13

Kraj : Oblast : Obec : Katastr. území :

Liberecký Jablonec nad Nisou Jenišovice Odolenovice u Jenišovic

Č .j.: 080 EX 1700/12 - 42

Znalecký posudek číslo 10/7/13

Věc:

Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů v Jenišovicích

Majitel nemovitosti:

Macháčková Petra, Odolenovice 12, 468 33 Jenišovice

Objednavatel:

Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, 293 05 Mladá Boleslav

Účel:

Stanovení obvyklé (tržní) ceny

Vypracoval:

Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196

Datum přešetření:

16. 8. 2013

Datum provedení:

17. 8. 2013

Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu, 3 strany příloh

-2-

A. S I T U A C E

A.l. Použité podklady a předpisy

n Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 652 ze dne 9.7. 2013. n Kopie z katastrální mapy ze dne 16. 8. 2013. n Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky MF č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. a předpisy související. n Zákon č. 151/1997 Sb. n Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. n Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce.

A.2. Poloha nemovitosti

Posuzovaná nemovitost je rodinný dům v rekonstrukci s příslušenstvím, pozemkem a trvalými porosty, v obci Jenišovice, v části Odolenovice u Jenišovic, v katastrálním území Odolenovice u Jenišovic. Nemovitost se nachází v okrajové odloučené části obce, v pravidelné zástavbě rodinných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace, plyn je přiveden k pozemku. K objektu patří vedlejší stavba, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je z veřejné asfaltové komunikace, která prochází obcí směrem na Turnov. Pozemek je rovinatý, část. oplocený. Parkování je u domu na vlastním pozemku. Obec Jenišovice má 887 obyvatel.

A.3. Předmět ocenění

Rodinný dům Vedlejší stavby Venkovní úpravy Pozemky Trvalé porosty

-3-

B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - § 5

Popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 12 je na pozemku p.č.St. 17, je pravidelného půdorysu, navazující na sousední dům, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený, s jednou byt. jednotkou. Dispozičně se nachází v přízemí obývací pokoj, kuchyň, předsíň s dalším vstupem na zahradu, koupelna s WC, skladová místnost s dalším samostatným vstupem, dále schodiště vede do podkroví, kde je předsíň, WC, dva pokoje, půda a schody na půdu. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako vedlejší stavba stodoly, venkovní úpravy, tj. zpevněné plochy, plot, vrata, přípojka vodovodu, elektřiny a kanalizace. Dle zjištění od majitele byl dům postaven v roce 1910, tj. stáří 103 let. Objekt z původní hospodářské stavby chléva je nyní ve stavu rekonstrukce, která začala v roce 2002, kdy byly provedeny stavební práce v rozsahu: nové rozvody vody, el., kanalizace, vnitřní omítky, výměna oken, dveří, vyzdění příček, oprava stropní kce, nové podlahy, krov, střešní krytina, klempířské kce, nová koupelna a WC, vybavení kuchyně, vytápění ÚT. Je třeba dokončit rekonstrukci části střechy, stropu a fasádu. Další životnost uvažuji 40 let. Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová doprava je v dosahu, ale ve větší docházkové vzdálenosti. V obci sídlí obecní úřad, nachází se zde obchod se smíšeným zbožím, škola, restaurace, ostatní je v nedalekém Turnově, kde jsou obchody a služby, základní, mateřská, střední škola, nemocnice, lékárna, průmyslová zóna, kulturní a sportovní zařízení, restaurace, hotel. Jsou zde omezené pracovní příležitosti. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny.

Výpočet objemů Zastavěná plocha: sklep: 4,75 x 6,0 + 3,10 x 1,50 + 3,30 x 1,55 = 38,27 m2 přízemí: 6,55 x 19,85 + 3,05 x 0,85 = 132,61 m2 podkroví 6,55 x 19,85 + 3,05 x 0,85 = 132,61 m2 Obestavěný prostor: (6,55 x 19,85 + 3,05 x 0,85) x (4,70 + 3,0/2) + 38,27 x 1,80 = 891,1 m3

-4-

Konstrukce a vybavení : 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Vnější omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

kamenné pasy, bez izolací zděné tl. 45 a 60 cm polospalné s rovným podhledem dřevěný krov, nedokončena betonové tašky, nedokončena titanzinek vápenné štukové chybí chybí kuchyň, koupelna, WC kamenné dýhované plné, prosklené dřevěná Euro koberce, PVC, keram. dlažba beton. mazanina krbová kamna s výměníkem světelná a motorová chybí studená a teplá bojler není standard el. sporák, sklokeram. deska, kuchyň. linka sprch. kout, umyvadlo, WC splachovací kombi rozvod antén

Výpočet ukazatelů a koeficientů Objekt se svým charakterem zařazuje do kategorie se šikmou střechou, zděný, podsklepený do ½ Z.P., s jedním N.P. typu „A“ se základní sazbou 2 290,- Kč/m3 o. p. Úprava sazby o podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.N.P.: 2 290,- x 1,12 = 2 565,- Kč/m3 o. p.

