13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2340 – 185/13

o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 161 v části obce Dražice na pozemku st. parcela č. 255 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 36/2 – ostatní plocha zapsaných na LV 204 pro katastrální území Dražice u Tábora a obec Dražice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 207/2013-D Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 16.12.2013 16.12.2013 16.12.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 28.12.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61, 181 00 Praha 8, pod č.j. 207/2013-D ze dne 14.11.2013 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.4.2013, LV č. 204 A: Vlastník : 1. SJM Suchopár Josef a Suchopárová Kateřina, Dražice č.p. 161, 391 31 Dražice 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 255 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 102 m2 - parcela č. 36/2 – ostatní plocha o výměře 688 m2 - objekt bydlení č.p. 161 na st. parcele č. 255 – zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Dražice u Tábora a v obci Dražice – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 15.12.2013 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 16.12.2013 za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Suchopára. Při místním šetření byla provedena prohlídka všech oceňovaných nemovitostí a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Obecním úřadě ve Dražicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 161 stojící na st. parcele č. 255 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Dražice v katastrálním území Dražice u Tábora a v obci Dražice na severním okraji zastavěné části obce v zástavbě objektů pro bydlení ( převážně starší rodinné domy ).

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Celý areál, který je ke dni ocenění užíván k bydlení vlastníkem panem Suchopárem, tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu č.p. 161, dále objekty garáže a dvojgaráže vystavěné na části výměry pozemku č. 36/2 – ostatní plocha a pozemky st. parcela č. 255 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou RD a parcela č. 36/2 – ostatní plocha, která je užívána jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek. Obě stavby garáží nejsou zatím zapsány v katastru nemovitostí. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy na zahradě, venkovní schody či pergola ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, na veřejnou kanalizaci i na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu je, dle vyjádření vlastníka, z roku 1976. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a objetu garáží vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 16.12.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 161 Garáž bez č.p./č.e. Dvojgaráž bez č.p./č.e. Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 255 a parcela č. 36/2 Rekapitulace

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace


4

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 161 ( § 5 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, celopodsklepený, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu s předloženými schody a závětřím u severní fasády a s provedenou vestavbou podkroví. Je zděný z cihelných tvárnic. Krov je sedlový dřevěný vázaný s krytinou z bonského šindele. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 5+kk. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod, na veřejnou kanalizaci i na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je z roku 1976. V podzemním podlaží je garáž, prádelna, sklep a kotelna, v 1. NP je zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, halou se schodištěm do podkroví a do sklepa, koupelnou a záchodem. V podkroví jsou tři pokoje, koupelna a lodžie. Základy : základové pasy betonové Nosná konstrukce : zděná z cihelných tvárnic Vnější povrchy obvodových stěn : omítky vápenocementové natahované hrubé Stropy : hurdisové s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : bonský šindel Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, plovoucí laminátové, jekory Schodiště : dřevěné Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na zemní plyn, krbová kamna Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : 2x koupelna s vanou a umyvadlem, v 1.PP je prádelna s vanou Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a sporákem a digestoří 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

9,00 * 11,00

)

výška

OP

(m)

(m3)

= 99,00

celkem 1.PP

= 2,50

247,50

99,00

9,00 * 11,00

247,50

= 99,00

celkem 1.NP a nadezdívka

= 4,45

440,55

99,00

9,00 * 11,00

440,55

= 99,00

celkem podkroví a zastřešení

4,80/2 = 2,40

237,60

99,00

237,60

celkem OP rodinný dům č.p. 161

925,65 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží vč. podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 99,00 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 99,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 99,00/99,00 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 99,00 m2. Zastavěná plocha podkroví je 99,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 99,00/99,00 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu má zřízené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou a stavebně zařízeným podkrovím tzn. je typem „C“ se základní cenou 2 130,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha )

