13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2219 – 64/13

- o obvyklé ceně nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 pozemků parcela č. 1419/27 – orná půda a parcela č. 1419/28 – orná půda zapsaných na LV 600 pro katastrální území Kladné a obec Kájov vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Tovární 197, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 649/11-208 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Jírovcova 19, 370 01 České Budějovice 5.5.2013 5.5.2013 5.5.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 9.5.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná Exekutorský úřad Český Krumlov – soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Tovární 197, 381 01 Český Krumlov ze dne 10.4.2013, č.j. 125 EX 649/11-208 s předáním podkladů poštou – převzal dne 18.4.2013. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 28.11.2012, List vlastnictví 600 A : Vlastník : 1. Koclíř Pavel Ing., Nerudova 987/10, České Budějovice 1/4 2. Picek Petr, Ing., Potoční 152, 382 21 Kájov 1/4 3. Píša Jiří, Sídliště Plešivec 381, 381 01 Český Krumlov 1/4 4. Šnejdová Daniela, Špičák 123, 381 01 Český Krumlov 1/4 B : Nemovitosti : - parcela č. 1419/27 – orná půda, výměra 354 m2 - parcela č. 1419/28 – orná půda, výměra 9 m2 vše v k.ú. Kladné a obci Kájov - viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy - poloha oceňovaných pozemků byla znalcem ověřena na internetovém katastru nemovitostí dne 5.5.2013 1.1.4 Místní šetření - proběhlo dne 5.5.2013 na místě samém za účasti znalce 1.1.5 Územní plán sídelního útvaru – obce Kájov schválený Obecním zastupitelstvem obce Kájov 1.1.6 Konzultace - na Obecním úřadě v Kájově, kde byl znalci předložen platný územní plán obce Kájov 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření a předána objednatelem 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými pozemky v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek pozemků na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 412/2008 Sb. ze dne 18.11.2008 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v platném znění 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňované pozemky parcela č. 1419/27 – orná půda a parcela č. 1419/28 – orná půda leží v katastrálním území Kladné a v obci Kájov západně od centra obce v lokalitě novější nízkopodlažní bytové zástavby. Pozemky nejsou zastavěny žádnou stavbou a jsou využívány jako volná neoplocená zatravněná plocha.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Příjezd k pozemkům je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, vybavení s tím, že stav je znalcem zohledněn ke dni provedení místního šetření tj. 5.5.2013. Nemovitosti nebyly ke dni ocenění pronajaty a znalci nebyly objednatelem sděleny žádné jiné závady či jiná práva váznoucí na oceňovaných nemovitostech než uvedené na LV. Omezení vlastnického práva je uvedeno v katastru nemovitostí a má podstatný vliv na obvyklou cenu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

1.3 Stavby a územní plán : Na oceňovaných pozemcích parcela č. 1419/27 – orná půda a parcela č. 1419/28 – orná půda se žádné stavby nenacházejí. Dle platného územního plánu obce Kájov leží pozemky v ploše s funkčním využitím pro výstavbu nízkopodlažní bytové zástavby. Zastavitelnost pozemků byla znalcem ověřena na Obecním úřadě v Kájově.

POZNÁMKA : Znalci nebyly vlastníkem oceňovaných nemovitostí a povinným Ing. Pavlem Koclířem předány požadované podklady potřebné pro výpočet, především smlouva o věcném břemeni. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a dle dostupných podkladů.


4

2. POSUDEK Výčet oceňovaných staveb, pozemků : 2.1 Administrativní cena - 2.1.1 Jiné pozemky ( § 32 ) - 2.1.1.1 Parcela č. 1419/27 – orná půda ( § 32 odst. 1 ) - 2.1.1.2 Parcela č. 1419/28 – orná půda ( § 32 odst. 1 ) 2.2 Obvyklá cena - 2.2.1 Metodika výpočtu - 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků - 2.2.3 Ocenění obvyklou cenou 2.3 Výpočet ceny závady - 2.3.1 Cena závady zatěžující parcelu č. 1419/27 – orná půda - 2.3.2 Cena závady zatěžující parcelu č. 1419/28 – orná půda 2.4 Rekapitulace - 2.4.1 Administrativní cena pozemků - 2.4.2 Obvyklá cena pozemků - 2.4.3 Cena závady

