ZNALECKÝ POSUDEK č. E 6336-12/13 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD HODNOTY VČETNÉ STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY IDEÁLNÍ 1/2 NEMOVITOSTI pro exekuční řízení u Exekutorského úřadu Praha 6 NEMOVITOST: Katastrální údaje:
RD čp. 10, 471 02 Holany CZ0511 Česká Lípa, 561584 Holany, k.ú. 640735 Holany, LV 391 – čp.10 na a s p.č. 236
VLASTNÍK:
SJM BISTULA Josef a BISTULOVÁ Alena, Holany 10, 470 02 Česká Lípa 2 - 1/2 BISTULOVÁ Jitka, Holany 10, 470 02 Česká Lípa 2 - 1/2
Objednatel posudku : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6 - Soudní exekutor JUDr. Jan Grosam Účel posudku
Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
: zjištění ceny nemovitosti pro exekuci –exekuce k čj. 025 Ex 3024/11-15
Oprávněný : ESSOX s.r.o. Senovážné nám. 231/7, 370 01 České Budějovice, IČ 26764652 Povinný : B i s t u l o v á (roz. Mazurková) Jitka, Holany 10, 471 02 Česká Lípa 2 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.1.2013 – prohlídka nemovitosti prohlídka nemovitosti za účasti povinné a spoluvlastníků
Posudek vypracoval
:
Miroslav J e ž e k Kostelní 2678 407 47 Varnsdorf V Posudek obsahuje 9 stran včetně titulní, 10 stran příloh a předává se ve 4 vyhotoveních (1x elektronicky)
Ve Varnsdorfu, 3.2.2013
-2-
A. Nález Název nemovitosti:
Rodinný dům
Adresa nemovitosti:
Kraj: Obec: Počet obyvatel:
Liberecký Holany 524
Okres: Katastrální území: Zákl. cena pozemku:
Holany 10 471 02 Česká Lípa Česká Lípa Holany 35,00 Kč/m2
Místopis lokality: Obec Holany se statutem Městyse se nachází v JZ části okresu Česká Lípa, cca 15km od České Lípy a 3 km od železnice a st.silnice I.třídy č.9 spojující sever státu s vnitrozemím. Z J strany se dotýká Chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Obec je pouze místního významu jen se základní infrastrukturou (obchody, obecní úřad), v obci pouze nízkopodlažní obytná zástavba, značná část pro rekreační bydlení včetně značného množství penzionů – vyhledávaná rekreační oblast v lokalitě množství rybníků, uváděn počet 24, nejznámější a největší jsou Holanský, Milčanský, Kravský atd. Obec je křižovatkou turistických tras. Naprostý nedostatek pracovních příležitostí, vesměs dojížďka do bývalého okresního města Česká Lípa, jehož význam pro celou oblast je stěžejní.
Místopis a charakteristika nemovitosti: Nemovitost (původně rozlehlá zemědělská usedlost) je situovaná v souvisle zastavěném území obce, téměř v její středové části jižním směrem od náměstí, na nároží dvou komunikací, dům těsně podél státní silnice III. třídy směrem na obec Blíževedly, v mírně svažitém terénu s J orientací. Nemovitost je zčásti oplocená pouze bezcennými zbytky plotů, kromě RD na pozemcích nedobouraná rozpadlá kamenná kolna a množství zcela dožilých kolen a přístřešků ve dvoře charakteru provizoria, většina v demoličním stavu (bezcenné). Z inž.sítí napojeno na veřejné rozvody elektro a vody, odkanalizováno do žumpy, veřejné rozvody kanalizace a zemního plynu v lokalitě chybí, bez trvalých porostů. Ostatní údaje o nemovitosti viz výpočtovou část posudku.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti - prohlídka a zaměření nemovitosti provedeno 30.1.2013 za účasti povinné a spoluvlastníků 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka Usnesením soudního exekutora ze 7.12.2012 (znalci doručeno i dopisem 12.12.2012) - výpis z KN stav k 7.12.2012 (dálkovým přístupem pro Exekutora čj.025 Ex 3024/11-15) – v přílohách - kopie kat.mapy okolí čp. 10 v měř. 1:1000 (Internet z 8.12.2012) – v přílohách - mapa širších vztahů (mapový podklad okresu Česká Lípa v měř.1:75 000) – v přílohách - údaje vlastníků včetně z odhadu hodnoty nemovitosti z r.2001, údaje na OÚ a zjištění při prohlídce 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz zaslané podklady a další přílohy 6. Dokumentace a skutečnost - archivní dokumentace nedochovaná, z podkladů vlastníka a informací OÚ lze předpokládat stáří domu cca 150-160 let, původně jako součást rozlehlé zemědělské usedlosti, která byla již delší dobu neužívaná, hospodářské stavby ve dvoře postupně devastované, , dům zčásti užíván jako nájemní, po r.2000 současnými vlastníky se započatými stavebními úpravami a zprovozněním pro trvalé bydlení třemi rodinami - v současné době zahájené opravy především 1.nadz.podlaží domu, v bytě povinné opravy minimální
