ZNALECKÝ POSUDEK č. 5199 - 049 / 13 O ceně nemovitosti - rekreační chaty bez č.e., postavené na stavební parcele č. 364/3, s příslušenstvím. Katastrální území Č E R V E N Ý H R Á D E K U J I R K O V A, obec J I R K O V, okres C H O M U T O V, kraj Ú S T E C K Ý. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti.
Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 6, pan JUDr. Jan GROSAM Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitost, podklad pro exekuční řízení č.j. 025 Ex 8757/09 - 34
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 08.04.2013 znalecký posudek vypracoval: Jan Valentík Ţiţkova 261 400 04 Trmice telefon: 602 59 39 09 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 4 vyhotovení. V Trmicích 12.04.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit zahrádkářskou chatku bez č.e. na stavební parcele č. 364/3 v KÚ Červený Hrádek u Jirkova. Chata je bez dalšího příslušenství i bez pozemku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
zahradní chatka na st.p.č. 364/3 Červený Hrádek u Jirkova 431 11 Jirkov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Červený Hrádek u Jirkova Počet obyvatel: 20 349 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h): 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 08.04.2013 za přítomnosti bývalého manžela povinné, p. Milana Nerada.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z katastru nemovitostí, LV č. 666 pro KÚ Červený Hrádek u Jirkova snímek katastrální mapy předmětného území Skutečnosti sdělené spolumajitelem p. Neradem a zjištěné znalcem na místě.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Pan Milan Nerad, Nám. Dr. E. Beneše 1, 431 11 Jirkov, vlastnictví: SJM Paní Oľga Neradová, Nám. Míru 55, 789 91 Štíty, vlastnictví: SJM
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předloţena, posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňována je rekreační chatka. Je situována v zástavbě dalších objektů určených k rekreaci - chaty nebo bydlení - rodinné domy. Přístup a příjezd je po nezpevněné cestě. Z inţenýrských sítí je napojena na rozvod elektro a vody.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
-2-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění bylo provedeno bez koeficientu prodejnosti Kp.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekreační chata Popis: Oceňována je rekreační chata. Jedná se o převáţně dřevěnou konstrukci, část je zděná, s dřevěnou přístavbou. Stavba má základy, obvodové konstrukce jsou zděné a dřevěné. Strop je v přízemí dřevěný. Střecha je sedlová s osinkocementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Povrchy tvoří běţné omítky a nátěry. Schody strmé dřevěné. Dveře dřevěné, okna zdvojená, podlahy prkenné. Vytápění lokální na pevná paliva. Z instalací je zaveden světelný a motorový proud a dále zde je vodovod. Je zde záchod a vana. Teplá voda je z el. boileru. V kuchyni je uhelný sporák. Další vybavení a konstrukce nepředpokládám. Stáří chaty odhaduji na 40 roků a údrţba je mírně zhoršená. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):
Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Ústecký kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 let 2 227,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,50*5,20 Název podlaţí 1.NP:
=
Zastavěná plocha 33,80 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: 33,80*2,70 zastřešení: 33,80*1,60/2 Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,70 m
= = =
-3-
33,80 m2
91,26 m3 27,04 m3 118,30 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umoţňující zřízení podkroví (nevyuţito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , ţumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků uţívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně sniţující cenu - Přístup pouze po cizím pozemku 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
č. I
Vi typ E
II II
0,00 -0,03
II
0,00
II IV II II
0,00 0,10 0,00 -0,04
I I
-0,05 -0,15
III
0,85
č. III III
Pi 0,00 0,00
III III II I III
0,02 0,00 0,00 -0,02 0,05
II
0,00
II III II
0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,80 = 0,564
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Ţivotní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací moţnosti - špatné 7. Obchod a sluţby (okolí nemovitosti) - obchody a sluţby (lékař) - V obci jsou základní obchody a sluţby, je zde i lékař 8. Sportoviště - v místě - přístupné veřejnosti - v místě jsou veřejně přístupné sporotovní plochy. 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,050
i=1
-4-
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší II neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - objekt je zatíţen I exekucí, dva podíloví spoluvlastníci
Ti -0,05 -0,05 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,850
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,564 * 1,050 * 0,850 = 0,503 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 227,- Kč/m3 * 0,503 = 1 120,18 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 120,18 Kč/m3 * 118,30 m3 = 132 517,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-5-
132 517,29 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekreační chata
132 517,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
132 517,30 Kč
Celkem
132 517,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
132 517,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekreační chata
132 517,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
132 517,30 Kč
Celkem
132 517,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
132 517,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
132 520,- Kč
slovy: Jednostotřicetdvatisícpětsetdvacet Kč
Stanovení obecné (obvyklé) ceny nemovitosti: Stanovení obecné ceny je provedeno porovnávací metodou. Pro porovnání byly pouţity nabídky z realitního servru SREALITY.CZ, REALITY. IDNES a dále byla podpůrně pouţita cena vypočtená podle platného oceňovacího předpisu. Protoţe srovnávané nemovitosti jsou ve srovnatelné lokalitě neporovnávám samostatně některé skutečnosti, které mají jinak vliv na cenu. Jedná se např. o infrastrukturu, dopravní obsluţnost, ţivotní prostředí, skladba obyvatel a pod.
