13

č.vyhotovení : 2

Č.j: 605/2013 - N

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4726/488/13 o ceně rodinného domu č.p. 25 postaveného na pozemku parc.č. 947, stavby bez č.p.na pozemku parc.č. 948 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 947, parc.č. 948 a parc.č. 949 v obci Úvaly, k.ú. Úvaly u Prahy

Objednavatel posudku:

EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8

Posudek vypracoval:

Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.

Oceněno ke dni:

20.listopadu 2013

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu a přílohy. V Praze, dne 5.listopadu 2013

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Hálkova, v obci Uvaly, a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.25 postaveným na pozemku parc.č. 947, stavbou bez č.p.na pozemku parc.č. 948 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 947, parc.č. 948 a parc.č. 949 v obci Úvaly, k.ú. Úvaly u Prahy. Rodinný dům je postaven jako samostatná stavba a obsahuje celkem jednu bytovou jednotku charakteru 3+1. Je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Stáří nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení majitele nemovitosti byl dům postaven v roce 1890. V roce 1970 zde proběhla částečná rekonstrukce domu. V roce 2004 byl vydán souhlas s provedením stavebních prací na RD č.p. 25, tyto práce však nebyly v plném rozsahu provedeny. Částečně byly pouze vyměněny okna za plastová, jsou zde nové vstupní dveře a byla osazena krbová vložka. Stavebně -technický stav domu je zhoršený a vyžaduje rekonstrukce. V současném stavu je neobyvatelný. Nemovitost je oplocena zděným plotem, v zadní části pozemku je opěrná zeď. Ze severní a východní strany se nachází příkrý svah. V oplocení jsou z ulice umístěny vrata a vrátka, ve dvoře je umístěna žumpa a jímka na povrchovou vodu. Trvalé porosty tvoří pouze neudržované náletové keře. Z inženýrských sítí je zde přivedena pouze elektřina, vodovodní a kanalizační přípojka jsou přivedeny v ulici (kolaudace sítí 4/2013), plynová přípojka je na hranici pozemku. Do domu není proveden rozvod vody, ta byla donášená do domu z obecní studny. Lokalita, ve které se nemovitosti nachází - k.ú.Úvaly u Prahy leží na hranici Hl.m.Prahy, za Újezdem nad Lesy. Město Úvaly má rozlohu katastru 1096 ha s 6037 trvale žijícími obyvateli.Město nabízí velmi dobrou infrastrukturu, je zde řada obchodů, zastoupení služeb, Městský úřad, škola, mateřské školky, pošta, zdravotní středisko, městská knihovna, dům s pečovatelskou službou, restaurace apod. Dopravní spojení je možné příměstskou autobusovou dopravou, železnicí - trať Praha - Kolín, či dopravou vlastní. Oceňované nemovitosti se nalézají v původní zástavbě starších rodinných domů, nedaleko centra města, v blízkosti frekventované železnice (Praha / Brno) – téměř pod viaduktem.

1.2 Podklady pro vypracování posudku      

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Úvaly u Prahy, obec Úvaly, list vlastnictví č.24 vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.10.2013 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Sdělení k ohlášení stavebních prav ze dne 10.11.2004 vydané MU Uvaly, č.j.: K/6677/04/SU/Bre Část Ocenění č. 875/11/04 VH C ze dne 5.12.2004 vypracovaného Znaleckým ústavem VH Consulta,s.r.o., Ing.Věra Šilhavá Údaje z realitních kanceláří a z vlastní databáze Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 20.11.2013 a opětovné 24.11.2013 za přítomnosti majitele nemovitosti. Do zadní části rodinného domu nebyl umožněn přístup z technických důvod (nedaly se otevřít dveře)

-2-

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 24 pro k.ú. Úvaly u Prahy, obec Úvaly zapsána : Paní Jarmila Viktorinová Na Pláni 2862/11 150 00 Praha 5

1.4 Rizika a omezení Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č.241 z roku 2013 mají nemovitosti omezení vlastnických práv : Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. Pohledávka s příslušenstvím ve výši 2.095.177,-Kč Omezení vlastnického práva není zahrnuto do ceny obvyklé, jelikož ke dni ocenění nebyla známa skutečná výše pohledávky.

