13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2168 – 13/13

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 942/6 vel. 2+1 ve 2. nadzemním podlaží / 1.patře / v objektu bydlení č.p. 942 v části obce České Budějovice 6 v Novohradské ulici s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 6990/62701 zapsané na LV č. 4010 resp. budova č.p. 942 a pozemek parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 3906 pro katastrální území České Budějovice 6 a obec České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 491/12-41 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 3.2.2013 3.2.2013 3.2.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 4.2.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 491/12-41 ze dne 25.1.2013 s předáním podkladů poštou 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 23.8.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 4010 A: Vlastník bytové jednotky : 1. SJM Šimánek Lubomír a Šimánková Marie, Novohradská 942/47, 370 08 České Budějovice B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 942/6 v bytovém domě č.p. 2942 na parcele č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 6990/62701 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. České Budějovice 6 a v obci České Budějovice – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 3.2.2013 – viz příloha č. 3,4 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 3.2.2013 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu pana Šimánka. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 942/6 se nachází v 1.patře / 2. nadzemním podlaží / bytového domu č. 942 v části obce České Budějovice 6 v Novohradské ulici jižně od centra města České Budějovice v části Mladé zastavěné převážně bytovými zděnými domy a několika objekty občanské vybavenosti.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 942/6 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 554 m2 ve výši id. 6990/62701. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívaná k trvalému bydlení synem vlastníka. Byt je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nahodile. Bytový dům leží na frekventované křižovatce se zvýšeným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. U objektu není možnost parkování. Oceňovaný pozemek parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu, část výměry pozemku za domem je užívána jako zahrada. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 3.2.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Dle sdělení vlastníka neváznou na oceňovaných nemovitostech, kromě zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí, žádná věcná břemena, jiná práva a ani není byt pronajímán na základě nájemní smlouvy. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 942/6 1.2 Pozemek parcela č. 2183 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 942/6 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 942/6 4. Rekapitulace a závěr


4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 942/6 1.1.1 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je částečně podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a dvěma mezipatry, které tvoří část objektu s jinou výškovou úrovní podlah. Část objektu směrem do ulice K.V.Raise je třípodlažní. Objekt je nárožní s jedním nebytovým prostorem v čelní rohové fasádě. Kromě zmíněného nebytového prostoru ( prodejna bazarového zboží ) je v objektu celkem 7 bytových jednotek. V 1. podzemním podlaží jsou sklepy pro jednotlivé byty. Hlavní vstup do domu je z Novohradské ulice, ve středu dispozice je chodba s hlavním schodištěm bez výtahu. Oceňovaný byt 2+1 leží v 2. nadzemním podlaží ( 1. patře ) u severní fasády směrem do ulice K.V.Raise i u západní fasády směrem do Novohradské ulice. Byt má předsíň, 2x pokoj, kuchyň, komoru, koupelnu s WC a spíž. Mimo byt je v 1. podzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní místnost. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce svislá : zděná Nosná konstrukce vodorovná : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě. Všechny prvky dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti bytu vyměněny např. koupelna, kuchyňská linka, vnitřní rozvody, podlahy. Stáří budovy ke dni ocenění - 1924 - 2013 = 89 let Popis vybavení společných prostor 1.NP Obvodové zdivo : zděné z cihel Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Podlaha : keramická dlažba Schodiště : kamenné Okna : dřevěná Dveře : hladké Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 942/6 Obvodové zdivo : zděné z cihel Strop : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha : laminátová plovoucí, jekor, keramická dlažba Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké a dřevěné El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : lokální plynové WAW Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : plynová karma Sanitární zařízení : koupelna s vanou, umyvadlem a splachovacím záchodem Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Technický stav bytové jednotky je průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně. 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předloženého prohlášení vlastníka. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 942/6 - podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt. dokumentace/

