13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1250-132/13 O ceně rodinného domu č.p. 91 s přísl., postaveného na parc.č.st. 39/1, včetně pozemků parc.č.st. 39/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č.st. 39/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a parc.č. 90/6 ( zahrada ) v obci a k.ú. Bohutice, okr.Znojmo - ve výši spoluvl. podílu id. 1/4

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr. Jaroslav Homola Exekutorský úřad Brno-město, Hlinky 41/104 603 00 Brno

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro účel exekučního řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.12.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice telefon: 603 727 015 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 16.12.2013

Výtisk B

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemovitostí, t.j.: rodinného domu č.p. 91 s přísl., postaveného na parc.č.st. 39/1, budovy bez čp/če ( jiné stavby ) na parc.č.st. 39/2, včetně pozemků parc.č.st. 39/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č.st. 39/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a parc.č. 90/6 ( zahrada ) v obci a k.ú. Bohutice, okr.Znojmo - vše ve výši spoluvl. podílu id. 1/4, byl vyžádán soudním exekutorem Mgr. Jaroslavem Homolou v listopadu 2013. Znalecký posudek má být zpracován bez místního šetření na základě již zpracovaného znal. posudku č.660-105/10 a dodatku k tomuto znal posudku ze dne 28.3.2012. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitostem.

2. Základní informace Rodinný dům č.p. 91 na parc.č.st. 39/1, jiná stavba bez čp/če na parc.č.st. 39/2, včetně pozemků parc.č.st. 39/1, parc.č.st. 39/2 a parc.č. 90/6 k.ú. Bohutice Adresa předmětu ocenění: 671 76 Bohutice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Bohutice Katastrální území: Bohutice Počet obyvatel: 595 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 Název předmětu ocenění:

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.10.2010.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitostí - jednací číslo 030 EX 10859/08-90 2. Kopie Výpisu z KN vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo, obsahující v části A - údaje o vlastnících nemovitostí a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňovaných nemovitostech, v části B1 a D - bez zápisu, v části C - omezení vlastnického práva zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem exekutorským, v části E - údaje o nabývacích titulech a v části F - údaje o BPEJ k parcele 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Bohutice 4. Znalecký posudek č. 660-105/10 vyhotovený dne 29.10.2010 5. Dodatek ke znaleckému posudku č. 660-105/10 vyhotovený dne 28.3.2012 6. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených. 7. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www.reality.cz. 8. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2013, v. 3.1.21. -2-

9. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceň. nemovitostem, t.j. k rodinnému domu č.p. 91 postavenému na parc.č.st. 39/1, k budově ( jiná stavba ) bez čp/če na parc.č.st. 39/2 v obci a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo, včetně pozemků parc.č.st. 39/1 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 160 m2 ), parc.č.st. 39/2 zastavěná plocha a nádvoří ) o výměře 14 m2 ) a parc.č. 90/6 - zahrada ( o výměře 126 m2 ) tamtéž, je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo, ve prospěch Hložek Lukáš, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00

podíl 1/4

jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitostem Toto vlastnické právo není v době ocenění omezeno žádným věcným břemenem.

