13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5579/23/13 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/100000 v obci Lázně Kynžvart, okres Cheb

Objednatel znaleckého posudku:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely nedobrovolné dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku 8.2.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/100000 v obci Lázně Kynžvart, okres Cheb dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách.

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Bytová jednotka č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/100000 Adresa předmětu ocenění: Polní 368, 369,370 354 91 Lázně Kynžvart Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Lázně Kynžvart Katastrální území: Lázně Kynžvart Počet obyvatel: 1 482 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 38,5735 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f): ZC = Cp * 3,0 = 115,72 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 4.2.2013.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 637 k.ú. Lázně Kynžvart ze dne 18.10.2012 - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 542 k.ú. Lázně Kynžvart ze dne 18.10.2012 - snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje o bytové jednotce poskytnuté předsedou společenství vlastníků jednotek p. Vrzalem - údaje o velikosti místností jednotky z prohlášení vlastníka - skutečnosti zjištěné na místě

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Lázně Kynžvart z listu vlastnictví č. 637 ze dne 18.10.2012 jsou vlastníky bytu č. 369/9 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích (st.p.č. 562 o výměře 250 m2 , st.p.č. 563 o výměře 243 m2 , st.p.č. 564 o výměře 243 m2 ) o velikosti podílu 3202/100000 : SJM Dlugoš Vladimír a Dlugošová Olga, Polní 369, 354 91 Lázně Kynžvart.

6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníků, nebyla umožněna prohlídka bytu, znalecký posudek je proveden na základě prohlídky domu a informací získaných od vlastníků sousedních jednotek a předsedy společenství vlastníků. -2-

7. Celkový popis nemovitosti Oceňována je bytová jednotka č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. č.p. 368, 369, 370 a pozemcích (st.p.č. 562 o výměře 250 m2 , st.p.č. 563 o výměře 243 m2 , st.p.č. 564 o výměře 243 m2 ) o velikosti podílu 3202/100000 situovaná v ulici Polní v obci Lázně Kynžvart umístěná ve 3.NP budovy č.p. 368, 369, 370 v sekci označené č.p. 369. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace. V blízkosti budovy je občanská vybavenost (škola, školka, obchody, ordinace lékaře, restaurace, autobusová zastávka a vlakové nádraží).

8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny

B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb a1) Byt č. 369/9 Popis: Oceňovaný byt je umístěn ve 3.NP typového bytového domu č.p. 368, 369, 370 v sekci č.p. 369. Byt obsahuje dle údajů v prohlášení vlastníka kuchyň, 3x pokoj, předsíň, koupelnu, WC, lodžii a sklepní kóji v 1.PP. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha plochá s živičnou krytinou, fasádní zateplovací plášť, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, rozvod STA, hydranty, zvonky. Předpokládané vybavení bytu : Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna plastová, topení ústřední, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení standardní (umyvadlo, sprchový kout, WC), podlahy z PVC, z dlažeb, zděné jádro. Dům je užíván dle sdělení předsedy společenství vlastníků od roku 1986, byt byl rekonstruován v letech 2004 - 2005. Současný stavebnětechnický stav jednotky není možno zjistit, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení, je provedeno snížení ceny. -3-

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: St.p.č. 562 k.ú. Lázně Kynžvart Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle § 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6810 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 115,72 1,00 2,1310 0,6810 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 stavební Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 562

St.p.č. 562 k.ú. Lázně Kynžvart - zjištěná cena

Výměra [m2] 250,00

Úprava [%] 30,00

Upr. cena [Kč/m2] 218,31

Jedn. cena [Kč/m2] 218,31

Cena [Kč] 54 577,50 54 577,50

=

54 577,50 Kč

St.p.č. 563 k.ú. Lázně Kynžvart Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle § 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k -4-

jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6810 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 115,72 1,00 2,1310 0,6810 Typ

Název




Výměra [m2] 243,00

Úprava [%] 30,00



Cena [Kč] 53 049,33 53 049,33

=

53 049,33 Kč

St.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle § 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6810 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 115,72 1,00 2,1310 0,6810