ZC

Obestavěný prostor objektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky

Koeficient podkroví

zřízeno nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP

neuplatněn

C 2 130,- Kč/m3 m3

925,65

K5

1,00

Kpod

1,12

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.38 vyhlášky

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.39 vyhlášky

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc - vrata

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Ki

2,146

Kp

1,000

Kč/m

ZC´

2 385,60

Kč

CK

0,00

-

PK

0,0000

neuplatněn 3

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.05400

0.05400

2

Svislé kce

Zdivo z cihelných tvárnic

S

0.23400

0.23400

3

Stropy

Hurdisové

S

0.09100

0.09100

4

Zastřešení

Krov dřevěný vázaný

S

0.05400

0.05400


6

5

Krytiny střech

Bonský šindel

S

0.03300

0.03300

6 7

Klempířské konstrukce

Úplné z pozinkovaného plechu

S

0.00800

0.00800

Vnitřní omítky

Vápenné štukové

S

0.06100

0.06100

8

Fasádní omítky

Natahované hrubé

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

Nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

Keramické běžné

S

0.02200

0.02200

11

Schody

Dřevěné

S

0.02300

0.02300

12

Dveře

Hladké plné i prosklené

S

0.03200

0.03200

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05100

0.05100

14

Podlahy obytných místnost.

Jekory, laminátová plovoucí

S

0.02100

0.02100

15

Podlahy ostatních místností

Dlažba keramická, potěry

S

0.01300

0.01300

16

Vytápění

Etážové s kotlem na ZP

S

0.05300

0.05300

17

Elektroinstalace

220/380 V poj.automaty

S

0.04200

0.04200

18

Bleskosvod

Proveden

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

Studené i teplé

S

0.02900

0.02900

20

Zdroj teplé vody

EI boiler

S

0.01700

0.01700

21

Instalace plynu

Provedena

S

0.00500

0.00500

22

Kanalizace

Provedena

S

0,02700

0,02700

23

Vybavení kuchyní

Linka, dřez a sporák

S

0.00500

0.00450

24

Vnitřní hygienic. vybavení

2x koupelna s vanou

S

0.04300

0.04300

25

Záchod

2x splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

Krbová kamna, anténa

S

0.04000

0.04000

N

Konstrukce navíc

Nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.99500

-

0.99500

Kč / m3

5 093,90

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle vyjádření vlastníka z roku 1976. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky provedeny nově ( střešní krytina, okna, kuchyňská linka, krb, část podlah apod. ) Technický stav objektu je uvažován jako průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile v nutném režimu. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( např. část podlah, část omítek v suterénu ) . Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu

2013

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1976

Stáří

37 let

Předpokládaná další životnost

63 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

37,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 130,00


7


ZCU

Kč / m3

OP

m3

925,65

CN = ZCU x OP

Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

5 093,90

Kč

4 715 168,64

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

4 715 168,64

Opotřebení

%

- 1 744 612,40

Kč

2 970 556,24

37,00

Cena časová rodinného domu č.p. 161 ke dni odhadu

2.1.2 Garáž bez č.p./č.e. ( § 8 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je postaven v severovýchodního rohu parcely č. 36/2 – ostatní plocha. Je zděný, má plochou střechu neumožňující zařízení podkroví. Hlavní vstup je ze severní fasády plechovými vraty. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Je užíván jako garáž. Objekt byl dokončen v roce 1976 a není zatím zapsán v katastru nemovitostí. Zda je zkolaudován nebylo znalcem zjištěno. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Strop : dřevěný Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : pouze luxfery Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a u rozměrů, které nebylo možno zjistit z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

(

m2

3,00 * 6,00

)

= 18,00

celkem 1.NP a zastřešení

výška

OP

(m)

(m3)

srovnávací výška = 2,20

39,60

18,00

39,60

celkem OP garáž bez č.p./č.e.