6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně daných nemovitostí byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Projektová dokumentace nebyla k dispozici, a proto ocenění vychází ze stavu nemovitostí, který byl zjištěn při místním šetření dne 21.10.2010. Ohledání nemovitosti bylo provedeno pouze z venkovní části z důvodu neumožnění přístupu do nemovitosti současným bydlícím v oceň.nemovitosti - p. Svobodou. Rozměry oceň. nemovitosti byly získány z na místě pořízené fotodokumentace a z ortofota získaného z internetových stránek ( www.nahlizenidokn.cuzk.cz ). Doplňující informace o nemovitosti byly získány od p. Svobody ( stáří nemovitosti, napojení na inž.sítě, dispoziční řešení ). K ocenění je tedy přikročeno na základě zjištěného způsobu užívání nemovitostí, zjištěného provedení a technického stavu. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitosti i obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny administrativní dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl.MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Hlavní stavbou nemovitostí, která určuje v dalším průběhu ocenění užití koeficientu Ki a Kp u stanovení ceny stav.pozemků, je dům č.p. 91, jenž je postaven na pozemku parc.č.st. 39/1 a který je po prověření všech kritérií rozhodných pro ocenění zatříděn jako dům rodinný. Jeho obestavěný prostor je menší než 1100 m3, a bude tedy oceněn porovnávacím způsobem podle § 26a cit.vyhl. Při místním šetření bylo zjištěno, že budova bez čp/če, jenž měla být dle KN postavena na parc.č.st. 39/2, se již na daném pozemku nenachází. Vedlejší stavba ( hospodářské stavení na dvoře ), jehož celková zastavěná plocha je menší než 25 m2, je součástí ceny rod. domu - nebude oceněna samostatně. Venkovní úpravy jsou rovněž součástí ceny RD - nebudou oceněny samostatně. Stavební pozemky parc.č.st. 39/1 a parc.č.st. 39/2 budou -3-

oceněny podle § 28 odst. 1 a 2 a příl.č.21 k cit.vyhl.. Pozemek zahrady parc.č. 90/6, jenž tvoří s výše uvedenými stavebními pozemky a rod. domem jednotný funkční celek, se ocení dle § 28 odst. 5 a příl.č. 21 cit.vyhl.. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitostí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných cen )

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - rodinný dům č.p. 91 postavený na pozemku parc.č.st. 39/1 včetně přísl. a pozemků parc.č.st. 39/1, parc.č. 39/2 a parc.č. 90/6 - jsou situovány v západní části zastavěného území obce Bohutice, okr. Znojmo, po východní straně železnice Brno - Hrušovany nad Jevišovkou. Rodinný dům stojí na okraji neuspořádané vesnické zástavby, je samostatně stojící. K oceň. nemovitostem je přístup pouze po úzké nezpevněné komunikaci. Nemovitost je postavena v JZ svahu. Rod. dům není patrně podsklepený, sestává z jednoho nadzemního podlaží a půdního prostoru pod sedlovou střechou. Dle sdělení p. Svobody sestává ze tří obytných místností a kuchyně. V RD se má nacházet i koupelna, záchod suchý na dvoře. Oceň. RD je napojen na veř. vodovod, odpady z domu jsou svedeny patrně trativodem, el.energie je zavedena. Vytápění předpokládám lokálními topidly na tuhá paliva. Rodinný dům byl dle odborného odhadu postaven cca před 70 lety, dle sdělení p. Svobody provedl v posledních letech na domě dílčí stavební úpravy a osadil nové stavební prvky ( nové stropy, oprava střechy, podlahy, vnitřní rozvody vody a el. energie, koupelna ). Před pravou ( východní ) stranou SV průčelí rod. domu se nachází pozemek parc.č.st. 39/2, na kterém měla být postavena budova bez če/če ( jiná stavba ), která se zde však již v době ocenění nenachází. Na JV stranu pozemku parc.č.st. 39/1 navazuje pozemek zahrady parc.č. 90/6, jenž má tvar obráceného písmene T. Při průzkumu nebyly zjištěny významné závady životního prostředí ( vyjma hluku od přilehlé železnice ), které by mohly mít záporný vliv na oceňované nemovitosti. Poloha není zatížena problémovými sousedy, ani komunitami usazenými ve vzdálenějším okolí. Obec Bohutice je samostatnou obcí, nacházející se cca 8 km na JV od Moravského Krumlova. Má 595 obyvatel, dopravní obslužnost je zajištěna regionální autobusovou a železniční dopravou. Negativní vlivy se zde nevyskytují. V obci je I.st. základní školy, mateřská škola, TJ Bohutice, Dům s pečovatelskou službou, tenisové kurty, tělocvična, přírodní sportoviště. Bližší popis nemovitostí je patrný z níže uvedeného.

