112 EX 4102/09
Znalecký posudek číslo 1444 - 47/13 o obvyklé ceně nemovitostí: pozemků p.č. 2230 – orná půda o výměře 813 m2 a p.č. 2231 – trvalý travní porost o výměře 129 m2, dále pozemků vedených ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. PK 2454 o výměře 1417 m2 a p.č. PK 2455 o výměře 1561 m2, zapsaných na LV č. 687 v k.ú. Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín včetně jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Děčín, Mgr. Zdeněk Pánek - soudní exekutor, Prokopa Holého 130/15, 405 02 Děčín IV., usnesením č.j. 112 EX 4102/09-67 ze dne 17.04.2013 Účel posudku: Vyčíslení obvyklých cen nemovitostí pro jejich prodej na základě exekučního příkazu Vlastník nemovitosti: Povinná: Sedalová Jiřina, Náměstí Lužické 160/14, 408 01 Rumburk 1 Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Jiří Koliba, Náměstí Osvobození 6, 695 01 Hodonín, telefon: +420 602 713 676, e-mail:
[email protected]
Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů textu a 5 listů přílohy, celkem tedy 14 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních + v elektronické podobě (formát .pdf).
NÁLEZ Úvod Usnesením Exekutorského úřadu Děčín, Mgr. Zdeňka Pánka - soudního exekutora, Prokopa Holého 130/15, 405 02 Děčín IV., usnesením č.j. 112 EX 4102/09-67 ze dne 17.04.2013, jsem byl ustanoven znalcem k podání znaleckého posudku písemně a i v elektronické podobě ve trojím vyhotovení do 30 dnů podat znalecký posudek s úkolem: „pro potřeby exekučního řízení ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství, včetně jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Předmětem ocenění jsou tyto nemovitosti:
pozemky p. p. č. 2230, orná půda, p. p. č. 2231, trvalý travní porost, pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ pozemkový katastr (PK) č. 2454, 2455, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, pro katastrální území Vřesovice, na listu vlastnictví č. 697,
pozemky p. p. č. 684/9, ostatní plocha (neplodná půda), p. p. č. 684/70, orná půda zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, pro katastrální území Čeložnice, na listu vlastnictví č. 265.
Při exekuci prodejem nemovitostí povinného se postupuje podle ustanovení zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů. Tento v § 336 odst. 1) praví: (1) Po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí soud ustanoví znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitost a její příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Nestanoví -li tento zákon jinak, postupuje se při oceňování podle zvláštního předpisu 92) . A poznámka 92) odkazuje přímo na ustanovení § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění: (1) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby… Ocenění cenou v místě a čase obvyklou (někdy též zvanou obecnou cenou či tržní hodnotou) je možné zodpovědně provést pouze při detailní znalosti aktuálního místního realitního trhu a přístupu k databázi jak nabídky a poptávky s obdobnými komoditami, tak zejména s realizovanými transakcemi z poslední doby. Tak se totiž dohodou při konkrétním prodeji či pronájmu tvoří jednotlivé tržní ceny. Z nich se pak odvozuje obecnější cena v místě a čase obvyklá. Považuji za nutné zdůraznit, že jak již ze samotného názvu vyplývá, cena v místě a čase obvyklá je časově proměnnou veličinou. Naprostá většina subjektů zabývající se jejím vyčíslováním platnost svého ocenění časově omezuje a jeho další použitelnost podmiňuje jeho verifikací. Znamená to tedy, že odlišná aktuální výše ceny v místě a čase obvyklé v po sobě jdoucích oceněních provedených k jinému datu automaticky neznamená, že předcházející ocenění bylo chybné. Často bývá příčinou změna v nabídce a poptávce na relevantním místním trhu, která v momentálním období hospodářské recese, která rozkolísala trhy nejen realitní, není ničím překvapujícím.
list -2-
Před několika lety měla výše nájemného stabilně růstovou tendenci, která se ale vlivem hospodářské krize zastavila, obrátila se na klesající a v současné době je možné v některých segmentech trhu pozorovat teprve první nesmělé náznaky oživení. Vlastní tržní cena se tvoří vždy při konkrétním prodeji a koupi a může se vlivem času a okolností i výrazně odlišovat od ekonomické kategorie běžně označované jako „hodnota“. Tržní cenu transaované nemovitosti je možno zjistit např. z kupní smlouvy. Pomocí různých metod a numerických postupů je možné cenu obvyklou pouze odhadnout, nelze ji „stanovit“.
