13

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 3463-079/13 NEMOVITOST: Zámek Mostov Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Odrava, k.ú. Mostov Adresa nemovitosti: Mostov 1, 350 02 Odrava OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

LICITA a.s. Husova 13, 30100 Plzeň

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Jiří Mikula Skupova 37, 301 00 Plzeň IČ: telefon: 777301237

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé ceny pro účely veřejné dražby dobrovolné dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.115 pro obec Odrava, katastrální území Mostov, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb - budova občanské vybavenosti (hotel) č.p. 1 na pozemku p.č. 3/1, budova č.p. 2 (hotel-bývalý mlýn) na pozemku p.č. 1, budova č.p. 3 (sklad-bývalý pivovar) na pozemku p.č. 5/1, budova bydlení č.p. 18 na pozemku p.č. 4/2, pozemky, vč. součástí a příslušenství, Zámek Mostov

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

24 stran

V Plzni, dne 26.8.2013

e-mail: [email protected]

33 000 000 Kč 22.8.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 20

Jiří Mikula

22.8.2013 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z Katastru nemovitostí LV 115 pro k.ú. Mostov ze dne 3.09.2013 - snímek katastrální mapy - částečná projektová dokumentace - povodňová mapa - stavební povolení - rekonstrukce a oprava zámku Mostov na p.č. 3/1 ze dne 16.6.2000 - stavební povolení - rekonstrukce zámku Mostov - bývalý mlýn na p.č. 1 ze dne 16.9.2005 - ocenění nemovitostí č. 3349-059/12 ze dne 24.7.2012 - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace Místopis Zámek Mostov se nachází při pravé straně rychlostní komunikace Karlovy Vary - Cheb ve vzdálenosti asi 10 km od Chebu a Františkových Lázní. Areál se nachází v klidové zóně na pravém břehu řeky Ohře. Příjezd k zámku je z obce Odrava po užší zpevněné veřejné komunikaci s asfaltovým povrchem. Nemovitost (zámek a bývalý mlýn) je napojena na vodovod, plynovod, elektro, kanalizace svedena přes vlastní lapol a ČOV do vodoteče. Budova č.p. 18 do žumpy. Žumpa u bývalých stájí není funkční. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci:  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis První panské sídlo - tvrz v Mostově vzniklo v 15. století. Archeologický průzkum v průběhu rekonstrukce v roce 2002 potvrdil, že tato tvrz stála na stejném místě jako oceňovaná nemovitost zámek, založený až v 17. století. Koncem 2. světové války byl zestátněn. Zámecké interiéry byly využívány jako kanceláře a posléze jako pionýrské tábory. V roce 2002 proběhla rozsáhlá rekonstrukce a zámek byl přestavěn na zámecký hotel. Na jaře 2004 byly dokončeny restaurátorské práce na vitrážích v zámecké kapli. V květnu 2004 revitalizován zámecký park, stávající stromy odborně ošetřeny, postupně vysázeno téměř 90 šestiletých stromů vč. exotických dřevin, převážně listnatých, platanů, buku, javorů a dalších druhů a je významným krajinným prvkem s pestrou druhovou a výškovou skladbou dřevin - lokalita významná z hlediska flory a fauny. V roce 2005 proběhla rekonstrukce hlavní zámecké fontány. V roce 2005 proběhla kompletní rekonstrukce bývalého mlýna na ubytování a relaxaci. Zámek Mostov (Mostov č.p.1) je od roku 1992 zapsán pod č. 4997 do seznamu kulturních památek - zvláště díky unikátnímu souboru patnácti kachlových kamen. Jednotlivá kachlová kamna dokumentují vývoj řemesla a střídání uměleckých slohů po téměř celé 19. století. Nad hlavním schodištěm je umístěna jedna z největších vitráží se světským motivem ve stylu secese. Znovu byl -2-