1.5 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti

1.6 Předmětem ocenění jsou 1) Vedlejší stavba 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Pozemek p.č. 947 4) Pozemek p.č. 948 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem

-3-

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Vedlejší stavba Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o vedlejší stavbu postavenou na pozemku parc.č. 948. Stavba je přízemní, nepravidelného půdorysu, nepodsklepená a byla postavena kolem roku 1970. Stavba byla vestavěna mezi původní zděné ploty. Stavebně technický stav je zhoršený. Stavba je zděná s plochou střechou mírného spádu, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce poničené z pozinkovaného plechu. Vrata plechová, okna tvoří luxvery. Podlaha betonová. Není zde zavedena elektřina. Vzhledem ke špatnému stavebně -technickému stavu byla snížena životnost na 60let. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: 46.21.13.2.1 Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba (5.20+3.30)/2*7.80*(1.80+0.10) 2.1.4 Podlaží Označení

Zastavěná plocha

62.98 m3

=

Světlá výška

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1 - 1.NP

(5.20+3.30)/2*7.80 33.15 m2

0.00 m

1.18 m

Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 33.15 m2 a prům.výška podlaží je 1.18 m. 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

10. 11. 16. 17. 25.

Schody chybí Dveře chybí Elektroinstalace chybí Bleskosvod chybí Ostatní chybí

0.01800

100%

-0.018*1.852

0.02400

100%

-0.024*1.852

0.05800

100%

-0.058*1.852

0.00400

100%

-0.004*1.852

0.05200

100%

-0.052*1.852 ________________________________________________

-0.28891 -4-

K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.28891) = 0.8440 2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 71.6667%. 2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 33.15 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 1.18 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

2.231,x 0.9390 x 1.1191 x 2.0797 x 0.8440 x 1.0000 x 2.0950 x 0.9520

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 62.98 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 71.6667% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

8.207,26 516.893,23 516.893,23 370.440,32 146.452,91

_______________________________________________________________________________________________________________

Vedlejší stavba

Cena celkem Kč

146.453,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Zadní část domu se samostatným vchodem, který nebyla zpřístupněna, je zasazena zadní stěnou do svahu. Je zde zvýšená vlhkost Základy původní bez s izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina tašková Holland (r. 1977), klempířské konstrukce pozinkovaný plech, bleskosvod není osazen. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné hladké, místy obložené sádrokartonem, venkovní stříkané, původní, poškozené a opadané. Celní fasáda byla z části nově natřena. Okna plastová s izolačním dvojsklem a luxvery, dveře do dřevěných zárubní, vstupní plastové. Vnitřní schodiště na půdu dřevěné. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - dlažby, v obývacím pokoji dřevovláknité desky. Vytápění zde je částečné, lokální krbovými kamny. Dispoziční řešení: 1.PP - sklípek (přístupný druhým vchodem ze dvora) 1.NP 1.vstup - veranda, obývací pokoj spojený s kuchyní, kuchyňská linka byla přesunuta do části verandy, WC + umyvadlo a sprchový kout.

-5-

2.vstup ze dvora (nebyl umožněn přístup) - chodba se schody na půdu, stavebně nedokončená koupelna s kotlem na TUV, technická místnost, 2 x pokoj (dle údajů majitele se jedná o velmi vlhké prostory) 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.2.3 Obestavěný prostor 1.PP 2.90*2.40*(1.50+0.10) 1.NP ((9.80+11.95)/2*5.30+14.20*(6.75+ 5.30)/2)*(2.70+0.10)+(2.60*5.50)* (2.30+0.10) Zastřešení ((9.80+11.95)/2*5.30+14.20*(6.75+ 5.30)/2)*(0.90)+(2.60*5.50)*0.40 (16.85*5.3*2.2/2)+((10.88-6.03/216.85)*5.3*2.2/3)+(8.57*6.03*2.2/ 2)+((14.2-5.3/2-8.57)*6.03*2.2/3)

=

11.14 m3

=

435.26 m3

=

134.59 m3

=

133.34

_________________________________________ 3

celkem =

714.32 m

2.2.4 Podlaží Označení

Zastavěná plocha

Světlá výška

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1 - 1.NP

2 - 1.PP

((9.80+11.95)/2*5.30+14.20*(6.75+5.30)/ 2)+(2.60*5.50) 157.49 m2 0.00 m 2.90*2.40 6.96 m2 0.00 m

2.70 m 1.50 m

Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 82.23 m2 a prům.výška podlaží je 2.65 m. 2.2.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka v současné době 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu

1

-0.10

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem

-0.10

It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900

-6-

2.2.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 1 -0.10 Vlivy snižující cenu – silní dopravní hluk a otřesy z železnice umístěné téměř nad domem _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem

-0.10

Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.10 = 0.900 2.2.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 3 0.03 více jak 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 164.45 m2 / zastavěná plocha 1.NP 157.49 m2 = podlažnost 1.04 5. Napojení na sítě (přípojky) 1 -0.10 Žádné nebo pouze přípojka elektr. Energie – sítě jsou v ulici a na hranici pozemku 6. Způsob vytápění stavby 1 -0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2 -0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1 -0.05 Zanedbatelného rozsahu -7-

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1 -0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené 1 -0.10 Významně snižující cenu – zadní část nemovitosti zasazena do svahu, vlhkost 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 123 let) _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)

-0.35

Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.35) x 0.2400 = 0.156 2.2.8 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3

Index. prům. cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 0.900 x 0.156

= Kč

7.035,-

x 0.1260 _________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 714.32 m3

= Kč = Kč

886,41 633.180,39

_______________________________________________________________________________________________________________

Rodinný dům se šikmou střechou

Cena celkem Kč

633.180,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.3 Pozemek p.č. 947 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek parc.č. 947 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 155m2 . Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu. 2.3.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

10%

2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (6037 - 1000) x 0.007414) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 155.00 m2

= Kč

361,72

= Kč = Kč

361,72 397,89

= Kč = Kč

x 2.1460 x 2.0450 1.746,18 270.657,42

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 947

Cena celkem Kč

270.657,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-8-

2.4 Pozemek p.č. 948 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.4.1 Popis Pozemek parc.č. 948 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr o celkové výměře 35m2 . Pozemek je zastavěn zděnou vedlejší stavbou. 2.4.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

10%

2.4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (6037 - 1000) x 0.007414) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 35.00 m2

= Kč

361,72

= Kč = Kč

361,72 397,89

= Kč = Kč

x 2.0950 x 0.9520 793,57 27.775,01

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č. 948

Cena celkem Kč

27.775,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.5 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.5.1 Popis Pozemek parc.č. 949 vedený jako zahrada o celkové výměře 96m2 . Pozemek je tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, jedná se o uzavřený dvůr. 2.5.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

10%

2.5.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (6037 - 1000) x 0.007414) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 96.00 m2

= Kč

361,72

= Kč = Kč

361,72 397,89

= Kč = Kč = Kč

x 2.1460 x 2.0450 1.746,18 698,47 67.053,19

_______________________________________________________________________________________________________________

Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem

Cena celkem Kč

67.053,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-9-

3. REKAPITULACE 1) Vedlejší stavba 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Pozemek p.č. 947 4) Pozemek p.č. 948 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem

146.453,- Kč 633.180,- Kč 270.657,- Kč 27.775,- Kč 67.053,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky

1.145.118,- Kč 1.145.120,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Jedenmilionjednostočtyřicetpěttisícjednostodvacet Kč

V Praze, dne 5.listopadu 2013 .................... vypracoval

- 10 -

4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.

4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název

Cena bez Kp

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2.

Rodinný dům se šikmou střechou Vedlejší stavba

633180.00 153837.00

Pozemky k zástavbě RD se v Úvalech nabízejí převážně od 2.500 – 3.000,-Kč/m2 . Vzhledem k poloze a vybavení pozemků stanovuji cenu 2.500,-Kč/m2, jelikož se domnívám, že se jedná o cenu vhodnou. 3.

Pozemky celkem 286 m2 x 2.500,-

715.000.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem zjištěná cena bez Kp

1502017.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcná hodnota - administrativní bez Kp

Cena celkem Kč

1.502.017,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.2 Porovnání dle jedn.ceny - srovnávací objekt Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením.

- 11 -

Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti, ta byla nabyta dědictvím. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: Dispoziční řešení: RD

Výměra Zohledněno m2 %

1.PP sklípek Celkem 1.NP veranda obývací pokoj kuchyně kuch.linka soc.zařízení pokoj pokoj technická místnost chodba se schodištěm nedokončená koupelna Celkem

Uvažovaná výměra m2

3,00 3,00

50% 100%

1,50 1,50

3,68 15,91 12,54 4,05 2,40 9,16 16,18 5,50 8,44 4,17 82,03

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 40%

3,68 15,91 12,54 4,05 2,40 9,16 16,18 5,50 8,44 1,67 79,53

Celkem RD

81,03

Zadní část RD nebyla přístupná a výměry 2 pokojů, technické místnosti, chodby se schodištěm, nedokončené koupelny a sklípku mohou mít menší odchylky. Nabídky nemovitostí :

Prodej, dům rodinný, 200 m² , Janáčkova, Úvaly, OV Celková cena: 3 290 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, DPH Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový / Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 294 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 294 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod

- 12 -

Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Nabízíme zajímavý RD, který prošel rekonstrukcí a byl využíván k bydlení a také podnikání. Zastavěná plocha 294 m2, užitná plocha cca 200 m2, předzahrádka cca 12m2. Domek s obytnou částí má dispozice 3+1 s příslušenstvím, sklep, zimní zahradu. Přístavba má 2 podlaží, kde je v 1. NP dílna, sklad, sociální zázemí, ve 2.NP je velká místnost s kuchyňskou linkou, využívaná jako kancelář. Lze upravit na další samostatnou bytovou jednotku. Dům je ve výborném technickém stavu: nová střecha vč. krovů - pálené tašky, přístavba má střechu plechovou, nová fasáda včetně zateplení, v obytné části plastová okna. Stavba je zděná, částečně podsklepená, izolace provedeny. Celek je atypicky řešen. Půdní prostor, který lze využít. Pozemek je z velké části zpevněná plocha, dům má udržovanou předzahrádku. Rozvod vody z vlastní studny, vlastní jímka, elektro 220 a 380V a plyn v domě. Topení ústřední na jeden plynový kotel pro celý objekt. Pohodlné parkování před domem. Pozemek je ohraničený omítnutou zídkou.

Prodej, dům rodinný, 150 m² , Čelakovského, Úvaly Celková cena: 3 450 000 Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 949 m2 Voda: Místní zdroj / Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace / Elektřina: 230V Nabízíme k prodeji dům o užitné ploše 150 m2 s velkou zahradou v Úvalech u Prahy. Dům po částečné rekonstrukci sestávající z kuchyně o velikosti 16 m2, s novou kuchyňskou linkou, plně vybavenou, s oknem s výhledem do zahrady. Součástí kuchyně jsou dvě prostorné komory. Dále ze dvou pokojů 20 m2 a 25 m2, prostorné chodby, kde se nacházejí dvě samostatné oddělené místnosti, které lze použít jako pokoje, popř. jako úložný prostor, obě o velikosti 12 m2, koupelny po kompletní rekonstrukci a samostatné toalety. Podlahy jsou tvořeny dlažbou, dům je vytápěn novým plynovým kotlem, dům je napojen jak na městskou vodu, tak na studnu k zalévání zahrady a splachování toalety. Vedle domu se nachází domek o dvou místnostech s prostornou dřevěnou terasou. Zahradu tvoří vzrostlé stromy. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě nedaleko centra, v blízkosti koupaliště, výborné vlakové spojení do Prahy každých 15-30 minut.

Prodej, dům rodinný, 200 m² , V Dubinách, Nové Jirny Celková cena: 2 990 000 Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová

- 13 -

Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 200 m2 / Plocha užitná: 200 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 521 m2 Parkovací stání: 5x Zařízeno: Částečně Prodáme rodinný dům v obci Nové Jirny. Na pozemku 521 m2 se nachází 2 rodinné domy s vlastním číslem popisným. Jeden je patrový po částečné rekonstrukci 2+0 a druhý je klasický 2+1 v původním stavu. K oběma domům náleží prostorná stodola s pěknou dílnou. Objekt

UP

Pozemek

číslo

m2

m2

1 2 3

200 150 150

294 949 521

Celk. cena Kč

Koef.vybav. Koef.polohy. 0,80-1,20

Koef.poz.

0,80-1,10

0,75-1,20

Zdroj RK, prod.c

Cena/UP Kč

3 290 000 3 450 000 2 990 000

0,80 0,80 0,85

1,00 1,00 1,01

1,00 0,75 0,90

0,85 0,85 0,80

11 017 11 480 12 148

934 314

1,00

1,00

1,00

1,00

11 549

Oceňovaná nemovitost RD

81

286

4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________

Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce

= Kč = Kč = Kč = Kč

1.145.118,1.502.017,nestanovena 930.000,-

= Kč

930.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad

Cena celkem Kč

930.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozitivní stránky : - lokalita vhodná k bydlení - dobré dopravní spojení s okolím - autobusy, vlak - velmi dobrá infrastruktura města - nemovitost postavena na vlastním pozemku - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě - podobná okolní zástavba Negativní stránky : - špatný stavebně –technický stav, nutné rekonstrukce - nemovitost nelze ihned užívat - omezené parkování před domem - zvýšená vlhkost ze svahu za domem (nedostatečné izoalce) - hluk a otřesy ze železnice vedoucí nad domem - nižší obchodovatelnost s nemovitostmi v současné době

- 14 -

5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1.502.017,- Kč nestanovena 930.000,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu

930.000,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Devětsettřicettisíc Kč

V Praze, dne 5.listopadu 2013 .................... vypracoval

6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4726/488/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -