ZNALECKÝ POSUDEK č. 2476-75/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 157 na pozemku p.č. 178 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 7330/08
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 1.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. č.p. 157 na pozemku p.č. 178 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím v podílu id. 1/4 k celku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Vrbátky 157 798 13 Vrbátky Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Vrbátky Katastrální území: Vrbátky Počet obyvatel: 1 677 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 40,0193 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 80,04 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.4.2013 za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.155 ze dne 13.2.2013 - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 9.4.2013 - kopie katastrální mapy
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 155, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 13.2.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Majer Dušan a Hana Majerová Hana Prchlíková Monika
SJM
720731/5313 805313/5332 805313/5332 795502/4484
-2-
1/4 1/4 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od spoluvlastníka nemovitosti.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 157 je situovaná na pozemku p.č. 178 zastavěná plocha a nádvoří jako dvoupodlažní objekt bez podsklepení vnitřní řadové sekce. Dispozičně vstup do domu průjezdem při pravé štítové zdi do dvora. Z průjezdu vstup do kuchyně a z ní po pravé straně do koupelny s WC a po levé straně do obývacího pokoje. Z kuchyně schody do II.N.P. se dvěma pokoji. Základové konstrukce s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem v I.N.P., ve II.N.P. dřevěné stropy s viditelnými trámy. Zastřešení objektu sedlovou střechou s betonovou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky z uliční strany břizolitové, ze dvora omítky chybí. Vnitřní omítky vápenné štukové dvouvrstvé. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady v koupelně a za kuchyňskou linkou běžného provedení. Schody do II.N.P. dřevěné z měkkého dřeva s podstupnicemi. Dveře plné nebo zasklené.Okna dřevěná v přízemí dvojitá - kastlová, ve II.N.P. dřevěná ven a dovnitř otvíravá. Podlahy dřevěné, na sociálním zařízení keramická dlažba, v průjezdu betonová mazanina. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory deskové. Elektroinstalace světelná i motorová. Proveden rozvod teplé a studené vody. Zdroj vody vlastní studna, zdroj teplé vody kombinovaný, el. boiler a ÚT. Kuchyně vybavena linkou a sporákem. Z vnitřního vybavení vana, umyvadlo, WC. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 876,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha I.N.P.: 8,39*9,30+3,80*3,43 II.N.P.: 8,39*9,30/2 Název podlaží I.N.P.: II.N.P.:
Zastavěná plocha 91,06 m2 39,01 m2
-4-
= =
[m2] 91,06 m2 39,01 m2
Konstrukční výška 3,15 m 2,50 m
Obestavěný prostor Název Vrchní stavba:
Obestavěný prostor ((8,39*9,30+3,80*3,43)*3,50)+((8,39*9,30)/2) = *2,08 Zastřešení: (((4,65*2,50)/2)*8,39)+(((4,65*4,58)/2)*8,39) = +((3,43*3,60)/2)*3,43 Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43
[m3] 399,86 m3 159,28 m3 559,14 m3 91,06 m2 130,07 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70
č. I
Vi typ B
II III II II II
-0,01 0,00 0,00 0,01 -0,05
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
č. I II II III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,03
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,535 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, -5-
pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další III zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
0,03 0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1
Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,535 * 1,030 * 0,900 = 0,496 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 876,- Kč/m3 * 0,496 = 1 426,50 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 426,50 Kč/m3 * 559,14 m3 = 797 613,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům - zjištěná cena
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis Studna kopaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 -6-
797 613,21 Kč 797 613,21 Kč
1/4 199 403,30 Kč
Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
+ + = * * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 0,8500 2,3130 1,1310 47 095,90 Kč
=
37 676,72 Kč 9 419,18 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Studna - zjištěná cena
=
1/4 2 354,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 155 ze dne 13.2.2013. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7% Úprava cen: 7% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1310 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků -7-
Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 80,04 1,00 2,1460 1,1310 7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 80,04 0,40 2,1460 1,1310 7,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 178
Výměra [m2] 162,00
Jedn. cena [Kč/m2] 207,87
216/13
175,00
83,15 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - zjištěná cena
=
-8-
Upr. cena [Kč/m2] 207,87 83,15 Cena [Kč] 33 674,94
14 551,25 48 226,19 48 226,19 Kč
1/4 12 056,55 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
199 403,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
201 758,10 Kč
2 354,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
12 056,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
12 056,60 Kč
Celkem
213 814,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
213 814,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
213 820,- Kč
slovy: Dvěstětřinácttisícosmsetdvacet Kč
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
-9-
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností.
Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 966,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Triglav pojišťovna, a.s., Novobranská 544/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 141.544,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Pivovar Litovel a.s., Palackého 934, Litovel - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 141.544,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Pivovar Litovel a.s., Palackého 934, Litovel - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 28.625,13 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Jihomoravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.573,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 28.625,13 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Jihomoravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 54.440,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 27.720,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 32.210,- Kč s příslušenstvím, Finanční úřad v Olomouci, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 4.093,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Vodafone Czech republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.855,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Triglav pojišťovna, a.s., Novobranská 544/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.940,50 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.940,50 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 154.539,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha - dále je zatížena nepravomocnými exekučními příkazy o zřízení zástav. práva doručen, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna.
Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru, mimo nedostačujících tepelných izolací a podlahových konstrukcí na konci životnosti. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Vrbátky. Ve Vrbátkách škola, školka, pošta, obchod, praktický lékař, zubař. O města Prostějov cca 14 km.
- 10 -
Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - nákladovou. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti ve Vrbátkách, a to: - rodinný dům, řadový, zastavěná plocha 143 m2, velikost 3+1, dvě nadzemní podlaží, v roce 2011 částečná rekonstrukce, nové rozvody elektro, plovoucí podlahy, nově vybudovaná koupelna a WC, cena 830.000,- Kč včetně provize a právního servisu - rodinný dům, řadový, zastavěná plocha 241 m2, velikost 2+1a 1+1, dvě nadzemní podlaží, v původním stavu před rekonstrukcí, lokální vytápění, cena 830.000,- Kč - rodinný dům, řadový, zastavěná plocha 143 m2, velikost 3+1, dvě nadzemní podlaží, zahrada 294 m2, vytápění lokální na tuhá paliva, voda vlastní studna, cena 830.000,- Kč včetně provize, poplatků a právního servisu Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na : 780.000,- Kč. Po úpravě vlastnickým podílem 1/4 = 780.000 *1/4 = 195.000,- Kč
Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/4 k celku 195 000,- Kč Slovy: jednostodevadesátpěttisícKč V Olomouci 1.6.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2476-75/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13075. - 11 -