obnoven soubor pěti vitráží s motivy svatých v zámecké kapli a soubor čtyř vitráží v oknech jídelny. V prostorách muzea je uměleckou vitráží vyzdobena i část dveří. Byly také zrestaurovány některé historické malby na stěnách, stropu a podél schodiště do prvního patra. Bohatě zdobený štukový strop v původní jídelně barona a baronky má v medailóncích umístěných v rozích stropu jejich monogramy. Snad nejkrásnější deskový malovaný strop byl odkryt a zrestaurován v zámecké zimní zahradě s čínskými motivy a také v zámecké kapli, kde strop připomíná nebe plné hvězd. Budova č.p. 1 na pozemku p.č. 3/1 - zámek - základy kamenné a betonové pasy, svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více, stropy klenby a dřevěné, rovné vykládané dřevem, krov sedlový se dvěma na sebe kolmými hřebeny, s valbou na protější straně a s osinkocementovou krytinou Beternit, fasáda zdobená bosáží, nadokenními římsami, členitou atikou a konzolovou hlavní římsou, na jižním nároží rizalit kruhového půdorysu, který přechází v nadstřešní části do malé věže s arkádou, schody žulové, dveře plné a prosklené, vykládané, podlahy parkety, vlysy,dlažby, mramor, vlysy, vytápění etážové po jednotlivých patrech, hygienické vybavení, sprchové kouty, vany, umyvadla, WC, osobní výtah, mříže, zabezpečovací zařízení. Stavebně technický stav celkem dobrý, pravidelná údržba, byl proveden nový nátěr fasády. Obsahuje v 1.PP Balneo - masáže, sauna, schody do 1.NP v 1.NP recepce, jídelna, kaplička, sociální zázemí, propojení s nižší hospodářskou částí, kde se nachází kuchyň, skladové prostory, sociální zázemí, kanceláře, ve 2.NP a 3.NP pokoje a sociální zázemí. Celkem je na zámku 18 pokojů, z toho 17 dvoulůžkových a jeden čtyřlůžkový, kapacita (bez přistýlek) 38 lůžek. Budova č.p. 2 na pozemku p.č. 1 - (bývalý mlýn) - základy betonové pasy, svislé konstrukce zděné tl. 45 a více, trámové stropy s prkenným podhledem, podlahy keramické, dřevěné, koberce, krov sedlový, krytina osinkocementová, fasáda vápenná, okna plastová, vytápění etážové, výtah. Obsahuje v 1.NP vstupní hala, welness - finská sauna, infrasauna, parní sauna, kosmetika, bazén, sociální zázemí, strojovna bazénu (nefunkční), bar, sál, ve 2.NP 12 pokojů, z toho jeden apartmán, ve 3.NP 12 pokojů, z toho jeden apartmán, v podkroví 8 pokojů, z toho 1*3+kk, 2*2kk, 5* garsonka, kapacita (bez přistýlek) cca 63 lůžek. Rekonstrukce v roce 2005 provedena na první pohled nekvalitně, což se projevuje ve zkřížení dveří v zárubních a opadávání vnějších nátěrů. Rodinný dům č.p. 18 na pozemku p.č. 4/2 - základy betonové, svislé konstrukce zděné, stropy rovné, krov sedlový, krytina pálená, schody betonové, podlahy v 1.NP betonové, ve 2.NP dřevěné, okna špaletová, dveře dřevěné. Obsahuje v 1.NP dvě garáže, kotelna, ve 2.NP dva byty o velikosti 4+1. Nebyl umožněn přístup do bytů, elektro nefunkční, kotle na TP nefunkční, není napojení na ČOV, stavba v havarijním stavu vč. krytiny, podle informací cca 4 roky neobývaná, což má další negativní vliv na opotřebení nemovitosti. Budova č.p. 3 na pozemku p.č. 5/1 - bývalý pivovar - základy betonové, svislé konstrukce smíšené, krov sedlový, krytina pálená a plechová, stropy klenbové - popraskané, podlahy betonové, plechová vrata. Stavba v havarijním stavu. Součásti a příslušenství: objekt bývalých stájí s přípravnou na části pozemku st.p.č. 4/2, kašny, studna, lapol, čistírna odpadních vod (ČOV), přípojky kanalizace z objektů č.p. 1 a č.p. 2 do ČOV a odpadní potrubí z ČOV do řeky, vodovodní přípojky, zpevněné plochy, oplocení, a dále trvalé porosty jako součásti pozemků, žumpa u RD na části poz p.č. 4/2, nefunkční močová jímka u stájí p.č části pozemku 4/2.

