ZNALECKÝ POSUDEK č. 1871-91/13 O ceně obvyklé nemovitostí - bytové jednotky č. 1779/21 v bytovém domě č.p. 1779 na pozemku p.č. 3642, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, vše zapsáno na LV č. 10167 pro obec Ostrava, k.ú. Poruba-Sever, kraj Moravskoslezský
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karviná, JUDr. Juraj Polák Komorní 4 737 01 Český Těšín Č.j.: 068 Ex 18/13, povinná Lenka Chabadová
Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitostí za účelem provedení exekuce dle zákona č.120/2001 Sb. v aktuálním znění - „Zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů”. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hurta Horní Jasenka 285 755 01 Vsetín telefon: 737263904 Znalecký posudek obsahuje předává ve 4 vyhotoveních. Ve Vsetíně 23.5.2013
12
stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se
Úvod Hodnota předmětných nemovitostí je určena jako cena obvyklá ve smyslu definice uvedené v § 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému v záhlaví tohoto znaleckého posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou.
1. Použité metody: Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto metody ocenění:
Věcná hodnota - (nákladový způsob ocenění) - tato hodnota představuje reprodukční cenu stavby sníženou o opotřebení. Reprodukční cenou je cena za kterou by se dal daný objekt postavit v době ocenění. Pro stanovení věcné hodnoty oceňovaných nemovitostí je použita metoda výpočtu dle cenového předpisu platného ke dni ocenění bez použití koeficientu prodejnosti Kp.
Výnosová hodnota - vyjadřuje hodnotu nemovitostí ve vazbě na jejich schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Při výpočtu výnosové hodnoty se vychází ze vztahu:
čistý zisk z nájmu nemovitostí za rok Cv = -------------------------------------------------kapitalizace (úroková míra setinná)
-2-
Za čistý zisk z nájmu nemovitostí se dosadí hodnota ročního nájemného snížená o roční výdaje nutné k dosažení tohoto nájmu. Výše uvedený vztah platí pouze v případě, že je předpoklad dlouhodobých příjmů v konstantní výši – věcná renta.
Dosažitelné nájemné: Pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí se uvažuje s pronajmutím celého objektu nebo souboru nemovitostí, včetně příslušenství. Výše dosažitelného příjmu je stanovena jako průměrná hodnota. Zdrojem pro stanovení této hodnoty je znalost realitního trhu, znalost stavu nabídky a poptávky v předmětném segmentu trhu. Údaje pro databázi znalce jsou také čerpány z regionálních i nadregionálních médií, nabídek realitních kanceláří a informací prezentovaných na Internetu v nabídkách specializovaných realitních serverů. Výdaje na dosažení příjmů: -
daň z nemovitostí pojištění amortizace výdaje na opravy, údržbu a správu
Srovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě hodnotového srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, případně jsou nabízeny na trhu k prodeji.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny obvyklé nemovitostí - bytové jednotky č. 1779/21 v bytovém domě č.p. 1779 na pozemku p.č. 3642, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, vše zapsáno na LV č. 10167 pro obec Ostrava, k.ú. Poruba-Sever, kraj Moravskoslezský, za účelem uvedeným v záhlaví posudku.
2. Základní informace Bytová jednotka č. 1779/21 Zdeňka Štěpánka 1779 708 00 Ostrava-Poruba Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever Počet obyvatel: 299 622 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
-3-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.4.2013 za přítomnosti povinné paní Chabadové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č.10167, k.ú. Poruba-Sever, ze dne 13.3.2013 2. Výpis z katastru nemovitostí LV č.10113, k.ú. Poruba-Sever, ze dne 13.3.2013 3. Snímek katastrální mapy 4. Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 22.12.1999 5. Informace povinné 6. Fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Lenka Chabadová, Zdeňka Štěpánka 1779/17, 708 00 Ostrava-Poruba, vlastnictví: výhradní Lenka Chabadová, Zdeňka Štěpánka 1779/17, 708 00 Ostrava-Poruba, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Výměry byly zjištěny měřením při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o byt 3+1 umístěný v panelovém bytovém domě v Ostravě - Porubě, na ulici Zdeňka Štěpánka.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Věcná hodnota a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1779/21 2. Výnosová hodnota 3. Srovnávací hodnota 4. Odhad ceny obvyklé
B. Znalecký posudek 1. Věcná hodnota Popisy objektů, výměra, hodnocení Odhad věcné hodnoty (nákladové ceny) nemovitosti je proveden podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se -4-
provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1779/21 Popis Jedná se o bytovou jednotku umístěnou v bytovém domě s jedním PP. a s osmi NP. Bytová jednotka je umístěna v 7.NP. Jedná se o byt 3+1 ve standardní kvalitě. Příčka mezi pokojem a kuchyní je vybouraná, vznikl tak větší pokoj a kk. V bytě kuchyňská linka, vytápění ústřední, dálkové. Součástí bytu je sklep v 1.PP.. Stáří domu dle informace povinné je 43 let. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 3642
Výměra [m2] 783,00
Jedn. cena [Kč/m2] 560,00
Cena [Kč] 438 480,438 480,-
Pozemek - zjištěná cena
=
438 480,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek
=
438 480,-Kč 438 480,- Kč
Cena příslušenství - celkem
=
438 480,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122
-5-
Podlahové plochy bytu bytová jednotka č. 1779/21: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
betonové s izolací panelové rovné plochá živičná krytina pozinkovaný plech vápenná hladká povrch.úprava panelů v koupelně železobetonové s teraco povrchem dřevěné s výplní plastová plovoucí laminátová ústřední dálkové 220V proveden městský městská proveden dálkový rozvod ano ano ano ne
-6-
=
4,40 m2 4,40 m2
=
3,60 m2 3,60 m2
4,40m2 * 0,17 3,60 m2 * 0,10
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
=
64,79 m2 64,79 m2
= = = =
64,79 m2 0,75 m2 0,36 m2 65,90 m2
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m2] 2 Plná cena: 65,90 m * 21 926,86 Kč/m2
= =
21 926,86 1 444 980,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 100 = 43,000 %
-
621 341,43 Kč
-7-
8 020,1,0370 1,0000 1,2000 2,1310 1,0310
Bytová jednotka č. 1779/21 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
= 823 638,64 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 438 480,- Kč Spoluvlastnický podíl: 656 / 44 150 Hodnota spoluvlastnického podílu: 438 480,- Kč * 656 / 44 150 + Bytová jednotka č. 1779/21 - zjištěná cena
=
6 515,13 830 153,77Kč
Věcná hodnota (nákladová cena) – rekapitulace cen Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem
805 388,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1779/21
830 153,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
830 153,80 Kč
Celkem
830 153,80 Kč
Zaokrouhleno na 810 000,- Kč Věcná hodnota celkem
810 000,- Kč
2. Výnosová hodnota Výnosová hodnota je obecně dána součtem všech budoucích příjmů dosažitelných z předmětných nemovitostí. V místě se sice bytové jednotky pronajímají, ale výnosový potenciál z takového pronájmu neodpovídá výši prodejních cen, proto se výnosová hodnota neurčuje.
Hodnota stanovená výnosovou metodou
neurčuje se
-8-
3. Srovnávací hodnota Při použití porovnávací metody je nutno provést hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Vzhledem k tomu, že objektivních informací o skutečně realizovaných cenách je minimum, byly pro další stanovení srovnávací hodnoty použity nabídky realitních kanceláří, prezentované na síti Internet.
1. Byt 3+1, Poruba, Jiřinková
Celková cena: 1 195 000 Kč Nabízíme byt v osobním vlastnictví na velmi pěkném místě se spoustou zeleně. Byt je v původním stavu, vhodný k individuálním úpravám dle představ budoucího majitele a je ihned k dispozici. Dům prošel revitalizací, má tudíž plastová okna, nové výtahy, atp. Užitná plocha 70 m2.
2.Byt 3+1, Poruba, Ukrajinská
Celková cena: 525 000 Kč Byt v osobním vlastnictví, 3+1 o vel. 64 m2, 5.NP/8.NP, ul. Ukrajinská. Balkon. Nová plastová okna. Původní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Neprůchozí pokoje. Podlahy parketové a PVC. Jádro umakart. Byt v tavu, čistý a vyklizený. Užitná plocha 64 m2.
3.Byt 3+1, Poruba
Celková cena: 1 290 000 Kč Nabízíme byt v osobním vlastnictví 3+1 v Ostravě Porubě na ul.Podroužkové.Byt se nachází ve 3.podlaží.Dům prošel částečnou revitalizací(výtah,plastová okna...) Byt je plně zařízený včetně -9-
nové kuchyňské linky automatické pračky, mikrovlnky. Byt je prostorný má zvlášť vchod do každého pokoje. Z bytu je krásný výhled, kousek do přírody, 50 metrů na autobusové spojení. Užitná plocha 68 m2. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Oceňov. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Prodejní cena celkem [Kč] Plocha pozemku [m2] Cena pozemku [Kč/m2] Cena pozemku celkem [Kč] Prodejní cena budovy [Kč] Užitná plocha [m2] Jednotková cena [Kč/m2] EKONOMICKÉ ÚDAJE Datum prodeje Korek ce pro datum prodeje Korek ce nabídkové ceny FYZICKÉ ASPEKTY Technický stav objektu a vybavení Korek ce pro technick ý stav
1 Srovnáv. Ostrava
2 Srovnáv. Ostrava
3 Srovnáv. Ostrava
1 195 000
525 000
1 290 000
1 195 000 70 17 071
525 000 64 8 203
1 290 000 68 18 971
..... ..... .....
V.13 1,00 0,80
V.13 1,00 0,95
V.13 1,00 0,80
..... .....
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
Funkční využití nemovitosti Korek ce pro funk ční využití
..... .....
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
Další rozvoj nemovitosti Korek ce pro další rozvoj
..... .....
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
Lokalita/přístupnost Korek ce pro lok alitu
..... .....
horší 1,10
horší 1,10
horší 1,10
Vzhled a atraktivita objektu Korek ce Korek ce pro velik ost
..... ..... .....
srov. 1,00 1,00
srov. 1,00 1,00
srov. 1,00 1,00
15 023
8 572
16 694
Indikovaná hodnota za jednotku Indikovaná hodnota objektu
66
13 430 886 363
Zaokrouhleno na 890 000,- Kč
Hodnota stanovená srovnávací metodou
890 000,- Kč
4. Odhad ceny obvyklé Pro odhad ceny obvyklé byly využity tyto zjištěné hodnoty majetku: věcná hodnota výnosová hodnota srovnávací hodnota
810 000,- Kč neurčuje se 890 000,- Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupů má v tomto hodnocení jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odrážejí zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). Naopak - 10 -
přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebních materiálu a prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi. Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v Ostravě-Porubě, na ulici Zděňka Štěpánka. Kvalita lokality je hodnocená jako dobrá, dům je v dobrém technickém stavu. K domu je přístup z veřejně přístupné komunikace. Bytová jednotka byla v době ocenění v běžném, obývaném stavu. Technický stav dobrý. Při odhadu ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke srovnávací hodnotě, která poskytuje informaci o stavu trhu s nemovitostmi v místě, v daném segmentu nemovitostí. Právní vady: Nebyly zjištěny právní vady. Věcné břemeno zřízené pro Zásobování teplem Ostrava, a.s. je zřízeno za účelem provozu technologického zařízení pro výrobu tepla a na oceňovanou bytovou jednotku ani na cenu obvyklou nemá vliv. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (stav nemovitostí, jejich velikost, poloha, umístění, možnost využití, posouzení současného trhu s nemovitostmi apod.) odhaduji cenu obvyklou ve výši 890 000,- Kč. Cena obvyklá
890 000,- Kč
- 11 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Věcná hodnota: Věcná hodnota celkem:
810 000,- Kč
Výnosová hodnota: Výnosová hodnota celkem:
neurčuje se
Srovnávací metoda: Srovnávací hodnota celkem:
890 000,- Kč
Cena obvyklá: Cena obvyklá celkem:
890 000,- Kč
Celková obvyklá 890 000,- Kč slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč
Ve Vsetíně 23.5.2013 Ing. Tomáš Hurta Horní Jasenka 285 755 01 Vsetín
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999, č.j. Spr 3419/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1871-91/13 znaleckého deníku.
- 12 -
