ZNALECKÝ POSUDEK č. 2785-21/13 o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem – k rodinnému domu č.p. 64 Horní Sekyřany situovanému na pozemku parc.č. 193/7 a k pozemkům parc.č. 193/7 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 85 m2) a parc.č. 193/8 (orná půda výměry 2341 m2) v katastrálním území Horní Sekyřany, obec Heřmanova Huť - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever, na listu vlastnictví č.680 katastrálního území Horní Sekyřany.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 12421/09-22 ze dne 11.4.2013 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 12421/09-22/Ku proti povinnému Jiřímu Janouškovi, nar. 30.3.1976.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 22.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 20.5.2013
Vyhotovení č.
3
A. Nález 1. Znalecký úkol Návrh ceny obvyklé (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem – k rodinnému domu č.p. 64 Horní Sekyřany situovanému na pozemku parc.č. 193/7 a k pozemkům parc.č. 193/7 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 85 m2) a parc.č. 193/8 (orná půda výměry 2341 m2) v katastrálním území Horní Sekyřany, obec Heřmanova Huť - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever, na listu vlastnictví č.680 katastrálního území Horní Sekyřany.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Horní Sekyřany 64, 330 23 Heřmanova Huť Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Heřmanova Huť Katastrální území: Horní Sekyřany Počet obyvatel: 1 806 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 40,9757 Kč/m2 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 40,98 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2013.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j.132 EX 12421/09-22 ze dne 11.4.2013 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.680 katastrálního území Horní Sekyřany k datu 11.4.2013 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.680 katastrálního území Horní Sekyřany zapsáno pro: Janoušek Jiří, ident. 760330/2091 podíl 1/2 Revoluční 64, Horní Sekyřany, 33024 Heřmanova Huť Janoušková Lenka, ident. 795731/2044 podíl 1/2 Revoluční 64, Horní Sekyřany, 33024 Heřmanova Huť V oddílu C listu vlastnictví č.680 m.j. zapsáno: Zástavní právo smluvní za pohledávkou věřitele Česká spořitelna, a.s., IČ 45244782 s právními účinky vkladu k 24.9.2003 – V-2373/2003-407 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 132 EX-12421/2009-19 ze dne 27.2.2013 – Z-1436/2013-407
-2-
6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na jihovýchodním okraji zastavěného území obce Heřmanova Huť a pozemky u domu č.p. 64 Horní Sekyřany hraničí s areálem obecního úřadu Heřmanova Huť. Kolaudační rozhodnutí k užívání rodinného domu bylo vydáno v listopadu roku 2006. Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům s 1.NP a s podkrovím. Svislé konstrukce jsou zděné s kontaktním zateplením, podezdívka a nadzemní část zdiva suterénu převážně z betonových tvarovek bez obkladu a bez omítek, stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná. Schodiště do suterénu je ocelové, do podkroví betonové s keramickým obkladem, střešní krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítky jsou štukové, vnitřní obklady jsou keramické na sociálním zařízení a v kuchyni. Okna jsou stejně jako vchodové dveře plastová, dveře hladké s desingem typu Sapelli do obložkových zárubní, v jídelně v kuchyňském koutě linka se zabudovanými spotřebiči vč.sporáku se sklokeramickou deskou, v koupelně je v přízemí vana, umyvadlo, sprchový kout, samostatné WC, v podkroví WC. Rozvod teplé a studené vody je proveden v plastových trubkách, vytápění je ústřední plynovým kondenzačním kotlem s ohřevem teplé vody v suterénu domu, el. instalace je světelná a motorová. Na podlahách je v přízemí keramická dlažba a v podkroví textilie. Dispozičně jsou v suterénu schody, dva sklepy, dveře na zahradu, v přízemí vstupní hala, chodba, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, koupelna, WC, schody do suterénu, schody do podkroví, v podkroví pak chodba, tři pokoje a WC. Celkem je dům o dispozici 4+1. Vstup hlavní v jižním průčelí domu přes vlastní pozemek z veřejné komunikace do přízemí, vstup z obývacího pokoje do zahrady po předložených schodech. Dům se oceňuje s příslušenstvím a s pozemky o celkové výměře velikosti 2426 m2. U severního okraje pozemku vystavěna zděná kolna s plochou střechou bez omítek. V místě je možné napojení jen na elektrickou síť a na vodovodní řad. Kanalizace v obci je pouze dešťová. Výstavba kanalizačního řadu se plánuje na nejbližší roky. Autobusové spojení do blízkých Nýřan je dobré, je zde i konečná stanice ČD lokálky z Nýřan. V obci je i dobrá občanská vybavenost. Věcná břemena nezjištěna.
