ZNALECKÝ POSUDEK č. 180/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 324/2 - lesní pozemek a p.č. 327/21 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 1049, katastrální území Ostravice 1, obec Ostravice, okres Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 34481/09-26
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 03.09.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 17.09.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 324/2 - lesní pozemek a p.č. 327/21 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 1049, katastrální území Ostravice 1, obec Ostravice, okres Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Ostravice 739 14 Ostravice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Ostravice Katastrální území: Ostravice 1 Počet obyvatel: 2 392 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 45,3203 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 45,32 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.09.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.08.2013, LV číslo 1049, k.ú. Ostravice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastru nemovitostí - smlouva o věcném břemeni - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2005 do 31.12.2014 pro celní hospodářský celek 714001 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů
5. Vlastnické a evidenční údaje Myslikovjan Lubomír Československé armády 1946, Místek, 73801 Frýdek-Místek Myslikovjan Oto Nová Ves 273, 73911 Frýdlant nad Ostravicí 2/4 Uhlářová Iva Pionýrů 1265, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí 1/4
1/4
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy včetně trpění zřízení a vedení inženýrských sítí podle smlouvy ze dne 20.09.2000. Předkupní práva: -2-
K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Myslikovjan Lubomír Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v části Kamenec. Jedná se o zemědělsky užívaný pozemek p.č.327/21 a les. Na pozemku p.č. 327/21 se nachází jen vrata, jinak je pozemek bez staveb nebo trvalých porostů. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.2. Pozemek lesní 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d 2 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrata Popis Na okraji pozemku p.č. 327/21 jsou vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks 2412
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
3 420,- Kč 0,8500 2,4030 1,2580 8 787,79 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,500 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
7 469,62 Kč
Vrata - zjištěná cena
=
1 318,17Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Pozemek je zemědělsky užíván. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 -4-
Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
40 % 40,00 %
Výměra [m2] 287,00
trvalý travní 327/21 82 213 porost Mezisoučet 287,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 1,94 40,00
UC [Kč/m2] 2,72
Cena [Kč] 780,64
*
Pozemek - zjištěná cena
=
780,64 1,0000 780,64 780,64 Kč
2.2. Pozemek lesní Popis Na lesním pozemku je vylišen porost 106 J d 2 o celkové výměře 5201 m2. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle § 30 Název Parcelní číslo SLT
Výměra [m2] 5 201,00
lesní pozemek 324/2 2L Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 5,54
Pozemek lesní - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 5,54
=
Cena [Kč] 28 813,54 28 813,54 * 1,0000 28 813,54 28 813,54 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d 2 Popis Lesní porost 106 J d 2 - tloušťkově a výškově diferencovaná tyčkovina o celkové výměře 5201 m2, věk 29 let, zakmenění 10, SLT 2 L, obmýtí 90 let, pásmo ohrožení C. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 40 Název Výměra [m2] Stáří [let] Bonita Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] jasan ztepilý 5 201,00 29 2 50 % 1,40 lípa srdčitá 5 201,00 29 1 20 % 10,20 olše lepkavá 5 201,00 29 3 20 % 1,10 javor klen 5 201,00 29 1 10 % 10,20 -5-
Zakmenění Uprav. jedn. c. 1,00 0,70 1,00 2,04 1,00 0,22 1,00 1,02
Cena [Kč] 3 640,70 10 610,04 1 144,22 5 305,02
Cena lesního porostu celkem:
20 699,98
Lesní porost 106 J d 2 - zjištěná cena
20 699,98 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Popis K oceňovaným nemovitostem - celém pozemku p.č. 327/21 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy včetně trpění zřízení a vedení inženýrských sítí podle smlouvy ze dne 20.09.2000. Stupeň omezení je uvažován 50% z důvodu občasného využívání. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 327/21: Výměra: 287,00 m2 Jednotková cena: 2,72 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 287,00 m2 * 2,72 Kč/m2 * 1,00 % = 7,81 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 7,81 Kč/rok * 50 % = 3,90 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3,90 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 3,90 Kč * 10 let = 39,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-6-
39,- Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrata
8 787,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
8 787,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.2. Pozemek lesní
780,60 Kč 28 813,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
29 594,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d 2
20 700,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
20 700,- Kč
Celkem
59 081,90 Kč
Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
39,- Kč 39,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
59 042,90 Kč
59 042,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrata
1 318,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 318,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.2. Pozemek lesní
780,60 Kč 28 813,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
29 594,10 Kč -7-
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d 2
20 700,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
20 700,- Kč
Celkem
51 612,30 Kč
Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
39,- Kč 39,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
51 573,30 Kč
51 573,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
51 570,- Kč
slovy: Padesátjednatisícpětsetsedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí
-8-
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek pro bydlení, 3 906 m2 Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 254 Kč za m2 Adresa: Ostravice Datum aktualizace: 31.07.2013 ID zakázky: 65446 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Rekreační Plocha pozemku: 3 906 m2 Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová -9-
Popis: Exklusivně nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 3906 m2 v obci Ostravice. Pozemek se nachází v kopci s krásným výhledem na hory a do údolí. Jedná se o místo, které není úplně běžné a k dostání. V blízkosti se nachází Hotel Sluníčko a další střediska. Příjezd k pozemku po obecní komunikaci. Elektřina na okraji pozemku, voda v dosahu, nebo vlastní vrt. Doporučuji prohlídku. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 7 911 m2 Celková cena: 4 667 490 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 590 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně právního servisu, veškeré služby hradí RK Adresa: Ostravice Datum aktualizace: 10.09.2013 ID zakázky: 316600 Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 7 911 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: ČOV pro celý objekt Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 7911 m2. Pozemek je mírně svažitý, přístupová cesta zajištěna. Bydlení v krásné přírodě Beskyd. Dostatečná vzdálenost od hlavní cesty, velmi klidné místo. Elektřina na hranici pozemku. Voda ze studny. Výhled na Lysou horu. Financování nemovitosti zajištěno. 3. Prodej, pozemek pro bydlení, 297 m2 Celková cena: 169 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 570 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu Adresa: Ostravice
- 10 -
Datum aktualizace: 10.07.2013 ID zakázky: 3115 Plocha pozemku: 297 m2 Popis: Exklusivně Vám nabízíme prodej stavební pozemku v obci Ostravice. Pozemek je schválen pro výstavbu rodinného domu a je ze tří stran oplocen! Rovinatý charakter pozemku zajištuje snížení nákladů na úpravu terénu a zároveň má idealní přistup k elektrické energii a vodě. Pozemek se náchází v blízkosti přehrady Šance, nedaleko železniční stanice Ostravice. Zn. Dobrá nabídka!
Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 200,- Kč/m2 za trvalý travní porost a ca 50,- Kč/m2 za lesní pozemek. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Myslikovjan Lubomír Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí včetně věcného břemene - 11 -
321 000,- Kč z toho podíl id. 1/4 Věcné břemeno z toho podíl id. 1/4
80 250,- Kč
- 1000,- Kč 250,- Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
320 000,- Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč
80 000,- Kč
Z toho podíl id. 1/4 je slovy: Osmdesáttisíc Kč
Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 17.09.2013
- 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 180/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/13.
- 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