-4-

8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 91 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č.st. 39/1 2.2. Pozemek parc.č.st. 39/2 2.3. Pozemek parc.č. 90/6

C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovitostí

C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Rodinný dům č.p. 91 na parc.č.st. 39/1, včetně přísl. a pozemků parc.č.st. 39/1, parc.č.st. 39/2 a parc.č. 90/6

D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh

-5-

B. POSUDEK I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 91 Popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který se pod č. pop. 91 nachází postavený na pozemku parc.č. st. 39/1 v obci Bohutice. Jedná se o dům, jenž stojí na okraji nesouvislé vesnické zástavby, je samostatně stojící, nachází se v bezprostřední blízkosti železnice Brno-Hrušovany nad Jev. Svým čelním průčelím je orientován jihozápadním směrem. Dům byl postaven cca před 70 lety, v poslední době prošel částečnými stavebními úpravami a výměnou některých stavebních prvků. Dům je jednopodlažní, bez podsklepení, zastřešení je sedlovou střechou bez podkroví. Dispoziční řešení: Dům sestává ze 3 obytných místností, kuchyně a koupelny. Hlavní vstup do rod. domu je ze dvora. Okna z místností vedou rovněž na dvůr - na JZ. Základy jsou pravděpodobně kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Zdivo je vyzděno patrně ze smíšeného zdiva na tl. 45 cm, je patrná vlhkost zdiva. Zastropení je pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem. Zastřešení je provedeno sedlovou střechou s dřevěným krovem, střešní krytina je z pálených tašek, jenž jsou místy rozvolněné. Klempířské kce jsou z pozink. plechu. Vnější i vnitřní omítky předpokládám vápenné štukové. V domě je pouze koupelna, na dvoře suchý záchod. Z výše uvedeného o stavebním řešení a konstrukčním provedení domu je patrné, že v souladu s ustanovením § 3 písmena c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. se jedná o stavbu rodinného domu ( objekt je určen k bydlení, nejvýše 2 nadzemní podlaží a podkroví, jedno podzemní podlaží, podlahová plocha určena k bydlení je dominantní - dům není užíván k jiným účelům ). Obestavěný prostor domu je menší než 1 100 m3, jeho ocenění je tedy provedeno porovnávacím způsobem dle § 26a k vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb. a vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb.. Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení: ( příl.č. 20a, tab.č.2 ) 1. Druh stavby rod. dům je samostatně stojící; 2. Provedení obvodových stěn typ 1 - smíšené zdivo; 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm; 4. Podlažnost hodnota 1 ( výpočet níže ); -6-

5. Napojení na veřejné sítě ( přípojky ) dům je napojen na veřejný vodovod a el. energii; 6. Způsob vytápění stavby dům je vytápěn lokálními topidly na TP; 7. Základní příslušenství v RD dům má koupelnu, suchý záchod na dvoře; 8. Ostatní vybavení v RD rod. dům nemá další vybavení; 9. Venkovní úpravy zanedbatelného rosahu - oplocení včetně plotových vrátek; 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství RD hospodářské stavení na dvoře za RD; 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou do 300 m2 - parc.č.st. 39/1 má výměru 160 m2, parc.č.st. 39/2 má výměru 14 m2 a parc.č. 90/6 má výměru 126 m2; 12. Kritérium jinde neuvedené nejsou známé žádné další vlivy, jenž by působily na oceň.nemovitost z titulu konstrukce a vybavení; 13. Stavebně-technický stav RD je ve špatném stavu - předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav;

