13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2341 – 186/13

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 1297/23 vel. 2+kk v 7. nadzemním podlaží / 6.patře / v objektu bydlení č.p. 1297 v části obce České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku parcela č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 4169/206760 zapsané na LV č. 6434 resp. budova č.p. 1297 a pozemek parcela č. 2061/729 na LV č. 6407 pro katastrální území České Budějovice 2 a obec České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 666/2013-N Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 19.12.2013 19.12.2013 19.12.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 29.12.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 2.12.2013 s předáním podkladů mailem č.j. 666/2013-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 28.11.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 6434 A: Vlastník bytové jednotky : 1. Pavlíčková Marie, M. Chlajna 1297/12, České Budějovice 2, 370 05 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 1297/23 v bytovém domě č.p. 1297 na parcele č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 4169/206760 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. České Budějovice 2 a v obci České Budějovice – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 19.12.2013 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 19.12.2013 za účasti znalce. Vlastník ani zástupce vlastníka se na místní šetření nedostavil. Znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla stanovena znalcem s ohledem na spoluvlastnický podíl k budově. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 1297/23 se nachází v 6. patře / 7. nadzemním podlaží / bytového domu č. 1297 v části obce České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna severozápadně od centra města České Budějovice v lokalitě místního sídliště Máj zastavěné převážně bytovými panelovými a několika objekty občanské vybavenosti.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 1297/23 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku parcela č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 365 m2 ve výši id. 4169/206760. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívaná vlastníkem k trvalému bydlení. Technický stav bytové jednotky nebylo možno ověřit, technický stav budovy č.p. 1297 je dobrý, patrná je pravidelná běžná údržba. Oceňovaný pozemek parcela č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 19.12.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu, ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. evidenční list bytu, prohlášení vlastníka ). K místnímu šetření svolanému na den 19.12.2013 v 9:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1297/23 1.2 Pozemek parcela č. 2061/729 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 1297/23 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 1297/23 4. Rekapitulace a závěr


4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1297/23 1.1.1 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, s devíti nadzemními podlažími ( 1. nadzemní podlaží je technické ) se čtyřmi byty na každém dalším nadzemním podlaží. Objekt má jednu sekci s jedním hlavním vchodem a celkem s třiceti dvěma byty. V 1.nadzemním podlaží jsou společné prostory a sklepy. Oceňovaný byt vel. 2+kk ( velikost bytu byla sdělena znalci vlastníkem sousedního bytu ) leží ve 7. nadzemním podlaží ( 6. patře ), má předsíň, halu, 2x pokoj tz toho jeden s kuchyňskou linkou, koupelnu s WC v instalačním jádře a lodžii. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní kóje. Základy : železobetonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce svislá : panelový železobetonový konstrukční systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový železobetonový konstrukční systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Výtah : osobní Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě, všechny prvky dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny např. nová jsou provedena okna, střešní krytina, stoupačky a zateplení. Technický stav bytové jednotky není znalci znám, předpokládán je průměrný technický stav. Stáří ke dni ocenění - 1987 - 2013 = 26 let Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková


5

Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová zdvojená Dveře : plastová a ocelová plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 1297/23 předpokládané znalcem Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : laminátová plovoucí či PVC Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : instalační jádro s umyvadlem, vanou a splachovacím záchodem, zda je jádro vyzděné nebo prefabrikované z umělohmotných desek nebylo znalcem zjištěno Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit a výměra nebyla sdělena ani vlastníkem. Dle informací souseda se výměra bytu skládá z prostorů vlastního bytu, ze sklepní kóje umístěné mimo byt a z lodžie. Podlahová plocha bytu vychází dle předpokladu znalce ze spoluvlastnického podílu k společných částech domu id. 4169/206760 tj. 41,69 m2. Do této výměry není započtena plocha sklepní kóje ani plocha lodžie. Tyto plochy budou k podlahové ploše vlastní bytové jednotky připočteny pro přepočtu dle přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu

m2

41,69

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

0,00


6 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepní kóje ( odhad ) x koeficient 0,10

m2

1,20 * 0,10 = 0,12

Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha lodžie ( odhad ) x koeficient 1,00

m2

3,50 * 1,00 = 3,50

Podlahová plocha bytu pro výpočet

m2

45,31

1.1.3 Koeficienty Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových

typ

J

( 1.NP až 9. NP, rovná střecha )

ZC

8 020,-Kč/m2

Podlahová plocha bytu

m2

45,31

( příloha č. 4 vyhlášky )

K1

1,037

Koeficient polohový


K5

1,00

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Ki

2,131

Kp

1,000

Koeficient druhu konstrukce

Koeficient prodejnosti Koeficient vybavení stavby

Pol.č.

