ZNALECKÝ POSUDEK č. 2473-72/13 o ceně nemovitosti jednotky bytu č. 947/93 v obytném domě č.p. 947 na pozemku p.č. 1418/1 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno-venkov s pozemky a s příslušenstvím.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 941/09
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 19.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti jednotky bytu č. 947/93 v obytném domě č.p. 947 na pozemku p.č. 1418/1 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno-venkov s pozemky a s příslušenstvím.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Jednotka bytu č. 947/93 Wolkerova 947 664 34 Kuřim Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Kuřim Katastrální území: Kuřim Počet obyvatel: 10 833 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 107,9019 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 107,90 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.4.2013 za přítomnosti zástupce exekutora a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN dálkovým přístupem, LV č. 4144 ze dne 8.3.2013 - výpis z KN dálkovým přístupem, LV č. 3597 ze dne 8.3.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 25.4.2013 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek ze dne 14.11.2000
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4144, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 8.3.2013 je majitelem předmětné nemovitosti:
Crhová Michaela
716115/4275
-2-
25/3365
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 947/93
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 947/93 Popis Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 947 je situovaná na pozemku p.č. 1418/1 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno-venkov, je založena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné v kombinaci panel. Vodorovné konstrukce stropů s rovnými podhledy. Zastřešení objektu plochou střechou. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování parapetů z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky zateplené. Vnitřní omítky vápenné, štukové dvouvrstvé. Obklad fasády pouze sokl. Schody betonové s povrchovou úpravou PVC. Dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Okna plastová. Podlahy v obytných místnostech jsou s povrchem PVC, plovoucí. Podlahy v ostatních místnostech PVC nebo keramická dlažba. Vytápění samostatně každá jednotka z centrálního zdroje. Elektroinstalace v objektu světelná i motorová, jističe. Hromosvod proveden. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdroj vody městský řád. Objekt napojen na městskou kanalizaci. Zdroj teplé užitkové vody z centrálního zdroje. Z vnitřního vybavení jsou použity vany, sprchové kouty, umyvadla, záchody. Ostatní, telefony domácí i veřejné, požární vodovod, STA, odvětrání atd. standardní. Nemovitost s osobním výtahem. Předmětná bytová jednotka č. 947/93 dispozičně 1+kk je situována ve IV. N.P. citovaného obytného domu. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Ze společné chodby je vstup do předsíně, z ní potom do koupelny s WC a obytného pokoje. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné dvouvrstvé štukové. Podlaha v obytné místnosti PVC a na něm nespecifikovaný nátěr s nerovným povrchem a v rozích nalepeny kameny. V koupelně s WC keramická dlažba a v rozích nalepeny kameny, dtto ve sprchové vaničce. V koupelně umyvadlo, sprchový kout a WC. Dveře dřevěné prefa. do ocelových zárubní. Okna plastová. Vytápění jednotky, teplá užitková voda, studená voda a elektro odpojeno. Radiátory deskové. Keramické obklady běžného provedení v koupelně s WC a za kuchyňskou linkou. Elektroinstalace světelná. Kuchyňský kout vybaven kuchyňskou linkou bez sporáku.
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým -4-
přístupem, LV č. 3597 ze dne 8.3.2013. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,4660 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 107,90 1,00 2,1310 1,4660 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1418/1
Výměra [m2] 1 363,00
Úprava [%]
Jedn. cena [Kč/m2] 337,08
Upr. cena [Kč/m2] 337,08 Cena [Kč] 459 440,04 459 440,04
Pozemek - zjištěná cena
=
459 440,04 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek
=
459 440,04 Kč 459 440,04 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
459 440,04 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 41 let 21 162,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu pokoj: předsíň: koupelna + WC:
15,50 m2 6,10 m2 3,10 m2 -5-
lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
2,90 m2 27,60 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III
0,04
III
0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,775 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,190 -6-
i=1
Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,775 * 1,190 * 0,950 = 0,876 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 21 162,- Kč/m2 * 0,876 = 18 537,91 Kč/m2 CP = CU * PP = 18 537,91 Kč/m2 * 27,60 m2 = 511 646,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
511 646,32 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 459 440,04 Kč Spoluvlastnický podíl: 25 / 3 365 Hodnota spoluvlastnického podílu: 459 440,04 Kč * 25 / 3 365 = 3 413,37 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
3 413,37 Kč
Jednotka bytu č. 947/93 - zjištěná cena
=
-7-
515 059,69 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 947/93
515 059,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
515 059,70 Kč
Celkem
515 059,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
515 059,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
515 060,- Kč
slovy: Pětsetpatnácttisícšedesát Kč
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. -8-
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 812,- Kč včetně příslušenství a nákladů exekuce, Dopravní podnik města Hradce Králové, a.s., Pouchovská 153/52, Hradec Králové - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 808,- Kč včetně příslušenství a nákladů exekuce, Dopravní podnik hl. m. Prahy, akciová společnost, Sokolovská 42/217, Praha - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 1.022,- Kč včetně příslušenství a nákladů exekuce, CP Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Praha Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Předmětná bytová jednotka odpojena od přívodu vody, elektro a po rekonstrukci ÚT v domě není připojena na teplovod. Pouze rozvaděč v chodbě objektu.
Poloha Předmětná nemovitost je situována v obci Kuřim. Obec Kuřim cca 15 km od města Brna. V obci dobrá občanská vybavenost. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří nejsou v nabídce obdobné nemovitosti. Při místním šetření bylo zjištěno na základě výpovědí členů výboru „Společenství vlastníků jednotek”, že v minulosti bylo uskutečněno několik prodejů obdobných jednotek bytů v předmětné nemovitosti o stejné výměře v těchto cenách: 1+kk po rekonstrukci za 800.000,- až 820.000,- Kč, 1+kk bez úprav za 450.000,- Kč. Co se týče pronájmu bytové jednotky, ty se v daném místě a čase pronajímají dle sdělení členů výboru „Společenství vlastníků jednotek” za cenu 6.000,- Kč/měs. Předmětnou bytovou jednotku však za současného technického stavu nelze pronajat. Před pronájmem je třeba provést napojení na vodu a el. rozvody (vč. revizní zprávy elektro.) a provést nové napojení rozvodů ÚT na teplovod. Dále je třeba odstranit „uměleckou činnost” vlastníka jednotky na podlaze v obytné místnosti a v sociálním zařízení, tj. nové finální úpravy podlah a výměna sprchové vaničky. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům -9-
ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu jednotky bytu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na :
Obvyklá cena celkem 450 000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisícKč V Olomouci 19.5.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2473-72/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13072.
- 10 -
