13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1391-75/13 o obvyklé ceně nemovitosti - víceúčelové budovy čp. 41 na parcele č. 38/1, pozemku parc.č. 38/1, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci Praha, k.ú. Letňany, zapsané na LV č. 426

Objednatel znaleckého posudku:

Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Štúrova 1701/55 142 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé objednatele

ceny

pro

právní

účely

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 6.12.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jarmila Blahová Milešovská 1 130 00 Praha 3 telefon: 777 170 138, 222 721 761 e-mail: [email protected], [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh, celkem 25 stran. Objednateli se předává ve 3 tiskových vyhotoveních a elektronicky. V Praze 13.12.2013 1

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - víceúčelové budovy čp.41 na parcele č. 38/1, pozemku parc.č. 38/1, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci Praha, k.ú. Letňany, zapsané na LV č. 426.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Budova čp. 41 Toužimská 41 199 00 Praha 9 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Letňany Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 6.12.2013 za přítomnosti pana Škuthana.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí k datu 22.11.2013 - kopie mapy katastrální nahlížením do katastru - dokumentace skutečného provedení stavby z 12/2009 - znalecký posudek z roku 1994 - znalecký posudek z roku 2009 - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené vlastníkem - vlastní fotografická dokumentace ze dne 6.12.2013 - skutečnosti zjištěné na místě - průzkum situace v místě a okolí - různé odborné publikace - realitní časopisy, informace na internetu a v realitních kancelářích - vlastní databáze porovnávacích cen - různé metodiky bankovních ústavů ČR - odborné semináře Komory soudních znalců, Ústavu soudního inženýrství Brno, České komory odhadců majetku, Ministerstva financí ČR, UnicreditBank, a.s. - cenové zprávy, cenové věstníky, finanční zpravodaje - rozpočtové ukazatele stavebních objektů - platné oceňovací a stavební předpisy

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Gustav Škuthan, Nýdecká 443, 199 00 Praha 9, vlastnictví: výhradní Gustav Škuthan, Nýdecká 443, 199 00 Praha 9, vlastnictví: výhradní

2

6. Dokumentace a skutečnost Předložená částečná dokumentace skutečného provedení stavby rámcově odpovídá skutečnosti.

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitosti sestávají z hlavní budovy, přízemních přístaveb, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemku. V hlavní budově je v přízemí restaurace se zázemím, v 1. patře a v podkroví jsou jednotlivé pokoje s vlastním příslušenstvím, které mohou sloužit jako penzion nebo malometrážní byty. Obytná část má samostatný vchod. Budova je částečně podsklepena. Na pozemku je dále vybavená zahradní část restaurace a plocha pro parkování několika vozů s vjezdem z ulice Toužimské. Nemovitosti jsou průběžně rekonstruovány, k datu ocenění je plně v provozu restaurace. Podlaží pro ubytování nejsou zatím zcela dokončené, ale některé z jednotek jsou již pronajaté. Oceňované nemovitosti jsou umístěné na strategickém místě, u frekventované křižovatky ulice Beranových a Toužimské, s přechody pro chodce. V okolí jsou rodinné domy a bytové domy. Budova je napojena na všechny inženýrské sítě a přístupná po zpevněné komunikaci Toužimské. V blízkosti je občanská vybavenost, hustá zástavba a dostatek pracovních příležitostí, tedy i potencionálních klientů.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1a) Hlavní budova s restaurací 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty Obvyklá cena

3

B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Výpočet orientačně podle vyhlášky – výnosově kombinovanou metodou Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1a) Hlavní budova s restaurací Popis Užitné plochy odhadnuty orientačně ze zastavěných ploch: Restaurace: sklepy 70 m2 přízemí 250 m2 venkovní zahrádka (pozemek) 200 m2 Byty (apartmány): 2. NP a 3.NP (podkroví):

350 m2

Plochy na parkování: pro 6 osobních aut (pozemek) 6 * 15 m2 = 90 m2 Převažujícím účelem je bydlení, které zaujímá dvě podlaží (s možností využít i půdu), oproti restauraci, která zaujímá jedno podlaží. Restaurace: Nabídkové ceny pronájmů u podobných provozoven na Praze 9 se pohybují v relaci 70 až 170,- Kč/m2 měsíčně. Pro tuto restauraci a toto místo odhaduji reálnou cenu na 120,- Kč/m2 měsíčně. Venkovní zahrádka: 30,- Kč/m2 měsíčně (průměr za celý rok). Byty: Nabídkové ceny pronájmů v Letňanech se pohybují v rozmezí 125 až 220,- Kč/m2 měsíčně. Reálnou cenu odhaduji na 190,- Kč/m2 měsíčně. Parkovací stání pro jedno auto: 1500,- Kč měsíčně 4