Index polohy: ( příl.č. 18a, tab.č. 4 ) 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského obec Bohutice je obcí bez většího významu; 2. Poloha nemovitosti RD je postaven v západní okrajové části zastavěného území obce Bohutice; 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti okolní zástavba rodinnými domy, bezprostřední blízkost železnice; 4. Obchod, služby, kultura v obci v obci Bohutice se nachází obchod smíšeného zboží, restaurace; 5. Školství a sport v obci v obci Bohutice je I.st. základní školy i mateřská škola a přírodní sportoviště; 6. Zdravotní zařízení v obci v obci není zdravotní zařízení; 7. Veřejná doprava dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou i železniční dopravou, četnost spojů je omezená; 8. Obyvatelstvo v této lokalitě je nízká hustota obyvatel, nevyskytují se zde žádné záporné vlivy z titulu osídlení; 9. Nezaměstnanost v obci a okolí v současné době se daný region potýká s vysokým stupněm nezaměstnanosti, v okolí jsou omezené pracovní možnosti; 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti změny v okolní zástavbě nejsou v nejbližším období očekávány; je předpoklad zachování stávajícího stavu a významu tohoto obytného souboru; 11. Vlivy neuvedené k nemovitosti je přístup po úzké nezpevněné komunikaci;

-7-

Index trhu s nemovitostmi: ( příl.č. 18a, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi s ohledem na vyšší procento nezaměstnanosti v daném regionu a k obecně špatné ekonomické situaci, jsou nemovitosti hůře obchodovatelné; dále s ohledem na špatný technický stav nemovitosti lze hovořit o situaci, kdy poptávka je výrazně nižší než nabídka; 2. Vlastnictví nemovitostí oceň. RD je postaven na vlastním pozemku; 3. Vliv právních vztahů na prodejnost na prodejnost oceň. nemovitosti negativně působí okolnost, že se jedná o prodej menšinového spoluvl. podílu id. 1/4;

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 70 let 3 286,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.NP: 15,00*6,60 Název podlaží 1.NP:

[m2] 99,00 m2

=

Zastavěná plocha 99,00 m2

Konstrukční výška 3,10 m

Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor vrchní stavba: 15,00*6,60*3,10 zastřešení: 15,00*6,60*3,00/2 Obestavěný prostor - celkem:

[m3] 306,90 m3 148,50 m3 455,40 m3

= =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

99,00 m2 99,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm -8-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II

0,00

4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: 0,70

III II I II

0,02 -0,05 -0,08 -0,05

I I III

0,00 -0,05 0,05

I

-0,01

III IV

0,00 0,65

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,341 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - viz popis oceň.nemovitosti

č. I II I

Pi 0,00 0,00 -0,05

II II I II II I III I

0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,760 i=1

Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast.) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - viz popis nemovitosti 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

-9-

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,341 * 0,760 * 0,850 = 0,220 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,220 = 722,92 Kč/m3 CP = CU * OP = 722,92 Kč/m3 * 455,40 m3 = 329 217,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 91 - zjištěná cena

=

329 217,77 Kč 329 217,77 Kč

1/4

82 304,44 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č.st. 39/1 Popis Jedná se o pozemek parc.č.st. 39/1 - zastavěná plocha a nádvoří, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 160 m2. Na pozemku se nachází postaven rodinný dům č.p. 91 s příslušenstvím, část pozemku tvoří plocha dvorku. Pozemek má charakter pozemku stavebního (resp. zastavěného ) a bude tedy oceněn dle § 28 odst. 1 a 2 cit.vyhl., a to s ohledem, že obec Bohutice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bohutice ( 595 obyv. ) představuje 35,- Kč/m2. Tato cena bude upravena podle příl.č. 21 k cit.vyhl. - snížení o 10 %, protože na pozemek je přístup po nezpevněné komunikaci, snížení o 7 %, jelikož pozemek nelze napojit na veř.kanalizaci, snížení o 10 %, z důvodu nepříznivých účinků okolí ( hluk od přilehlé železnice ) a zvýšení o 10 %, protože pozemek lze napojit na zemní plyn. Cena pozemku bude dále upravena koeficienty Ki a Kp, odvozenými od charakteru hlavní stavby na pozemku postavené ( zde dle rod.domu ). Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, aj.): -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -17 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8750 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460