2.1 Administrativní cena Pozemky jsou oceněny administrativní cenou tj. cenou zjištěnou dle vyhlášky MF č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 2.1.1 Jiné pozemky ( § 32 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1419/27 – orná půda ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1419/27 – orná půda leží v katastrálním území Kladné a v obci Kájov západně od centra obce v lokalitě novější nízkopodlažní bytové zástavby. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou a je využíván jako volná neoplocená zatravněná plocha. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Parcela je mírně svažitá převážně severní orientace, v katastru nemovitostí je zapsána v druhu orná půda, což je v evidentním rozporu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Kájov leží pozemek v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektu pro bydlení ( rodinný dům ). Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Dle výpisu z KN je parcela zatížena věcným břemenem vedení a údržby vodovodního řadu, kanalizace a elektro přípojky vodojemu s právem chůze a jízdy na základě smlouvy o věcném břemeni. Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla znalci předložena. Obec Kájov nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků.


5

2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1419/27 – orná půda o výměře 354 m2 . 2.1.1.1.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Kájov / obec se 1692 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. h ) činí : ZC = Cp x 2,50 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 1692 – 1000 ) x 0,007414 = 40,13 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 2,50 = 40,13 Kč/m2 x 2,50 = 100,33 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - pozemek ve výhodné poloze v sídelní části obce ( pol. 1.2.3 ) - v místě je možnost napojení na zemní plyn ( pol. 2.11 )

+ 50 % + 10 %

Parcela číslo

č. 1419/27

Druh parcely

orná půda

Skutečné užití parcely

volná zatravněná plocha

Užití parcely dle UP

k zastavění rodinným domem

Výměra

m2

354

Kč/ m2

100,33

Srážky - viz výše

%

-0

Přirážky - viz výše

%

+ 50

Základní cena

ZC

Základní cena po 1.úpravě

ZC 1


Kč/

m2

%

Přirážky - viz výše Základní cena po 2.úpravě

ZC 2

150,49 -0

%

+ 10

Kč/ m2

165,54

Koeficient prodejnosti

Kp

sloupec č. 11

1,179

Koeficient přepočtu cen

Ki

SKP 46.21.11.1

2,146

Základní cena po 3.úpravě Pozemek určen UP k zastavění

ZC 3 § 32 odst. 1

Základní cena upravená

ZCU

Kč/

m2

418,85

koeficient

x 0,30

Kč/ m2

125,65

Kč

44 480,10

Administrativní cena pozemku parcela č. 1419/27 ke dni odhadu

2.1.1.2 Parcela č. 1419/28 – orná půda ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.2.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1419/28 – orná půda leží v katastrálním území Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

6

Kladné a v obci Kájov západně od centra obce v lokalitě novější nízkopodlažní bytové zástavby. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou a je využíván jako volná neoplocená zatravněná plocha. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Parcela je mírně svažitá převážně severní orientace, v katastru nemovitostí je zapsána v druhu orná půda, což je v evidentním rozporu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Kájov leží pozemek v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektu pro bydlení ( rodinný dům ). Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Dle výpisu z KN je parcela zatížena věcným břemenem vedení a údržby vodovodního řadu, kanalizace a elektro přípojky vodojemu s právem chůze a jízdy na základě smlouvy o věcném břemeni. Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla znalci předložena. Obec Kájov nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.2.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1419/28 – orná půda o výměře 9 m2 . 2.1.1.2.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.2.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Kájov / obec se 1692 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. h ) činí : ZC = Cp x 2,50 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 1692 – 1000 ) x 0,007414 = 40,13 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 2,50 = 40,13 Kč/m2 x 2,50 = 100,33 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - pozemek ve výhodné poloze v sídelní části obce ( pol. 1.2.3 ) - v místě je možnost napojení na zemní plyn ( pol. 2.11 )