Podklady pro vypracování posudku: 1.
2.
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Usnesení Exekutorského úřadu Děčín, Mgr. Zdeněk Pánek - soudní exekutor, Prokopa Holého 130/15, 405 02 Děčín IV., usnesením č.j. 112 EX 4102/09-67 ze dne 17.04.2013, Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 17.04.2013 09:35:02 LV číslo 687 pro katastrální území Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Ostatní činnosti, č.j.: 112EX 4102/09 pro Soudní exekutor Pánek Zdeněk Mgr., Kopie katastrálních map získaná na Geoportálu ČÚZK www.cuzk.cz, Územní plán obce Vřesovice, který schválilo zastupitelstvo obce 21.4.2010, který nabyl platnosti dne 13.5.2010 Seznam nemovitostí na LV 687 a informace o jednotlivých pozemcích získané na Geoportálu ČÚZK www.cuzk.cz, Informace zemědělských společností působících v regionu (Podchřibí Ježov, a.s. Skalka – Ing. Věra Šimanovská, ZENERGO s.r.o. Čejč) Informace z obecního úřadu Vřesovice – místostarosta Mgr. Vlastimil Havránek Informace z MěÚ ORP Kyjov – Ladislav Kominácký (územní plány obcí) Informace paní Marty Večeřové, která prodala spolu se sourozenci jejich pozemky ve ZENERGO s.r.o. a je uvedena na jejich webových stránkách jako reference Zákon číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, Vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění pozdějších předpisů - vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Popis nemovitostí: Oceňované zemědělské pozemky jsou situovány v k.ú. Vřesovice ve dvou místech: 1) ve východní části lokality "Kobylí Doly" cca 0,5 km severoseverovýchodně od obce na jižním svahu nad Vřesovickým potokem se nachází pruh pozemků orientovaný ve směru SSZ-JJV. Pruh začíná na horní (SSZ) straně pozemkem p.č. 2230 - orná půda. Po přerušení příčnou polní cestou pokračuje dolů pozemkem p.č. 2231 - trvalý travné porost. Výše uvedení pozemky jsou užívány jako pozemky zemědělské. Obec Vřesovice je sice obcí s významnou rekreační oblastí, ale vzhledem k poloze oceňovaných pozemkům a územnímu plánu obce není u pozemků p.č. 2230 a 2231 předpoklad jejich jiného využití.
list -3-
2) v severní části lokality "Velké pole" cca 400 m severovýchodně od obce se nacházejí pozemky vedené ve zjednodušené evidenci - pozemky původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 2454 a 2455. Oba jsou užívány převážně (cca z 70%) jako orná půda, tvoří severní okraj lánu a zbývajících 30% je hospodářsky nevyužitelná mez. U pozemků PK 2454 a PK 2455 územní plán navrhuje rozšíření zastavitelné plochy jako rezervu pro drobnou výrobu a skladování, tedy stavební pozemky. Ke změně kultury z půdy zemědělské na stavební pozemky je ale ještě dlouhá cesta. Je sice možné uvažovat o takové spekulaci, ale vzhledem k dlouhému časovému horizontu možné změny, nízké atraktivitě stavebních pozemků pro drobnou výrobu a skladování a blízkému času realizace exekuce oceňuji tyto pozemky stále ještě jako pozemky zemědělské. Jiná práva a závady s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv) jsem neshledal.