Ocenění staveb nákladovým způsobem Hlavní budova s restaurací Popis Historie nemovitosti: 1885- zájezdní hostinec (možná postaven na ještě starších základech a zdech, snad z roku 1802) 1935- nástavba patra a podkroví po roce 1950 až do současnosti - různé přízemní přístavby k budově a průběžně probíhající změny a rekonstrukce v celém objektu, dle sdělení vlastníka nejvíce posledních cca 12 roků. Stavebně technický stav, konstrukce a vybavení: Jednotlivé prvky jsou popsány v tabulce vybavení. K datu ocenění je plně v provozu restaurace se zázemím. V 1. patře a v podkroví jsou rozestavěné byty, z nichž některé jsou částečně nedokončené. Chybí např. vrchní části podlah (i na chodbách), dokompletování sprchových koutů, vytápění, ohřevu TUV apod. Stavebně technický stav odpovídá stáří a průběžně prováděné rekonstrukci, zatím nedokončené. Vizuálně nejsou patrné žádné stavební problémy (z míst, která byla zpřístupněna). Veškeré stavební úpravy prováděné v budově v různých obdobích se prolínají a již navzájem splynuly. Opotřebení bude proto vypočítáno lineární metodou s přiměřeným odhadem celkové doby životnosti. Dispoziční řešení: 1.PP Podsklepeno jen částečně. Původní klenutý sklep, v horším stavu a nový sklep na zeleninu. Ve starém sklepě je i původní kopaná nefunkční studna. Původní sklep je částečně mimo půdorys původní budovy. Podzemí bylo zpřístupněno jen částečně, dokumentace není, výměry proto odhadem. 1.NP: Původní stavba + přístavby provozně napojené. Dva restaurační sály s barem, kuchyně, kancelář, toalety pro hosty a pro zaměstnance, sklady, šatna, dílna, dvě schodiště do sklepů, samostatný vstup do domu se schodištěm do pater 2.NP a podkroví: Malometrážní byty, některé dosud nedokončené. Každý byt (apartmán) má připravený prostor pro vlastní hygienické vybavení. Dřevěné schodiště do půdního prostoru. Právní stav: Žádné doklady nebyly předloženy. Ve výpisu z katastru je stavba zapsána jako rodinný dům. Podle sdělení vlastníka byly v patrech původně hotelové pokoje, které se později změnily na byty. Podle zákona o oceňování se při nesouladu vychází ze skutečného užití stavby a podle účelu, ke kterému je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Tato stavba má 5

přízemí vybavené na restauraci a horní dvě podlaží na malometrážní byty (částečně nedokončené). Lze použít i jako penzion pro krátkodobé i dlouhodobé ubytování. Ubytovací účel převažuje. Cena za obestavěný prostor: V této ceně je již rámcově odečtena nedokončenost stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) Zděná 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 6,65*12,55+4,50*4,80 1.PP 1.NP 19,80*12,55+12,70*4,42+4,56*6,01+4,48*5,65 2.NP 19,80*12,55

= = =

[m2] 105,06 357,34 248,49

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 105,06 m2 357,34 m2 248,49 m2 710,89 m2

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. Součin výška 2,40 m 252,14 3,90 m 1 393,63 3,30 m 820,02 2 465,79

2 465,79 / 710,89 710,89 / 3

= 3,47 m = 236,96 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (6,65*12,55+4,50*4,80)*(2,50) 1.PP 1.NP (19,80*12,55+12,70*4,42+4,56*6,01+4,48*5,65) *(3,90) 2.NP (19,80*12,55)*(3,30) Podkroví včetně (19,80*12,55)*(0,80+5,15/2)+(12,0*3,00*2,90)/2 zastřešení +(10,30*5,15*5,20)/6

= =

262,64 m3 1 393,63 m3

= =

820,02 m3 936,83 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.PP 1.NP 2.NP Podkroví včetně zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

6

Obestavěný prostor 262,64 m3 1 393,63 m3 820,02 m3 936,83 m3 3 413,12 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

Provedení s izolací bez izolací zděné dřevěné trámové, ve sklepě klenby a želbet. dřevěná sedlová bonnský šindel pozinkovaný plech omítky omítky keramické chybí kamenné a betonové plné a prosklené

