ZNALECKÝ POSUDEK č. 187/13 o obvyklé ceně nemovitostí - rozestavěného rodinného domu na p. č. st. 170 a pozemku p.č. st. 170, 1224/4 a 1233/3 s příslušenstvím, LV číslo 239 katastrální území Mladošovice, obec Mladošovice, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 5231/11-45
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.09.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 20.09.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rozestavěného rodinného domu na p. č. st. 170 a pozemku p.č. st. 170, 1224/4 a 1233/3 s příslušenstvím, LV číslo 239 katastrální území Mladošovice, obec Mladošovice, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rozestavěný rodinný dům Mladošovice 379 01 Mladošovice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Mladošovice Katastrální území: Mladošovice Počet obyvatel: 360 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.09.2013 za přítomnosti paní Olgy Čechové, tel. 722 250 548.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.09.2013, LV číslo 239, k.ú. Mladošovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Čech Petr
J. Opletala 838/43, České Budějovice 2, 37005 České Budějovice
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
-2-
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Čech Petr Zahájení exekuce - Čech Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost - rozestavěný rodinný dům se nachází v zástavbě domů na okraji obce. Jedná se samostatně stojící, rozestavěný rodinný dům na rovinatém, neoploceném pozemku. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Měření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům Popis Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rozestavěný rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 170. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, chodba, koupelna, záchod a kotelna. Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 9,30*13,10 1. NP
=
[m2] 121,83
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 121,83 m2 2,85 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr -4-
Název 1. NP 1. NP
Obestavěný prostor (9,30*13,10)*(4,10) (9,30*13,10)*(3,60*0,5)
= =
[m3] 499,50 m3 219,29 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP 1. NP Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 499,50 m3 219,29 m3 718,79 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu betonové s izolací S tvárnice S s rovným podhledem S sedlová S betonová taška S ne S vápenné S ne S ne S keramické - kuchyň, koupelna, záchod S ne S dřevěné S dřevěné s izolačním dvojsklem S PVC, plovoucí, dlažby S dlažby, beton S ústřední, tělesa, elektrokotel S 220, 380 V S ne S teplé a studené S el. bojler S ne C ano S kuchyňská linka, el. sporák S vana, sprchový kout, umývadlo S splachovací S ne C
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,53 1. Základy -5-
Roz [%] 100,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Dok [%] 8,53
S 21,20 2. Zdivo S 7,90 3. Stropy S 7,30 4. Střecha S 3,40 5. Krytina S 0,90 6. Klempířské konstrukce S 5,80 7. Vnitřní omítky S 2,80 8. Fasádní omítky S 0,50 9. Vnější obklady S 2,30 10. Vnitřní obklady S 1,00 11. Schody S 3,20 12. Dveře S 5,20 13. Okna S 2,20 14. Podlahy obytných místností S 1,00 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 16. Vytápění S 4,30 17. Elektroinstalace S 0,60 18. Bleskosvod S 3,20 19. Rozvod vody S 1,90 20. Zdroj teplé vody C 0,50 21. Instalace plynu S 3,10 22. Kanalizace S 0,50 23. Vybavení kuchyně S 4,10 24. Vnitřní vybavení S 0,30 25. Záchod C 3,40 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00
22,06 8,22 7,60 3,54 0,94 6,04 2,91 0,52 2,39 1,04 3,33 5,41 2,29 1,04 5,41 4,47 0,62 3,33 1,98 0,00 3,23 0,52 4,27 0,31 0,00
100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 80,00 0,00 0,00 100,00 0,00 40,00 100,00 80,00 80,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
96,10 Rozestavěnost: 0,9610
22,06 8,22 7,60 3,54 0,00 4,83 0,00 0,00 2,39 0,00 1,33 5,41 1,83 0,83 5,41 4,47 0,00 3,33 1,98 0,00 3,23 0,52 4,27 0,31 0,00
90,10
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku S 5,40 100,00 5,40 6,10 8 150 5,33 0,3251 1. Základy S 23,40 100,00 23,40 26,44 8 80 10,00 2,6440 2. Zdivo S 9,10 100,00 9,10 10,28 8 80 10,00 1,0280 3. Stropy S 5,40 100,00 5,40 6,10 8 70 11,43 0,6972 4. Střecha S 3,30 100,00 3,30 3,73 8 40 20,00 0,7460 5. Krytina S 6,10 100,00 6,10 6,89 8 50 16,00 1,1024 7. Vnitřní omítky S 2,20 100,00 2,20 2,49 8 30 26,67 0,6641 10. Vnitřní obklady S 3,20 100,00 3,20 3,62 8 50 16,00 0,5792 12. Dveře S 5,10 100,00 5,10 5,76 8 50 16,00 0,9216 13. Okna 2,10 100,00 2,10 2,37 8 15 53,33 1,2639 14. Podlahy obytných místností S S 1,30 100,00 1,30 1,47 8 15 53,33 0,7840 15. Podlahy ostatních místností S 5,30 100,00 5,30 5,99 8 20 40,00 2,3960 16. Vytápění S 4,20 100,00 4,20 4,75 8 25 32,00 1,5200 17. Elektroinstalace S 2,90 100,00 2,90 3,28 8 20 40,00 1,3120 19. Rozvod vody S 1,70 100,00 1,70 1,92 8 20 40,00 0,7680 20. Zdroj teplé vody S 2,70 100,00 2,70 3,05 8 30 26,67 0,8134 22. Kanalizace S 0,50 100,00 0,50 0,56 8 15 53,33 0,2986 23. Vybavení kuchyně -6-
24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
S S
4,30 0,30
100,00 100,00
4,30 0,30
4,86 0,34
8 8
30 30
26,67 26,67
1,2962 0,0907
19,2504
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 718,79 m3 * 5 965,22 Kč/m3
= =
5 965,22 4 287 740,48 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,9010 3 863 168,42 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 19,2504 % Úprava ceny za opotřebení
-
743 675,37 Kč
Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena
=
3 119 493,04 Kč
+ + + = * * * =
9 750,- Kč 3 810,- Kč 2 054,- Kč 15 614,- Kč 0,8500 2,3130 1,4860 45 617,09 Kč
2 290,0,9610 0,8500 2,1460 1,4860
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis Na zahradě se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 6,00 m 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: -7-
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 100 = 10,000 %
-
4 561,71 Kč
Studna - zjištěná cena
=
41 055,38 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,4860 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,4860 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,4860 Název
Typ
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha, manipulační plocha § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 111,61 44,65
Parcelní číslo st. 170
Výměra [m2] 119,00
Jedn. cena [Kč/m2] 111,61
Cena [Kč] 13 281,59
1224/4
89,00
44,65
3 973,85
1233/3
127,00
44,65
5 670,55 22 925,99
Pozemky - zjištěná cena
=
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis -8-
22 925,99 Kč
Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč 22 925,99 m2 335 2 m 50 Kč 3 421,79 * 0,045 = 153,98 153,98 Kč
-9-
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
3 863 168,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 908 785,50 Kč
45 617,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
22 926,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
22 926,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
154,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
154,- Kč 3 931 865,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 931 865,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
3 119 493,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 160 548,40 Kč
41 055,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
22 926,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
22 926,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
154,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
154,- Kč - 10 -
3 183 628,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 183 628,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
3 183 630,- Kč
slovy: Třimilionyjednostoosmdesáttřitisícšestsettřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací
- 11 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 160 m2 Zlevněno: 2 400 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Původní cena: 2 550 000 Kč za nemovitost Adresa: Zavadilka, České Budějovice 2 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: OV/N 244-M Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 753 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům na okraji Českých Budějovic v části Zavadilka. Jedná se o dvougenerační částečně podsklepený dům z roku 1950. Ve zvýšeném přízemí se nachází - 12 -
samostatný byt 2+1, koupelna s WC. V podkroví se nachází samostatný byt 2+1 s možností rozšíření o jednu půdní místnost. Tento byt je samostatně přístupný ze schodiště. Dolní byt je vytápěn ústředním topením - elektrokotel, horní byt ústředním topením - plynovým kotlem. V domě jsou vyměněna téměř všude okna. Dům je napojen na obecní vodu, plyn, kanalizace je svedena do jímky - možno napojit na obecní kanalizaci pod zahradou. K domu náleží zahrada, na které se nachází zděná dílna. Celková plocha pozemku činí 753 m2. 2. Prodej, dům rodinný, 249 m2 Celková cena: 2 490 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Budějovická, Borovany Datum aktualizace: 07.09.2013 ID zakázky: 334284 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 249 m2 Plocha podlahová: 480 m2 Plocha pozemku: 249 m2 Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Bezbariérový přístup: Ano
- 13 -
Popis: Prodej rodinného domu v obci Borovany. Zastavěná plocha a nádvoří 249 m2. Dům v rekonstrukci, nové podlahy, stropy, elektřina v mědi, výstavba podkrovních pokojů. K domu projekt na rekonstrukci a přestavbu podkroví. Za domem uzavřený dvůr v naprostém soukromí. U domu prostorná garáž s dílnou a vchodem do dalšího podkroví. Občanská vybavenost v místě. Financování zajistíme. 3. Prodej, dům rodinný, 400 m2 Celková cena: 2 999 999 Kč za nemovitost (k jednání) + provize RK Poznámka k ceně: Cena včetně provize, právních služeb a advokátní úschovy. Adresa: Libín Datum aktualizace: 23.08.2013 ID zakázky: N1202314 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 400 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Datum nastěhování: 23.08.2013 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně - 14 -
Popis: Nabízíme k prodeji RD 2x3+1, s lodžií, studnou, garáží na pozemku 420 m2 v obci Libín okr. České Budějovice. Jde o udržovaný dům s obytnou plochou 160 m2. V koupelně je vana. WC samostatné. Je samostatně stojící se sedlovou střechou. Pozemek je oplocen, se studnou. Plyn přiveden k hraně pozemku. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Možnost vyřízení hypotéky. Další info na telefonu. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 2,5 -3,0 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Čech Petr Zahájení exekuce - Čech Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
- 15 -
2 800 000,- Kč slovy: Dvamiliónyosmsettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 20.09.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 187/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 187/13.
- 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímky katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