+ 50 % + 10 %

Parcela číslo

č. 1419/28

Druh parcely

orná půda

Skutečné užití parcely

volná zatravněná plocha

Užití parcely dle UP

k zastavění rodinným domem

Výměra

m2

9

Kč/ m2

100,33


%

-0


%

+ 50

Základní cena

Základní cena po 1.úpravě Srážky - viz výše

ZC

ZC 1

Kč/

m2

%

150,49 -0


7


%

Základní cena po 2.úpravě

ZC 2

Kč/

m2

+ 10 165,54

Koeficient prodejnosti

Kp

sloupec č. 11

1,179

Koeficient přepočtu cen

Ki

SKP 46.21.11.1

2,146

Kč/ m2

418,85

koeficient

x 0,30

Základní cena po 3.úpravě Pozemek určen UP k zastavění

ZC 3 § 32 odst. 1

Základní cena upravená

ZCU

Kč/

m2

125,65

Administrativní cena pozemku parcela č. 1419/28 ke dni odhadu

2.2

Kč

1 130,85

Obvyklá cena pozemků

2.2.1 Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z vlastní databáze cen nemovitostí, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov /, z konzultace na Obecním úřadě v Kájově a z nabídky nemovitostí realitních kanceláří z internetových realitních serverů. Známé prodejní a nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovanými pozemky. 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených k výstavbě obdobných objektů pro bydlení, jsou v zastavěné části obce Kájov z důvodu vyšších nabídkových cen prodávány v omezené míře, což znalci potvrdily i oslovené realitní kanceláře. Před 5 až 10 lety byly pozemky pro výstavbu RD prodávány především obcí Kájov v lokalitě Boletické ulice za zvýhodněnou cenu okolo 250,- Kč/m2 s předkupním právem ve prospěch prodávajícího z důvodu zamezení spekulativních prodejů. Tyto pozemky jsou již rozprodány. Současná nabídka prodejů pozemků je od soukromých subjektů za podstatně vyšší ceny. Ceny pozemků v této části obce jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku. Z pohledu atraktivnosti lokality ( využitelnost pro bydlení, infrastruktura, občanská vybavenost apod. ) kde se oceňované pozemky nachází, jde o lokalitu s průměrným zájmem potenciálních kupců.

2.2.3 Ocenění obvyklou cenou Obec Kájov nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle § 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 100,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb /, dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy - přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a především přirážka za výhodnou polohu pozemku ve výši až


8

do 125 %. Na druhou stranu, je-li pozemek zatížen negativními vlivy, lze provést snížení ceny systémem srážek. Oceňované pozemky mají plnou možnost napojení na veřejné inženýrské sítě. Příjezd k pozemkům je možný po zpevněné místní komunikaci, z pohledu využitelnosti a atraktivnosti jsou pozemky situovány v zastavěné části obce, z hlediska výnosnosti na běžném místě. Podstatnou nevýhodou pozemků je existence věcného břemene vedení a údržby vodovodního řadu, kanalizace a elektro přípojky vodojemu s právem chůze a jízdy. Tato závada prakticky znemožňuje výstavbu na oceňovaném pozemku a má podstatný vliv na jeho obvyklou cenu. Dle sdělení zástupce Obecního úřadu v Kájově a dle zkušenosti znalce prodává či prodávala Obec Kájov ze svého majetku pozemky především pro individuální bytovou výstavbu, méně pozemků pro různé podnikatelské aktivity, pro potřeby různých geometrických vyrovnání či pozemky pod stávajícími stavbami. Ceny jsou odvislé především dle účelu využití těchto pozemků či zájmu obce s prodejem pozemku spojeným ( např. investorská pobídka apod. ). V katastrálním území Kladné tj. převážně na území intravilánu obce a jeho bezprostředním okolí se prodejní cena pozemků prodávaných z majetku města pohybuje ve výši cca 200,- Kč/m2 až 250,- Kč. Pozemky malých výměr přikupované ke stávajícím funkčním celkům se prodávají za cenu 30 – 50,- Kč/m2. Z výše uvedeného je zřejmé, že oceňované pozemky jsou určeny pro využití jako pozemky s možností výstavby objektu rodinného domu. V poslední době dochází k výraznějším nárůstům cen ve všech lokalitách a lze dovodit, že toto zdražení se s velkou pravděpodobností dotýká i pozemků určených k výstavbě s určitým omezením ( např. velikostí možné zastavěné plochy ) a i pozemků, které s budoucími zastavěnými pozemky přímo sousedí ( pozemky ve funkčním celku ). Plnohodnotný stavební pozemek ( např. pro možnost výstavby rodinného domu ) v této lokalitě se dle vyjádření zástupců realitních kanceláří v regionu a dle odborného odhadu znalce může pohybovat v rozmezí 500,- Kč až 700,- Kč/m2. Oceňované pozemky jsou určeny k zastavění platným územním plánem obce Kájov. Stanovení obvyklých cen obdobných pozemků, sice s možností výstavby, ale s omezením, které výstavbu prakticky znemožňuje je složité především s důvodu, že dostatečný počet prodejů s takto využívanými pozemky není uskutečňován. Lze konstatovat, že nabídka obdobných pozemků není dostatečná a na druhou stranu ani není o tyto pozemky výraznější zájem. Pro porovnání indexovou metodou byl znalcem vybrán pozemek zahrady, který je nabízen k prodeji realitní kanceláří Kolář Český Krumlov. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, leží v obci Kájov a je nabízen za cenu 1 100 000,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 300 m2 tj. 846,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena pozemku redukována koeficientem 0,85. Cena pozemku indexovou metodou se zjistí porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku

Zastavěná část obce Kájov, jihozápadní svah, zpevněný příjezd, možno zastavět objektem RD, inženýrské sítě u pozemku. Stavební pozemek pro výstavbu RD, IS u pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

VS

m2

1 300

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

1 100 000,- x 0,85 719,23

Jednotková cena srovnávacího pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Zastavěná část obce Kájov

1.00


9

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený

1.50

C

Třída velikosti obce

1 až 2 tisíce obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

lokalita nízkopodlažní zástavby ( rodinné domy )

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.73125

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

Zastavěná část obce Kájov, jihozápadní svah, zpevněný příjezd, možno zastavět objektem RD, inženýrské sítě u pozemku. Stavební pozemek pro výstavbu RD, IS u pozemku Pozemek nevhodného tvaru, malá výměra m2 1

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Zastavěná část obce Kájov

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený

1.50

C

Třída velikosti obce

1 až 2 tisíce obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita nízkopodlažní zástavby ( rodinné domy )

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

- Nevhodný tvar pozemku, který omezuje možnost výstavby - Malá výměra Io = A x B x C x D x E x F -

Celkový index srovnávacího pozemku Poměr indexů Jednotková cena oceńovaného pozemku

Pi = Io/Is

-

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku ke dni odhadu bez zohlednění existence věcného břemene

0.70 0.512

Kč/m2

0.70 503,58 1/1 503,-

Výše uvedenou indexovou metodou vychází obvyklá cena oceňovaného pozemku bez zohlednění existence věcného břemene ve výši cca 500,- Kč/m2. Na základě odborného odhadu a s přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně ovlivňují ( možnost výstavby RD, malá výměra, nevhodný tvar pozemku, plná existence inženýrských sítí, zpevněný příjezd ) lze konstatovat : - obvyklá cena pozemku parcela č. 1419/27 – orná půda bez zohlednění stávajícího věcného břemene stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností činí : 177 000,- Kč 500,- Kč/m2 x 354 m2 = - obvyklá cena pozemku parcela č. 1419/28 – orná půda bez zohlednění stávajícího věcného břemene stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností činí : 500,- Kč/m2 x 9 m2 = 4 500,- Kč