Hodnocení standardu S P S S

Část [%] 70 30 100 100

S S S S S S C S S X S S C S C S S S S S S C S C S C C S

100 100 100 100 100 90 10 100 100 100 100 60 40 80 20 100 100 100 100 100 70 30 70 30 70 30 100 100

X

100

dřevěná novější i starší dlažba, beton dlažba, beton plynové etážové a el. přímotopy el. přímotopy třífázová ano studená a teplá ze všech míst zemní plyn bojlery bojlery velkokuchyně+bytové bytové sprchy, WC, pisoáry sprchy, WC chybí digestoře, telefon, odvětrání, hydranty, mříže, bezpečnostní dveře

26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech

Obj. podíl [%] S P S S S S

6,00 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 7

Část [%] 70 30 100 100 100 100

Koef. 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,20 0,83 18,80 8,20 5,30 2,40

6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S C S S X S S C S C S S S S S S C S C S C C S X

0,70 6,90 3,10 2,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 3,10 4,70 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 2,10 1,80 1,80 3,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

3 413,12 m3 * 4 120,96 Kč/m3

100 100 100 90 10 100 100 100 100 60 40 80 20 100 100 100 100 100 70 30 70 30 70 30 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00

0,70 6,90 3,10 1,89 0,00 3,00 3,20 0,00 5,40 1,86 0,00 3,76 0,00 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 1,47 0,00 1,26 0,00 2,66 0,00 0,00 5,60 0,00 93,03 0,9303

= * * * * * * =

2 150,0,9390 0,9479 0,9052 0,9303 1,2000 2,1310 4 120,96

=

14 065 331,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 128 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 72 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 128 / 200 = 64,000 %

-

9 001 811,84 Kč

Hlavní budova s restaurací - zjištěná cena

=

5 063 519,16 Kč

8

Vedlejší stavby Popis Na pozemku jsou i tyto vedlejší stavby: Přístřešek provozně napojený na restaurační místnost, další přístřešek s krbem, kůlna. Ocenění odhadem. Vedlejší stavby - zjištěná cena

=

300 000,- Kč

Venkovní úpravy Popis Jedná se zejména o přípojky, zpevněné plochy (zámková dlažba), oplocení, vrata, vrátka. Ocenění odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Hlavní budova s restaurací Vedlejší stavby Venkovní úpravy

200 000,- Kč

5 063 519,16 Kč 300 000,- Kč 200 000,- Kč 5 563 519,16 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

5 563 519,16 Kč

Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 22 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 4,50 %

Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] restaurace 250,00 sklepy 70,00 venkovní zahrádka 200,00 byty 350,00 parkovací stání 90,00 Výnosy celkem

Nájemné [Kč/m2] 1 440,240,360,2 280,1 200,-

9

Výnos [Kč] 360 000,16 800,72 000,798 000,108 000,1 354 800,-

Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

1 354 800,- Kč

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 4 888 520,- Kč - výměra stavebního pozemku: 1 106,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 357,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 1 577 940,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

78 897,- Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 1 354 800,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 4,50 %

= /

541 920,- Kč 733 983,- Kč 4,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

16 310 733,30 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: A) Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny A): Rozvojové možnosti: K nemovitosti patří velký pozemek, pravděpodobně je možná další stavba. Lze též využít půdu v objektu. Okolí: Rozvoj letištního areálu a veletržních ploch. Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl

CN = CV = R =

5 563 519,16 Kč 16 310 733,30 Kč 10 747 214,14 Kč

Ocenění dle přílohy 17 tab. 2, skupiny A): CV * 1,15 Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek Popis Pozemek bude oceněn podle platné cenové mapy k datu ocenění. Ocenění

10

=

18 757 343,29 Kč

=

18 757 343,29 Kč

Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 38/1

Výměra [m2] 1 106,00

Jedn. cena [Kč/m2] 4 420,00

Cena [Kč] 4 888 520,4 888 520,-

Pozemek - zjištěná cena

=

4 888 520,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

4 888 520,00 1 106 200 884 000,00 0,065 57 460,00 57 460,- Kč

Rekapitulace výsledných cen orientačně podle vyhlášky 1. Ocenění staveb 1a) Hlavní budova s restaurací