39,60 m3

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -

typ

B/I

( 1.NP, plochá střecha )

ZC

1 375,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový

OP příloha č. 13 vyhlášky

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94




Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

koeficient vybavení stavby Pol.č.


m3

39,60

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,134

neuplatněn

Kp

1,000

Kpod

1,000

Kč

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

S

0.06200

0.06200

2

Obvodové konstrukce

zděná

S

0.30100

0.30100

3

Stropy

dřevěné

S

0.26200

0.26200

4

Krovy

neuvažuje se

-

-

-

5

Krytina

natavované asfaltové pásy

S

0.05700

0.05700

6


z pozinkovaného plechu

S

0.02900

0.02900

7

Úprava povrchů

vápenná omítka štuková

S

0.04800

0.04800

8

Dveře

nevyskytují se

CH

0.02700

0.00000

9

Okna

pouze luxfery

P

0.01400

0.00644

10

Vrata

plechová dvoukřídlová

S

0.06800

0.06800

11

Podlahy

betonová mazanina

S

0.07200

0.07200

12

Elektroinstalace

ano

S




ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

0.06000

0.06000

1.00000

0.96544

K4 Kč / m3

ZCU

0.96544 2 832,84

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2013


1976

Stáří

37 let


9


43 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

46,25 %


ZC

Kč/m3

1 375,00

ZCU

Kč/m3

2 832,84

OP

m3

39,60

CN = ZCU x OP

Kč

112 180,55


%

100


Kč

112 180,55

Opotřebení

%

- 51 883,51

Kč

60 297,04

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

46,25

Cena časová garáže bez č.p. ke dni odhadu

2.1.3 Dvojgaráž bez č.p./č.e. ( § 8 ) 2.1.3.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je postaven v jihozápadního rohu parcely č. 36/2 – ostatní plocha. Je zděný, má plochou střechu neumožňující zařízení podkroví. Hlavní vstup je z jižní fasády sekčními vraty. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Je užíván jako garáž. Objekt byl dokončen v roce 1982 a není zatím zapsán v katastru nemovitostí. Zda je zkolaudován nebylo znalcem zjištěno. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Strop : betonový Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová Dveře : nevyskytují se Vrata : sekční El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se


10

Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a u rozměrů, které nebylo možno zjistit z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

5,90 * 6,50

= 38,35

celkem 1.NP a zastřešení

výška

OP

(m)

(m3)

( 2,90 + 2,20 )/2 = 2,55

97,79

38,35

97,79

celkem OP dvojgaráž bez č.p./č.e.

97,79 m3

2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Dvojgaráž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 2.1.3.4 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -

typ

B/I

( 1.NP, plochá střecha )

ZC

1 375,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu

OP

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94




Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

koeficient vybavení stavby Pol.č.

m3

neuplatněn neuplatněn Kč

97,79

K5

1,00

Ki

2,134

Kp

1,000

Kpod

1,000

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní


Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

S

0.06200

0.06200

2

Obvodové konstrukce

zděná

S

0.30100

0.30100

3

Stropy

betonové

S

0.26200

0.26200

4

Krovy

neuvažuje se

-

-

-

5

Krytina

natavované asfaltové pásy

S

0.05700

0.05700

6


z pozinkovaného plechu

S

0.02900

0.02900

7

Úprava povrchů

vápenná omítka štuková

S

0.04800

0.04800

8

Dveře

nevyskytují se

CH

0.02700

0.00000

9

Okna

plastová

S

0.01400

0.01400

10

Vrata

sekční

S

0.06800

0.06800

11

Podlahy

betonová mazanina

S

0.07200

0.07200

12

Elektroinstalace

ano

S

0.06000

0.06000

1.00000

0.97930




ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.97930 2 855,03


11

2.1.3.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2013


1982

Stáří

31 let


49 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

38,75 %


ZC

Kč/m3

1 375,00

ZCU

Kč/m3

2 855,03

OP

m3

97,79

CN = ZCU x OP

Kč

279 192,92


%

100


Kč

279 192,92

Opotřebení

%

- 108 187,26

Kč

171 005,66

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

38,75

Cena časová dvojgaráže bez č.p. ke dni odhadu

2.1.4 Venkovní úprava ( § 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 161. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Venkovní schody - Pergola Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům a další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 161 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e. Cena stavby objektu dvojgaráže bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

4 715 168,64 Kč 112 180,55 Kč 279 192,92 Kč 5 106 542,11 Kč x 4,00 % 204 261,68 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 161 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e.