-3-
7. Obsah posudku I. Administrativní cena : a) Hlavní stavba – Rodinný dům čp. 10 b) Venkovní úpravy c) Pozemky II. Porovnávací (srovnávací) metoda III. Stanovení ceny obvyklé, včetně zjištěných práv a závad
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
I. Administrativní cena :
1.1. Hlavní stavba - 1.1.1. Rodinný dům čp. 10 Celozděný dům v uliční zástavbě situovaný těsně podél st.silnice, na nároží komunikací na rozlehlém pozemku - hlavní objekt bývalé zemědělské usedlosti. Je z malé části podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a stavebně nevybavené podkroví (půdní prostor) pod sedlovou střechou. Vstup ze dvora zadním traktem. Běžné založení na základových pasech převážně s kamenem, kamenný pískovcový sokl, obvodové zdivo 1.pp. kamenné, převládá i v obou nadzemních podlažích, vše bez hydroizolací, v tl. 45-75cm. Stropy 1.pp. a části 1.np. kamenná zčásti omítaná klenba, ostatní dřevěné trámové se záklopy a převážně s omítanými podhledy. Krov vázaný dřevěný sedlový s jednoduchou pálenou taškovou krytinou, bez klempířských prvků a bleskosvodu, fasádní omítky vápenné štukové hladké, bez obkladů, poškozené, pouze část ke komunikaci obnovená, klempířské prvky zanedbatelné zbytky. Vnitřní omítky vápenné štukové, schody kamenné a betonové, dveře plné a náplňové, okna převážně zdvojená, část nově plastová, podlahy obytných místností prkna a PVC, cementové a keramické dlažby. Nekompletní instalace, chybí zemní plyn, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, světelný a motorový elektro, ohřev teplé vody el.boiler., běžné vybavení kuchyní (el.sporák), koupelen a standardní splachovací WC. Jiné zvláštní vybavení není. Dům je vybavený a užívaný k nenáročnému bydlení jako tři byty. Základní konstrukce převážně původní (spodní stavba, zdivo, stropy, krov, část podlah), stav odpovídá stáří a minimální údržbě, která je v posledních 6 letech zlepšená stavebními úpravami především v úpravě dispozice v 1.np., včetně části fasády, výměny oken a vybavení zařizovacími předměty i ve 2.np. Celkově dům působí zanedbaným dojmem, ve špatném stavu spodní stavba, vzlíná vlhkost, dožilá fasáda, dožívá krov, krytina. Vzhledem k celkovému stavu a výše uvedenému je další životnost prodloužená o cca 20-40 let. Dispozice: 1.podz.pod. - schoď.prostor, sklep 2x 1.nadz.podl. - chodba a schody, kuchyň, pokoj 2x, koupelna, WC, komora, dílna, sklad paliva 2.nadz.podl. -schodišťový trakt, 2 byty 1+2 (předsíň, kuchyň, pokoj 2x, koupelna, WC) podkroví - schody, půdní komory, půda
-4-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B zděná podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví (půda) se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Dle odst.11 § 44 snížený vzhledem k morální i technické dožilosti o 20,00% Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3960 Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1168
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.podz.podl. (6,00*4,75+4,20*2,10)*2,50 1.nadz.podl. 24,80*9,65*3,20 2.nadz.podl. 24,80*9,65*3,15 Zastřešení 24,80*9,65*4,70/2
[m3] 93,30 m3 765,82 m3 753,86 m3 562,40 m3
= = = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.podz.podl. 1.nadz.podl. 2.nadz.podl. Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP NP NP NP