18 757 343,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

18 757 343,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek

4 888 520,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

4 888 520,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty

57 460,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

57 460,- Kč

Celkem

23 703 323,30 Kč

11

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

23 703 320,- Kč

Výsledek je za cenu dokončené stavby (aby bylo možné celou pronajímat). Nutno proto odečíst náklady na dokončení rekonstrukce 1. a 2. NP. Pro provozuschopný stav celé nemovitosti je odhadem potřeba dokončit 250 m2 ploch včetně chodeb, ve výši 4 až 5000,- Kč/m2, protože některé byty jsou již pronajaté a předpokládám tedy i dokončené (nebyly zpřístupněny). Odhad nákladů na dokončení bytů: 250 m2 x 4 až 5 000,- Kč/m2 =

1 000 000 až 1 250 000,- Kč

Výsledná cena celkem: 23 703 320 - (1 000 000 až 1 250 000) = 22 703 320 až 22 453 320,- Kč

22 600 000,- Kč

Celkem cena zaokrouhlena na

2) Porovnávací hodnota Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí a charakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

Základní parametry oceňované nemovitosti: Víceúčelový dům, částečně podsklepeno a 3 nadzemní podlaží. V provozu restaurace v přízemí a samostatné obytné prostory v 1NP a ve 2.NP. Užitná plocha v budově 670 m2 + zastřešená přilehlá venkovní část restaurace cca 25 m2, celkem asi 695 m2 + půda + restaurační zahrádka-pozemek cca 150 m2, možno až 200 m2, vč. altánu a venkovní části restaurace + plocha na parkování min. 90 m2, Celkem pronajímatelné užitkové plochy budovy a pozemku min. Obestavěný prostor vlastní budovy 3 413 m3 Pozemek rovinatý se zpevněnými plochami: 1106 m2 12

955 m2 + půda

Restaurace po nedávné rekonstrukci Obytná část rekonstrukce před dokončením Stavebně technický stav dobrý Všechny sítě zavedeny Přístup: zpevněná asfaltová komunikace v ulici Toužimské Možnost budoucího využití: Celkově jako penzion nebo horní dvě podlaží jako malometrážní byty, s ponecháním zavedené restaurace.

Příklady nabízených srovnávaných nemovitostí: Porovnání bylo provedeno s nemovitostmi v Letňanech a okolí, všechny na Praze 9.

Varianta 1 - penziony (s restaurací) Analýza reálné srovnávací ceny: Porovnávací nemovitosti

Cena mil. Kč

Užitková plocha Kč/m2

Velikost

Stav, vytápění, sítě

Pozemek m2

Koef. porovnávací

Váha

1) Letňany Ašská

Nabídka 25,00

31 250

Restaurace + 11 pokojů + malý samostatný RD na pozemku, UP 800 m2

519

1,05

0,90

2) Kyje Jamská

Nabídka 10,95

27 375

734

1,10

0,90

27 100

3) Praha 9

Nabídka 8,4

24 000

716

1,15

0,90

24 840

4) Hostavice Bezdrevská

Nabídka 24,99

22 718

Penzion bez restaurace, 5 apartmánů, garáž, parkovací stání, UP 400 m2 Penzion + bistro mimo provoz, 9 pokojů, 2 kuchyně, UP 350 m2 Restaurace + penzion, 72 lůžek, parkovací stání, UP 1100 m2

Po reko před 10 až 20 roky, vytápění elektrické lokální, všechny sítě Po reko před 10 až 20 roky, vytápění ústřední plynové, všechny sítě Po reko před 10 roky, nedokončeno, všechny sítě Před reko, vytápění převažuje elektrické lokální, všechny sítě

Upravená cena Kč/m2 29 530

Neuve -deno

1,30

0,90

26 580

Průměr

27 012

13

V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav a vybavení domu, sítě, velikost pozemku. Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou. Porovnání: Průměr upravené ceny činí

27 012,- Kč/m2 užitné plochy.

Znalkyně má ve svém archivu i další příklady prodávaných nemovitostí, které byly pro hodnocení rovněž částečně využity. Příklady slouží pro hrubou orientaci a k případné korekci vypočtených hodnot. Každý prodej je individuální záležitostí, ovlivněnou mnoha faktory. Všechny porovnávací nemovitosti mají vůči nemovitosti oceňované určité klady i zápory. Mají různé velikosti pozemku, větší či menší užitnou, popř. obytnou plochu, různý stavebně technický stav a různou možnost přípojek inženýrských sítí, různou polohu. Porovnávací hodnota, varianta 1 670 m2 x 27 012,- Kč/m2 =

18 098 040,- Kč + půda

695 x 27 012,- Kč/m2 =

18 773 340,- Kč + půda

Vzhledem k tomu, že do užitkových ploch lze započítat i půdu, cca 50 m2, před úpravou v hodnotě 10 000,- Kč/m2 x 50 = 500 000,- Kč, potom maximální využití budovy lze odhadnout na 19 273 340,- Kč. Tento postup lze použít také vzhledem k tomu, že porovnávací nemovitosti mají často do užitkových ploch započítány i terasy, půdy a zpevněné plochy. A přesné oddělení poměru těchto ploch není vždy možné.