- 10 -

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,8750 Parcelní číslo § 28 odst. 1 a 2 zastav. plocha a nádvoří st. 39/1 Stavební pozemek - celkem Typ

Název

Výměra [m2] 160,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-17,00

54,55

Jedn. cena [Kč/m2] 54,55 =


*

Pozemek parc.č.st. 39/1 - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 8 728,8 728,8 728,- Kč

1/4

2 182,- Kč

2.2. Pozemek parc.č.st. 39/2 Popis Jedná se o pozemek parc.č.st. 39/2 - zastavěná plocha a nádvoří, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 14 m2. Na pozemku by měla být dle KN potavena budova bez čp/če ( jiná stavba ), při místním šetření bylo ale zjištěno, že na daném pozemku se žádní stavba nenachází. Pozemek má charakter pozemku stavebního a bude tedy oceněn dle § 28 odst. 1 a 2 cit.vyhl., a to s ohledem, že obec Bohutice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bohutice ( 595 obyv. ) představuje 35,- Kč/m2. Tato cena bude upravena podle příl.č. 21 k cit.vyhl. - snížení o 10 %, protože na pozemek je přístup po nezpevněné komunikaci, snížení o 7 %, jelikož pozemek nelze napojit na veř.kanalizaci, snížení o 10 %, z důvodu nepříznivých účinků okolí ( hluk od přilehlé železnice ) a zvýšení o 3 %, protože pozemek lze napojit na zemní plyn ( plné zvýšení o 10%, jak uvádí vyhl., v tomto případě neuplatňuji s ohledem a charakter pozemku a případné náklady na zbudování plyn.přípojky ). Cena pozemku bude dále upravena koeficienty Ki a Kp, odvozenými od charakteru hlavní stavby, s níž je oceň. pozemek v jednotném funkčním celku ( zde dle rod.domu ). Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, aj.): -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 3% Úprava cen: -24 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tab. č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8750 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 - 11 -

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,8750 Parcelní číslo § 28 odst. 1 a 2 zastav. plocha a nádvoří st. 39/2 Stavební pozemek - celkem Typ

Název

Výměra [m2] 14,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-24,00

49,95


Cena [Kč] 699,30 699,30 699,30 Kč


*

1/4

Pozemek parc.č.st. 39/2 - zjištěná cena

=

174,83 Kč

2.3. Pozemek parc.č. 90/6 Popis Jedná se o pozemek parc.č. 90/6 - zahrada, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 126 m2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemky parc.č.st. 39/1 a parc.č.st. 39/2 a rodinným domem č.p. 91 a bude tedy oceněn dle § 28 odst. 5 cit.vyhl., a to s ohledem, že obec Bohutice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bohutice ( 595 obyv. ) představuje 35,- Kč/m2. Tato cena bude dle § 28 odst. 5 násobena koef. 0,40 a dále bude upravena podle příl.č. 21 k cit.vyhl. - snížení o 10 %, protože na pozemek je přístup po nezpevněné komunikaci, snížení o 7 %, jelikož pozemek nelze napojit na veř.kanalizaci, snížení o 10 %, z důvodu nepříznivých účinků okolí ( hluk od přilehlé železnice ) a zvýšení o 3 %, protože pozemek lze napojit na zemní plyn ( plné zvýšení o 10%, jak uvádí vyhl., v tomto případě neuplatňuji s ohledem a charakter pozemku a případné náklady na zbudování plyn.přípojky ). Cena pozemku bude dále upravena koeficienty Ki a Kp, odvozenými od charakteru hlavní stavby, s níž je oceň. pozemek v jednotném funkčním celku ( zde dle rod.domu ). Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, aj.): -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 3% Úprava cen: -24 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby, se kterou tvoří jednotný funkční celek, výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8750 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 - 12 -

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 0,8750 -24,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . Typ