2 970 556,24 Kč 60 297,04 Kč


12

Cena stavby objektu dvojgaráže bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

171 005,66 Kč 3 201 858,94 Kč x 4,00 % 128 074,36 Kč

2.1.5 Pozemky st. parcela č. 255 a parcela č. 36/2 2.1.5.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.5.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 255 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou objektu rodinného domu a má výměru 102 m2, parcela č. 36/2 – ostatní plocha je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami objektu garáží a má výměru 688 m2, navíc tvoří se st. pozemkem a stavbami jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 790 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části obce Dražičky u Tábora. Dle platného územního plánu obce je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace a EI ) nejsou na hranici pozemku připraveny, ale jsou částečně v lokalitě s možností napojení. Voda musí být řešena vlastním vrtem. Pozemek má výměru 1521 m2 je nabízen za cenu 869 000,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 457,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Dražičky, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně VS m2 1521

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

0,80 x 869 000,457,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

Zastavěná část obce Dražičky, nízkopodlažní bytová zástavba Stavebně nepřipravený

B

1.30

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.40

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-


1.00

0.40

13 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Dražice, severní část zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD mírně svažitý jižní orientace, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě vč. zemního plynu m2 790

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěná část obce, bytová zástavba

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.40

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.2375

Kč/m2

565,54

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

0.495

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

446 774,63 1/1 446 770,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 161

Reprodukční cena

2 970 556,24 Kč

33,33 %

4 715 168,64 Kč

60 297,04 Kč

22,50 %

112 180,55 Kč

Dvojgaráž bez č.p.

171 005,66 Kč

22,50 %

279 192,92 Kč

Venkovní úpravy

128 074,36 Kč

204 261,68 Kč

3 329 930,00 Kč

5 310 800,00 Kč

446 770,00 Kč

446 770,00 Kč

3 776 700,00 Kč

5 757 570,00 Kč

Garáž bez č.p.

Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky st. parcela č. 255 a pozemek parcela č. 36/2 Oceňované nemovitosti celkem

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů.


14

Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 12 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění

Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců

Kč/měsíc

12 000

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

Korekce nájemného z důvodu nepronajmutí

12 120 000,-

%

Celkem příjem z nájemného ročně po korekci

Kč/rok

85 122 400,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

5 310 800,-

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

3 329 930,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

37

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

37,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

3 000,00

Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC /

Kč/rok

4 249,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.007 x RC /

Kč/rok

37 176,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

0,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

69 993,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Celkem výdaje ročně

Kč

114 417,00

Příjmy ročně celkem

Kč

122 400,00

Výdaje ročně celkem

Kč

114 417,00

Čisté roční nájemné

Kč

7 983,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

7 983,00

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty


15

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

133 051,63

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu

Kč

133 050,-

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz .

Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Chotoviny u Tábora Lokalita : zastavěná část obce


16

Prodej rodinného domu 4+1, Chotoviny u Tábora. Nabízíme k prodeji rodinný dům v Chotovinách u Tábora. Nemovitost je dispozičně řešena jako 4+1 s halou a zimní zahradou. Ve zvýšeném přízemí domu se nachází hala, chodba a dva neprůchozí pokoje. Dále je tu kuchyně s kuchyňskou linkou a spotřebiči, koupelna s vanou, toaleta. V prvním patře domu je další pokoj - ložnice a prostor pro další dva pokoje ( v současné době jsou nevyužité, vhodné k dostavbě ). K domu patří udržovaná zahrad 640 m2 a s posezením v altánku. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha parcely : 740 m2 Nabídková cena : 2 100 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 2 Rodinný dům v Plané nad Lužnicí Lokalita : zastavěná část obce Strkov

