ZNALECKÝ POSUDEK č. 81/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 161 na pozemku p. č. st. 79/1 a pozemků p. č. st. 79/1 a 103/4 s příslušenstvím, LV číslo 587, katastrální území Mnichovice u Říčan, obec Mnichovice, okres Praha - východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3287/11-35
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.04.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 24.04.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 161 na pozemku p. č. st. 79/1 a pozemků p. č. st. 79/1 a 103/4 s příslušenstvím, LV číslo 587, katastrální území Mnichovice u Říčan, obec Mnichovice, okres Praha - východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Nádražní 161 251 64 Mnichovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Mnichovice Katastrální území: Mnichovice u Říčan Počet obyvatel: 3 156 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 50,9846 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 50,98 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.04.2013 za přítomnosti paní Martiny Lacinové, tel. 603 837 284.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 08.04.2013, LV číslo 587, k.ú. Mnichovice u Říčan - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - ocenění nemovitostí číslo 2213/04 ze dne 10.12.2004, vypracoval Ing. Vladimír Karda, Sokola Tůmy 1347, Benešov
5. Vlastnické a evidenční údaje Jeništová Drahomíra Nádražní 161, 25164 Mnichovice 1/2 SJM Lacina Petr a Lacinová Martina Nádražní 161, 25164 Mnichovice
1/2
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní -2-
práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Nádražní, vedle restaurace. Jedná se o krajní, řadový, podsklepený, dvoupatrový rodinný dům bez obytného podkroví a navazující garáž a prádelnu na oploceném rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné a proto se při ocenění vycházelo z účastníka prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Garáž 1.2.3. Prádelna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Krajní, řadový, podsklepený, dvoupatrový rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 79/1. Je napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Objekt byl postaven v letech 1903-1904, přístavba verandy a garáže byla provedena v roce 1929, modernizace domu proběhla v letech 1970 až 1973, v roce 2004 byla opravena bytová jednotka v 2. NP. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází chodba a sklepy, které jsou přístupné z garáže. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba se schodištěm, kuchyň, dva pokoje, koupelna se záchodem a garáž. V mezipatře se nachází nad garáží pokoj. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, dva pokoje a koupelna se záchodem. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné, betonové 2. Zdivo: cihelné 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: plechová 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: břízolit 9. Vnější obklady: kamenné 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody: dřevěné 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: dřevěné, dvojité 14. Podlahy obytných místností: PVC, prkna 15. Podlahy ostatních místností: dlažba, PVC 16. Vytápění: ústřední plynové 17. Elektroinstalace: 220, 380 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: studené a teplé 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: ano 22. Kanalizace: ano -4-
23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
el. sporák umývadlo 2x, vana 2x splachovací 2x ne
Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, venkovní betonové schody, oplocení kovová vrata, vrátka a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha – východ 109 let 7 035,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 7,65*9,20+6,70*5,75 1. NP: 7,65*9,20+6,70*5,75 2. NP: 7,65*9,20+6,70*5,75 Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:
= = =
Zastavěná plocha 108,91 m2 108,91 m2 108,91 m2
Konstrukční výška 2,05 m 2,90 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1. PP: (7,65*9,20+6,70*5,75)*(2,15) 1. NP: (7,65*9,20+6,70*5,75)*(3,00) 2. NP: (7,65*9,20)*(3,00)+(6,70*5,75)*(3,00) zastřešení: (7,65*9,20)*(3,60/3)+(6,70*5,75)*(0,40*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00
108,91 m2 108,91 m2 108,91 m2
= = = = =
234,15 m3 326,71 m3 326,71 m3 92,16 m3 979,73 m3 108,91 m2 326,73 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm -5-
č. III II III II
Vi typ D -0,01 0,00 0,00
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 40 let po celkové rekonstrukci: 0,70
I V
0,00 0,08
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,473 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - V těsné blízkosti se nachází I restaurace.