-3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 1 na pozemku p.č. 3/1-zámek 1.2 Zámek - hospodářská část 1.3 Budova č.p. 2 na pozemku p.č.1 - bývalý mlýn 1.4 Rodinný dům č.p. 18 na pozemku p.č. 4/2 1.5 Budova č.p. 3 na pozemku p.č. 5/1 - bývalý pivovar 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky LV 115 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda

-4-

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 1 na pozemku p.č. 3/1-zámek Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 15,30*7,00+7,40*13,00+4,80*3,80+2,00*7,50 1.PP 1.NP 20,00*13,50+15,50*7,50+9,50*13,50+14,50*9,50 2.NP 20,00*13,50+15,50*7,50+9,50*13,50+14,50*9,50 podkroví 20,00*13,50+15,50*7,50+9,50*13,50+14,50*9,50-34, 00

= = = =

[m2] 236,54 652,25 652,25 618,25

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 236,54 m2 652,25 m2 652,25 m2 618,25 m2 2 159,29

Název 1.PP 1.NP 2.NP podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 2,90 m 685,97 4,20 m 2 739,45 4,00 m 2 609,00 3,00 m 1 854,75 7 889,17

PVP = 7 889,17 / 2 159,29 = 3,65 m PZP = 2 159,29 / 4 = 539,82 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (15,30*7,00+7,40*13,00+4,80*3,80+2,00*7,50)*( 1.PP 2,90) 1.NP (20,00*13,50+15,50*7,50+9,50*13,50+14,50*9,5 0)*(4,20) 2.NP (20,00*13,50+15,50*7,50+9,50*13,50+14,50*9,5 0)*(4,00) podkroví (20,00*13,50+15,50*7,50+9,50*13,50+14,50*9,5 0-34,00)*(3,00) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

-5-

=

[m3] 685,97 m3

=

2 739,45 m3

=

2 609,00 m3

=

1 854,75 m3

Název

Typ

1.PP 1.NP 2.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP

Obestavěný prostor 685,97 m3 2 739,45 m3 2 609,00 m3 1 854,75 m3 7 889,17 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X P S S S S S S S S S S S S X

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

-6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 2,71 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00 96,81 0,9681

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 7 889,17 m3 * 4 142,85 Kč/m3

= =

4 142,85 32 683 647,93 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 360 roků Opotřebení: 57,000 %

-

18 629 679,32 Kč

Budova č.p. 1 na pozemku p.č. 3/1-zámek - zjištěná cena

=

14 053 968,61 Kč

2 710,0,9390 0,9322 0,8753 0,9681 1,0000 2,0610

1.2 Zámek - hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,00*21,50 1.NP 1.NP-propojení na hotel 8,00*5,50 2.NP 8,00*21,50

= = =

[m2] 172,00 44,00 172,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 172,00 m2 44,00 m2 172,00 m2 388,00

Název 1.NP 1.NP-propojení na hotel 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,50 m 3,60 m 3,50 m

PVP = 1 362,40 / 388,00 = 3,51 m PZP = 388,00 / 3 = 129,33 m2

-7-

Součin 602,00 158,40 602,00 1 362,40

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (8,00*21,50)*(3,50) 1.NP 1.NP-propojení na hotel (8,00*5,50)*(3,60) 2.NP (8,00*21,50)*(3,50) krov 172,00*(0,90+1,5/2)