Bytová plocha obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

2. NP pokoj příčkou kuchyně Předsíň

rozdělený

21,00 21,00 7,20


6

koupelna + WC

5,80

spíž

3,00

komora

5,95

sklep

5,95 42,00

27,90

CELKEM m2

nepočítáno

nejsou

69,90

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2,00, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem

m2

69,90

Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností – místnost sklepa tvoří sklepní místnost

m2

- 5,95

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy balkonu

m2

- 0,00

Podlahová plocha bytu s odpočty celkem

m2

63,95

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

4,76

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,00

Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha bytové jednotky č.p./č.j. 942/6 pro výpočet

m2

68,71

1.1.3 Koeficienty Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

K

( 1.NP až 2. NP, 2. a 3. mezipatro, sedlová střecha )

ZC

9 630,-Kč/m2

Podlahová plocha bytu

PP

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


koeficient vybavení stavby Pol.č.

m2

68,71

K1

0,939

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,131

neuplatněn

Kp

1,000

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy

P

0.06000

0.02760

2

Svislé konstrukce

Zděné z cihel

S

0.18800

0.18800

3

Stropy

Rovné polospalné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

Krov dřevěný vázaný

S

0.05300

0.05300

5

Krytiny střech

Tašková krytina

S

0.02400

0.02400

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.03100

0.03100

Vnitřní obklady keramické

Keramické běžné

S

0.02100

0.02100

Schody

Kamenné

S

0.03000

0.03000

9 10


7

11

Dveře

Hladké a dřevěné

S

0.03200

0.03200

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Dřevěná zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

Dlažba, plovoucí laminátová

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

plynové WAW

S

0.04700

0.04700

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

P

0.05200

0.02392

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

Proveden

S

0.00400

0.00400

21

Ohřev teplé vody

Plynová karma

S

0.02100

0.02100

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01800

0.00300

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03800

0.03800

24

Výtahy

Nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

25

Ostatní

Anténa, zvonky, odvětrání

S

0.05600

0.05600

Instalační prefa jádro

Nevyskytuje se

-

-

-

1.00000

0.92652

26

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m2

ZCU

0.92652 17 853,78

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům byl postaven v roce 1924. Běžná údržba je prováděna nepravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní a v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. koupelna, některá okna, stoupačky a část zateplení domu ( mimo oceňovaný byt ). Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2013

Rok kolaudace / začátek užívání /

1924

Stáří

89 let

Předpokládaná další životnost

51 let

Celková životnost

140 let

Procento ročního opotřebení

0,714 %

Opotřebení

63,57 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení

ZC

Kč / m2

9 630,00

ZCU

Kč / m2

17 853,78

PP

m2

68,71

CN = ZCU x PP

Kč

1 226 733,22

63,57

%

- 779 834,31

Kč

446 898,91

Cena časová bytu č.p./č.j. 942/6 ke dni odhadu


8

1.2 Parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 554 m2 je na části své výměry zastavěna bytovým domem č.p. 942. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu VS m2 3051

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

4 393 440,00 1 440,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.50

1.575

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

město České Budějovice, část obce Mladé, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě mírně svažitý severní orientace, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku m2 554

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.10

Typ stavebního pozemku

Část obce Mladé, smíšená zástavba – obytné domy a občanská vybavenost Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00


1.50

9 D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

1.7325

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.10

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaného pozemku

Kč/m2 Kč

1 584,877 536,-

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

6990/62701

Cena pozemku č. 2183 ke dni odhadu

Kč

97 830,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Byt č.p./č.j. 942/6

446 900,- Kč

63,57 %

1 226 730,- Kč

97 830,- Kč

-

97 830,- Kč

Podíl parcely č. 2183 celkem

544 730,- Kč

1 324 560,- Kč

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 1 100,Kč/m2 podlahové plochy/rok. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Byt č. 942/6 výměra

m2

Nájemné

Kč/m2/r

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč

68,71 1 100,00 75 581,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů


10

Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 226 730,00

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

446 900,00

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

89

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

63,79

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,75

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

800,00

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

1 227,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

9 200,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

9 394,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

21 221,00

Příjmy ročně celkem

Kč

75 581,00

Výdaje ročně celkem

Kč

21 221,00

Čisté roční nájemné

Kč

54 360,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

54 360,00

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

7,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

776 576,11

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

776 580,-

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 942/6 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti


11

- forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :

Srovnávací bytová jednotka č.1 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Havlíčkova Kolonie, ul. Čechova

Byt 2+1 v osobním vlastnictví v žádané lokalitě Havlíčkovy Kolonie v Českých Budějovicích. Byt je s výjimkou koupelny po rekonstrukci včetně plastových oken. Samostatné WC, velká koupelna s vanou. Ložnice s okny do zeleně, velký obývací pokoj s funkčním komínem. K bytu náleží rozlehlý sklep, je možnost využívat 1/6 velké půdy. Nízké náklady na bydlení Podlahová plocha bytu : 68 m2 + sklep Nabídková cena : 1 445 000,- Kč

Srovnávací bytová jednotka č.2 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Mladé, ul. Novohradská, byt ve stejném objektu jako oceňovaný


12

Nabízíme Vám k prodeji zděný byt 2+1 o výměře 67 m2 s komorou a velkým sklepem. Byt se nachází v ulici Novohradská. Podlahová plocha bytu : 67 m2 + 13 m2 Nabídková cena : 950 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.3 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Havlíčkova Kolonie

Zděný byt 2+1, který se nachází ve starší zděné zástavbě v centru města a to v Čechově ulici. Byt se nachází ve druhém patře, je orientovaný na V-Z, má výměru 66 m2 a skládá se z: chodby, komory, koupelny, samostatné toalety, samostatné kuchyně a dvou velice prostorných pokojů. Byt je v původním udržovaném stavu, na podlahách jsou pěkné dřevěné parkety, okna jsou nová plastová, k bytu náleží sklep v suterénu domu, podíl na společných prostorech a podíl na prázdné půdě. k využívání je pěkná zahrada za domem. Podlahová plocha bytu : 66 m2 Nabídková cena : 1 450 000,- Kč Porovnání bytových jednotek

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

Obec / Lokalita Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, část města Mladé, Novohradská ulice (2)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

2+1 69 m2 se sklepem

průměr / ne

-

zvýšený hluk /průměr

(3)

(4)

(5)

(6)

1

Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, Havlíčkova Kolonie, Čechova ulice

3+1 68 m2 + sklep

průměr / ne

-

průměr +

2

Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, část města Mladé, Novohradská ulice

2+1 67 m2 + sklep

průměr / ne

-

průměr


13

3

Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, Havlíčkova Kolonie

2+1 66 m2 + sklep

průměr / ne

-

průměr +

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 445 000

0,85

1 228 250

1,20

1,02

1,00

1,10

1,00

1,05

1,414

868 807,-

2

950 000

0,85

807 500

1,00

1,02

1,00

1,00

1,00

1,00

1,020

791 667,-

3

1 450 000

0,85

1 232 500

1,20

1,00

1,00

1,10

1,00

1,05

1,386

889 250,-

Celkový průměr

Kč

849 910,-

Minimum

Kč

791 667,-

Maximum

Kč

889 250,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu vč. spoluvlastnických podílů ke společným částem domu a pozemku zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí a blíží se ceně zjištěné porovnávacím způsobem.


14

Způsob ocenění / zaokrouhleno /

cena

Reprodukční cena

1 324 560,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

544 730,- Kč

Výnosová hodnota

776 580,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

849 910,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 942/6 vč. spoluvlastnických podílů dle odborného odhadu znalce

850 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 942/6 vel. 2+1 ve 2. nadzemním podlaží / 1.patře / v objektu bydlení č.p. 942 v části obce České Budějovice 6 v Novohradské ulici s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 6990/62701 zapsané na LV č. 4010 resp. budova č.p. 942 a pozemek parcela č. 2183 na LV č. 3906 pro katastrální území České Budějovice 6 a obec České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 850 000,- Kč slovy : osmsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích 4.2.2012

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 4010 1x kopie mapy města 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2168 - 13/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 13/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 4. února 2012

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

Pohled na BD č.p. 942

Pokoj v bytě č.p./č.j. 942/6


17

kuchyně bytu č.p./č.j. 942/6

koupelna v bytě č.p./č.j. 942/6


13

Recommend Documents