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,473 * 0,900 * 0,950 = 0,404 Ocenění -6-
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m3 * 0,404 = 2 842,14 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 842,14 Kč/m3 * 979,73 m3 = 2 784 529,82 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 784 529,82 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis Na pozemku se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 5,00 m 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + = * * * =
9 750,- Kč 9 480,- Kč 19 230,- Kč 1,0000 2,3130 2,5580 113 777,26 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 109 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 109 / 120 = 90,833 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
96 710,67 Kč
Studna - zjištěná cena
=
17 066,59 Kč
1.2.2. Garáž Popis Přízemní, nepodsklepená, garáž se nachází na pozemku p.č. st. 79/1. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván 58 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění -7-
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 58 let 2 716,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 3,70*5,75 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 21,28 m2
21,28 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor 1. NP: (3,70*5,75)*(2,60) zastřešení: (3,70*5,75)*(0,20*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
55,32 m3 2,13 m3 57,45 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 58 let: 0,70
č. II
Vi typ B
II II II II III IV
0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,70 = 0,441 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,900 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,950 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,441 * 0,900 * 0,950 = 0,377 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 716,- Kč/m3 * 0,377 = 1 023,93 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 023,93 Kč/m3 * 57,45 m3 = 58 824,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.2.3. Prádelna -8-
58 824,78 Kč
Popis Přízemní, nepodsklepená prádelna navazuje na garáž a nachází se na pozemku p.č. st. 79/1. Objekt je užíván 58let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází prádelna, dnes užívána jako sklad. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,30*3,30 1. NP
[m2] 17,49
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 17,49 m2 2,60 m
Název 1. NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,30*3,30)*(2,90) zastřešení (5,30*3,30)*(0,20*0,5)
= =
[m3] 50,72 m3 1,75 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy
betonové -9-
Obestavěný prostor 50,72 m3 1,75 m3 52,47 m3
Hodnocení standardu S
Část [%] 100
2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
cihelné s rovným podhledem pultová plechová pozinkované omítky
S S S S S S X S P S P
dřevěné jednoduché, dřevěné betonové 220 V
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S X S P S P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,51 8,20 2,67 96,28 0,9628
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,37 58 150 38,67 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,02 58 80 72,50 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 20,57 58 80 72,50 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,58 58 70 82,86 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,41 58 58 100,00 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,77 58 58 100,00 7. Úprava povrchů S 6,10 50,00 1,00 3,05 3,17 58 58 100,00 7. Úprava povrchů S 6,10 50,00 1,00 3,05 3,17 58 58 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,12 58 58 100,00 10. Okna P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,53 58 58 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,52 58 58 100,00 12. Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 2,77 58 58 100,00 Opotřebení: Ocenění - 10 -
Opot. z celku 2,8500 23,9395 14,9133 6,2808 8,4100 1,7700 3,1700 3,1700 3,1200 0,5300 8,5200 2,7700 79,4436
Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,9628 1,0000 2,0930 2,5580
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 52,47 m3 * 6 443,41 Kč/m3
= =
6 443,41 338 085,72 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 79,4436 % Úprava ceny za opotřebení
-
268 587,47 Kč
Prádelna - zjištěná cena
=
69 498,25 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je rovinatý. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,5580 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 50,98 1,00 2,1460 2,5580 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 50,98 0,40 2,1460 2,5580 10,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 79/1 103/4
Pozemky - zjištěná cena
307,84 123,14
Výměra [m2] 149,00
Jedn. cena [Kč/m2] 307,84
Cena [Kč] 45 868,16
572,00
123,14
70 436,08 116 304,24
= - 11 -
Upr. cena [Kč/m2]
116 304,24 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč 116 304,24 m2 721 2 m 150 Kč 24 196,44 * 0,045 = 1 088,84 1 088,84 Kč
- 12 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Garáž 1.2.3. Prádelna
2 784 529,80 Kč 113 777,30 Kč 58 824,80 Kč 338 085,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 295 217,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
116 304,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
116 304,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 088,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 088,80 Kč 3 412 610,60 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 412 610,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Garáž 1.2.3. Prádelna
2 784 529,80 Kč 17 066,60 Kč 58 824,80 Kč 69 498,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 929 919,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
116 304,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
116 304,20 Kč
- 13 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 088,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 088,80 Kč 3 047 312,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 047 312,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
3 047 310,- Kč
slovy: Třimilionyčtyřicetsedmtisíctřistadeset Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15.