Název

§ 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 90/6

Výměra [m2] 126,00


Upr. cena [Kč/m2] 19,98 20,00 Cena [Kč] 2 520,2 520,2 520,- Kč


*

1/4

Pozemek parc.č. 90/6 - zjištěná cena

=

630,- Kč

- 13 -

REKAPITULACE admin cen – ve výši spoluvl. podílu

id. 1/4

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 91

82 304,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

82 304,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č.st. 39/1 2.2. Pozemek parc.č.st. 39/2 2.3. Pozemek parc.č. 90/6

2 182,- Kč 174,80 Kč 630,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 986,80 Kč

Celkem

85 291,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

85 291,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmdesátpěttisícdvěstědevadesát Kč

- 14 -

85 290,- Kč

C. POSUDEK II. – stanovení obvyklé ceny nemovitostí C 1. Porovnávací metoda 1. RD č.p. 91 na p.č.st. 39/1 vč. přísl. a pozem. p.č.st. 39/1, p.č.st. 39/2 a p.č. 90/6 Soubor porovnatelných nemovitostí byl získán z inzerce realitních kanceláří na Internetu. Seznam porovnatelných nemovitosti: 1. Rodinný dům se 4 místnostmi, Miroslavské Knínice, okr. Znojmo RD v Miroslavských Knínicích určený ke kompletní rekonstrukci. Objekt má čtyři místnosti, z niž jedna je obyvatelná. Na pozemku o celkové ploše 231 m2 je postavená také garáž. K dispozici je menší dvorek. V obytné místnosti je zavedena elektřina, topení WAW. Plocha parcely: 231 m² Zastavěná plocha: 80 m²

Inzerovaná cena : 99 000,- Kč

2. Rodinný dům se 3 místnostmi,Trstěnice, okr. Znojmo Nemovitost situovaná v klidné obci Trstěnice vzdálené 14 km od Moravského Krumlova, 22,5 od Znojma a asi 60 km od Brna. Dům je situován jako rohový v řadové zástavbě, částečně podsklepený, se sedlovou střechou. Obytná část domu sestává ze vstupní chodbičky, velké místnosti s kachlovými kamny pro kuchyň z ní projdeme do další místnosti, tyto jsou orientované do dvora. Přes chodbičku vpravo je také obytná místnost situovaná do ulice. K domu patří uzavřený dvůr s vlastní studnou a hospodářskou částí, z ní se vchází do zemního sklípku, který částečně zabíhá pod dům. Na dvůr navazují dvě stodoly určené k demolici a pod oběma se nalézají klenuté zemní sklepy. Dům je napojen na elektřinu (byla započata oprava elektroinstalace) a obecní vodu, před domem se nachází plyn. Nemovitost určena k celkové rekonstrukci. Plocha parcely: 400 m² Zastavěná plocha: neuvedeno

Inzerovaná cena : 99 000,- Kč ( cena včetně provize a veškerých poplatků )

- 15 -

3. Rodinný dům k demolici,Kadov, okr. Znojmo RD k demolici s pozemkem v obci Kadov, vzdálené 2km od města Miroslav (kde je veškerá občanská vybavenost) a 30km od Znojma. Nemovitost se nachází v klidné okrajové části vesnice a je napojena na inženýrské sítě. Plocha parcely: 1792 m² Zastavěná plocha: neuvedeno


4. Rodinný dům 2+1, Našiměřice, okr. Znojmo RD v obci Našiměřice okr.Znojmo vzdálené 40km od Brna. Jedná se o rodinný dům z třicátých let,který je určen k rekonstrukci a následně možno využívat jak rekreačně tak i k rodinnému bydlení.Dispozice domu je 2+1 a další technické místnosti.Za domem se nachází dvorek a stodola.Celá nemovitost se sklepem se také vybízí k provozu vinného sklípku. Z obce Našiměřice je výborná dostupnost jak na kole tak i autem do rekreačního střediska ATC Merkur v Pasohlávkách vzdáleném 20km.Jinak veškerá občanská vybavenost v Miroslavi vzdálené 5km. Plocha parcely: 230 m² Zastavěná plocha: 125 m2