8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 64 1.2. Příslušenství a.21) Kolna a.22) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b1) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c1) Dřeviny
Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb -3-
1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 64 b) Ocenění pozemků b1) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c1) Dřeviny
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 64 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:
§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Výpočet jednotlivých ploch a obestavěného prostoru Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 59,90 m2 2,50 m 1. PPb 1. NPb 85,57 m2 2,80 m 2 2. NPb 85,57 m 2,80 m Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m3] 1. PP ((8,0*5,0+9,3*4,9)*0,7)*(2,50) = 149,75 m3 1. NP (8,0*5,0+9,3*4,9)*(2,90) = 248,15 m3 podkroví a střecha (8,0*5,0+9,3*4,9)*(1,10+3,9/2) = 260,99 m3 (Obestavěný prostor - celkem: 658,89 m3 Koeficient vybavení K4: Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
= * -4-
1,0012 2 130,1,
1200 1,0012 0,8500 2,1460 1,3720
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 658,89 m3 * 5 977,52 Kč/m3
= =
5 977,52 3 938 528,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 90 = 8,889 %
-
350 095,77 Kč
Rodinný dům č.p. 64 - zjištěná cena
=
3 588 432,38 Kč
Rodinný dům č.p. 64 - nákladová cena bez Kp
=
2 615 475,50 Kč
1.2. Příslušenství a.21) Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor kolna 3,6*4,9*2,15
=
Koeficient vybavení K4:
[m3] 37,93 m3 0,8346
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 055,0,8346 0,8500 2,0930 1,3720
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 37,93 m3 * 2 149,18 Kč/m3
= =
2 149,18 81 518,40 Kč
-5-
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 %
-
20 379,60 Kč
Kolna - zjištěná cena
=
61 138,80 Kč
Kolna - nákladová cena bez Kp
=
44 561,80 Kč
a.22) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb Název stavby Rodinný dům č.p. 64 Kolna Celkem:
Cena stavby 3 623 445,90 61 138,80 3 684 584,70 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: *
3 684 584,70 0,0350
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
128 960,46Kč
Venkovní úpravy - nákladová cena bez Kp
=
93 101,30 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 25 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 50 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 75 % -6-
Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 75% + 3% * (100 % + 75%) 80,25 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Úprava základních cen pozemků pro přiblížení hodnoty pozemku k cenám obchodovaným a vzhledem k zastavěnosti a jejich užíváním s rodinným domem. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 40,98 1,00 2,1460 1,3720 80,25 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 40,98 0,40 2,1460 1,3720 80,25 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 217,49 86,99
Parcelní číslo 193/7
Výměra [m2] 85,00
Jedn. cena [Kč/m2] 217,49
Cena [Kč] 18 486,65
193/8
2 341,00
86,99
203 643,59 222 130,24
Pozemky - zjištěná cena
=
222 130,24 Kč
Pozemky - nákladová cena bez Kp
=
161 902,50 Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Dřeviny Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Dřeviny - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
222 130,24 2 426 800 73 249,87 0,085 6 226,24 6 226,24 Kč
Výsledná cena nemovitosti -7-
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 64 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 8 let 3 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: (8,0*5,0+9,3*4,9)*0,7 1. NP: 8,0*5,0+9,3*4,9 2. NP: 8,0*5,0+9,3*4,9 Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:
Zastavěná plocha 59,90 m2 85,57 m2 85,57 m2
= = =
Konstrukční výška 2,50 m 2,80 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1. PP: ((8,0*5,0+9,3*4,9)*0,7)*(2,50) 1. NP: (8,0*5,0+9,3*4,9)*(2,90) podkroví a střecha: (8,0*5,0+9,3*4,9)*(1,10+3,9/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,70
59,90 m2 85,57 m2 85,57 m2
= = = =
149,75 m3 248,15 m3 260,99 m3 658,89 m3 85,57 m2 231,04 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu -8-
č. III III IV
Vi typ C 0,00 0,04
I I III
-0,02 0,00 0,00
III III I II
0,00 0,00 0,00 -0,03
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I Nedokončené stavbní práce na domu a na vedlejší stavbě a venkovních úpravách. 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 8 let: 1,00
0,05 0,01 -0,08
1,05
12
Index vybavení IV = (1 +
i=1
Vi) * V13 * 1,00 = 1,019