Posudek 1. Ocenění podle cenového předpisu Aktuálně platným cenovým předpisem pro zjištění (administrativní) ceny nemovitostí je od 1.1.2013 Vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění pozdějších předpisů - vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Zemědělské pozemky (§29) a) Zemědělské pozemky Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: Vzdálenost od hranice katastrálního území: Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: Srážka za tuto vzdálenost: Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14:
obce s méně než 2 tis. obyvatel vlastní území 0% do 2 km 0% 1,000
Celková úprava základní ceny pozemku: 2 Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: Ocenění podle odstavce: Bonita 32741
2
výměra m 813
2
cena Kč/m 4,99
upr.cena 4,99
Parcela číslo: Ocenění podle odstavce: Bonita 32741
0%
2230 1 cena za část 4 056,87 Kč 2231 1
2
výměra m 129
2
cena Kč/m 4,99
list -4-
upr.cena 4,99
cena za část 643,71 Kč
Parcela číslo: Ocenění podle odstavce:
PK2454 1 2
výměra m 1417
Bonita 31200
2
cena Kč/m 13,86
upr.cena 13,86
Parcela číslo: Ocenění podle odstavce: Bonita 31200 32411 Celkem parcela:
cena za část 19 639,62 Kč PK2455 1
2
výměra m 703 858 2 1561 m
2
cena Kč/m 13,86 7,66
upr.cena 13,86 7,66
Součet cen celkem:
cena za část 9 743,58 Kč 6 572,28 Kč 16 315,86 Kč
40 656,06 Kč
Zjištěná cena nemovitosti celkem:
40 660,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč)
Tato částka slouží jako základ pro výpočet daně z převodu nemovitostí a takto bude v dalších výpočtech i použita.
2. Ocenění nemovitostí cenou v místě a čase obvyklou Nejobjektivnější metodou k vyčíslení ceny v místě a čase obvyklé je přímé vyhodnocení skutečně dosažených kupních cen stejného či obdobného majetku v běžném obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Ne vždy je ale k dispozici statisticky významný, tedy dostatečně početný soubor relevantních transakcí stejného či obdobného majetku z poslední doby. Pak se užívá náhradních metod. Ty vycházejí z obecně platných principů realitního trhu. Nejčastěji se používá komparativní metoda, kdy se srovnávají transakce sice obdobné, ale přitom natolik rozdílné, že konkrétní tržní ceny je třeba upravovat na srovnatelnou úroveň (vlivy polohy, stáří, stavu, velikosti…) Často se vychází rovněž z transakcí potenciálních, tedy sice vážně zvažovaných, ale dosud neuskutečněných, tedy z realitní inzerce. Ceny požadované pronajímatelem je třeba korigovat na ceny dosažitelné. Z těchto zásad vychází i odhad výše obvyklé (tržní) ceny a její vyčíslení v tomto znaleckém posudku. Jedním z mála potenciálních kupců, kteří by v našem případě připadali v úvahu, je současný obhospodařovatel zemědělských pozemků p.č. PK 2454 a p.č. PK 2455 – Podchřibí Ježov, a.s. se sídlem ve Skalce. Tato a.s. i obdobné pozemky kupuje, dle jeho vyjádření „poněkud levněji, než dle BPEJ, protože hradíme náklady spojené s převodem“, tedy daň z převodu nemovitostí a poplatek – kolek na návrh na vklad do katastru nemovitostí. Takto konstruovaný výpočet ceny pozemků je uveden v následující tabulce. K němu je však třeba poznamenat:
cca 30% plochy pozemků p.č. PK 2454 a p.č. PK 2455 představuje neobhospodařovatelná mez, o jejíž odkup tento investor - současný obhospodařovatel nemá zájem. Tomuto podílu z pozemků odpovídá díl bonitovaný jako BPEJ 32411. Proto cenu tohoto dílu nezahrnuji do výpočtu ceny pozemků p.č. PK 2454 a p.č. PK 2455