5. Rodinný dům 3+1, Lesonice, okr. Znojmo Domek 3+1 s pozemkem o celkové ploše 741m2. Dům je rohový se sedlovou střechou a dřevěnými okny. Nachází se v malebné obci Lesonice, která je dobře dostupná do Moravského Krumlova, Ivančic, Pohořelic, Znojma i Brna. Dům je přízemní, vhodný ke kompletní rekonstrukci, např. na chalupu. Pozemek je dostatečně prostorný, aby se tu dal zbudovat větší dům s posezením, bazénem a dalšími vymoženostmi nebo dům s hospodářstvím nebo dílnou. Při vstupu do domu se ocitáme ve velké chodbě, ze které je přístup do velkého klenutého sklepa a na půdu. Rovně projdeme do kuchyně s kachlovými kamny. Následuje ložnice, pokoj a veranda. Z haly vedou také dveře do dalšího pokoje. Těsně u domu stojí hospodářská budova. IS jsou u domu /plyn, vodovod/, elektřina je zavedena do domu. Velkou výhodou je klenutý sklep s dostatkem úložného prostoru. Pozemek je oplocený. Na dvůr je možný vjezd autem. Plocha parcely: 741 m² Zastavěná plocha: 135 m2


- 16 -

Porovnání č.1

č.2

Srovnatelné nemovitosti č.3

č.4

č.5

99 000,-

180 000,-

200 000,-

290 000,-

Základní údaje : Inzerovaná cena (Kč)

99 000,-

(cena vč.provize)

Místnosti Plocha pozemku (m2) Zdroj porovnání Korekční součinitel )*

4 231 Internet

3 400 Internet

neuvedeno 1 792 Internet

2+1 230 Internet

3+1 741 Internet

1,11 (0,95*0,99* 1,05*1,05* 1,02*1,05)

0,91 (0,90*1,02* 1,00*1,02* 0,98*0,99)

1,05 (0,95*1,00* 1,08*1,20* 0,85*1,00)

1,08 (0,95*1,02* 1,10*1,05* 1,02*0,95)

0,96 (0,95*0,99* 1,10*1,05* 0,93*0,95)

110 000,-

90 000,-

189 000,-

217 000,-

278 000,-

Napojení na IS

el., plyn

veškeré

Technický stav

ke kompletní rekonstrukci garáž

el., obecní voda + studna k celkové rekonstrukci hospod. objekty, zemní sklepy

Uprav. cena ( Kč ) Kvalitat. parametry:

Příslušenství

k demolici neuvedeno

el., ostatní IS před domem před rekonstrukcí ke kompletní rekonstrukci stodola hospodář. budova el., vodovod