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,03
III II II II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,060
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,900
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,019 * 1,060 * 0,900 = 0,972 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m3 * 0,972 = 3 417,55 Kč/m3 CP = CU * OP = 3 417,55 Kč/m3 * 658,89 m3 = 2 251 789,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -9-
2 251 789,52 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky Pozemky - zjištěná cena
=
222 130,24 Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Dřeviny Dřeviny - zjištěná cena
6 226,24 Kč
C. Rekapitulace zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 64 1.2. Příslušenství a.21) Kolna a.22) Venkovní úpravy
2 615 475,50 Kč 44 561,80 Kč 93 101,30 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
161 902,50 Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Dřeviny
6 226,20 Kč
Věcná hodnota nemovitosti celkem
2 921 267,30 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem
2 921 270,- Kč
Rekapitulace výsledných cen Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 64
2 251 789,50 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemky
222 130,20 Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Dřeviny
6 226,20 Kč - 10 -
Výsledná cena nemovitosti celkem
2 480 145,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 480 140,- Kč
D. Cena obvyklá, tržní hodnota
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. - 11 -
Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.
Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění :
RD Heřmanova Huť, kolaudace 2006, bez venk.úprav, poz 2426
Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 170,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Název RD 495, přízemní, před reko, volná půda, lokální vytáp, vedlejší stavby, poz 2266 RD 270, po reko, 2 byty 4+1, zahradní domek, skleník, 2 studny, udržovaná zahrada, poz 2764 RD 110 Dolní Sekyřany, po část.reko, 4+1, studna, velký sklad, poz 1588 RD 1142, 4+1, autodílna, 1+1 se samost.vchodem, poz 1404
Nabízená cena
Km
Kc
Kv
K1
K2
K3
Jedn. cena [Kč/jedn.]
999 999,- Kč
1,00 1,30 1,30 0,95 0,95 0,90
100
13 727,-
2 490 000,- Kč
1,00 1,10 1,15 1,10 1,10 0,85
240
13 498,-
1 999 000,- Kč
1,00 1,15 1,15 0,95 0,95 0,85
130
15 600,-
3 800 000,- Kč
1,00 1,10 0,95 1,10 1,15 0,85
280
15 249,-
Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena:
Množství [Jedn.]
14 519,- Kč/jedn. 13 498,- Kč/jedn. 15 600,- Kč/jedn. 14 518,75 Kč/jedn.
á
170,0 jedn.
RD Heřmanova Huť, kolaudace 2006, bez venk.úprav, poz 2426 RD Heřmanova Huť
58 075,02 Kč/jedn. /4
=
2 468 188,32 Kč
=
2 468 190,- Kč
Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut.
Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu - 12 -
2 921 270,- Kč 2 480 140,- Kč 2 468 190,- Kč
Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši 2,600.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 20 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 1,900.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 64 Horní Sekyřany a k pozemkům parc.č. 193/7 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 85 m2) a parc.č. 193/8 (orná půda výměry 2341 m2) v katastrálním území Horní Sekyřany, obec Heřmanova Huť - dle listu vlastnictví č.680 činí 950.000,- Kč.
Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje dobrý technický stav domu po kolaudaci v roce 2006, velikost výměr vlastních pozemků, dobrá klidová lokalita, možnost vyčlenění pozemku pro druhý rodinný dům, dobrá dopravní obslužnost a slušná občanská vybavenost v obci. Negativní vliv na cenu nemovitosti má stavebnětechnický stav vedlejších staveb a venkovních úprav, zařazení převážné většiny vlastních pozemků do druhu orná půda (byť dle územního plánu v zóně pro obytnou výstavbu), některé nedokončené stavební prvky na domu, současná situace na trhu s nemovitostmi a dosud chybějící obecní kanalizace. Cenu snižuje zejména skutečnost, že předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k oceněné nemovitosti.
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem podle odborného odhadu znalce činí 950 000,- Kč Cena slovy: devětsetpadesáttisíc Kč Ve Vejprnicích 20.5.2013 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení.
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2785-21/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.
- 13 -
F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.680 katastrálního území Horní Sekyřany - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa
- 14 -