-5-

Úprava [%] 30,00


Typ

Název


Výměra [m2] 243,00


Cena [Kč] 53 049,33 53 049,33


=

53 049,33 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: St.p.č. 562 k.ú. Lázně Kynžvart St.p.č. 563 k.ú. Lázně Kynžvart St.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart

= = =

54 577,50 Kč 53 049,33 Kč 53 049,33 Kč 160 676,16 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

160 676,16 Kč


Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 27 let 12 539,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: kuchyně : pokoj : pokoj : pokoj : předsíň: koupelna: WC: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:

=

11,10 m2 16,20 m2 12,00 m2 12,00 m2 12,80 m2 2,60 m2 0,90 m2 4,60 m2 72,20 m2

=

3,60 m2 3,60 m2

3,60 m2 * 0,10

= = =

72,20 m2 0,36 m2 72,56 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená

č. III -6-

Vi 0,00

2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Nebyla umožněna prohlídka bytu, dle získaných informací je byt po rekonstrukci provedené v letech 2004 - 2005. Ke dni ocenění je předpokládáno opotřebení rekonstruovaných konstrukcí, z tohoto důvodu je provedeno snížení ceny. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 27 let: 0,90

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III I

0,00 -0,10

II

1,05

č. I III II III

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03

II II II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

II

0,00

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,90 = 0,879 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,040 i=1

Index trh s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu -7-

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,879 * 1,040 * 0,900 = 0,823 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 12 539,- Kč/m2 * 0,823 = 10 319,60 Kč/m2 CP = CU * PP = 10 319,60 Kč/m2 * 72,56 m2 = 748 790,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

748 790,18 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 160 676,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 202 / 100 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 160 676,16 Kč * 3 202 / 100 000 = 5 144,85 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

5 144,85 Kč

Byt č. 369/9 - zjištěná cena

=

753 935,03 Kč

B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti :

Název Byt 3+1

Popis Byt 3+1 v obci Lázně Kynžvart v 2 ulici Polní, 75 m , 5. NP, panelová budova, byt po celkové rekonstrukci

Cena 1 150 000 Kč 2 (15.333,- Kč/m )

Zdroj ceny / Poznámka Nabídka RK REINDL REAL ESTATE, s.r.o.

Byt 3+1

Byt 3+1 v obci Lázně Kynžvart v ulici Luční, 85 m2, 2. NP, byt průměrně udržovaný ve zděném domě

800 000 Kč 2 (9.411,- Kč/m )

Nabídka RK M&M reality holding, a.s.

Byt 2+1

Byt 2+1 v obci Lázně Kynžvart v ulici Krátká, 65 m2, 4. NP, plastová okna, byt udržovaný, budova bez výtahu, zateplená

-8-

786 000 Kč 2 (12.092,- Kč/m )

Nabídka RK RAZKA s.r.o

Byt 2+1

Byt 2+1 v obci Lázně Kynžvart v 645 000 Kč 2 ulici 5.května, 53 m2, 1. NP, (12.170,- Kč/m ) plastová okna, byt udržovaný po částečné rekonstrukci, budova bez výtahu, zateplená

Nabídka RK M&M reality holding, a.s.

 

V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi je předpoklad pro případný prodej snížení nabídkových cen o 10 až 15 %. Na základě této skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na cca 10.530,- Kč/m2 započitatelné plochy bytu, přičemž plochy lodžie a sklepní kóje jsou započítány 1/2. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, předpokládanému stavebnětechnickému stavu bytu s rizikem opotřebení konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/100000 v obci Lázně Kynžvart, okres Cheb na

755.000,- Kč

-9-

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a1) Byt č. 369/9

753 935,- Kč

a) Ocenění staveb celkem

753 935,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

753 935,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

753 940,- Kč

slovy: Sedmsetpadesáttřitisícdevětsetčtyřicet Kč

Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem

755 000,- Kč

slovy: sedmsetpadesátpěttisíc Kč 

V Nejdku 8.2.2013 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5579/23/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/13.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 637 ze dne 18.10.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 542 ze dne 18.10.2012 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti - 10 -

počet stran A4 v příloze: 3 5 1 1 1

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

13

Recommend Documents