list -5-
snížení ceny o náklady se skládá ze dvou položek: o částka odpovídající výši daně z převodu nemovitostí, která činí 4% ze zjištěné (administrativní) ceny nemovitostí podle cenového předpisu (40 660,00 Kč) a o částka ve výši poplatku za návrh na vklad do katastru nemovitostí, kterou představuje kolková známka v hodnotě 1.000,- Kč
Podle mě dostupných informací ve stejných lokalitách působí další zemědělský subjekt, který od původních vlastníků nakupuje zemědělské pozemky: ZENERGO s.r.o. Čejč. Zatímco Podchřibí Ježov, a.s. nakupuje pozemky za základní cenu zemědělských pozemků podle BPEJ dle přílohy č. 22 k vyhlášce MF č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění vyhlášky MF č. 387/2011 Sb., ZENERGO je nakupuje poněkud levněji, zpravidla za cenu oscilující kolem 3/4 takto vyčíslené hodnoty. Nakupuje ale výhradně pozemky užívané jako orná půda. Modelové varianty vyčíslení ceny pozemků v místě a čase obvyklé na základě výše uvedeného jsou shrnuty v následujících tabulkách:
Modelová varianta I. - Podchřibí Ježov, a.s Pozemek p.č.
BPEJ
Výměra 2
m
PK 2454 31200 PK 2455-1 32411 PK 2455-2 31200 Součet
1 417 858 703 2 978
Cena dle BPEJ Kč/m2 13,86 7,66 13,86
Součin 19 639,62 Kč - Kč 9 743,58 Kč 29 383,20 Kč
Snížení o náklady
Odvozená kupní cena I. Kč -
2 438,22 Kč
26 944,98 Kč
Modelová varianta II. - ZENERGO s.r.o. Pozemek p.č.
BPEJ
PK 2454 31200 PK 2455-1 32411 PK 2455-2 31200 Součet
Výměra 2
m
1 417 858 703 2 978
Cena dle BPEJ Kč/m2 13,86 7,66 13,86
Součin 19 639,62 Kč 6 572,28 Kč 9 743,58 Kč 35 955,48 Kč
Redukční koeficient 0,75 0,75 0,75
Odvozená kupní cena II. Kč 14 729,72 4 929,21 7 307,69 26 966,61
Je zřejmé, že obě odvozené kupní ceny jsou si velmi blízké. Proto v dalším výpočtu jako obvyklou cenu pozemků p.č. PK 2454 a p.č. PK 2455 zvažuji jako jejich obvyklou cenu aritmetický průměr výše odvozených cen I. a II., tedy průměr cen 26 756,80 Kč a 26 966,61 Kč, který činí 26.861,71 Kč.
list -6-
Současně je také zřejmá dosud užívaná konstrukce kupní ceny z jednotkové ceny dle BPEJ. Vše výše uvedené se ale týká pouze pozemků p.č. PK 2454 a p.č. PK 2455, které jsou obhospodařovány jako součást velkého lánu. Pozemky p.č. 2230 a p.č. 2231 takto obhospodařovány nejsou a kvůli jejich poloze ani být nemohou. V souladu s platným územním plánem obce jsou užívány jako zemědělské plochy v drobné držbě, resp. Jako krajinná zeleň na nelesních pozemcích. Nepodařilo se mi najít jejich současného uživatele ani srovnatelný případ prodeje či pronájmu těchto „záhumenkových“ pozemků. Proto mi nezbývá, než jejich cenu odvodit a odhadnout. Předpokládám, že o pozemky, které není možno využít k rekreačním účelům, čemuž brání územní plán, ani k zemědělské velkovýrobě, bude značně menší zájem, a proto bude nižší i jejich hodnota. Takto sníženou cenu odhaduji u pozemku p.č. 2230 – orná půda na 60% z jednotkové ceny zemědělských pozemků dle BPEJ a u pozemku p.č. 2231 – trvalý travní porost na 50% jednotkové ceny zemědělských pozemků dle BPEJ. Na základě těchto předpokladů a vyčíslení jednotlivých modelových variant vyčísluji obvyklou (tržní) cenu pozemků v závěrečné tabulce:
Pozemek p.č.