CZ-CC 111 , SKP 46.21.11.1 Stavba pro RD, Jablonec nad N. do 1000 obyv.

Koeficient polohový K5 = 0,85 Koeficient změny cen Ki = 2,146 Koeficient prodejnosti Kp = 1,984

Vybavenost objektu položka 1. Základy

podstandart 0,082

chybí -

nadstandart -

-53. 4. 5. 6. 8. 9. 15. 18. 21. 23. 26.

Strop Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Podlahy ostatních místností Bleskosvod Rozvod plynu Vybavení kuchyní Ostatní

součet

0,079 0,073 0,034 0,009 0,028 0,005 0,010 0,006 0,005 0,005 0,034 ---------------------------------------------------------0,349 0,016 0,005

n = 0,005 – 0,349 – 0,016 x 1,852 = 0,374 K4 = 1 - 0,374 x 0,54 = 0,80

Opotřebení 103 / 143 = 72 %.

Výpočet ceny domu ZCU =ZC x K4 x K5 x Ki x Kp= 2 565,- x 0,80 x 0,85 x 2,146 x 1,984 = 7 426,- Kč/m3 o.p. Pořizovací cena: Opotřebení: Zůstatková cena:

891,1 x 7 426,6 617 309,- x 0,72

6 617 309,- Kč 4 764 462,- Kč 1 852 847,- Kč ===========

Venkovní úpravy - § 10

Cena se stanoví ve výši 3,5 % z ceny stavby objektu. Jedná se o zpevněné plochy, plot, vrata, přípojku vodovodu, elektřiny, kanalizace. Cena:

1 852 847,- x 0,035 =

64 850,- Kč =========

Vedlejší stavba Na pozemku se nachází objekt stodoly, který je nepravidelného tvaru, zděné a část. dřevěné konstrukce, s dřev. krovem a zastřešením, slouží ke skladování. Stavba je stará s max.

-6-

opotřebením, dle informace od majitele odhaduji zůstatkovou cenu na: 150 000,- Kč ==========

Pozemek - § 28 Pozemek p.č.St. 17 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 411 m2

Cp = 35 + (887 - 1000) x 0,007414 = 35,- Kč/m2 Zc = Cp x 1,00 = 35,- x 1,00 = 35,- Kč/m2

Úprava sazby:

možnost napojení na veřejný rozvod plynu součet

Upravená sazba:

35,- + 35,- x 0,10 = 38,50 Kč/m2

10 % 10 %

CZ-CC 111 , SKP 46.21.11.1

Koeficient změny cen Ki = 2,146

Stavba pro RD, Jablonec nad N. do 1000 obyv.

Koeficient prodejnosti Kp = 1,984

Cena:

411 x 38,50 x 2,146 x 1,984 =

67 371,- Kč =========

Trvalé porosty - § 42 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o keře, ovocné a okrasné stromy. Pokryvná plocha:

15 m2

Smíšené trvalé porosty:

koef. 0,065

CZ-CC 111 , SKP 46.21.11.1

Koeficient změny cen Ki = 2,146 Koeficient prodejnosti Kp = 1,00

Cena porostů:

15 x 38,50 x 2,146 x 1,00 x 0,065 =

81,- Kč ======

-7-

C. R E K A P I T U L A C E

1. Rodinný dům 2. Vedlejší stavba a venkovní úpravy 3. Pozemky 4. Trvalé porosty součet

Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění dle § 46

1 852 847,- Kč 214 850

,- Kč

67 371,- Kč 81,- Kč 2 135 149,- Kč

2 135 150,- Kč ===========

D. S T A N O V E N Í T R Ž N Í C E N Y V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí mezi 1,5 – 2,0 mil. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi a dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Je oceněno včetně věcných břemen, práv a závad. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, a také k přihlédnutí k vložení investice potřebné k dokončení oceňovaného objektu. Změna výměr obnovou operátu: je-li výměra beze změn, nemá vliv na obvyklou - tržní cenu.

Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen RD na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena - tržní cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši: 1 700 000,- Kč =========== Tj. slovy: Jedenmilionsedmsettisíc00/Kč =======================

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 10/7/13 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace.

V Liberci dne 17. 8. 2013

2x žadatel 1x archiv znalce

Fotodokumentace