Obest. prostor 93,30 m3 765,82 m3 753,86 m3 562,40 m3 2 175,38 m3
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady
Hodnocení standardu P S S P S P C S P P C S C
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 6,20 3,10 0,40 2,30 2,30
Část [%] 100 100 50 50 100 100 100 70 30 100 100 50 50
Koeficient 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,27 22,30 4,20 1,93 5,20 1,47 0,00 4,34 0,86 1,43 0,00 1,15 0,00
-5-
11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů
P S P S P S P P S C S S C S S S S C
2,40 3,30 3,30 5,20 2,20 1,10 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 50 50 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 175,38 m3 * 3 073,46 Kč/m3
= =
1,10 1,65 0,76 5,20 1,01 0,55 0,25 2,02 4,10 0,00 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 76,39
1 975,0,7639 0,8500 2,1460 1,1168 3 073,46 6 685 943,41 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: -
5 683 051,90 Kč
=
1 002 891,51 Kč
Stáří (S): 153 roků, Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 178 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 153 / 178 = 85,955 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
Rodinný dům čp. 10 – zjištěná cena
-6-
2. Příslušenství - 1.2.1. Venkovní úpravy Popis: - dům na hranici komunikace, minimální délky přípojek elektro a vody, původní žumpa u zadní obvodové stěny, zbytky dlažeb ve dvoře, oplocení a přístřešků ve dvoře, bez trvalých porostů Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby Rodinný dům čp. 10 Celkem:
Cena stavby 1 002 891,51 1 002 891,51 Kč
Ocenění: Cena staveb celkem:
1 002 891,51 0,0350
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
35 101,20Kč
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - zastavěné plochy domu, dvora a devastovaných kolen ve dvoře Ocenění: Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Snížený vzhledem k nutnosti odstranění nedobouraných zbytků zděné kolny a popadaných provizorních dřevěných kolen ve dvoře Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3960 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0470 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: 2.6. Nepříznivé účinky okolí (nároží komunikací, sousední zem.areál): 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění ZC[Kč/m2] Koef. Ki Kp § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,0470
-7 % -5 % -3 % -15 %
Úprava % -15,00
1,0470 2,1460 UC[Kč/m2] 66,84
-7-
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastav. Plocha Stavební pozemek – celkem
Parcelní číslo 236
Výměra [m2] 2 214,00
Pozemky - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 66,84
Cena [Kč] 147 983,76 147 983,76
=
147 983,76 Kč
C. Rekapitulace administrativních cen Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 10 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy
1 002 891,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 037 992,70 Kč
35 101,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
147 983,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
147 983,80 Kč
Celkem
1 185 976,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 185 976,50 Kč
Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení dle § 46:
II. Porovnávací (srovnávací) metoda Nemovitost je v lokalitě poměrně běžně prodejná, vzhledem k jejímu charakteru – přestárlá, její technický stav s náročností oprav a modernizace, pozemek znehodnocený množstvím zcela dožilých vedlejších staveb, v neposlední řadě i těsné sousedství zemědělského areálu přes komunikaci ze Z strany. Okraj obce již mimo oblast rybníků s rekreačními objekty a penziony. Poptávka po nemovitostech tohoto typu v obci je již delší dobu minimální, pro porovnání použiji údaje z vlastní databáze a z uzavřených obchodů v okolí.