Prodej rodinného domu v Plané nad Lužnicí, část Strkov. Jedná se o dvoupatrový dům se zastavěnou plochou 90 m2. Obytná plocha domu činí cca 170 m2. Dispozičně objekt sestává z 1. NP, kde se nachází vstupní chodba, dřevěné schodiště, kuchyně a obývací pokoj s balkonem se vstupem na zahradu, dále koupelny se sprchovým koutem a WC. V patře jsou 3 ložnice z toho 2 pokoje mají vlastní balkon a dále je zde koupelna s vanou a oddělené WC. V podkroví je připraveno na další pokoj ( půdní vestavbu ). Celý dům je podsklepen. Část sklepení tvoří garáž a část kotelna s ústředním kotlem na pelety a zásobníkem na 350 kg, plně automatizováno. Ohřev vody zajišťuje el. boiler. Podlahovou krytinu tvoří koberce, PVC a plovoucí lamino. Objekt má nová dřevěná euro-okna a není třeba žádných stavebních oprav. Vše provedeno ve velmi kvalitním vyšším standardu se zajištěným příjemným komfortem bydlení. Na pozemek je rovněž přivedena plynová přípojka. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

17

Pěstěná zahrada o rozloze 711 m2 je osázena okrasnými keři, stromy a velkým bonusem je stavební prvek - dřevěný altán s krbem, letní kuchyní a posezením, který lze přes zimní období zcela uzavřít a nadále tak využívat po celý rok. Další příjemný prvek tvoří zapuštěný bazén osázený okrasnými travinami a květinami. Chybí pouze finální dlažba či kámen okolo bazénu. Zámková dlažba je položena na pochozím prostoru kolem celého domu. Tato nemovitost dle názoru realitní kanceláře splňuje veškeré podmínky a výhody bydlení v rodinném domě se zahradu. Poloha nemovitosti je v klidné části obce určené pro rodinné bydlení. Zastavěná plocha : 90 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 801 m2 Nabídková cena : 3 450 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Chýnov u Tábora Lokalita : zastavěná část obce

Prodej rodinného domu 7+2/Balkon, 350 m2, Chýnov. Dvoupodlažní zděný dům se nachází na pozemku o výměře 963 m2, na kterém dále náleží zahradní domek, zapuštěný bazén a dva skleníky. Dům je možno vytápět plynovým kotlem, kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotlem. Přívod vody a odpady jsou napojeny na obecní řád. Kolaudace domu proběhla v roce 1985. Veškerá občanská vybavenost je v docházkové blízkosti, město Tábor je ve vzdálenosti 8 km. Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 250 m2 Plocha parcely : 963 m2 Nabídková cena : 3 390 000,- Kč


18

Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

5+kk

venkovní úpravy/ 2x

790

průměr

(3)

(4)

(5)

(6)

RD – obec Dražice, zastavěná část obce

(1)

(2)

1

RD – obec Chotoviny, zastavěná část obce

4+1

altán, venkovní úpravy/ ne

740

průměr

2

RD – obec Planá nad Lužnicí, zastavěná část obce Strkov

4+1

venkovní úpravy/ 1x

801

dobrý

3

RD – obec Chýnov, zastavěná část obce

7+2

bazén, zahradní domek, venkovní úpravy/ 1x

963

průměr

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

2 100 000

0,85

1 785 000

1,00

0,85

1,00

0,95

0,99

1,00

0,799

2 232 855,-

2

3 450 000

0,80

2 760 000

1,00

0,90

1,00

1,10

1,00

1,00

1,089

2 534 435,-

3

3 390 000

0,80

2 712 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,050

2 582 857,-

Celkový průměr

Kč

2 450 050,-

Minimum

Kč

2 232 855,-

Maximum

Kč

2 582 857,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0


19

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce. Objekt je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nahodile. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v základním rozsahu. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě není hluk, prach ani exhalace. Výhodný je výhled do krajiny jižním směrem. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

20

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

5 757 570,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

3 776 700,- Kč

Výnosová hodnota

133 050,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

2 450 050,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

2 400 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 161 v části obce Dražice na pozemku st. parcela č. 255 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 36/2 – ostatní plocha zapsaných na LV 204 pro katastrální území Dražice u Tábora a obec Dražice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 2 400 000,- Kč slovy : dvamiliónyčtyřistatisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 28.12.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 204 1x kopie katastrální mapy


21

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2340 – 185/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 185/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 28. prosince 2013

Ing. Michal Sirový


22

FOTODOKUMENTACE

jižní pohled na RD č.p. 161

severní pohled na RD č.p. 161


23

kuchyně v 1.NP

koupelna v 1.NP


13

Recommend Documents