= = = =

[m3] 602,00 m3 158,40 m3 602,00 m3 283,80 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 1.NP-propojení na hotel 2.NP krov Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP

Obestavěný prostor 602,00 m3 158,40 m3 602,00 m3 283,80 m3 1 646,20 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 -8-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20

22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S X

1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,80 4,30 1,40 4,40 0,00 100,00 1,0000


= * * * * * *


= =

4 574,60 7 530 706,52 Kč


-

4 669 038,04 Kč

Zámek - hospodářská část - zjištěná cena

=

2 861 668,48 Kč

2 710,0,9390 0,9710 0,8983 1,0000 1,0000 2,0610

1.3 Budova č.p. 2 na pozemku p.č.1 - bývalý mlýn Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 39,50*17,50+4,50*3,80 1.NP 2.NP 39,50*17,50-17,50*5,50-4,50*3,80 3.NP 39,50*17,50-17,50*5,50-4,50*3,80 podkroví 39,50*17,50-17,50*5,50-4,50*3,80

= = = =

[m2] 708,35 577,90 577,90 577,90

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 708,35 m2 577,90 m2 577,90 m2 577,90 m2 2 442,05

Název 1.NP 2.NP 3.NP podkroví Součet -9-

Konstr. výška 3,15 m 3,45 m 4,15 m 2,75 m

Součin 2 231,30 1 993,76 2 398,29 1 589,23 8 212,58

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 8 212,58 / 2 442,05 = 3,36 m PZP = 2 442,05 / 4 = 610,51 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (39,50*17,50+4,50*3,80)*(3,15) 1.NP 2.NP (39,50*17,50-17,50*5,50-4,50*3,80)*(3,45) 3.NP (39,50*17,50-17,50*5,50-4,50*3,80)*(4,15) podkroví (39,50*17,50-17,50*5,50-4,50*3,80)*(2,75)

= = = =

[m3] 2 231,30 m3 1 993,76 m3 2 398,29 m3 1 589,23 m3


Typ

1.NP 2.NP 3.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP

Obestavěný prostor 2 231,30 m3 1 993,76 m3 2 398,29 m3 1 589,23 m3 8 212,58 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S P S S S X S S S S S

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 - 10 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 1,60 0,74 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30

18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S X

3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00 99,14 0,9914


= * * * * * *


= =

4 476,72 36 765 421,14 Kč


-

19 118 018,99 Kč

Budova č.p. 2 na pozemku p.č.1 - bývalý mlýn - zjištěná cena

=

17 647 402,15 Kč

2 710,0,9390 0,9308 0,9250 0,9914 1,0000 2,0610

1.4 Rodinný dům č.p. 18 na pozemku p.č. 4/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 9,00*25,50 1.NP 2.NP 9,00*25,50

= =

- 11 -

[m2] 229,50 229,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 229,50 m2 3,50 m 2 229,50 m 2,70 m

Název 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,00*25,50)*(3,50) 2.NP (9,00*25,50)*(2,70) krov 229,50*(6,65+3,5/2)

= = =

[m3] 803,25 m3 619,65 m3 1 927,80 m3


Typ

1.NP 2.NP krov Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP

Obestavěný prostor 803,25 m3 619,65 m3 1 927,80 m3 3 350,70 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody:

Obj. podíl [%] S S S S S C P P C C S P P P P C C C C

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 - 12 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,00 2,85 1,43 0,00 0,00 2,40 1,52 2,39 1,01 0,51 0,00 0,00 0,00 0,00

20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C C C C P P C

1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,46 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 2,35 0,18 0,00 60,84 0,6084