PP


neuplatněn

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.05400

2

Svislé konstrukce

Montované ŽB plošné

S

0.18200

0.18200

3

Stropy

Montované ŽB

S

0.08400

0.08400

4

Zastřešení

Montované ŽB

S

0.04900

0.04900

5

Krytiny střech

Natavované asfaltové pásy

S

0.02300

0.02300

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky stříkané jednovrstvé

S

0.05700

0.05700

8

Úprava vnějších povrchů

Zateplovací systém

N

0.02900

0.04466

9

Vnitřní obklady keramické

Běžné keramické obklady

S

0.01300

0.01300

0.05400

10

Schody

Prefa s povrchem z teraca

S

0.02900

0.02900

11

Dveře

hladké

S

0.03300

0.03300

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05300

0.05300

14

Povrchy podlah

Plovoucí laminátové a PVC

S

0.03000

0.03000

15

Vytápění

Ústřední s radiátory

S

0.04800

0.04800

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

S

0.05100

0.05100

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03200

0.03200

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03100

0.03100

20

Vnitřní plynovod

Nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

Centrální ohřev

S

0.02200

0.02200

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez a sporák

S

0.01900

0.01900

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03900

0.03900

24

Výtahy

Ano

S

0.01300

0.01300

25

Ostatní

Větrák,STA, zvonek, schránky

S

0.05700

0.05700

26

Instalační jádro

Provedeno

S

0.03700

0.03700

Konstrukce navíc

Nevyskytuje se

CH

Na

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

0.00000

0.00000

1.00000

1.01166

K4 Kč / m2

ZCU

1.01166 17 929,62


7

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům byl postaven na konci 80. let minulého století. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Při místním šetření nebyly znalcem zjištěny žádné zjevné vady či poruchy ve společných částech domu, technický stav bytové jednotky není znalci znám. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2013

Rok kolaudace / začátek užívání /

1987

Stáří

26 let

Předpokládaná další životnost

74 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

26,00 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená

ZC

Kč / m2

8 020,00

ZCU

Kč / m2

17 929,62

Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení

PP

m2

45,31

CN = ZCU x PP

Kč

812 391,21

26,00

%

- 211 221,71

Kč

601 169,50

Cena časová bytu č.p./č.j. 1297/23 ke dni odhadu

1.2 Parcela č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 365 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 1297. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1 600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1 440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku

město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu


8 Výměra srovnávacího pozemku

VS

m2

3051

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

4 393 440,00 1 440,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

1.50

-

1.575

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

město České Budějovice, část obce Čtyři Dvory, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku m2 365

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.20

Typ stavebního pozemku

Část obce Čtyři Dvory, smíšená zástavba – obytné domy a občanská vybavenost Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

1.50

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

1.89

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.20

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaného pozemku

Kč/m2 Kč

1 728,00 630 720,00

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

4169/206760

Cena pozemku č. 2061/729 ke dni odhadu

Kč

12 720,00

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Byt č.p./č.j. 1297/23

601 170,- Kč

26,00 %

812 390,- Kč

12 720,- Kč

-

12 720,- Kč

Podíl parcely č. 2061/729 celkem

613 890,- Kč

825 110,- Kč


9

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Znalcem nebylo zjištěno, zda je oceňovaný byt pronajat, proto bylo pro výpočet výnosové hodnoty stanoveno možné nájemné znalcem na základě odborného odhadu znalce ve výši 1 400,- Kč/m2/rok. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Byt č. 1297/23 výměra

m2

Nájemné

Kč/m2/r

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč

Korekce nájemného z důvodu možného nepronajmutí v celé délce

%

45,31 1 400,00 63 434,00

pronájmu

85

Celkem příjem z nájemného ročně po redukci

Kč

53 919,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

812 390,00

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

601 170,00

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

26

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

26,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

500,-

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

812,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

5 687,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

1 200,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

12 636,-

Jiné náklady

Kč

0,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,-

Kč

20 835,-

Příjmy ročně celkem

Kč

53 919,-

Výdaje ročně celkem

Kč

20 835,-

Čisté roční nájemné

Kč

33 084,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného


10

Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

33 084,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

551 393,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,-

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

551 390,-

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 1297/23 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Byt 2+kk v družstevním vlastnictví v Českých Budějovicích Lokalita : sídliště Máj, ulice V. Volfa


11

Prodej bytu o dispozici 2+kk s balkonem v 6. patře kompletně rekonstruovaného panelového domu v klidné části ulice V. Volfa na sídlišti Máj. Byt po kompletní rekonstrukci - plovoucí podlahy, dlažby, nová kuchyňská linka s elektrospotřebiči, nová koupelna, WC atd.). K bytu náleží sklepní kóje. Nízké náklady. Veškerá občanská vybavenost v místě. Podlaží : 7 Technický stav bytu : velmi dobrý po rekonstrukci Podlahová plocha bytu : 46 m2 vč. lodžie Nabídková cena : 850 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Byt 2+kk v družstevním vlastnictví v Českých Budějovicích Lokalita : sídliště Máj, ulice M. Chajna