-6-
1. Otvice Jedná se o zděnou chatu menší velikosti, přízemní objekt o zastavěné ploše 16 m2 s podkrovím. K chatě náleţí pronajatý pozemek o výměře 400 m2. Inţenýrské sítě nejsou zavedeny ţádné. Je zde lokální topení na pevná paliva. Nabídková cena je 150.000,-- Kč. ID zakázky 032-N02979. Jedná se o srovnatelnou nemovitost s pronajatým pozemkem ve srovnatelné lokalitě. 2. Jirkov Jedná se o zděnou chatu menší velikosti, zastavěná plocha je 17 m2, uţitná je srovnatelná tj. 32 m2. Přízemní s obytným podkrovím. Chata je navíc podsklepena. Je zde zavedena elektřina 220/380V a uţitková voda. K chatě náleţí pozemek o výměře 390 m2. Pozemek je v nájmu města Jirkov s moţností odkupu. Nabídková cena je 265.000,-- Kč. ID zakázky 387325. Jedná se o mírně lepší nemovitost bez vlastního pozemku (pozemek je v nájmu) ve srovnatelné lokalitě. 3. Otvice. Jedná se o zděnou chatu menších rozměrů, přízemní s obytným podkrovím, nepodsklepená. Zastavěná plocha je 16 m2, uţitná 32 m2. Jsou zde zavedeny tyto sítě: elektro a voda z vlastní studny. Je zde suchý záchod, vytápění kamny na pevná paliva. K chatě patří pozemek o výměře 400 m2, který je v nájmu. Zahrada je udrţovaná, chata také udrţovaná. Nabídková cena je 150.000,-Kč. ID zakázky 032-N02979. Jedná se o srovnatelnou nemovitost bez vlastního pozemku ve srovnatelné lokalitě.
úprava ceny váženým průměrem: nemovitost č. cena vážený průměr cena po úpravě 1. Otvice 150.000,-- Kč 0,30 45.000,-- Kč 2. Jirkov 265.000,-- Kč 0,20 53.000,-- Kč 3. Otvice 150.000,-- Kč 0.30 45.000,-- Kč 5. vyhl. cena 132.520,-- Kč 0,20 26.500,-- Kč -----------------------------------------------------------------------------------------------------
cena po úpravě:
169.500,-- Kč
Vzhledem k tomu, ţe se jedná o nabídkové ceny kterých nemusí být a často ani není, dosaţeno a dále z nabídek není patrno jestli zde není započtena provize RK uvaţuji se sníţením ceny o 10 %. Další sníţení ceny ve výši 15 % uvaţuji na skutečnost, ţe je přístup k chatě po cizím pozemku. Celkové sníţení je tedy 25 %. Cena po celkovém sníţení o 25 %. 127.125,-- Kč
127.000,-- Kč
z a o k r o u h l e n o:
-7-
Z á v ě r: a) obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rekreační chaty bez č.e. postavené na stavební parcele č. 364/3, bez dalšího příslušenství i pozemků, v katastrálním území Červený Hrádek u Jirkova, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 666, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, podle tohoto odhadu k datu ocenění tj. 08.04.2013 po zaokrouhlení na 127.000,-- Kč. b) cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí nájemní právo věcná břemena
-
nezjištěno nezjištěno
c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - viz odst. b d) výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství dtto. odst. a tj. 127.000,-- Kč slovy: stodvacetsedmtisíckorun českých.
V Trmicích 12.04.2013 Jan Valentík Ţiţkova 261 400 04 Trmice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.10.1980 pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5199 - 049 / 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 049 / 13.
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 666 ze dne 30.01.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
-8-
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
