13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2214 – 59/13

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 987/2 vel. 2+1 v 1. nadzemním podlaží / zvýšené přízemí / v objektu bydlení č.p. 987,988,989 v části obce České Budějovice 3 v Nerudově ulici s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemků parcela č. 2857 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 2858 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 624/25499 zapsaných na LV č. 7372 resp. budova č.p. 987,988,989 a pozemky na LV č. 3403 pro katastrální území České Budějovice 3 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 649/11-209 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 1.5.2013 1.5.2013 1.5.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 2.5.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 649/11-209 ze dne 10.4.2013 s předáním podkladů poštou – převzal dne 18.4.2013 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 28.11.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 7372 A: Vlastník bytové jednotky : 1. SJM Koclíř Pavel Ing. a Koclířová Lenka, Nerudova 987/10, 370 04 České Budějovice B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 987/2 v bytovém domě č.p. 987,988,989 na pozemcích parcela č. 2857 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 2858 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 624/25499 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. České Budějovice 3 a v obci České Budějovice – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 1.5.2013 – viz příloha č. 3,4 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 1.5.2013 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Koclířové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 987/2 se nachází ve zvýšeném přízemí / v 1. nadzemním podlažím / bytového domu č. 987,988,989 v části obce České Budějovice 3 v Nerudově ulici severně od centra města České Budějovice v části Pražské předměstí zastavěné převážně bytovými zděnými domy a několika objekty občanské vybavenosti.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 987/2 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parcela č. 2857 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 2858 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 624/25499. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívaná k trvalému bydlení vlastníkem paní Koclířovou. Byt je v mírně podprůměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nahodile. Bytový dům leží na boční ulici s běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. U objektu je možnost parkování v omezeném počtu stání. Oceňované pozemky parcela č. 2857 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 2858 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří celou svou výměrou zastavěnou plochu objektu bytového domu. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 1.5.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Dle sdělení vlastníka neváznou na oceňovaných nemovitostech, kromě zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí, žádná věcná břemena, jiná práva a ani není byt pronajímán na základě nájemní smlouvy. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 987/2 1.2 Podíl na pozemcích parcela č. 2857, č. 2858 a č. 2859 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 987/2 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 987/2 4. Rekapitulace a závěr


4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 987/2 1.1.1 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je podsklepená, s pěti nadzemními podlažími se sedlovou střechou. Objekt má celkem tři sekce se samostatnými hlavními vchody, v každé sekci je po devíti bytových jednotkách. V 1. PP jsou sklepy, ve 2. NP až 4. NP je vždy po dvou bytech v každé sekci a v 5. NP je po jedné bytové jednotce. Celkem 27 bytů. Objekt tvoří část obytného bloku, č.p. 987 je nárožní. Hlavní vstupy do domu jsou z Nerudovy ulice, ve středu dispozice je chodba s hlavním schodištěm bez výtahu. Oceňovaný byt 2+1 leží v 1. nadzemním podlaží ( zvýšeném přízemí ) u severní fasády. Byt má předsíň, ve které byla umístěna kuchyňská linka, 2x pokoj, špajz, koupelnu, samostatné WC a lodžii. Mimo byt je v 1. podzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní místnost. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce svislá : zděná z cihel Nosná konstrukce vodorovná : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě. Všechny prvky dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti bytu vyměněny např. koupelna, kuchyňská linka, vnitřní rozvody, část podlah, okna. V bytové jednotce je prováděna běžná údržba nahodile. Stáří budovy ke dni ocenění - 1933 - 2013 = 80 let Popis vybavení společných prostor Obvodové zdivo : zděné z cihel


5

Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Podlaha : keramická dlažba a teraco Schodiště : kamenné Okna : plastová Dveře : plastové Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 987/2 Obvodové zdivo : zděné z cihel Strop : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha : PVC, keramická dlažba a vlýsky Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené, plastové na lodžii El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : kotel s ohřevem TUV Sanitární zařízení : koupelna s vanou, umyvadlem a splachovací záchod Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sklokeramická deska Technický stav bytové jednotky je průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně. 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předloženého prohlášení vlastníka. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 987/2 - podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt. dokumentace/

