Znalecký posudek č. 4084/13 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 2 Třebovětice, včetně příslušenství a pozemku parc.č. st.2/1 kú. Třebovětice obec Cerekvice nad Bystřicí okres Jičín Objednatel posudku:
Účel posudku:
Královéhradecký kraj
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 880/12 ze dne: 21.8.2013 zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21. 10. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 28. 10. 2013
–2–
A. Nález Jedná se o dům čp.2 v Třebověticích uvnitř místní části obce Cerekvice nad Bystřicí. Tento dům je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný kamenný, je postaven samostatně, umístěn na rovinném pozemku, obsahuje tři byty (1+1, 1+1 a 3+1) s příslušenstvím, ty jsou samostatně přístupné ze dvora. Dům postaven u místní cesty zpevněné, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody a zemního plynu, odkanalizování je řešeno do žumpy. U domu je velký dvůr, provedeno oplocení jen části cihelným plote, zápraží je betonové, je zde kamenná dlažba, vzadu je taras (zeď po původní stavbě), na dvoře rostou smrky. Dům je z roku odhadem 1870, údržba as roku 1970 (krytina, fasáda), dále drobné úpravy roku 1988 ÚT a soc.zař. v 3+1, 2006 kotel ÚT v 3+1, 2010 žlaby a svody, stavebně technický stav průměrný. Část domu (byty 1+1 a 1+1) jsou pronajímány na dobu určitou (2x 3000,-Kč/měs.).
B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21. 10. 2013 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.312 kú. Třebovětice a obec Cerekvice nad Bystřicí ze dne 21.8.2013 PÚ (inf.), snímky katastrální mapí, údaje databáze z posudků mnou zhotovených pro daně z převodu vlastnictví, inzerce S Reality, šetření na místě samém za přítomnosti vlastníka, jenž předložil původní posudek. Pozn. Na fasádě domu ryska „hladina vody“ r.1909 po protržení hráze rybníka. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekutorského řízení.
3. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.2 Třebovětice splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený, nemá podkroví, obsahuje 3 byty (1+1, 1+1 a 3+1), všechny se soc.příslušenstvím. Obec Cerekvice nad Bystřicí má 814 obyvatel, má poštu, školu i MŠ, zdravotnické zařízení, obecní úřad a běžnou další vybavenost, v místní části obce Třebověticích je pouze obchod se smíšeným zbožím, dětské hřiště, v místě je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody a je tu možnost napojení zemního plynu a není tu možnost napojení odpadní kanalizace. Do místa jezdí autobusová doprava, není pošta, není škola, není tu zdravotnické zařízení, zaměstnanost v místě nižší (jen zemědělství), možnost dojíždění (Cerekvice 1,4km, Hořice 7,5 km, Jičín 33km, Hradec Králové 21km).
5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.2 v Třebověticích, umístěn je uvnitř této místní části stavebně srostlé obce Cerekvice nad Bystřicí, dům je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný kamenný resp. ze smíšeného zdiva, je postaven samostatně, umístěn na rovinném pozemku, obsahuje 3 byty s příslušenstvím (1+1, 1+1 a 3+1). Dům postaven u místní cesty asfaltové, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, je tu též vlastní studna, odkanalizování řešeno do žumpy, zemní plyn je napojen do bytu 3+1. U domu je dvůr, provedeno oplocení zděným plotem jen západní části, je zde betonové zápraží, kamenná dlažba dvora, na dvoře již uvedená studna, jsou zde smrky. Dům odhadem z roku 1870, údržba as roku 1970, dále průběžně opravy a drobné úpravy 2008-10, stav průměrný.
6. Obsah posudku a) b) c) d) e)
Rodinný dům čp. 2 Třebovětice Studna Venkovní úpravy Trvalé porosty na dvoře Pozemek parc.č. st.2/1 kú.Třebovětice
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Jičín Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o –25,0 %
–4– Zdůvodnění: Místo bez občanské vybavenosti (jen obchod potravin), není zde policie, není pošta, není škola, není zdravotnické zařízení, nejsou základní služby jen obchod, zastávka autobusu. Dům čp.2 Třebovětice v průměrném stavebně technickém stavu, ale přestárlý. Venkovní úpravy minimální jen přípojkami sítí, betonovým zápražím, zděný plot z cihel, kamennkou dlažbou na dvoře, nízký taras u bazénu. Dům vedle velkého neužívaného zemědělského areálu.