10

2.3 Výpočet ceny závady Právo věcného břemene obecně upravuje občanský zákoník v § 151a až § 151p v části druhé hlavě třetí. Věcná břemena představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí takto : 1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy … a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. regulované nájemné z bytových prostor, pronájem některých pozemků /. Nájemné z pozemků, které slouží pro podnikání nájemce není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran. Ocenění věcného břemene se v předmětných posuzovaných případech musí týkat celé plochy pozemků nebo té části pozemků, ke které nemůže vlastník v plném rozsahu uplatnit svoje vlastnická práva v tom smyslu, že pozemek nemůže využít k zastavění. Výnos z výkonu tohoto vlastnického práva lze ztotožnit s výší nájmů, který by bylo možno za pronájem takového pozemku získat. Výše dosažitelného možného nájmu je pak odvislá od velikosti a polohy obce, ve které je situován pozemek k němuž je věcné břemeno zřizováno. Podstatné je, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny - viz §18 odst. 1 zák. 151/1997 Sb. v platném znění. Při zjištění obvyklé ceny věcného břemene vycházel znalec ze zjištění míry omezení vlastnického práva vlastníka jednotlivých zatížených částí pozemků, možné úrovně obvyklého nájemného těchto pozemků a z míry kapitalizace. Na jedná straně povinný musí existencí věcného břemene něco trpět, něco omezit či něčeho se vzdát na druhé straně oprávněný získá existencí věcného břemene určitý prospěch. Tento prospěch lze charakterizovat ve výši ročního užitku, ve většině případů se rovnající či se blížící ročnímu obvyklému nájemnému. V mnohých případech dochází k „překrývání“ různých druhů věcných břemen v rámci stejné plochy pozemku např. na pozemku je umístěna např. lanová dráha a pod lanovou dráhou v průmětu stejné výměry pozemku jsou umístěny inženýrské sítě a navíc tato plocha je pod věcným břemenem užívání pozemku za účelem zřízení např. provozního areálu. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

11

V tomto případě možno konstatovat, že ceny nájemného nejsou regulovány, jsou sjednávány volně na trhu nemovitostí. Způsob a postup výpočtu obvyklé ceny věcného břemene nestanovuje žádný zákon ani žádný cenový předpis. Stejně tak zákon nestanoví, kdo má hodnotu věcného břemene zjistit. Úplata za užívání věcného břemene je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty. Výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. Ministerstvo financí ČR vydalo v cenovém věstníku 6/1999 pod č.j. 162/3/ 024/1999 obecnou metodiku výpočtu práv odpovídajících věcným břemenům. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění případné stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, jeli stavba ( např. kanalizace, plynovod ) pod zemí. Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemene ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně. Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit, použije se simulované nájemné. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku : a) v úrovni obvyklé ceny b) uvedené v cenové mapě obce c) zjištěné podle cenového předpisu Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4-5 %.

2.3.1 Cena závady zatěžující parcelu č. 1419/27 – orná půda 2.3.1.1 Popis pozemku Pozemek parcela č. 1419/27 – orná půda se nachází západně od centra obce v zastavěné části obce Kájov. Pozemek tvoří volnou plochu, je mírně svažitý severní orientace a není zastavěný žádnou stavbou. V katastru nemovitostí je pozemek veden v druhu orná půda, což neodpovídá skutečnému využití. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy a neleží v zátopové oblasti. Dle platného územního plánu obce Kájov je parcela určena k zastavění. Věcné břemeno bylo zřízeno z důvodu vedení a údržby vodovodního řadu, kanalizace a elektro přípojky vodojemu s právem chůze a jízdy na základě smlouvy o věcném břemeni. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a bezúplatně. 2.3.1.3 Výměra pro ocenění Celková výměra pozemku parcela č. 1419/27 – orná půda je 354 m2. Znalci nebyl předložen žádný geometrický plán zakreslující plochu parcely zatíženou výše uvedeným věcným břemenem. Plochu zatíženou věcným břemenem odhadl znalec na základě odborného odhadu. Jelikož se jedná o zřízení věcného břemene z důvodu vedení liniových staveb, které jsou vedeny v podélné ose pozemku, který je navíc podélného tvaru právě ve směru vedení těchto inženýrských sítí, je zřejmé, že věcné břemeno zatěžuje velkou část pozemku. Připočteme-li příslušná ochranná pásma těchto sítí a věcné břemeno práva chůze a jízdy zatěžuje věcné břemeno pozemek podstatně a prakticky znemožňuje na pozemku výstavbu. Dle odborného odhadu je znalcem stanovena zatěžovaná výměra pozemku ve výši 2/3 výměry celého pozemku. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