Bytová plocha obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

1. NP pokoj

16,38

pokoj kuchyně předsíni koupelna

20,35 zřízená

na 9,79 3,14


6

WC

1,40

špajz

1,83

lodžie

3,00

sklep

9,50 36,73

28,66

CELKEM m2

nepočítáno

nejsou

65,39

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2,00, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem

m2

65,39

Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností – místnost sklepa tvoří sklepní místnost

m2

- 9,50

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy balkonu

m2

- 0,00

Podlahová plocha bytu s odpočty celkem

m2

55,89

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

7,60

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,00

Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha bytové jednotky č.p./č.j. 987/2 pro výpočet

m2

63,49

1.1.3 Koeficienty Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

K

( 1.PP, 1.NP až 5. NP, sedlová střecha )

ZC

9 630,-Kč/m2

Podlahová plocha bytu

PP

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


koeficient vybavení stavby Pol.č.

m2

63,49

K1

0,939

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,131

neuplatněn

Kp

1,000

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy

S

0.06000

0.06000

2

Svislé konstrukce

Zděné z cihel

S

0.18800

0.18800

3

Stropy

Rovné polospalné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

Krov dřevěný vázaný

S

0.05300

0.05300

5

Krytiny střech

Tašková krytina

S

0.02400

0.02400

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.03100

0.03100

Vnitřní obklady keramické

Keramické běžné

S

0.02100

0.02100

Schody

Kamenné

S

0.03000

0.03000

9 10


7

11

Dveře

Hladké a dřevěné

S

0.03200

0.03200

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

Dlažba, PVC a vlýsky

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

etážové s kotlem na ZP

S

0.04700

0.04700

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

P

0.05200

0.02392

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

Proveden

S

0.00400

0.00400

21

Ohřev teplé vody

Kombinovaný kotel na ZP

S

0.02100

0.02100

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, varná deska

S

0.01800

0.00300

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03800

0.03800

24

Výtahy

Nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

25

Ostatní

Anténa, zvonky, odvětrání

S

0.05600

0.05600

Instalační prefa jádro

Nevyskytuje se

-

-

-

1.00000

0.95892

26

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m2

ZCU

0.95892 18 478,12

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům byl postaven v roce 1933. Běžná údržba je prováděna pravidelně, u bytu je běžná údržba prováděna nahodile. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. koupelna, okna, stoupačky, část podlah a nově byla kuchyňská linka umístěna do předsíně. Některé prvky vykazují zvýšené opotřebení např. část podlah, kuchyňská linka. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2013

Rok kolaudace / začátek užívání /

1933

Stáří

80 let

Předpokládaná další životnost

70 let

Celková životnost

150 let

Procento ročního opotřebení

0,667 %

Opotřebení

53,33 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení

ZC

Kč / m2

9 630,00

ZCU

Kč / m2

18 478,12

PP

m2

63,49

CN = ZCU x PP

Kč

1 173 175,84

53,33

%

- 625 654,67

Kč

547 521,17

Cena časová bytu č.p./č.j. 987/2 ke dni odhadu


8

1.2 Parcela č. 2857, parcela č. 2858 a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č. 2857 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 257 m2, parcela č. 2858 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240 m2 a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 248 m2 jsou zastavěny bytovým domem č.p. 987,988,989. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu VS m2 3051

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

4 393 440,00 1 440,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.50

1.575

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

město České Budějovice, část obce Pražské Předměstí , smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku 257 + 240 + 248 m2 745

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Část obce České Budějovice 3 Pražské předměstí, smíšená zástavba – obytné domy a občanská vybavenost


1.40

9

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Dobrá

0.80

F

Speciální charakteristiky

Menší hluk, klidnější lokalita

1.10

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

2.5872

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.643

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

2 365,92 1 762 610,624/25499

Cena spoluvlastnického podílu k pozemkům č. 2857, č. 2858 a č. 2859 ke dni odhadu

Kč

43 130,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Byt č.p./č.j. 942/6

547 520,- Kč

63,57 %

1 173 180,- Kč

Podíl parcel č. 2857, č. 2858 a č. 2859

43 130,- Kč

43 130,- Kč

celkem

590 650,- Kč

1 173 180,- Kč

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 1 150,Kč/m2 podlahové plochy/rok. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Byt č. 987/2 výměra Nájemné Celkem příjem z nájemného ročně

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený m2 Kč/m2/r Kč

63,49 1 150,00 73 013,50


10 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 173 180,00

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

547 520,00

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

80

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

53,33

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

800,00

Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC /

Kč/rok

939,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

8 212,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00

Kč/rok

11 508,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) - 1 T

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

22 059,00

Příjmy ročně celkem

Kč

73 013,50

Výdaje ročně celkem

Kč

22 059,00

Kč

50 954,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

50 954,00

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

849 235,52

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

849 240,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Čisté roční nájemné Výpočet výnosové hodnoty

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 987/2 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz.