a) Rodinný dům čp. 2 Třebovětice – § 5 Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, asi z roku 1870, průběžné ale spíše zanedbané údržby, původní obytná část zemědělské usedlosti, poté užívána jako kanceláře zemědělského družstva a pro bydlení, nyní opět jen pro bydlení. Stavba je postavena samostatně, postavena zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahuje tři byty (1+1, 1+1 a 3+1 s příslušenstvím, standartního vybavení). Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje byt 1+1 (předsíňku, WC, sklad, umývárnu, kuchyni, pokoj), byt 1+1 (předsíni se schody na půdu, chodbu, kuchyni, pokoj, koupelnu, WC, spíž), byt 3+1 (předsíni, kotelnu, komoru, WC, kuchyni, 3 pokoje, koupelnu), podkroví není upraveno. Konstrukce a vybavení: popsány u popisu K4, koef. vybavení, přičemž ústřední lokální kamny na tuhá paliva (1+1), el.přímotopy (1+1) a ÚT plyn (3+1), soc.zař. průměrné. Stáří a opotřebení: dům je odhadem roku 1870 postaven klasickým zděným způsobem v přízemí, stavební úpravy a údržby asi roku 1970, v průměrném stavu. Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu je vysoké, vyžaduje velké opravy, konstrukce dlouhodobé životnosti v odpovídajícím stavu. Stavebně technický stav je průměrný až vyhovující, stavba je užívána.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,071 (Rodinné domy, upraven o –25,0 %) Podlaží: 1.np přízemí Výška: Zastavěná plocha:
11,90×21,40
Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 3,40 × 11,90×21,40 zastřešení (1,25+3,70/2) × 11,90×21,40 Obestavěný prostor – celkem:
=
3,40 m 254,66 m2
= = =
865,84 m3 789,45 m3 1 655,29 m3
–5– Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – staré pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti 8,20 % 2. Zdivo – obvodové zdivo 65cm smíšené (kamenné) 21,20 % 3. Stropy – v nadzemí dřevěné trámové, rovné podhledy 7,90 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % 5. Krytina – vlnitý eternit 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – kompletní hliníkovým plechem 0,90 % žlaby a svody, dále pozink.průniky a parapety 7. Vnitřní omítky – štukové omítky, zvětralé 5,80 % 8. Fasádní omítky – hladká fasáda s břizolitem stříkaným 2,80 % 9. Vnější obklady – nejsou 0,50 % 10. Vnitřní obklady – v koupelnách u vany či sprchy a umyvadel, na WC a částech kuchyní 2,30 % 11. 12. 13. 14. 15. 16.
Schody – kamenné bez zábradlí Dveře – hladké dveře Okna – dřevěná špaletová i zdvojená Podlahy obytných místností – pokoje PVC, textilní Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, PVC Vytápění – lokální kamna na tuhá paliva – el.přímotopy – plynovým kotlem s ocel.radiátory
17. Elektroinstalace – osvětlení i zásuvky, motorový proud, pojistky 18. Bleskosvod – je osazen 19. Rozvod vody – studené i teplé vody 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 3x 21. Instalace plynu – ke kotli vytápění – není do malých bytů 22. Kanalizace – odkanalizování sociálních zařízení a kuchyní 23. Vybavení kuchyně – malý vařič s troubou (1+1), tj.není sporák – elektrický sporák sklokeram.trouba 24. Vnitřní vybavení – sprch.kout a umyvadlo v umývárně – vana, sprcha, umyvadlo – vana, umyvadlo 25. Záchod – splachovací standartní kombi 26. Ostatní – mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně aj. nejsou, domovní zvonek není – přihlášeny 3 satelity (provrtanou zdí), dvě přípojky telefonu Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 %
1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 %
Podíl
Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní
50 % 50 %
25 % 25 % 25 % 25 %
4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 %
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 50 % 50 Nevyskytuje se % 3,10 % Standardní
0,50 % Nevyskytuje se 50 % Nadstandardní 50 % 4,10 % Podstandardní 25 % 25 % Standardní 50 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se 75 % Podstandardní 25 %
1,0000 – 0,0443
–6– 2. 5. 9. 11. 16.
