č.vyhotovení : 2
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4140/006/13 o ceně rodinného domu č.p.1183 postaveném na pozemku St.p.1202 s příslušenstvím a pozemky St.p.1202 a p.č.732/2 v obci Říčany, k.ú.Říčany u Prahy, okres Praha-východ
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č.450/2012Sb.
Oceněno ke dni:
3.ledna 2013
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu a přílohy.
V Praze, dne 14.ledna 2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 3.1.2013
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p.1183 s příslušenstvím a pozemky St.p.1202 a p.č.732/2 Adresa předmětu ocenění: Otavská 1183/25 251 01 Říčany Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Říčany Katastrální území: Říčany u Prahy Počet obyvatel: 13 826 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 130,0920 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. b) : ZC = Cp * 5,0 = 650,46 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 3.1.2013 - klientem nebyl umožněn přístup do nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Říčany u Prahy, obec Říčany, list vlastnictví č.2978 vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.1.2013 Údaje poskytnuté Stavebním úřadem nahlédnutím do dokumentace oceňovaného rodinného domu (projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí)
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.2978 pro k.ú.Říčany u Prahy, obec Říčany zapsán : Synáč Jiří, Bohumínská 388, Praha, Letňany, 199 00
6. Dokumentace a skutečnost Veškeré informace jsou z nahlédnutí do dokumentace na Stavebním úřadě v Říčanech. Nebyla umožněna obhlídka nemovitosti. Nebylo zjištěno, jaký je skutečný stavebně technický stav rodinného domu a jeho vybavení.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Otavská, v obci Říčany, v okrese Praha-východ a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.1183 a pozemky St.p.1202 a p.č.732/2, k.ú.Říčany u Prahy. Příslušenství nemovitosti sestává z venkovních úprav a trvalých porostů. Ke stavbě rodinného domu je přistavěna zděná kolna, na pozemku zahrady je vedlejší stavba se zastavěnou plochou 16m2 a kopaná studna hluboká 2,50m. Pozemky jsou rovinaté, oplocené, přístupné ze zpevněné komunikace a zřejmě s možností napojení na veškeré
2
inženýrské sítě. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě nižší než nabídka. V obci a okolí probíhá rozsáhlá výstavba nových rodinných domů.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p.1183 1.2. Zděná kolna 1.3. Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky St.p.1202 a p.č.732/2 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p.1183 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je částečně podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. Celkem obsahuje dvě bytové jednotky charakteru 2+1 a 3+1. Původní stavba rodinného domu byla postavena v roce 1939. V roce 1962 byl přistaven vstup do domu (zádveří, WC, spíž) a kolmo na rodinný dům směrem do zahrady přistavěna zděná kolna, která je samostatnou stavbou a je oceněna zvlášť. V roce 1969 byla k rodinnému domu přistavěna garáž s chlívkem a ke vstupu do domu malá veranda. V roce 1976 bylo přistavěno na rodinný dům 2.nadzemní podlaží a na střeše garáže vybudována terasa, která je přístupná z jednoho pokoje v 2.nadzemním podlaží domu. Dle obhlídky nemovitosti z ulice před domem je dům po částečné rekonstrukci, která nebyla dokončena. Stavebně technický stav je tedy s nutností dokončení rekonstrukce. Základy betonové částečně s izolací proti zemní vlhkosti, podezdívka kamenná, nosná konstrukce zděná. Stropy dřevěné a betonové s rovným omítaným podhledem. Schodiště betonové. Střecha plochá, krytina střechy asfaltová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen. Okna dřevěná. Vnější omítka stříkaná. Je uvažováno : Podlahy pravděpodobně betonové a dřevěné. Podlahové krytiny dle charakteru místnosti. Vytápění ústřední plynovým kotlem. Příprava TUV zřejmě elektrickým bojlerem. Předpokládám, že dům je napojen na veřejný vodovodní a kanalizační řad, elektřinu a plyn. Dispoziční řešení : 1.podzemní podlaží - schodiště, sklep 1.nadzemní podlaží - zádveří, předsíň, WC, spíž, 2 x pokoj, kuchyň, koupelna (původní prádelna), chodba, schodiště 2.nadzemní podlaží - schodiště, chodba, kuchyň, spíž, koupelna, WC, 3 x pokoj, terasa (na střeše garáže) 3
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha – východ 74 let 7 035,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.podzemní podlaží: 4,02*3,72+2,42*1,00 1.nadzemní podlaží: 7,80*9,10 3,30*8,20 4,00*1,90 2.nadzemní podlaží: 7,80*9,10 Název podlaží 1.podzemní podlaží: 1.nadzemní podlaží: 2.nadzemní podlaží:
= = = = =
Zastavěná plocha 17,37 m2 70,98 m2 27,06 m2 7,60 m2 70,98 m2
Konstrukční výška 2,25 m 3,15 m 2,50 m 2,40 m 3,10 m
Obestavěný prostor: 1.podzemní podlaží: 1.nadzemní podlaží:
(4,02*3,72+2,42*1,00)*(2,25) (7,80*9,10)*(3,15) (3,30*8,20)*(2,50) (4,00*1,90)*(2,40) 2.nadzemní podlaží: (7,80*9,10)*(3,10)+(3,30*8,20)*1,00 zastřešení: (7,80*9,10*0,6)+(4,00*1,90*1,30) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,84
17,37 m2 70,98 m2 27,06 m2 7,60 m2 70,98 m2
= = = = = = =
39,09 m3 223,59 m3 67,65 m3 18,24 m3 247,10 m3 52,47 m3 648,14 m3 105,64 m2 193,99 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení
4
č. II
Vi typ B
III III I II V
0,00 0,00 -0,02 0,01 0,08
III III I
0,00 0,00 0,00
9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 74 let: 0,80 12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,80 = 0,762 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,762 * 1,000 * 0,950 = 0,724 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m3 * 0,724 = 5 093,34 Kč/m3 CP = CU * OP = 5 093,34 Kč/m3 * 648,14 m3 = 3 301 197,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
5
3 301 197,39 Kč
1.2. Zděná kolna Přízemní nepodsklepená stavba s pultovou střechou přistavěná kolmo k rodinnému domu směrem do zahrady. Byla postavena v roce 1962 a v roce 1976 byla vybudována nová střecha. Stavba slouží ke skladování. Obsahuje 2 místnosti, každou samostatně přístupnou zvenku dřevník, chlívek. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Budova tvoří příslušenství stavby: Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace Rodinný dům č.p.1183 zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 4,00*4,90 1.nadzemní podlaží
=
[m2] 19,60
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 19,60 m2 19,60
Název 1.nadzemní podlaží Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,40 m
Součin 47,04 47,04
PVP = 47,04 / 19,60 = 2,40 m PZP = 19,60 / 1 = 19,60 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název (4,00*4,90)*(2,40) 1.nadzemní podlaží zastřešení (4,00*4,90)*(1,30)
= =
[m3] 47,04 m3 25,48 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.nadzemní podlaží zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Hodnocení standardu S S S S S S 6
Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Obestavěný prostor 47,04 m3 25,48 m3 72,52 m3
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
S S X C S C C S X C C X X X X X X X C X
4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
4,20 2,90 0,00 0,00 2,40 0,00 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 80,40
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 13,20 100,00 1,00 13,20 16,41 51 170 30,00 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 37,81 51 100 51,00 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 17,16 51 100 51,00 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 8,71 37 100 37,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,61 37 55 67,27 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,87 37 50 74,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 100,00 1,00 4,20 5,22 51 65 78,46 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,61 51 55 92,73 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,99 51 65 78,46 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,61 51 55 92,73 Součet upravených objemových podílů: 80,40 Opotřebení: Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Základní cena upravená
[Kč/m3]
= * * * * * * * =
7
Opot. z celku 4,9230 19,2831 8,7516 3,2227 2,4284 0,6438 4,0956 3,3476 2,3460 3,3476 52,3894
2 231,0,9390 1,2567 1,1750 0,8040 1,0000 2,0950 2,0450 10 655,36
Plná cena:
72,52 m3 * 10 655,36 Kč/m3
=
772 726,71 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 52,3894 % Úprava ceny za opotřebení
-
404 826,89 Kč
Zděná kolna - zjištěná cena
=
367 899,82 Kč
1.3. Kopaná studna Kopaná studna hluboká 2,5m, která byla vybudována současně se stavbou rodinného domu. Předpokládám možnost čerpání vody ze studny elektrickým čerpadlem a napojení rodinného domu na veřejný vodovodní řad - studna neslouží trvale ke svému účelu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
kopaná 2,50 m 1 ks 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 2,50 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Studna neslouží trvale svému účelu: Plná cena:
+ + = * * * * =
4 875,- Kč 9 480,- Kč 14 355,- Kč 1,0000 2,3130 2,0450 0,2000 13 580,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 74 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 74 / 100 = 74,000 %
-
10 049,25 Kč
Kopaná studna - zjištěná cena
=
3 530,82 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky St.p.1202 a p.č.732/2 Pozemek St.p.1202 je vedený ve výpise z katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 127m2. Pozemek p.č.732/2 je vedený ve výpise z katastru nemovitostí jako zahrada o celkové výměře 498m2 Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek a je také tak oceněn. Pozemky jsou rovinaté, oplocené, přístupné ze zpevněné komunikace, zřejmě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě.