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 14 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 120 m2 Celková cena: 2 600 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Uvedená cena je se všemi poplatky i provizí RK. Adresa: V lukách, Božkov Datum aktualizace: 06.04.2013 ID zakázky: 3809 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 72 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 562 m2 Plocha zahrady: 490 m2 Lodžie: 4 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka - 15 -
Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Pomůžeme Vám s financováním této nemovitosti. Nabízíme Vám k prodeji zrekonstruovaný, zděný, patrový RD o velikosti 3+1/B s užitnou plochou 120m2 s možností přepažením místnosti v patře a tím navýšení počtu místností. Nemovitost se nachází v části Praha - východ, v Božkově u Mnichovic. Dům prošel celkovou nákladnou rekonstrukcí v roce 2006 - 2009. Je částečně podsklepený a má samostatnou garáž. Jsou zde nová plastová okna, nové rozvody vody i odpadu, nové ústřední topení na tuhá paliva, a nová plastová jímka. Dolní patro má 70m2,a horní patro má 50m2. V obývacím pokoji je na podlaze položeno nové linoleum dřevěného motivu, kolem krbových kamen je udělaná dlažba. V zadní části, kde je vstup do horního patra je celá stěna obložena dřevem a je tu dřevěné schodiště. Kuchyně je nová dělaná do rohu s elektrickým sporákem. V kuchyni na podlaze je nové lino. Koupelna prošla také rekonstrukcí, nové obklady, vana i toaletka s umyvadlem. Z obývacího pokoje se po dřevěných schodech dostaneme do horního patra, kde je ložnice a vchod na lodžii. Původně chtěli majitelé v horním patře udělat dva pokoje, ale nyní je zde jedna velká prosvětlená místnost, kterou lze přepažit na dva pokoje. U domu je altán. Na spodní části pozemku je bazén. Dům je k okamžitému nastěhování. Jsou zde menší nedodělané věci. Je zde vyvrtaná studna, dům má tedy vlastní vodu. Nedaleko cca 1,5 km se nachází město Mnichovice kde je veškerá občanská vybavennost. Z okraje Prahy po dálnici jste zde v Božkově za 10 minut. V okolí je spousta zeleně a nedaleko les. Doporučujeme. Uvedená cena je se všemi poplatky. 2. Prodej, dům rodinný, 120 m2 Celková cena: 1 700 000 Kč za nemovitost + provize RK, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Husova, Mnichovice Datum aktualizace: 15.03.2013 ID zakázky: 00020 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Patrový Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 952 m2 Popis: Starší rodinný domek na polosamotě v obci Mnichovice, v části Božkov. Jedná se o zděný dvoupodlažní objekt se zděnou garáží na parcele o celkové výměře 952 m2. Dispozice: přízemí 1 + 1 + sanita, patro 2+k.k. + sanita. Do patra je přístup po dřevěných schodech, které nevyhovují, nutno předělat. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Vlastní studna a žumpa, el. 220/380V. Příjezdová komunikace je asfaltová, posledních 400 m tvoří lesní cesta. Dům stojí v zalesněné oblasti v blízkosti chovného rybníku. Vhodná rekonstrukce. 3. Prodej, dům rodinný, 60 m2 Celková cena: 1 890 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: vč. právního servisu a provize RK Adresa: V zahradách, Božkov - 16 -
Datum aktualizace: 18.04.2013 ID zakázky: MKDM106647:1424848 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 60 m2 Plocha užitná: 60 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Plocha pozemku: 830 m2 Popis: Nabízíme k prodeji zděnou chatu dispozice 3+1, užitné plochy 64 m2, ležící na vlastním pozemku rozlohy 830 m2. Přístavba a nové zastřešení chaty bylo realizováno před cca dvaceti lety, původní montovaná chata byla obezděna a propojena s novou, zděnou částí. Chata leží (podle UP) v oblasti Bydlení a rekreační bydlení v lokalitě Mnichovice Božkov, lze tedy využít pro rekreaci i bydlení. K dispozici je elektřina 220 i 380 V, vlastní studna, možné je napojení na obecní vodovod i tlakově na obecní kanalizaci. Dvě ložnice jsou přístupné z obývací haly a jsou umístěné v 2.NP. Díky lehce svažitému pozemku je obývací hala přístupná přímo ze zahrady přes zastřešenou verandu i z 1.NP schodištěm. V 1. NP nalezneme kuchyň, koupelnu s WC a dílnu. Na rozlehlé zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy i jehličnany, z východní části zahrady je krásný výhled na Mnichovice. Ideální k rekreaci i k bydlení (20 min od Prahy) s vynikající dostupností PID i vlakem. Cena 1.890.000 je uvedena včetně právního servisu i provize RK. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 2,4 - 2,8 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
- 17 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
2 600 000,- Kč slovy: Dvamiliónyšestsettisíc Kč z toho podíl id. 1/2
1 300 000,- Kč slovy: Jedenmilióntřistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 24.04.2013 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 81/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 81/13.
- 18 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