Zdivo Krytina Vnější obklady Schody Vytápění
–0,54 × 21,20 % –0,54 × 3,40 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 1,00 % –0,54 × 5,20 % × 25 % –0,54 × 5,20 % × 25 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % × 50 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % × 50 % 0,54 × 0,50 % × 50 % –0,54 × 4,10 % × 25 % 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % × 75 % –0,54 × 3,40 % × 25 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– – – – – – – – + – – – =
0,1145 0,0184 0,0050 0,0054 0,0070 0,0070 0,0025 0,0025 0,0014 0,0055 0,0255 0,0046 0,7592
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7592 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,0710 3 372,75 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 655,29 m3 × 3 372,75 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 143 / (143 + 37) × 100 = 79,444 % 79,444 % × 8,20 % × 0,46 / 0,7592 2. Zdivo – podstandardní 143 / (143 + 27) × 100 = 84,118 % 84,118 % × 21,20 % × 0,46 / 0,7592 3. Stropy – standardní 143 / (143 + 22) × 100 = 86,667 % 86,667 % × 7,90 % / 0,7592 4. Střecha – standardní 143 / (143 + 22) × 100 = 86,667 % 86,667 % × 7,30 % / 0,7592 5. Krytina – podstandardní 43 / (43 + 17) × 100 = 71,667 % 71,667 % × 3,40 % × 0,46 / 0,7592 6. Klempířské konstrukce – standardní 3 / (3 + 37) × 100 = 7,500 % 7,500 % × 0,90 % / 0,7592 7. Vnitřní omítky – standardní 43 / (43 + 17) × 100 = 71,667 % 71,667 % × 5,80 % / 0,7592 8. Fasádní omítky – standardní 43 / (43 + 7) × 100 = 86,000 % 86,000 % × 2,80 % / 0,7592
+
3,947 %
+ 10,805 %
+
9,018 %
+
8,333 %
+
1,476 %
+
0,089 %
+
5,475 %
+
3,172 %
=
5 582 879,– Kč
–7– 10. Vnitřní obklady – standardní 50 % 25 / (25 + 25) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 2,30 % × 50 % / 0,7592 10. Vnitřní obklady – standardní 50 % 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 2,30 % × 50 % / 0,7592 11. Schody – podstandardní 134 / (134 + 46) × 100 = 74,444 % 74,444 % × 1,00 % × 0,46 / 0,7592 12. Dveře – standardní 43 / (43 + 17) × 100 = 71,667 % 71,667 % × 3,20 % / 0,7592 13. Okna – standardní 43 / (43 + 17) × 100 = 71,667 % 71,667 % × 5,20 % / 0,7592 14. Podlahy obytných místností – standardní 5 / (5 + 25) × 100 = 16,667 % 16,667 % × 2,20 % / 0,7592 15. Podlahy ostatních místností – standardní 43 / (43 + 7) × 100 = 86,000 % 86,000 % × 1,00 % / 0,7592 16. Vytápění – podstandardní 25 % 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 5,20 % × 25 % × 0,46 / 0,7592 16. Vytápění – podstandardní 25 % 5 / (5 + 20) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 5,20 % × 25 % × 0,46 / 0,7592 16. Vytápění – standardní 25 % 25 / (25 + 10) × 100 = 71,429 % 71,429 % × 5,20 % × 25 % / 0,7592 16. Vytápění – standardní 25 % 7 / (7 + 28) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 5,20 % × 25 % / 0,7592 17. Elektroinstalace – standardní 43 / (43 + 7) × 100 = 86,000 % 86,000 % × 4,30 % / 0,7592 18. Bleskosvod – standardní 43 / (43 + 7) × 100 = 86,000 % 86,000 % × 0,60 % / 0,7592 19. Rozvod vody – standardní 43 / (43 + 7) × 100 = 86,000 % 86,000 % × 3,20 % / 0,7592 20. Zdroj teplé vody – standardní 5 / (5 + 20) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 1,90 % / 0,7592 21. Instalace plynu – standardní 50 % 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 0,50 % × 50 % / 0,7592 22. Kanalizace – standardní 43 / (43 + 17) × 100 = 71,667 % 71,667 % × 3,10 % / 0,7592
+
0,757 %
+
0,189 %
+
0,451 %
+
3,021 %
+
4,909 %
+
0,483 %
+
1,133 %
+
0,525 %
+
0,158 %
+
1,223 %
+
0,342 %
+
4,871 %
+
0,680 %
+
3,625 %
+
0,501 %
+
0,041 %
+
2,926 %
–8– 23. Vybavení kuchyně – nadstandardní 50 % 5 / (5 + 15) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 0,50 % × 50 % × 1,54 / 0,7592 24. Vnitřní vybavení – podstandardní 25 % 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 4,10 % × 25 % × 0,46 / 0,7592 24. Vnitřní vybavení – standardní 25 % 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 4,10 % × 25 % / 0,7592 24. Vnitřní vybavení – standardní 50 % 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 4,10 % × 50 % / 0,7592 25. Záchod – standardní 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 0,30 % / 0,7592 26. Ostatní – podstandardní 25 % 5 / (5 + 0) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,40 % × 25 % × 0,46 / 0,7592 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 582 879,35 Kč × 69,040 % Cena po odečtení opotřebení:
+
0,127 %
+
0,078 %
+
0,169 %