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *


= =

2 578,61 8 640 148,53 Kč


-

6 912 118,82 Kč

Rodinný dům č.p. 18 na pozemku p.č. 4/2 - zjištěná cena

=

1 728 029,71 Kč

1 975,0,6084 1,0000 2,1460

1.5 Budova č.p. 3 na pozemku p.č. 5/1 - bývalý pivovar Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 36,00*14,00+12,00*12,50 1.NP 2.NP 36,00*14,00

= =

[m2] 654,00 504,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 654,00 m2 504,00 m2 1 158,00

Název 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 3,45 m 2 256,30 2,85 m 1 436,40 3 692,70

PVP = 3 692,70 / 1 158,00 = 3,19 m PZP = 1 158,00 / 2 = 579,00 m2

- 13 -

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (36,00*14,00+12,00*12,50)*(3,45) 1.NP 2.NP (36,00*14,00)*(2,85) krov 504,00*3,90/2

= = =

[m3] 2 256,30 m3 1 436,40 m3 982,80 m3


Typ

1.NP 2.NP krov Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP

Obestavěný prostor 2 256,30 m3 1 436,40 m3 982,80 m3 4 675,50 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní:

Obj. podíl [%] P P S C S P C C C X C C S C P X C C X X X X X

13,20 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 - 14 -

Část [%] 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,07 13,98 9,66 0,00 7,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X X S X

0,00 0,00 5,20 0,00

100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 0,00 5,20 0,00 47,57 0,4757


= * * * * * *


= =

1 863,46 8 712 607,23 Kč


-

7 405 716,15 Kč

Budova č.p. 3 na pozemku p.č. 5/1 - bývalý pivovar - zjištěná cena

=

1 306 891,08 Kč

2 231,0,9390 0,9314 0,9583 0,4757 1,0000 2,0950

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky LV 115 Zastavěné plochy p.č. 1,3/1,4/2,5/1 tvoří souvislý celek s pozemkem p.č. 3/1. Zastavěná plocha p.č. 1 tvoří souvislý celek s pozemkem p.č. 140/11. Pozemky p.č. 3/2, 5/5, 5/7, 291/2 tvoří též souvislý celek se zastavěnými plochami, ale jsou oceněny podle § 28 odst. 11. Zvýšení je uvažováno ve výši 50% vzhledem k poloze. Zastavěná plocha p.č. 364 není zastavěna stavbou. Pozemky jsou při pravé straně řeky Ohře, pozemek p.č. 34 přiléhá k pozemku p.č. 1 - budova mlýna - hotel a jde přes něj kolmo odpadní potrubí z ČOV, pozemek p.č. 40 je při levé straně pod mlýnem. Pozemky jsou v aktivním zátopovém pásmu řeky Ohře a snižuje se cena o 40%. Dále se snižuje cena pozemků o 5% vzhledem k jejich poloze v aktivním a pasivním povodňovém pásmu.

- 15 -

Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.9.5. Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + -12% * (100 % + 50%) 32,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: bla Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,1,00 2,3180 0,7880 32,00 § 28 odst. 4 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zast. pro skládky § 28 odstavec 4 70,0,50 2,3180 0,7880 32,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 70,0,40 2,3180 0,7880 32,00 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 70,0,40 2,3180 0,7880 32,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační plocha § 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační plocha

Parcelní číslo 1

Upr. cena [Kč/m2] 168,78 84,39 67,51 67,51

Výměra [m2] 2 580,00

Jedn. cena [Kč/m2] 168,78

Cena [Kč] 435 452,40

3/1

839,00

168,78

141 606,42

4/2

4 954,00

168,78

836 136,12

5/1

2 378,00

168,78

401 358,84

3/2

1 725,00

84,39

145 572,75

5/5

756,00

84,39

63 798,84

- 16 -

§ 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační plocha § 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha - zeleň § 28 odstavec 5 ostatní plocha-jiná plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha-jiná plocha § 32 odstavec 2 ostatní plocha-jiná plocha Stavební pozemky - celkem