)* Pozn.: Korekční součinitel je vypočten z dílčích srovnávacích kritérií, které vyjadřují dle odborného názoru odhadce poměr užitných vlastností porovnávané nemovitosti s nemovitostmi srovnávacími. V daném případě se jedná o : Redukce pramene ceny – posuzuje se, zda se jedná o nabídku RK, skladbu ceny, dobu uveřejnění nabídky oproti ceně realizované, tzn. zjištěné z nabývacího dokladu (zde v hodnotách 0,90 až 0,95 ) Velikost objektu – jedná se o porovnání velikosti srovnáv. nemovitosti a porovnáv. nemovitosti – čím menší srovnáv. objekt (zast.plocha, užitná plocha, obest.prostor), tím vyšší koef. ( zde v hodnotách 0,99 až 1,02 ) Poloha – hodnotí se porovnání vzájemných poloh srovnávacích a porovnávané nemovitosti vzhledem k centru obce, případně jiné dominantní lokalitě ( zde v hodnotách 1,00 až 1,10 ) Provedení a vybavení – hodnotí se vybavení a provedení – čím lepší vybavení a provedení u srovnávací nemovitosti, tím nižší koef. ( zde v hodnotách 1,02 až 1,20 ) Vliv pozemku – posuzuje se, zda nemovitost má možnost využívat pozemek, resp. V jaké kvalitě a výměře, čím vyšší koeficient u srovnávacích nemovitostí, tím lepší kvalita u porovnávané nemovitosti ( zde v hodnotách 0,85 až 1,02 ) Úvaha zpracovatele ocenění – posuzuje se, zda se v případě porovnávané nemovitosti jedná o lepší situování, využitelnost, zda se jedná o perspektivní nemovitost z hlediska jejího dalšího rozvoje apod. ( zde užity koef. v rozmezí 0,90 až 0,98 ) S ohledem na uvedené inzer.é ceny ( upravené korekčním součinitelem ) se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 180 000,- Kč za nemovitost jako celek. Výše obvyklé ceny menšinového spoluvl. podílu id. 1/4 je stanovena na 40 000,- Kč ( prostý aritmet. podíl z celku je snížen cca o 10 % ).

Hodnota RD č.p. 91 vč. přísl. a pozemků p.č.st. 39/1, p.č.st.39/2 a p.č.90/6. . . . . 40

- 17 -

000,- Kč

D. REKAPITULACE Nemovitost

Administrativní cena ( ve výši id. ¼ )

RD č.p.91 s přísl. a pozem. p.č.st. 39/1, p.č.st. 39/2 a p.č. 90/6

85 290,- Kč

Obvyklá cena ( ve výši id. ¼ )

40 000,- Kč

Závěrečná analýza Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k daným nemovitostem, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občan.vybavenost, životní prostředí apod. Odhad tržní hodnoty je stanovený porovnávací metodou. Věcnou hodnotu v tomto případě neurčujeme, jelikož nemá patřičnou vypovídající schopnost a účastníci obchodů k ní jen zřídka přihlížejí, a to pouze okrajově. Výnosová hodnota v tomto případě také nebyla použita, protože rodinné domy není v dané lokalitě obvyklé pronajímat. Při vlastním odhadu tržní hodnoty se orientujeme na hodnotu nemovitosti stanovenou z porovnání a na vlastní průzkum trhu s nemovitostmi v daném regionu. Silné stránky: obec vzdálená od Mor.Krumlova cca 8 km a od Znojma cca 32 km nemovitost není zatížena žádným věcným břemenem zahrada za domem Slabé stránky:

obecně špatná ekonomická situace v daném regionu nemovitost se nachází v bezprostřední blízkosti železnice přístup k nemovitosti po úzké nezpevněné komunikaci dům vyhlíží zanedbaným dojmem pouze suchý záchod na dvoře prodej pouze spoluvl. podílu ve výši id. 1/4

Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily nemovitost. Návrh obvyklé ceny id.1/4 daných nemovitostí pro účel exekučního řízení odhaduji na:

40 000,- Kč slovy: čtyřicettisíc korun českých ( Kč ) - 18 -

E. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny id. ¼ nemovitostí: Rodinného domu č.p. 91 s přísl., postaveného na parc.č.st. 39/1, jiné stavby bez čp/če postavené na parc.č.st. 39/2, včetně přísl. a pozemků parc.č.st. 39/1, parc.č.st. 39/2 a parc.č. 90/6 v obci a k.ú. Bohutice, okr.Znojmo dle LV č. 547 ke dni 16.12.2013 Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena id. ¼ nemovitostí pro účel exekučního řízení ve výši:

Obvyklá cena 40 000,- Kč

slovy: čtyřicettisíc Kč

Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice V Mor. Budějovicích 16.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1250-132/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 132/13. - 19 -

G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Kopie Výpisu z KN vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo 2. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Bohutice.

- 20 -

13

Recommend Documents