+
0,338 %
+
0,049 %
+ 0,129 % = 69,040 % – =
Rodinný dům čp. 2 Třebovětice – zjištěná cena:
3 854 419,90 Kč 1 728 459,45 Kč 1 728 459,– Kč
b) Studna – § 9 Kopaná studna stáří as jako dům , hluboká 4,2m. Bez čerpadla.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,20 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 1,071 (Rodinné domy, upraven o –25,0 %)
Ocenění: 4,20 m á 1 950,– Kč/m Základní cena:
+ =
8 190,– Kč 8 190,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:
× × × =
0,8500 2,3130 1,0710 17 245,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 143 roků
–9– Předpokládaná další životnost: 17 roků 100 × 143 / (143 + 17) = 89,375 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 17 245,19 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
14 658,41 Kč 2 586,78 Kč
Studna – zjištěná cena:
2 587,– Kč
c) Venkovní úpravy – § 10 Přípojky sítí el. plynu a vody, odkanalizování do žumpy, betonové zápraží u domu, kamenná dlažba dvora, zvětralá ohradní zeď za domem a nízký taras. Minimální úpravy.
Ocenění Cena stavby: Rodinný dům čp. 2 Třebovětice Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:
× =
1 728 459,– Kč 3,5 % 60 496,– Kč
Venkovní úpravy – zjištěná cena:
60 496,– Kč
d) Trvalé porosty na dvoře – § 35 - § 42 Na dvoře rostou vzrostlé smrky 6ks a jedna thuje. Plocha průnětu porostů 65 m2. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. st.2/1 0,085 82,2770 Kč 65 m2 porosty Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: = Trvalé porosty na dvoře – zjištěná cena:
Celková cena 454,58 Kč 454,58 Kč 455,– Kč
e) Pozemek parc.č. st.2/1 kú.Třebovětice – § 28 Pozemek parc.č. st.2/1 v Třebověticích, v zastavěné místní části obce Cerekvice n/B, sttavebně srostlé části obce, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 1083 m2, zastavěn domem čp.2 Třebovětice, tj. objektem rodinného domu. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny, je zde možnost napojení na vodovod, je tu zemní plyn, není tu možnost napojení odpadní kanalizace. Přístupová cesta je zpevněná, asfaltová bez chodníku. Pozemek takřka rovinný, ohrožení záplavami. Obec má 814 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, nesousedí s Jičínem. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 814 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3% ×
1,030
– 10 – Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –25,0 %) Název Parc. č. zastavěná plocha a st.2/1 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 35,– 82,2770
[m2] základní
Výměra 1 083
× ×
Pozemek parc.č. st.2/1 kú.Třebovětice – zjištěná cena:
2,131 1,071 Cena [Kč] 89 105,99
89 106,– Kč
D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj inzerce s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti).
– 11 –
– 12 –
Výše uvedené nemovitosti jsou převážně v lepším stavebně technickém stavu, se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti zohledněny, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,8 mil.Kč, tj. cena domu čp. 2 Třebovětice a to celé nemovitosti s příslušenstvím a s pozemkem parc.č. st.2/1 kú.Třebovětice, obec Cerekvice nad Bystřicí, nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, ale na rozdíl od oceňované nemovitostiy byly vyrovnány průměrováním.
E. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
1 083 m2
Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 2 Třebovětice b) Studna c) Venkovní úpravy d) Trvalé porosty na dvoře e) Pozemek parc.č. st.2/1 kú.Třebovětice Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
Zjištěná cena: 1 881 100,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetosmdesátjedentisícjednosto Kč
1 728 459,– 2 587,– 60 496,– 455,– 89 106,– 1 881 103,– 1 881 100,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 13 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena) RD čp.2 Třebovětice, příslušenství a pozemek parc.č. st.2/1 kú.Třebovětice
1 800 000 Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV (jiná nezjištěna) =
0,- Kč
Cena slovy: jedenmilión osmset tisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 28. 10. 2013 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4084/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4084 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV č.312 Třebovětice, katastrální mapa, fota, poloha (*)
– 14 –
– 15 –
níže: zadní byt 1+1 u západního štítu
níže střední byt 1+1
níže čelní byt 3+1 u jižního štítu
– 16 –
– 17 –
