13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2481-80/13 o ceně nemovitosti budovy č.p. 10 na pozemku p.č. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zamachy, obec Velké Všelisy, okres Mladá Boleslav s pozemky a s příslušenstvím.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 3530/09

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 12.6.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti budovy č.p. 10 na pozemku p.č. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zamachy, obec Velké Všelisy, okres Mladá Boleslav s pozemky a s příslušenstvím.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Budova č.p. 10 Zamachy 10 294 27 Velké Všelisy Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Velké Všelisy Katastrální území: Zamachy Počet obyvatel: 371 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.11.2012 za přítomnosti znalce, povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.127 ze dne 17.9.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 13.11.2012 - kopie katastrální mapy

5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 127, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 17.9.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Hegr Jaromír

710515/3517

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém.

-2-

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-3-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 10 Popis Předmětná nemovitost objektu budovy č.p. 10 je situovaná na pozemku p.č. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří jako samostatně stojící objekt se dvěma nadzemními podlažími a částečným podsklepením. Povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. Vzhledem k tomu, že objekt je veřejně přístupný, provedl jsem prohlídku a zaměření. Dle dispozičního řešení lze předpokládat, že objekt byl dříve užíván jako zájezdní hostinec v I.N.P., a s možností ubytování v prvním a druhém nadzemním podlaží. Ve druhém nadzemním podlaží je situován bývalý společenský sál. V současné době je objekt ve špatném technickém stavu, bez prováděné údržby, stavební konstrukce a prvky krátkodobé a i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti. Základové konstrukce mělkého založení s izolací proti zemní vlhkosti, která již neplní svoji funkci. Svislé nosné konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, jen žlaby a svody. Fasádní omítky vápenné zvětralé, místy opadané. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady nejsou. Schody betonové a dřevěné z měkkého dřeva. Dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní. Okna dřevěná dvojitá - kastlová. Podlahy obytných místností prkenné, v ostatních betonová mazanina a teraccová dlažba. Vytápění chybí, elektroinstalace nefunkční. Hromosvod proveden není. Chybí rozvody vody, kanalizace a vnitřní vybavení. Objekt bez sociálního zařízení, pouze zbytky suchého záchodu ve II.N.P.. Objekt bez jiného vnitřního vybavení. Vzhledem ke stáří objektu a špatnému technickému stavu při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha I.N.P. 22,28*9,66 II.N.P. 22,28*9,66

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název

Zastavěná. -4-

Konstr.

[m2] 215,22 215,22

Součin

plocha 215,22 m2 215,22 m2 430,44

I.N.P. II.N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

výška 3,40 m 3,40 m

PVP = 1 463,50 / 430,44 = 3,40 m PZP = 430,44 / 2 = 215,22 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (22,28*9,66)*(3,40) Vrchní stavba (22,28*9,66)*(3,40) Zastřešení ((9,66*3,90)/2)*22,28

= = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

731,75 731,75 1 463,50

mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm a více s rovným podhledem dřevěný vázaný osinkocementové šablony žlaby a svody dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky betonové rámové nápňové dvojitá, kastlová betonová mazanina teracco dlažba prkna palubky světelná třífázová

-5-

Typ NP NP Z

[m3] 731,76 m3 731,76 m3 419,69 m3

Obest. prostor 731,76 m3 731,76 m3 419,69 m3 1 883,21 m3

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S X S S S P C S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 20 50 100 100 100

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

C C C C C C C C X

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 3,30 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

P S S S S S S S C S S X S S S P C S C C C C C C C C C X

-6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 20 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 2,90 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 0,00 2,80 3,80 0,00 5,90 0,99 0,66 0,76 0,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 66,51 0,6651

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části P 6,30 100,00 0,46 2,90 4,37 104 175 59,43 1. Základy vč. zemních prací S 15,00 100,00 1,00 15,00 22,55 104 140 74,29 2. Svislé konstrukce S 8,20 100,00 1,00 8,20 12,33 104 130 80,00 3. Stropy S 6,10 100,00 1,00 6,10 9,17 104 110 94,55 4. Krov, střecha S 2,70 100,00 1,00 2,70 4,06 104 104 100,00 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,90 104 104 100,00 6. Klempířské konstrukce S 7,10 100,00 1,00 7,10 10,68 104 104 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,81 104 104 100,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,21 104 140 74,29 10. Schody S 3,80 100,00 1,00 3,80 5,71 104 104 100,00 11. Dveře S 5,90 100,00 1,00 5,90 8,87 104 104 100,00 13. Okna S 3,30 30,00 1,00 0,99 1,49 104 104 100,00 14. Povrchy podlah S 3,30 20,00 1,00 0,66 0,99 104 104 100,00 14. Povrchy podlah P 3,30 50,00 0,46 0,76 1,14 104 104 100,00 14. Povrchy podlah S 5,80 100,00 1,00 5,80 8,72 50 50 100,00 16. Elektroinstalace Opotřebení:

Opot. z celku 2,5971 16,7524 9,8640 8,6702 4,0600 0,9000 10,6800 4,8100 3,1276 5,7100 8,8700 1,4900 0,9900 1,1400 8,7200

88,3813

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 883,21 m3 * 1 689,- Kč/m3

= =

1 689,3 180 741,69 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 88,3813 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 811 180,86 Kč

Budova č.p. 10 - zjištěná cena

=

369 560,83 Kč

-7-

2 710,0,9390 0,9507 0,9176 0,6651 0,8500 2,0610 0,6530

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 127 ze dne 17.9.2012. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,6530 2,0610

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,0610 0,6530 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 23/2

Výměra [m2] 339,00

Úprava [%]

Jedn. cena [Kč/m2] 47,10

Upr. cena [Kč/m2] 47,10 Cena [Kč] 15 966,90 15 966,90

Pozemky - zjištěná cena

=

-8-

15 966,90 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 10

369 560,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

369 560,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

15 966,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

15 966,90 Kč

Celkem

385 527,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

385 527,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

385 530,- Kč

slovy: Třistaosmdesátpěttisícpětsettřicet Kč

Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. -9-

Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru - venkovní omítky zvětralé - zavlhlé zdivo - do objektu zatéká střechou - stavební konstrukce a prvky krátkodobé a i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti Poloha Předmětná nemovitost je situována v obci Velké Všelisy, katastrální území Zamachy. Obec s malou občanskou vybaveností.

Slabé stránky nemovitosti - stavební konstrukce a prvky krátkodobé a i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti - vysoké finanční náklady na uvedení nemovitosti do funkčního stavu Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány

Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná.

Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé.

- 10 -

Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětnou nemovitost vzhledem k technickému stavu nelze pronajmout, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem.

Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemku pro exekuci na:

Obvyklá cena celkem 360 000,- Kč Slovy: třistašedesáttisícKč V Olomouci 12.6.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2481-80/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13080. - 11 -