocha a nádvoří, objekt k bydlení a parc.č. 455/3 zahrada. Tato věcná břemena mají výrazný negativní dopad na poptávku a do cen nemovitých věcí. Věcné břemeno v tomto rozsahu výrazně znehodnocuje zatíženou nemovitou věc. Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s nemovitými věcmi zatíženými takovýmito věcnými břemeny, a ani zájem o koupě takovýchto nemovitých věcí není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížně obchodovatelnou nemovitost. Jelikož neexistuje rozvinutý trh s nemovitými věcmi zatíženými věcnými břemeny užívání, přiklání se znalec k výpočtu ocenění věcného břemene dle zákona. Výpočet ceny věcného břemene podle § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění. §16b Oceňování věcných břemen (1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li
- 12 o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000, Kč. Reálné břemeno nebo právo vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. (7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 6. (3) (4) (5) (6)
Zjištění ročního užitku: Nemovitost není k datu ocenění pronajata. Pro výpočet ročního užitku je použito simulované nájemné. Měsíční obvyklé nájemné za bydlení a užívání domu a pozemků v rozsahu, v jakém je popsáno výše odhaduji ve výši 2 000,- Kč/měsíc. Roční užitek za užívání a bydlení:
2 000,- Kč * 12 = 24 000,- Kč
Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet:
= 24 000,- Kč
Počet let užívání práva podle smlouvy:
= po dobu života
Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet (dle odst. 4): = 10 roků b) Cena věcného břemene (roč.užitek*počet let):
Ocenění právních vad celkem:
= - 240 000,- Kč
- 270 000,- Kč
- 13 -
C. Rekapitulace a) Ocenění nemovitých věcí na LV 65: a1) Obvyklá cena nemovitých věcí pozemku parc.č. st. 116 jehož součástí je rodinný dům č.p. 46 a pozemku parc.č. 455/3, včetně součástí a příslušenství, pozemku parc.č. 437/3, pozemku parc.č. 983/2 činí:
1 196 100,- Kč
celkem Slovy: jeden-milion-jedno-sto-devadesát-šest-tisíc-jedno-sto-korun-českých a2) Ocenění závad váznoucích na LV č. 65 věcná břemena chůze a jízdy a věcná břemena užívání a bydlení celkem:
- 270 000,- Kč
Slovy: dvě-stě-sedmdesát-tisíc-korun-českých a3) Výsledná cena nemovitých věcí na LV č.65 včetně příslušenství a součástí po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci:
926 100,- Kč
Slovy:devět-set-dvacet-šest-tisíc-jedno-sto -korun-českých
b) Ocenění nemovitých věcí na LV 243: Obvyklá cena nemovitých věcí spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovité věci pozemku parc.č. 814, vše v katastrálním území Pulčín, obec Francova Lhota, okres Vsetín (LV č. 243) činí
12 000,- Kč
Slovy: dvanáct-tisíc-korun-českých
c) Cena obvyklá nemovitých věcí na LV 65 a LV 243, k.ú. Pulčín:
938 100,- Kč Slovy: devět-set-třicet-osm-tisíc-jedno-sto-korun-českých V Ostravě, 16. 5. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2929-241/2016 znaleckého deníku.
- 14 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 15 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
RD č.p. 46
Zemědělská část
Stodola
Kůlna
- 16 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí a) LV 65
b) LV 243
- 17 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci a) funkční celek Nemovitá věc č. 1 RD Lidečko, okr. Vsetín Cena: 900 000,- Kč Užitná plocha: 150 m2 Velikost pozemku: 400 m2 Patrový rodinný dům s garáží a dílnou v obci Lidečko. Jedná se o samostatně stojící objekt, ležící v centru obce. Obytné prostory tvoří vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC, komora a sklípek. V patře pak najdete tři pokoje a podkrovní prostory. Dům je napojen na elektřinu, obecní vodovod, kanalizaci, přípojka plynu na hranici pozemku.
Nemovitá věc č. 2 RD Lidečko, okr. Vsetín Cena: 1 450 000,- Kč Užitná plocha: 160 m2 Velikost pozemku: 733 m2 Rodinný dům 4+1 se zahradou a příslušenstvím v Lidečku. Dům je samostatně stojící,zděný - cihelný, umístěný v krásném prostředí. Zahrada je oplocená na zahradě je umístěná vl.studna.U domu jsou skladovací prostory. K domu je příjezd po asfaltové komunikaci. Dům má nová okna (r.2015), vstupní dveře, ústřední topení - elektokotel,el.bojler.