Varianta 1

19 300 000,- Kč

zaokrouhleně

Varianta 2 - Rozdělení domu formou Prohlášení vlastníka na jednotky a jejich prodej Toto řešení je (kromě pronájmu) také výnosné. Navrhuje se rozdělit dům na jednotlivé jednotky, tj. restauraci a byty, s příslušnými spoluvlastnickými podíly na pozemku a budově, například takto: Restaurace 250 m2 + pozemek jen pro restauraci (zahrádka) 200 m2 Byty o celkové výměře 350 m2

14

Ceny restaurací v provozu v Letňanech na obdobných dobrých místech se pohybují v rozmezí 20 až 30 000,- Kč/m2 (+ někde odstupné za inventář), střední hodnota 25 000,- Kč/m2. Pozemky hodnotím podle cenové mapy na 4 420,- Kč/m2 Ceny bytů v Letňanech v cihlových domech se pohybují v rozmezí 35 až 45 000,- Kč/m2. Uvažuji po dokončení rekonstrukce 45 000,- Kč/m2, před dokončením (současný stav) 40 000,- Kč/m2. Potom výnos: Restaurace: 250 m2 x 25 000,- Kč/m2 =

6 250 000,- Kč

K tomu sklepy jako bonus Pozemek jen pro restauraci 200 m2 x 4 420,- Kč/m2 = 884 000,- Kč Celkem

7 134 000,- Kč

Byty: 350 m2 x 40 000,- Kč/m2 =

14 000 000,- Kč

K tomu lze část pozemku rozparcelovat na parkovací stání a prodat k bytům 90 m2 x 4 420,- Kč/m2 =

397 800,- Kč

Celkem

14 397 800,- Kč

_________________________________________________________ Celkem dům s pozemkem: 7 134 000 + 14 397 800 = 21 531 800,- Kč

21 500 000,- Kč

Varianta 2 zaokrouhleně

Kladné vlivy: -Dobrá lokalita -Velký pozemek -Na pozemku lze postavit další budovu (po odsouhlasení stavebním úřadem)

Záporné vlivy: -Nutnost dokončit rekonstrukci 15

3) Práva a závady s nemovitostí spojené

Znalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, které jsou zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí. V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Tato právní závada se vyřeší dražbou (zanikne v souvislosti s dražbou) a nebo po dohodě při běžném prodeji (započítáním). Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Věcná břemena: Ve výpisu z katastru nemovitostí není zapsáno žádné věcné břemeno. Nájemní práva: Restauraci provozuje vlastník. Nájemní smlouvy na pronajaté byty nebyly předloženy. Vzhledem k tomu, že již regulace nájmu bytů neplatí, předpokládám, že smlouvy byly uzavřeny za běžných podmínek a s přiměřenou výpověďní lhůtou.

Práva s nemovitostí spojená: Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená.

Cena práv a závad, které v případné dražbě nezaniknou

16

0,- Kč

C. Rekapitulace cen

Výnosová hodnota kombinovanou metodou

22 600 000,- Kč

Porovnávací hodnota, varianta 1

19 300 000,- Kč

Porovnávací hodnota, varianta 2

21 500 000,- Kč

Odhad rozmezí obvyklé ceny nemovitosti

19 000 000 až 23 000 000,- Kč

Odhad obvyklé ceny nemovitosti

21 000 000,- Kč (slovy: Dvacetjedenmilion Kč)

Ing. Jarmila Blahová Milešovská 1 130 00 Praha 3 telefon: 777 170 138, 222 721 761 e-mail: [email protected], [email protected] V Praze 13.12.2013

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1391-75/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1391-75/13.

17

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 1 1

Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí strana 1 Výpis z katastru nemovitostí strana 2 Snímek katastrální mapy Půdorys 1.NP Půdorys 2.NP Půdorys 3.NP (podkroví)

18

západní štít

východní štít

restaurační zahrádka s přístavbami

bar s jídelnou

hyg. vybavení restaurace

kuchyně

pokoj nedokončený

chodba nedokončená 19

20

21

22

23

24

25