11

Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací bytová jednotka č. 1 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Pražské předměstí, ul. Čéčova

Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 se dvěma sklepy v Českých Budějovicích o celkové ploše 65 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu, který prošel celkovou rekonstrukcí v roce 2004. Byt je v původním, udržovaném stavu. Okna jsou situována na sever a jih. Nízké náklady na bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě. Volné dle dohody. Technický stav : průměr Podlahová plocha bytu : 59 m2 + 2x sklep 6 m2 Nabídková cena : 1 600 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č. 2 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Pražské předměstí, ul. Puklicova


12

Zděný byt o výměře 58 m2 v klidné a příjemné lokalitě nedaleko centra města a nákupního centra IGY. Byt je po rekonstrukci koupelny, má novou kuchyňskou linku s myčkou, nové elektrorozvody, prostornou předsíň se spíží. Pokoje orientované na jih jsou neprůchozí, okna a stoupačky po výměně. Topení je ústřední / dálkové /, ohřev vody bojlerem. K bytu patří 2 sklepy a k užívání je i společná zahrada za domem. Bytovým družstvem je odsouhlasen převod do osobního vlastnictví. Technický stav : průměr Podlahová plocha bytu : 58 m2 + sklep Nabídková cena : 1 450 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č. 3 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Pražské předměstí, ul.

Zděný byt v osobním vlastnictví, který se nachází v žádané lokalitě ulice Klostermannova v Českých Budějovicích. Byt je dispozičně řešen jako 2+1 a má výměru 61,5 m2. Nachází se v 1. patře ze 3. domu bez výtahu. K bytu náleží 2 sklepní kóje. Na podlahách jsou parkety a dlažba. V celém bytě jsou nová plastová okna. Vytápění je ústřední dálkové. K dispozici ihned. Na nemovitost Vám zajistíme nejvýhodnější financování. Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu : 61 m2 + sklepní kóje Nabídková cena : 1 490 000,- Kč Porovnání bytových jednotek

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

1

Obec / Lokalita Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Nerudova ulice (2) Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Čéčova ulice

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

2+1 63 m2 se sklepem

průměr / ne

-

průměr -

(3)

(4)

(5)

(6)

2+1 65 m2 vč. sklepa

průměr / ne

-

průměr


13

2

Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Puklicova ulice

2+1 58 m2 + sklep

průměr / ne

-

průměr

3

Bytová jednotka zděný dům – obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Klostermannova ulice

2+1 61 m2 + sklep

průměr / ne

-

průměr

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 600 000

0,85

1 360 000

1,00

1,02

1,00

1,05

1,00

0,95

1,017

1 336 675,-

2

1 450 000

0,85

1 232 000

1,00

0,95

0,95

1,05

1,00

0,90

0,853

1 445 133,-

3

1 490 000

0,85

1 266 000

1,00

0,98

0,95

1,05

1,00

0,95

0,929

1 363 775,-

Celkový průměr

Kč

1 381 860,-

Minimum

Kč

1 336 675,-

Maximum

Kč

1 445 133,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Oceňovaný byt leží v lokalitě spíše s mírně nadprůměrným zájmem o obdobné byty. V místě je potřebná občanská vybavenost, průměrná nezaměstnanost i kupní síla obyvatel. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací.


14

Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena

cena 1 324 560,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

544 730,- Kč

Výnosová hodnota

776 580,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 381 860,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 987/2 vč. spoluvlastnických podílů dle odborného odhadu znalce

1 390 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 987/2 vel. 2+1 v 1. nadzemním podlaží / zvýšené přízemí / v objektu bydlení č.p. 987,988,989 v části obce České Budějovice 3 v Nerudově ulici s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemků parcela č. 2857 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 2858 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 2859 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 624/25499 zapsaných na LV č. 7372 resp. budova č.p. 987,988,989 a pozemky na LV č. 3403 pro katastrální území České Budějovice 3 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 1 390 000,- Kč slovy : jedenmilióntřistadevadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích 2.5.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č.7372 1x kopie mapy města 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2214 - 59/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 59/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 4. května 2013

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

Pohled na BD č.p. 987, 988, 989

Pokoj v bytě č.p./č.j. 987/2


17

kuchyně bytu č.p./č.j. 987/2

koupelna v bytě č.p./č.j. 987/2


13

Recommend Documents