.Nemovitá
věc č. 3
RD Francova Lhota, okr. Vsetín Cena: 1 599 000,- Kč Užitná plocha: 163 m2 Velikost pozemku: 336 m2 Rodinný dům 5+2 v obci Francova Lhota. Dispoziční řešení 3+1 (86 m2) a 2+1 (77 m2) se společným vchodem, částečně podsklepený. Dům je v dobrém stavu po lehkých úpravách. Na pozemku vlastní studna a plynová přípojka, aktuálně se řeší obecní kanalizace a vodovod. Otop na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem.
.Nemovitá
věc č. 4
RD Francova Lhota, okr. Vsetín Cena: 1 845 000,- Kč Užitná plocha: 100 m2 Velikost pozemku: 3 268 m2 Dřevěnice s loukami a ovocným sadem nad Francovou Lhotou v chráněné krajinné oblasti. Příjezdová cesta je z větší části zpevněná. Zahrada a nádvoří se studnou jsou oploceny. Louky a ovocný sad volně přístupné, na konci louky druhá studna. Pozemky mírně svažité. Chalupa nemá vodovod, ani není připojena na kanalizaci (na hranici pozemku). Stavení je velmi dobře udržováno, téměř veškeré zařízení původní. V každé místnosti kamna na tuhá paliva, podlahy původní v perfektním stavu. Stavba je suchá, izolovaná. Možnost vystavět dva podkrovní pokoje v prostorné půdě krovy zdravé. V chalupě najdeme dílnu, kůlnu, technickou místnost (čerpadlo). Stodola a suchý záchod vedle obytné části. Vhodné k rekreaci i k trvalému bydlení.
- 18 b) zemědělské pozemky
Nemovitá věc č. 1 Pozemek pole, Leskovec, okr. Vsetín Cena: 381 300,- Kč Velikost pozemku: 35 508 m2 Zemědělské pozemky KÚ Leskovec, okres Vsetín. Parcely č. 479,482/1,1849/2,1849/3,1849/5,1867/2,1975/4,2055/3,2165,2294/2,229 6/2,2299/3,2362,2363,2364 a 2365 mají charakter orné půdy (94m2), trvalého travního porostu (1742m2), lesních parcel (25 465m2) a ostatní plochy (8207m2). Celkem výměra 35 508m2.
Nemovitá věc č. 2 Pozemek louky, Huslenky, okr. Vsetín Cena: 430 000,- Kč Velikost pozemku: 33 445 m2 Soubor pozemků vedených jako trvalý travní porost a lesní pozemky o celkové výměře 33445 m2 v katastrálním území Huslenky, okres Vsetín. Přístup přes obecní lesní pozemek.
.Nemovitá
věc č. 3
Pozemek pole, Študlov, okr. Vsetín Cena: 20 399,- Kč Velikost pozemku: 1 201 m2 Zemědělský pozemek nacházející se v obci Študlov. Obec Študlov leží ve Zlínském kraji v okrese Vsetín nedaleko slovenské hranice. Pozemek o celkové výměře 1 201 m² je dle katastru nemovitostí veden jako orná půda a je určen k zemědělským účelům.
Nemovitá věc č. 4 Pozemek louky, Huslenky, okr. Vsetín Cena: 94 000,- Kč Velikost pozemku: 5 662 m2 Louka o výměře 5662 m2 v katastru obce Huslenky.
- 19 c) lesní pozemky
Nemovitá věc č. 1 Pozemek lesa, Janová, okr. Vsetín Cena: 595 000,- Kč Velikost pozemku: 64 257 m2 Lesní pozemek v katastrálním území Janová, okres Vsetín, po částečné těžbě. Celková plocha je 64 257 m2. Z celkové plochy vytěženo cca 1,8 ha. Zůstává zde zásoba cca 1100 m3 porostu SM ve věku 52 let.
Nemovitá věc č. 2 Pozemek lesa, Pozděchov, okr. Vsetín Cena: 395 000,- Kč Velikost pozemku: 29 775 m2 Lesní pozemky v obci Pozděchov Nabízíme Vám lesní pozemky o celkové výměře 29 775 m2 v okrajové části obce Pozděchov. Jedná se o dva celistvé pozemky o výměře 7 000 m2 a 22 775 m2. Pozemky jsou v mírném svahu, s velmi dobrou dostupností. Les je bez zásahu
.Nemovitá
věc č. 3
Pozemek lesa, Ústí, okr. Vsetín Cena: 200 000,- Kč Velikost pozemku: 15 207 m2 Lesní pozemek s většinovou mladou výsadbou. Les se nachází v chráněném území.
Nemovitá věc č. 4 Pozemek lesa, Rožnov p. Radhoštěm, okr. Vsetín Cena: 497 000,- Kč Velikost pozemku: 26 200 m2 Lesní pozemek k.ú. Tylovice, p.č. 948/9
