13

Znalecký posudek č. 4895-059/13 O obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 3, v obci Říčany, na pozemku parc. č. st. 7 zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parc. č. 100/79 - vodní plocha a parc. č. 100/80 - trvalý travní porost, katastrální území Říčany - Radošovice, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.

Objednatel posudku:

Ing. Mgr. Andrea Balášová insolvenční správce Pražská 1823 286 01 Čáslav

Účel posudku:

Ocenění nemovitostí za účelem zjištění jejich obvyklé ceny - podklad pro insolvenční řízení

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.02.2013 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 18 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne 20.02.2013

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - rodinného domu č.p. 3, v obci Říčany, na pozemku parc. č. st. 7 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parc. č. 100/79 - vodní plocha a parc. č. 100/80 - trvalý travní porost, katastrální území Říčany - Radošovice, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.02.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3282 ze dne 12.12.2012 - kopie katastrální mapy - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Praha-východ Říčany Říčany-Radošovice (745511)

List vlastnictví číslo: 3282 Vlastník: Ivana Janků K Památné lípě 3/3, Radošovice, 251 01 Říčany

5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena.

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 3, který se nachází v obci Říčany, v místní části Radošovice, v ulici K Památné lípě, na pozemku parc. č. st. 7 - zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Zahrnuje dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 v 1.NP a 3+1 v podkroví. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. K domu je přistavěna garáž. Venkovní úpravy - přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, plynová přípojka, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, venkovní schody, jsou dle § 26a, odst. 4, zahrnuty v ceně rodinného domu.

–3– Dále jsou předmětem ocenění pozemky parc. č. 100/79 - vodní plocha a parc. č. 100/80 - trvalý travní porost, které se nacházejí na severovýchodním okraji obce. Pozemky tvoří jednotný funkční celek lichoběžníkového půdorysu. Jsou užívány v souladu se zápisem v KN.

7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky 2) Pozemky

–4–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Praha-východ Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům – § 26a Jedná se o objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy dřevěné trámové. Střecha sedlová a pultová, střešní krytina pálená tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové hladké, částečně tapety, vnější omítky břízolitové. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené, vstupní dveře plastové. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou, PVC a plovoucí podlahou. Zařizovací předměty standardní - vany, umyvadla, WC. Objekt je vytápěn ústředním topením - plynový kotel v současnosti není funkční. Původní projektová ani související dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena, proto je stáří stanoveno s ohledem na způsob provedení a použité materiály na více jak 100 roků. V roce 1965 proběhla částečná rekonstrukce domu. V roce 2010 byly provedeny rozvody ÚT a výměna oken a vstupních dveří za plastová. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady, kromě nefunkčního kotle ÚT. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako průměrný. Dispoziční řešení: 1.PP: sklep. 1.NP: veranda, chodba se schodištěm, kuchyň, koupelna s WC, dva pokoje. Podkroví: chodba, terasa, kuchyň, koupelna s WC, tři pokoje. Podlaží: Název 1.PP 1.NP Podkroví Součet:

Zastavěná plocha 14,35×5,55+2,90×1,90+4,65×2,50 14,35×5,55+4,65×2,50

Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 218,05 / 96,78 Podlažnost:

= = =

30,00 m2 96,78 m2 91,27 m2 218,05 m2

= =

81,00 m3 280,65 m3

218,05 m2 96,78 m2 = 2,25

Obestavěný prostor (OP): 1.PP 30,00×2,70 1.NP (14,35×5,55+2,90×1,90+4,65×2,50)×2,90

–5– Podkroví

(14,35×5,55–7,10×2,35)×(0,40+3,00/2)+ (7,10×2,35+4,65×2,50)×(2,50+0,90/2) Obestavěný prostor – celkem:

= =

203,13 m3 564,78 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Říčany Počet obyvatel: 13 856 Indexovaná prům. cena (IPC): 7 035,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti –0,05 0,00 –0,01

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,940

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Hodnocení znaku Popis znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,050

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn

I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo

Vi A

0,00 –0,08

–6– zdivo smíšené nebo kamenné III. více jak 45 cm I. Hodnota větší než 2 V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan III. Ústřední, etážové, dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 II. Mírně snižující cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let 0,6 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

0,03 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,03 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,505

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,940 × 1,050 × 0,505 = 7 035,– × 0,498 =

0,498 3 503,43 Kč/m3

564,78 × 3 503,43 =

1 978 667,20 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

1 978 667,20 Kč

a.2) Garáž – § 24 Jedná se o nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce zděné, plochá střecha. Garáž byla postavena v roce 1965. Obestavěný prostor (OP): OP: 36,00×2,60

=

93,60 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Říčany Počet obyvatel: 13 856 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 708,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na

I. Negativní

Ti –0,05 0,00

–0,01

–7– prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,940

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,050

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Hodnocení znaku Popis znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8

Vi B

0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,85*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):

0,666

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Garáž – zjištěná cena:

0,940 × 1,050 × 0,666 = 2 708,– × 0,657 = 93,60 × 1 779,16 =

0,657 1 779,16 Kč/m3 166 529,38 Kč 166 529,38 Kč

–8–

b) Pozemky b.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 651,55 Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = Cp × 5,00, kde Cp = 35 + (13 856 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 13 856 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Zastavěná plocha a nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 3 145,3101 St. 7 277 651,55 2

Pozemky – zjištěná cena:

1,100 2,146 2,045 Cena [Kč] 871 250,90

871 250,90 Kč

b.2) Pozemky – § 29, 31

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 651,55 Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = Cp × 5,00, kde Cp = 35 + (13 856 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 13 856 je počet obyvatel v obci. § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Hlavní město Praha – území sousedících obcí + 280 % Úprava celkem: + 280 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Jedn. cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená BPEJ Trvalý travní porost 100/80 1 204 6,86 26,0680 55800 2

§ 31 odst. 5 – Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti Kp: Název Vodní plocha

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 100/79 113 651,55 × 7 % 45,6085

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

2

=

3,800 1,000 Cena [Kč] 31 385,87

1,000 Cena [Kč] 5 153,76 36 539,63 Kč 36 539,63 Kč

–9–

C. Rekapitulace - dle vyhlášky MF ČR č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům 2)Garáž b) Pozemky 1)Pozemky 2)Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:

Zjištěná cena: 3 052 990,– Kč Cena slovy: třimilionypadesátdvatisícedevětsetdevadesát Kč.

1 978 667,20 Kč 166 529,38 Kč 871 250,90 Kč 36 539,63 Kč 3 052 987,11 Kč 3 052 990,– Kč

– 10 –

D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

– 11 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 3, Radošovice, Říčany Poloha Druh nemovitosti Rodinný dům Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD Garáž

Více jak 100 roků 1 1 277 m2 160 m2 Ano (samostatná)

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Průměrný 1 Zděné 97 m2 El., voda, kan., plyn Venk. úpravy

Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům v Kuři- Říčany. Popis: Rodinný dům 3+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Více jak 100 roků Počet NP 1 Podkroví Výměra pozemku 675 m2 Užitná plocha RD 95 m2 Garáž Ano (samostatná) Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:


Objekt č. 2: Rodinný dům v Říčanech. Popis: Přízemní dům 3+kk. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Více jak 100 roků 1 414 m2 95 m2

-

Zděné 120 m2 El., voda, kan., plyn Venk. úpravy 2 611 000,– Kč 27 484,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:

Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD

Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Průměrný

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky

0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 23 636,– Kč

Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Průměrný 1 Zděné 115 m2 El., voda, kan., plyn

– 12 – Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Příslušenství

2 900 000,– Kč 30 526,– Kč


Objekt č. 3: Rodinný dům v Radošovicích - Říčanech. Popis: Částečně podsklepený dům 3+1. Poloha Druh nemovitosti Rodinný dům Stáří objektu Více jak 100 roků Počet NP 1 Podkroví Výměra pozemku 382 m2 Užitná plocha RD 119 m2 Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:



Objekt č. 4: Rodinný dům v Říčanech. Popis: Rodinný dům 6+1 na okraji obce. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP

Venk. úpravy

Více jak 100 roků Stav objektu 1 Počet PP

0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 26 253,– Kč

Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Průměrný 1 Zděné 105 m2 El., voda, kan., plyn Venk. úpravy 3 099 000,– Kč 26 042,– Kč

0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 22 396,– Kč

Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Průměrný 1

– 13 – Podkroví 1 Výměra pozemku 301 m2 Užitná plocha RD 205 m2 Garáž Ano (samostatná) Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

Zděné 117 m2 El., voda, kan., plyn Venk. úpravy 3 300 000,– Kč 16 098,– Kč


0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 13 844,– Kč

Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 16 000,– Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 2 560 000,– Kč. Za tuto cenu by byl rodinný dům č.p. 3 s příslušenstvím běžně prodejný.

Popis oceňované nemovitosti: Pozemky parc. č. 100/79 a parc. č. 100/80, v obci Říčany, k.ú. Říčany - Radošovice Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Okraj obce a vod. plocha Výměra pozemků 1 317 m2 IS Chybí Svažitost Rovinné Příslušenství Chybí

Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Pozemky v obci Říčany Popis: Rovinné pozemky. Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Výměra pozemků 29 000 m2 IS Svažitost Rovinné Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový

Okraj obce Chybí Chybí 4 350 000,– Kč 150,– Kč

1,00 1,00

– 14 – Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:

Objekt č. 2: Pozemky v obci Menčice Popis: Rovinný pozemek. Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Výměra pozemků 8 026 m2 IS Svažitost Rovinné Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2:

1,00 1,00 0,90 0,90 135,– Kč

Okraj obce Chybí Chybí 802 600,– Kč 100,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:

Objekt č. 3: Pozemky v obci Mnichovice Popis: Rovinný pozemek Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Výměra pozemků 6 720 m2 IS Svažitost Rovinné Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:

0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 86,– Kč


0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 95,– Kč

– 15 – Objekt č. 4: Pozemky v obci Louňovice Popis: Mírně svažité pozemky. Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Výměra pozemků 4 795 m2 IS Svažitost Rovinné Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:


0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 51,– Kč

Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m2 pozemků je stanovena ve výši 110,– Kč. Obvyklou cenu nemovitostí stanovuji ve výši 144 870,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemky parc. č. 100/79 a parc. č. 100/80 běžně prodejné. Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Celkovou obvyklou cenu nemovitostí stanovuji ve výši 2 704 870,– Kč. Za tuto cenu by byly nemovitosti dle LV č. 3282 , v obci Říčany, k.ú. Říčany - Radošovice, běžně prodejné.

Obvyklá cena: 2 704 870,- Kč Cena slovy: dvamilionysedmsetčtyřitisícosmsetsedmdesát Kč.

V Praze dne 20.02.2013 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9

– 16 –

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4895-059/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

V Praze

dne 20.02.2013

Ing. Karel Schwarz

– 17 – Příloha č. 1: Fotodokumentace

– 18 –

13

Recommend Documents