5/7

361,00

84,39

30 464,79

291/2

986,00

84,39

83 208,54

3/1 140/11

21 677,00 2 921,00

67,51 67,51

1 463 414,27 197 196,71

34

12 002,00

67,51

810 255,02

364

190,00

67,51

12 826,90 4 621 291,60

Jiný pozemek oceněný dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. 2 [Kč/m ] § 32 odst. 4 70,0,06 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m . Typ

Název

§ 32 odst. 4

Parcelní číslo 40

Přirážka

1,000

Výměra [m2] 1 731,00

ostatní plocha-jiná plocha Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Jiný pozemek - celkem

Kp

Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 20 10,00

Upr. cena [Kč/m2] 4,20 10,Cena [Kč] 17 310,-

10,17 310,-

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Typ listn.keře Listnaté keře opadavé a stálezelené I listn.keře Listnaté keře opadavé a stálezelené I listn.keře Listnaté keře opadavé a stálezelené I vřesovišť.dřeviny Vřesovištní dřeviny I listn.stromy I.

Jedn. cena [Kč / jedn.]

Stáří Úpravy [%]

Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 33,00 ks 364,12 012,-

520,-

6 roků - 30 %

1 660,-

21 roků - 30 %

5,00 ks 1 162,-

5 810,-

1 660,-

31 roků - 30 %

36,00 ks 1 162,-

41 832,-

7 roků - 30 % 21 roků

2,00 ks 77,40,00 ks

110,-

- 17 -

154,-

Listnaté stromy I listn.stromy I. Listnaté stromy I listn.stromy III. Listnaté stromy III listn.stromy I. Listnaté stromy I listn.stromy II. Listnaté stromy II listn.stromy II. Listnaté stromy II listn.stromy I. Listnaté stromy I jehlič.stromy II. Jehličnaté stromy II jehlič.stromy I. Jehličnaté stromy I jehlič.stromy I. Jehličnaté stromy I vřesovišť.dřeviny III. Vřesovištní dřeviny III Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti Kp Celkem - okrasné rostliny

19 650,19 650,25 160,32 410,35 280,-

- 50 % 31 roků - 50 % 31 roků - 20 % 41 roků - 60 % 51 roků - 30 % 6 roků

3 280,32 410,29 610,15 840,15 840,5 730,-

51 roků - 30 % 41 roků - 40 % 31 roků - 30 % 21 roků - 20 % 21 roků - 30 %

9 825,393 000,23,00 ks 9 825,225 975,2,00 ks 20 128,40 256,47,00 ks 12 964,609 308,3,00 ks 24 696,74 088,25,00 ks 3 280,82 000,11,00 ks 22 687,249 557,1,00 ks 17 766,17 766,11,00 ks 11 088,121 968,2,00 ks 12 672,25 344,1,00 ks 4 011,4 011,1 903 081,* 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1 903 081,- Kč

Trvalé porosty - zjištěná cena

1 903 081,- Kč

Cena porostů celkem

=

1 903 081,- Kč

Pozemky LV 115 - zjištěná cena

=

6 541 682,60 Kč

- 18 -

3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

1.Obytné prostory

Zámekdvoulůž. 2.Obytné prostory Zámek- de luxe 3.Obytné prostory zámek AP 4.Obytné prostory Mlýn dvoulůž.standar d 5.Obytné prostory Mlýn - AP Celkový výnos za rok:

Počet míst [míst] 12

nájem

nájem

[Kč/místo] 766 500

[Kč/rok] 9 198 000

míra kapit. [%] 11,00

4 2 24

1 022 000 711 750 766 500

4 088 000 1 423 500 18 396 000

11,00 11,00 11,00

2

584 000

1 168 000 34 273 500

11,00

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2

Nj

Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Nj * PP Nh

3,00 % * RC 5,00 % * RC V N=Nh-V Cv

- 19 -

m2 Kč

44 94 332 531

Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok

34 273 500 35 % 11 995 725

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

2 829 976 4 716 627 2 000 000 9 546 603 2 449 122 11,00 22 264 745

778 943

4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

4 989,00 m2 25 774,15 m3 6 606,34 m2 53 100,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Pension Pension v obci Hartoušov na Chebsku Prodáváme nově zrekonstruovaný penzion v klidné obci Hartoušov na Chebsku. V hlavní budově je v přízemí restaurace pro cca 40 osob a recepce. Ve zbylé části domu je 11 pokojů s příslušenstvím (koupelna a WC). Ve vedlejším domě je samostatná restaurace a v podkroví apartmán. Dále k nemovitosti náleží stodola a garáže pro 5 automobilů. K pensionu patří dva rybníky a pozemek o ploše 57 643 m2. Polyfunkční dům Polyfunkční dům se třemi jednotkami, který se nachází v centru Františkových Lázní přímo na lázeňské kolonádě. Hotel má 4 nadzemní podlaží plus půdní vestavbu. Hotel čítá kapacitu 30-ti lůžek. Každý z pokojů má k dispozici chladničku, telefon, TV samostatnou koupelnu s WC. V přízemí se nachází lobby bar, recepce a centrální technické místnosti. 2. NP- kuchyň, restaurace pro 36 osob, wellness a vnitřní bazén (8mx6m) s protiproudem a perličkami. 3.NP - pokoje, veliká venkovní terasa situována k jižní straně, 4. NP - pokoje. V půdní vestavbě je možno dobudovat další ubytovací kapacity. Výtah pro 12 osob a samostatný zásobovací výtah. Vytápění hotelu jde přes centrální parovod. Parkovací stání je v boční ulici u hotelu. Součástí budovy jsou též 2 nebytové prostory umístěné v přízemí směrem k hlavní třídě, v současné době využité jako lékárna (130 m2) a optika (80 m2). Hotel je novostavbou s použitím nejkvalitnějších materiálů. Kolaudace v roce 2003. Objekt je řešen bezbariérovým přístupem do všech částí. Penzion Penzion ve Františkových Lázních, který se nachází v klidné ulici vzdálené 5 minut chůze od centra. Dům pochází z roku 1870 a v letech 2001 - 2003 prošel generální rekonstrukcí veškerých prostor penzionu. Penzion nabízí 9 pokojů, z toho 7 dvoulůžkových, 2 třílůžkové a 1 apartmán. Všechny pokoje mají standardní vybavení: WC, sprchový kout či vanu, televizor atd. Za domem se nachází vlastní oplocené parkoviště pro cca 10 vozidel. V 1.PP se nachází zázemí penzionu: sklady, prádelna, přípravna masa a zeleniny, chladící zařízení. Vše odpovídá přísným hygienickým předpisům. V 1.NP se nachází restaurace s kuchyní s kapacitou pro cca 25 osob a venkovní terasou pro cca 30 osob. V 2.NP je 9 pokojů. V 3.NP je velký byt o celkové výměře 194 m2.

- 20 -

Srovnatelné nemovitosti Název: Pension Lokalita Hartoušov Použité koeficienty: K1 K1

Užitná plocha 3 500,00 m2

1,00

Výměra pozemku. 57 643 m2

Název: Polyfunkční dům Lokalita Františkovy Lázně Použité koeficienty: K1 K1


0,70

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Penzion Lokalita Františkovy Lázně Použité koeficienty: K1 K1


Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 5 714 Celková cena Jednotková cena 20 000 000 Kč 5 714 Kč/m2


0,80

Výměra pozemku. 0 m2

- 21 -


Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

4 694 Kč/m2 6 574 Kč/m2 9 313 Kč/m2 6 574 Kč/m2 4 989,00 m2 32 797 686 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 1 na pozemku p.č. 3/1-zámek 1.2 Zámek - hospodářská část 1.3 Budova č.p. 2 na pozemku p.č.1 - bývalý mlýn 1.4 Rodinný dům č.p. 18 na pozemku p.č. 4/2 1.5 Budova č.p. 3 na pozemku p.č. 5/1 - bývalý pivovar 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky LV 115 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda

14 053 969,00 Kč 2 861 669,00 Kč 17 647 402,00 Kč 1 728 030,00 Kč 1 306 891,00 Kč 37 597 961,00 Kč 6 541 683,00 Kč 22 264 745,00 Kč 32 797 686,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Současný stav 32 797 686 Kč 22 264 745 Kč 44 139 643 Kč 6 541 683 Kč

Obvyklá cena

33 000 000 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Úkolem znalce bylo odhadnout obvyklou cenu nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 115 pro obec Odrava, katastrální území Mostov, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, specifikovaných takto: budova Mostov, č.p. 1 – občanská vybavenost (hotel), postavená na pozemku st.p.č. 3/1 (nemovitá kulturní památka), budova Mostov, č.p. 2 – zemědělská stavba (hotel/bývalý mlýn), postavená na pozemku st.p.č. 1, budova Mostov, č.p. 3 – jiná stavba (sklad/bývalý pivovar), postavená na pozemku st.p.č. 5/1, budova Mostov, č.p. 18 – objekt bydlení, postavený na pozemku st.p.č. 4/2, pozemek st.p.č. 1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2580 m2, pozemek p.č. 364 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 190 m2, pozemek st.p.č. 3/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 839 m2, pozemek st.p.č. 4/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 4954 m2, pozemek st.p.č. 5/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2378 m2, pozemek p.č. 3/1 - ostatní plocha, zeleň, o výměře 21677 m2, pozemek p.č. 3/2 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 1725 m2, pozemek p.č. 5/5 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 756 m2, pozemek p.č. 5/7 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 361 m2, pozemek p.č. 34 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 12002 m2, pozemek p.č. 40 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 1731 m2 (ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně), - 22 -

pozemek p.č. 140/11 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 2921 m2 (ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně), pozemek p.č. 291/2 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 986 m2, pozemek p.č. 347 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 2913 m2 (ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně), to vše včetně součástí a příslušenství, ke dni místního šetření, tj. ke dni 22.08.2013. Bylo použito nákladového zjištění věcné hodnoty, výnosového ocenění na základě dosažitelných nájmů (pokud je podstatná část pronajatá nebo pronajímatelná), kombinací nákladové a výnosové hodnoty a porovnávací metody. Všech metod je využito pro vytvoření co nejucelenějšího obrazu o oceňované nemovitosti. Věcná hodnota bude provedena jako ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu (vyhláška č. 3/2008 Sb.ve znění vyhl.č. 450/2012 Sb.), bez koeficientu prodejnosti a s odpočtem přiměřeného opotřebení.

Na základě výše uvedených skutečností v ocenění a použitých metod odhaduje se obvyklá cena oceňovaných nemovitostí ve výši

33 000 000,- Kč

Klady nemovitosti: - klidné místo k odpočinku, blízkost Františkových Lázní a hranic s Německem - provedena rekonstrukce zámku a bývalého mlýna - vlastní ČOV

Zápory nemovitosti: - nemovitosti delší dobu neužívány, zanedbaná údržba (rodinný dům č.p.18, chlévy a bývalý pivovar) - část nemovitostí je v aktivní a část v pasivní zóně záplavového území řeky Ohře - nekvalitně provedena rekonstrukce bývalého mlýna

- 23 -

V Plzni dne 26.8.2013 Jiří Mikula Skupova 37 301 00 Plzeň

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne 14.9.2001 pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3463-079/13 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí LV 115 Snímek katastrální mapy Povodňová mapa Situace Fotodokumentace

15 stran 1 strana 1 strana 1 strana 2 strany

- 24 -

13

Recommend Documents