8
Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: cena odpovídá výši sjednaných cen v lokalitě Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,0450 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 650,46 1,00 2,1460 2,0450 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 650,46 0,40 2,1460 2,0450 10,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1202 732/2
Upr. cena [Kč/m2] 3 140,05 1 256,02
Výměra [m2] 127,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 140,05
Cena [Kč] 398 786,35
498,00
1 256,02
625 497,96 1 024 284,31
Pozemky St.p.1202 a p.č.732/2 - zjištěná cena
=
1 024 284,31 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
1 024 284,31 625 200 327 770,98 0,065 21 305,11 21 305,11 Kč
9
C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p.1183 1.2. Zděná kolna 1.3. Kopaná studna
3 301 197,40 Kč 367 899,80 Kč 3 530,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 672 628,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky St.p.1202 a p.č.732/2
1 024 284,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 024 284,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
21 305,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
21 305,10 Kč 4 718 217,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 718 217,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
4 718 220,- Kč
slovy: Čtyřimilionysedmsetosmnácttisícdvěstědvacet Kč
V Praze, dne 14.ledna 2013
.................... vypracoval
10
D.VÝPOČET POMOCNÝCH HODNOT PRO STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ 1. Věcná hodnota nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti se skládá z věcné hodnoty stavby a pozemku. Zjištění věcné hodnoty staveb se provádí v reprodukční ceně, tj. stanovením nákladů na pořízení stejných nebo porovnatelných staveb v místě a době ocenění, snížených o přiměřené opotřebení. Použitá literatura: Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané Ústavem pro racionalizace ve stavebnictví, a.s. Praha 2012 Cenové zprávy ÚRS,a.s. Praha 2012
Stanovení věcné hodnoty stavby Stavba je zatříděna dle Standardní klasifikace (ČSÚ Praha 2012) do klasifikace stavebních děl (KSD) do oddílu 46 – stavební díla, podíl a skupina 21 – budovy a inženýrská díla, podskupina 1 - domy a budovy, Číslo KSD dle zatřídění je 46.21.11., 803.621 domy bytové jedno a dvoubytové. Základní cena za 1m3 obestavěného prostoru byla stanovena dle ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaných Ústavem racionalizace stavebnictví Praha pro rok 2012 ve výši 4.658,-Kč/m3. Pro tuto konkrétní stavbu rodinného domu stanovuji cenu 5.500,-Kč/m3. Původní stavba rodinného domu byla postavena v roce 1939. V roce 1962 byla k kolmo k RD přistavěna zděná kolna a vstup do domu. V roce 1969 byla přistavěna garáž a další část vstupu. V roce 1976 byla vybudována nástavba 2.nadzemního podlaží a na střeše garáže terasa přístupna z domu. Pro stanovení opotřebení je životnost rodinného prodloužena na 150let. Opotřebení je tedy 50%. Pro zděnou kolnu přistavěnou k rodinnému domu je stanovena cena 3.500,-Kč/m3. Stavba byla postavena v roce 1962. Opotřebení je tedy 51%. Výpočet věcné hodnoty rodinného domu č.p.1183 ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru RD Cena za celou výměru 648,14 m3 Snížení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
5.500,3.564.770,1.782.385,1.782.385,-
______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota
Cena celkem Kč
1.782.385,-
______________________________________________________________________________________________________________
Výpočet věcné hodnoty vedlejších staveb ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného přistavěné VS Cena za celou výměru 72,52 m3 Snížení ceny za opotřebení 51% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
3.500,253.820,129.448,20 124.371,8
______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota
Cena celkem Kč
124.372,-
______________________________________________________________________________________________________________
11
Hodnota pozemků Pro tuto oblast není v platnosti cenová mapa pozemků. Ceny stavebních pozemků v obci Říčany se v současné době pohybují od 2.500Kč/m2 do 4.000Kč/m2, s ohledem na polohu pozemku a dostupnost inženýrských sítí. Pozemky St.p.1202 a p.č.732/2 jsou přístupné ze zpevněné komunikace a s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Pro tyto pozemky stanovuji cenu 3.000,-Kč/m2, jelikož se domnívám, že tato cena je cenou reálnou a dobře obchodovatelnou. Výpočet ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 625 m2
= Kč = Kč
3.000,1.875.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky St.144 a St.147
1.875.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
REKAPITULACE (věcné hodnoty nemovitosti) Rodinný dům čp.1183 Stodola, chlívky… Pozemky St.1202 a p.č.732/2 Věcná hodnota celkem :
1.782.385,- Kč 124.372,- Kč 1.875.000,- Kč 3.781.757,-Kč