Obec Kozly
Stáří Popis Zděný,1np.,podkroví, část podskl., chybí 1875 zemní plyn, kanalizace,okraj obce, minimální údržba,z inž.sítí jen elektro a voda
Byty OP v m3 2 1 620
Cena[Kč] 920 000,-
Dolní Libchava 1850
-8Část podstavkový a zděný smíš. zdivo, z1/2 podskl.,, 2np., špatný stav, zčásti rekonstrukce – 2.np.,chybí zemní plyn Zděný, 2np., půda, z inž. sítí jen elektro a studna, okraj obce, průměrný stav
Kvítkov
1890
Holany
1860 Zděný, 2np, podsklep.část, bez podkroví
(oceňovaný)
3
1460
720 000,-
2
1 850
1 180 000,-
3
2 175
800 000,-
okraj obce, jen elektro, voda,v nedokončené rekonstrukci (viz popis výše)
Přímo v obci, obdobné nemovitosti k prodeji delší dobu nejsou, výše uvedené prodeje jsou z období 2.Q 2012, informativně přikládám nabídky tří v podstatě souměřitelných nemovitostí v blízké lokalitě Česká Lípa, dle zjištění a po dotazu u spolupracujích realitních kanceláří v místě lze předpokládat, že cena obvyklá nedosáhne 1 000 000,-Kč
Porovnávací (srovnávací) hodnota celkem (zaokrouhleno) 800 000,- Kč
III. Stanovení ceny obvyklé, včetně zjištěných práv a závad cena obvyklá (též obecná) je cena, která by byla dosažena při prodeji stejné či porovnatelné nemovitosti v obchodním styku ke dni ocenění, je stanovena za pomoci výše uvedených pomocných propočtů, znalec uvádí i konkrétní ovlivňující kriteria Ovlivňující kriteria pro stanovení obvyklé ceny (včetně práv a závad s nemovitostí spojených): Pozitiva : Situování nemovitosti v blízkosti centra obce, solidní konstrukční prvky dlouhodobé životnosti (masivní zdivo, stropy), dostupnost okresního města s občanskou vybaveností, rozlehlost pozemku, dílčí modernizace (část oken, vybavení bytu v 1.np. Negativa: v obci minimální infrastruktura, neúplné inž.sítě (voda, elektro), celková zchátralost objektu, nutnost velké opravy (krov, krytina, omítky, spodní stavba, dokončení vnitřních úprav), devastace venkovních prostor (dožilé kolničky a přístřešky), rekreační zóna vzdáleně. Nezanedbatelná je i současná situace na trhu s nemovitostmi, v obci a v okolí ovlivněna i naprostým nedostatkem pracovních příležitostí. Pro informaci uvádím cenu kupní nemovitosti v r.2001 ve výši 450 000,- a dle sdělení spoluvlastníků povinné doposud vynaložené náklady na provedené opravy ve výši cca 300 000,- Kč. Potvrzuji proto cenu obvyklou celé nemovitosti téměř na úrovni výše uvedených pomocných cen, s koeficientem úpravy 0,9 - tj.800 000,- Kč * 0,9 = 720 000,- Kč a cenu jejího ideálního spoluvlastnického podílu ponechávám ve výši 360 000,- Kč
Výsledná obvyklá cena ideální 1/2 nemovitosti po zaokrouhlení
360 000,- Kč slovy: třistašedesáttisíc Kč
-9-
D. Závěr a) Obvyklá cena ideální 1/2 nemovitosti včetně příslušenství Rodinného domu čp. 10 na stp.č. 236 se stp.č. 236 v kat.úz. a obci Holany, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 391, vše vedené u KÚ pro Liberecký Kraj, KP Česká Lípa, podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.1.2013 činí po zaokrouhlení 360 000,- Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo - nezjištěno c)
Věcná břemena - nezjištěno
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - viz odst.b
d) Obvyklá cena ideální 1/2 nemovitosti včetně příslušenství Rodinného domu čp. 10 na stp.č. 236 se stp.č. 236 v kat.úz. a obci Holany, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 391, vše vedené u KÚ pro Liberecký Kraj, KP Česká Lípa, podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.1.2013 činí po zaokrouhlení
360 000,- Kč Slovy: třistašedesáttisíc Kč
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem z 25.1. 1977 pod č.j. Spr. 307/77 pro obor ekonomiky ceny a odhady nemovitostí a držitel koncesní listiny ev.č. 350209-4412-00 – oceňování majetku pro věci nemovité. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č.E – 6336-12/13, znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12/13. Ve Varnsdorfu, 3.2.2013
Miroslav J e ž e k Kostelní 2678 407 47 Varnsdorf V
F. Seznam příloh - výpis z KN dálkovým přístupem pro exekutora stav k datu 7.12.2012 – 2 listy - kopie kat.mapy okolí čp. 10 v měř. 1:1000 (Internet z 8.12.2012) – 1 list - mapa širších vztahů v měř.1:75 000 (Mapový podklad okresu Česká Lípa) – 1 list - nabídkové listy realitních kanceláří v místě – 3 listy - koncesní listina znalce z r.2001 – 1 list - fotodokumentace (pohledy z ulic a do dvora (na dožilé kolny) – 2 listy