12

2.3.1.4 Výpočet administrativní ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Nájemné pozemku není cenově regulováno a je možné jej stanovit na základě volného ujednání. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 4 –5 %. Znalcem stanovena sazba ve výši 5 %. Je možné konstatovat, že parcela je věcný břemenem zatížena podstatně a omezení užívání pozemku je velké. Obvyklá cena pozemku je stanovena znalcem ve výši 500,Kč/m2. Druh břemene

Právo vedení vodovodního řadu, kanalizačního řadu, elektro přípojky vodojemu a právo jízdy a chůze

a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/

Kč/m2

500,00

Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/

%

Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/

Kč/m2

Výměra pozemku Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem Roční dosažitelné nájemné Nájemné roční celkem Náklady povinného dle § 151a odst. 3 OZ na zachování

5,00 25,00

m2

354,00

2/3 z výměry

m2

236,00

Ročně

Kč

5 900,00

N

Kč

5 900,00

NZO

Kč

a opravy věci – dle dohody oprávněný nic nehradí Roční užitek oprávněného z věcného břemene

0,00 U

Kč

5 900,00

b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva Počet let užívání práva dle smlouvy

z

5 900,00

předpoklad

Kč

neomezeně

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet

n

Kč

neomezeně

Uvažovaná míra kapitalizace

u

%/rok

věčná renta

Cvb

(z/u) * 100 %

Cvb

Kč

118 000,- Kč

Vzorec použitý pro výpočet

5,00

Obvyklá cena věcného břemene zatěžující parcelu č. 1419/27 /zaokr./

2.3.2 Cena závady zatěžující parcelu č. 1419/28 – orná půda 2.3.2.1 Popis pozemku Pozemek parcela č. 1419/27 – orná půda se nachází západně od centra obce v zastavěné části obce Kájov. Pozemek tvoří volnou plochu, je mírně svažitý severní orientace a není zastavěný žádnou stavbou. V katastru nemovitostí je pozemek veden v druhu orná půda, což neodpovídá skutečnému využití. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je zatížen běžným


13

hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy a neleží v zátopové oblasti. Dle platného územního plánu obce Kájov je parcela určena k zastavění. Věcné břemeno bylo zřízeno z důvodu vedení a údržby vodovodního řadu, kanalizace a elektro přípojky vodojemu s právem chůze a jízdy na základě smlouvy o věcném břemeni. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a bezúplatně. 2.3.2.3 Výměra pro ocenění Celková výměra pozemku parcela č. 1419/27 – orná půda je 354 m2. Znalci nebyl předložen žádný geometrický plán zakreslující plochu parcely zatíženou výše uvedeným věcným břemenem. Plochu zatíženou věcným břemenem odhadl znalec na základě odborného odhadu. Jelikož se jedná o zřízení věcného břemene z důvodu vedení liniových staveb, které jsou vedeny v podélné ose pozemku, který je navíc podélného tvaru právě ve směru vedení těchto inženýrských sítí, je zřejmé, že věcné břemeno zatěžuje velkou část pozemku. Připočteme-li příslušná ochranná pásma těchto sítí a věcné břemeno práva chůze a jízdy zatěžuje věcné břemeno pozemek podstatně a prakticky znemožňuje na pozemku výstavbu. Dle odborného odhadu je znalcem stanovena zatěžovaná výměra pozemku ve výši 2/3 výměry celého pozemku. 2.3.2.4 Výpočet administrativní ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Nájemné pozemku není cenově regulováno a je možné jej stanovit na základě volného ujednání. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 4 –5 %. Znalcem stanovena sazba ve výši 5 %. Je možné konstatovat, že parcela je věcný břemenem zatížena podstatně a omezení užívání pozemku je velké. Obvyklá cena pozemku je stanovena znalcem ve výši 500,Kč/m2. Druh břemene