Zaokrouhleno :
3.780.000,-Kč
Slovy : Třimilionysedmsetosmdesáttisíc Kč
2. Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění není známa prodejní cena nemovitosti. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně:
12
Prodej, dům rodinný, 100 m² , Roklanská, Říčany, OV Cena: 4 980 000 Kč včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 104 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 555 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Nabízíme na prodej prostorný rodinný dům 5+1 v klidné části Říčan. Dům je celý podsklepený, má dvě obytná podlaží a rovnou střechu. V přízemí je kuchyň, velký obývací pokoj s krbem a se vstupem na terasu, dále koupelna, WC a veranda, v podkroví jsou čtyři ložnice a šatna. Jedná se o dům z roku cca 1930, v letech 1974 a 1994 byl rozsáhle přestavěn a dostavěn, včetně dostavby samostatné garáže, která je v těsné blízkosti domu. Okrasná zahrada se vzrostlými stromy skýtá dostatek soukromí. Na zahradě je pergola a nad terénem umístěný bazén. V domě jsou veškeré inženýrské sítě, včetně plynové přípojky, která je dovedena do sklepa. Vytápění domu je buď elektro-kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Ohřev TUV je elektrickým boilerem. Dům je velice pěkně udržovaný, včetně zahrady. Mimo vlastního pozemku je součástí oplocené zahrady navíc 500 m2 pozemku, který je v nájmu od Města Říčany
Prodej, dům rodinný, 220 m² , Rýdlova, Říčany, OV Cena: 6 500 000 Kč + provize RK Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2, Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 162 m2 Plocha užitná: 220 m2
13
Plocha podlahová: 190 m2 Plocha pozemku: 788 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Rok rekonstrukce: 1996 Nabízíme Vám rodinný dům o velikosti 6+1 + 2x šatna (14 m2) o obytné ploše 190 m2 v lokalitě Praha východ - Říčany. Celková plocha pozemku je 788 m2, rovinatý pozemek s udržovanou okrasnou zahradou s jezírkem a dřevinami. U domu je umístěna venkovní vířivá vana. Na pozemku je postavena garáž pro 1 auto, je zde prostor pro parkování dalšího automobilu. Dům byl postaven v roce 1926, je částečně podsklepen. V r. 1978 byl dům zvětšen přístavbou, v r. 1996 proběhla kompletní rekonstrukce - veškeré vnitřní rozvody, nové podlahy vč. izolace (podlahová krytina - plovoucí podlahy, lino, dlažba), plastová okna. Vytápění elektrické - přímotopy. Dům je kompletně zabezpečen - bezpečnostní dveře Next, alarm, okenní čidla, signalizace na budově (siréna). Plyn na hranici. Obecní voda a kanalizace. Zahrada o výměře 401m2 je okrasného charakteru se vzrostlými ovocnými stromy a s automatickým závlahovým systémem. Velmi Vám doporučujeme toto pěkné bydlení v klidné části Říčan. Výborné dopravní spojení a občanská vybavenost (MŠ a ZŠ v těsné blízkosti domu).
Prodej, dům rodinný, 158 m² , Sázavská, Říčany Cena: 3 699 000 Kč včetně provize Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 95 m2 Plocha podlahová: 158 m2 Plocha pozemku: 559 m2 Nabízíme odkoupení 5/6 rodinného domu s možností dokoupit i zbývající 1/6, která bude vydražena z důvodu exekuce. Z tohoto důvodu je velmi nízká cena nemovitosti. Objekt
UP
Pozemek
Celk.
číslo
m2
m2
cena Kč
Koef.vybav. Koef.polohy. 0,75-1,15
0,85-1,10
Koef.poz. 0,60-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1 2
100 190
555 788
4 980 000 6 500 000
0,90 0,95
0,95 0,95
1,02 0,98
0,90 0,95
39 088 28 866
3
158
559
3 699 000
0,95
1,00
1,02
0,95
21 642
3 626 119
1,00
1,00
1,00
1,00
29 865
Oceňovaná nemovitost RD
121
625
14
Na základě vyhodnocení těchto cen stanovuji srovnávací hodnotu současnou rodinného domu s příslušenstvím ve výši 3.630.000,- Kč.
3. Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných rodinných domů na prodej v lokalitě. S přihlédnutím k místním podmínkám, umístění, vybavení a určení nemovitosti jsem toho názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pozitivní stránky : - lokalita vhodná pro bydlení - přístup po zpevněné komunikaci - možnost napojení na veškeré IS - dobré dopravní spojení Negativní stránky : - nedokončená rekonstrukce - neatraktivní architektonický vzhled rodinného domu - velká zastavěnost pozemku stavbami pro skladování, malá část volného pozemku Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem ______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
4.718.220,3.780.000,nestanovena 3.630.000,-
= Kč
3.600.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
3.600.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
15
E. Rekapitulace cen 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
3.780.000,- Kč nestanovena 3.630.000,- Kč
______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
3.600.000,- Kč
______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč
V Praze, dne 14.ledna 2013 .................... vypracoval
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4140/006/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
16