BPEJ
Výměra m2
Cena dle BPEJ Kč/m2
Cena Kč
PK 2454 a PK 2455 2 978 26 955,80 Kč 2230 32741 813 4,99 4 056,87 Kč 2231 32741 129 4,99 643,71 Kč Součet 3 920 31 656,38 Kč Zaokrouhlení Obvyklá cena pozemků p.č. PK 2454, PK 2455, 2230 a 2231
Redukční koeficient 1,00 0,60 0,50
Obvyklá cena Kč 26 955,80 2 434,12 321,86 29 711,77 1,77 29 710,00
Přestože Podchřibí Ježov, a.s. Skalka oba oceňované pozemky vedené ve zjednodušené evidenci p.č. PK 2454 a PK 2455 obhospodařuje, není tento vztah ošetřen žádnou nájemní smlouvou a jedná se tedy o tzv. bezesmluvní užívání. Dle vyjádření Ing. Věry Šimanovské z této společnosti byl sice návrh nájemní smlouvy majitelce pozemků – povinné Jiřině Sedalové poštou zaslán, ale vrátil se jako nevyzvednutá zásilka. Nájemné je ze strany Podchřibí Ježov, a.s. konstruováno opět z jednotkové ceny pozemků dle BPEJ, a to jako 1% z průměrné základní ceny zemědělských pozemků v k.ú. Vřesovice dle vyhlášky Ministerstva zemědělství ČR č. 412/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb., vyhlášky č. 340/2010 Sb., vyhlášky č. 358/2011 Sb. a vyhlášky č. 412/2012 Sb. To znamená, že i při aplikaci výnosové metody bychom dospěli k ceně pozemků vycházející z BPEJ.
list -7-
Závěr: obvyklou (tržní) cenu nemovitostí: pozemků p.č. 2230 – orná půda o výměře 813 m2 a p.č. 2231 – trvalý travní porost o výměře 129 m2, dále pozemků vedených ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. PK 2454 o výměře 1417 m2 a p.č. PK 2455 o výměře 1561 m2, zapsaných na LV č. 687 v k.ú. Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora č.j. 112 EX 4102/09-67 ze dne 17.04.2013, odhaduji na:
29.620,- Kč slovy: dvacetdevěttisícšestsetdvacet korun českých. Neshledal jsem žádná jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv) váznoucí na nemovitostech.
V Hodoníně, dne 15.05.2013
Podpis znalce
Přílohy: 1. 2. 3. 4. 5.
Přehledná mapa k.ú. s vyznačením oceňovaných pozemků Snímek katastrální mapy – pozemky p.č. 2230 a 2231 Soutisk katastrální a ortofotomapy mapy – pozemky p.č. 2230 a 2231 Snímek katastrální mapy – pozemky p.č. PK 2454 a PK 2455 Soutisk katastrální a ortofotomapy mapy – pozemky p.č. PK 2454 a PK 2455
list -8-
Příloha č. 1: přehledná mapa k.ú. s vyznačením oceňovaných pozemků
list -9-
Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy – pozemky p.č. 2230 a 2231
list -10-
Příloha č. 3. Soutisk katastrální a ortofotomapy mapy – pozemky p.č. 2230 a 2231
list -11-
Příloha č. 4: Snímek katastrální mapy – pozemky p.č. PK 2454 a PK 2455
list -12-
Příloha č. 5: Soutisk katastrální a ortofotomapy mapy – pozemky p.č. PK 2454 a PK 2455
list -13-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne: 6.1.1984, č.j. Spr 5536/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro nemovitosti a 15.2.1998, č.j. Spr 627/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1444 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladů číslo 1444-47/13. Otisk kulaté pečeti
V Hodoníně, dne 15.05.2013
Podpis znalce
list -14-