Právo vedení vodovodního řadu, kanalizačního řadu, elektro přípojky vodojemu a právo jízdy a chůze

a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/

Kč/m2

500,00

Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/

%

Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/

Kč/m2

Výměra pozemku Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem Roční dosažitelné nájemné Nájemné roční celkem Náklady povinného dle § 151a odst. 3 OZ na zachování

5,00 25,00

m2

9,00

2/3 z výměry

m2

6,00

Ročně

Kč

150,00

N

Kč

150,00

NZO

Kč

a opravy věci – dle dohody oprávněný nic nehradí Roční užitek oprávněného z věcného břemene

0,00 U

Kč

150,00

b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva

z

150,00


14

Počet let užívání práva dle smlouvy

předpoklad

Kč

neomezeně

n

Kč

neomezeně

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet Uvažovaná míra kapitalizace Vzorec použitý pro výpočet

u

%/rok

věčná renta

Cvb

(z/u) * 100 %

5,00

Cvb

Kč

3 000,- Kč

Obvyklá cena věcného břemene zatěžující parcelu č. 1419/28 /zaokr./

2.4 Rekapitulace 2.4.1 Administrativní cena 2.1.1

Jiné pozemky ( § 32 )

2.1.1.1 Parcela č. 1419/27 – orná půda ( § 32 odst. 1 )

44 480,10 Kč

2.1.1.2 Parcela č. 1419/28 – orná půda ( § 32 odst. 1 )

1 130,85 Kč

Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/4

45 610,95 Kč x 1/4

Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Zaokrouhlení

11 402,74 Kč x 1/4

Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

11 400,- Kč

Administrativní cena oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 pozemků parcela č. 1419/27 – orná půda a parcela č. 1419/28 – orná půda zapsaných na LV 600 pro katastrální území Kladné a obec Kájov vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. činí ke dni odhadu 11 400,- Kč slovy : jedenácttisícčtyřistakorunčeských

2.4.2 Obvyklá cena : 2.2.3 Parcela č. 1419/27 – orná půda

177 000,- Kč

2.2.3 Parcela č. 1419/28 – orná půda

4 500,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/4

181 500,- Kč x 1/4

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Zaokrouhlení

45 375,00 Kč + 5,00 Kč

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

45 380,- Kč


15

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 pozemků parcela č. 1419/27 – orná půda a parcela č. 1419/28 – orná půda zapsaných na LV 600 pro katastrální území Kladné a obec Kájov vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 45 380,- Kč slovy : čtyřicetpěttisíctřistaosmdesátkorunčeských

2.4.3 Cena závady

2.3.1 Cena závady zatěžující parcelu č. 1419/27 – orná půda

118 000,- Kč

2.3.2 Cena závady zatěžující parcelu č. 1419/28 – orná půda

3 000,- Kč

Cena závady oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem

121 000,- Kč

Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/4

x 1/4

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 závady zatěžující oceňované nemovitostí ke dni odhadu celkem

30 250,00 Kč

Zaokrouhlení

0,00 Kč

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 závady zatěžující oceňované nemovitosti ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

30 250,- Kč

Obvyklá cena závady tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 zatěžující oceňované pozemky parcela č. 1419/27 – orná půda a parcela č. 1419/28 – orná půda zapsaných na LV 600 pro katastrální území Kladné a obec Kájov vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 30 250,- Kč slovy : třicettisícdvěstěpadesátkorunčeských Jiné závady či práva, kromě výše uvedeného a kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny.

v Českých Budějovicích dne 9.5.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 1x kopie výpisu z KN, LV 600 1x kopie katastrální mapy


16

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2219 - 64/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 64/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 9. května 2013

Ing. Michal Sirový


17

FOTODOKUMENTACE

pohled na pozemky parcela č. 1419/27 a č. 1419/28

pohled na pozemky parcela č. 1419/27 a č. 1419/28


13

Recommend Documents