Družstevní byt 2+kk ve 3. patře zatepleného panelového domu s výtahem. Byt je v původním udržovaném stavu. K dispozici jsou dvě neprůchozí místnosti ( 9,66 m2 a 20,18m2 ). V předsíni jsou vestavěné skříně. V koupelně je větší sprchová vana, vhodná i pro koupání malých dětí. V bytě jsou kvalitní dřevěná eurookna s žaluziemi a novými parapety. Orientace oken je na východ. Byt je v blízkosti lesa, u konečné stanice MHD ul. Ant. Barcala. Na podlahách je linoleum. V bytě zůstává kuchyňská linka. Před domem je velké parkoviště, mateřská i základní škola. K bytu náleží sklep o velikosti 1,99 m2, k dispozici je v domě kočárkárna, kolárna a také sušárna. Podlaží : 4 Technický stav bytu : průměrný Podlahová plocha bytu : 41 m2 vč. sklepní kóje Nabídková cena : 850 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 3 Byt 3+1 v družstevním vlastnictví v Českých Budějovicích


12

Lokalita : sídliště Máj, ulice M. Chajna

Družstevní byt 2+kk na okraji města České Budějovice, na ulici M. Chlajna. Byt se nachází ve dvanáctém patře dvanáctipatrového panelového domu s výtahem, obytná plocha činí 42 m2. V bytě jsou nová plastová okna, dům je zateplený. Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a samostatná toaleta. Majitelé v bytě ponechají kompletní vybavení. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K bytu náleží sklepní kóje. V blízkosti domu se nachází kompletní občanská vybavenost. Technický stav bytu : dobrý Podlaží : 6 Podlahová plocha bytu : 42 m2 vč. sklepní kóje Nabídková cena : 899 000,- Kč

Porovnání bytových jednotek

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č.

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

Oce ň. obj

Bytová jednotka panelový dům – obec České Budějovice, část města Čtyři Dvory, ulice M. Chlajna

2+kk 41 m2 + lodžie a sklepní kóje

průměr / ne

-

předpokládán průměrný stav

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

Bytová jednotka panelový dům – obec České Budějovice, část města Čtyři Dvory, ulice V. Volfa

2+kk 46 m2 vč.lodžie a sklepní kóje

průměr / ne

-

velmi dobrý po rekonstrukci

2


2+kk 41 m2 vč.sklepní kóje

průměr / ne

-

průměr, původní jádro

3


2+kk 42 m2 vč.sklepní kóje

průměr / ne

-

dobrý


13

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

850 000

0,85

722 500

0,95

1,01

1,05

1,12

1,00

0,95

1,072

674 003,-

2

850 000

0,85

722 500

1,00

0,98

1,00

1,00

1,00

0,95

0,931

776 047,-

3

899 000

0,85

764 150

1,00

0,98

1,00

1,07

1,00

0,95

0,996

767 088,-

Celkový průměr

Kč

739 050,-

Minimum

Kč

674 003,-

Maximum

Kč

776 047,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu vč. spoluvlastnických podílů ke společným částem domu č.p. 1297 a pozemku parcela č. 2061/729 ve výši id. 4169/206760 zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Oceňovaný byt leží na největším panelovém sídlišti ve městě České Budějovice s problémovými skupinami osob v sousedství bytu. o obdobné byty je v místě nižší zájem, o čemž svědčí nabídkové resp. prodejní ceny obdobných bytů. Pozitivem je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost v místě a technický stav budovy č.p. 1297. Technický stav oceňované bytové jednotky nebylo možno ověřit. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí.


14

Způsob ocenění / zaokrouhleno /

cena

Reprodukční cena

812 390,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

613 890,- Kč

Výnosová hodnota

551 390,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

739 050,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 1297/23 vč. spoluvlastnických podílů dle odborného odhadu znalce

720 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 1297/23 vel. 2+kk v 7. nadzemním podlaží / 6.patře / v objektu bydlení č.p. 1297 v části obce České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku parcela č. 2061/729 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 4169/206760 zapsané na LV č. 6434 resp. budova č.p. 1297 a pozemek parcela č. 2061/729 na LV č. 6407 pro katastrální území České Budějovice 2 a obec České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 720 000,- Kč slovy : sedmsetdvacettisíckorunřčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích 29.12.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 6434 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2341 - 186/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 186/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 29. prosince 2013

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

Pohled na čelní fasádu BD č.p. 1297

Pohled na zadní fasádu BD č.p. 1297


17

výtah se schodištěm

vstupní dveře bytu č. 1297/23 ( uprostřed )


13

Recommend Documents