13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2172 – 17/13

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 42 v části obce Želnava na pozemku st. parcela č. 69 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 67/16 – ostatní plocha zapsaných na LV 17 pro katastrální území a obec Želnava a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 726/12-74 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 9.2.2013 9.2.2013 9.2.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 10.2.2012

Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 726/12-74 ze dne 28.1.2013 s předáním podkladů poštou – převzal dne 30.1.2013 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 28.1.2013, LV č. 17 A: Vlastník : 1. SJM Šinka Jaromír a Šinková Eva, nám. Svornosti 1, 381 01 Ćeský Krumlov resp. Kájovská 100, 382 21 Kájov B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 42 na parcele č. 69 – zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 69 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 115 m2 - parcela č. 67/16 – ostatní plocha o výměře 1367 m2 vše v k.ú. a v obci Želnava – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 8.2.2013 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 9.2.2013 za účasti znalce. Vlastník a povinný se místního šetření nezúčastnil. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka všech oceňovaných nemovitostí a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Obecním úřadě v Želnavě, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 42 stojící na parcele č. 69 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Želnava v katastrálním území a v obci Želnava v centru zastavěné části obce ve smíšené zástavbě objektů pro bydlení ( převážně starší rodinné domy ) a několika provozních objektů zemědělských staveb.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Celý areál, který je ke dni ocenění prázdný a z důvodu nedokončené rekonstrukce neužívaný, tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu č.p. 42 a pozemky parcela č. 69 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou RD a parcela č. 67/16 – ostatní plocha, která je užívána jako volná zatravněná plocha. Oba oceňované pozemky tvoří jednotný funkční celek. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( přípojky inženýrských sítí, jímka a zpevněné plochy ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a na vlastní kanalizační jímku. Příjezd k pozemkům je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Areál není po obvodě oplocen. Původní stáří domu je dle odborného odhadu znalce cca 100 let. V roce 2008 byla započata celková rekonstrukce objektu, která byla přerušena před cca 3 lety a od této doby práce nepokračují. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a provedené rekonstrukci a je celkově dobrý. Znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka objektu. Úroveň vnitřního vybavení a zařízení je převzatý ze zveřejněného inzerátu na prodej oceňovaných nemovitostí na www.sreality.cz a dle sdělení pracovnice Obecního úřadu v Želnavě. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 9.2.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci povinným předány požadované podklady potřebné pro výpočet dle odst. VI. usnesení č. 125 EX 726/12-74. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů předaných znalci a obstaraných znalcem.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 42 Venkovní úprava Pozemky parcela č. 69 a č. 67/16 Rekapitulace

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda


4

2.4 Výpočet ceny věcného břemene 2.5 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.6 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 42 ( § 5 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu s menší přístavbou zatím nedokončeného zádveří u jižní fasády a s provedenou vestavbou podkroví. Je zděný ze smíšeného zdiva, část u východní fasády v místě budoucí garáže je dřevěné konstrukce s výplní z lehkých desek. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 4+1 s nedokončenými koupelnami v každém podlaží. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je pravděpodobně svedena do vlastní jímky. Dle sdělení pracovnice Obecního úřadu v Želnavě není objekt zatím napojen na obecní kanalizaci. Základy : základové pasy betonové Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : omítky vápenocementové hrubé Stropy : dřevěný s viditelnými trámy a pouze se záklopem z desek OSB Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : část štukové omítky Podlaha a dlažby : betonové, desky OSB Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná EURO zdvojená Dveře : nevyskytují se El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytují se Vytápění : kachlová kamna s výměníkem Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : 2x koupelna bez zařizovacích předmětů Rozvod plynu : nevyskytuje se


5

Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( sklep ) . Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

4,00 * 3,00

)

výška

OP

(m)

(m3)

= 12,00

celkem 1.PP

= 2,00

24,00

12,00

13,80 * 8,20

24,00

= 113,20

celkem 1.NP

( 3,80 + 4,30 )/2 = 4,00

113,20

13,80 * 8,20

= 113,20

celkem podkroví a zastřešení

452,80 452,80

4,00/2 = 2,00

113,20

226,40 226,40

celkem OP rodinný dům č.p. 42

703,20 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, volnou půdu, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 113,20 m2 Zastavěná plocha 1.PP je

12,00 m2

Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 12,00/113,20 = 10,60 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 113,20 m2 Zastavěná plocha podkroví je 113,20 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 113,20/113,20 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu „A“ – samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

A

( 1.PP, 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle projektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno

Koeficient podkroví

neuplatněno

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.38 vyhl.

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.39 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

neuplatněno Kč/m

3

m3

703,20

K5

1,00

Kpod

1,00

Ki

2,146

Kp

1,000

ZC´

2 290,00


6 Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Kč

CK

0,00

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

-

PK

0,00

Vybavení a zařízení stavby je stanoveno na základě odborného odhadu znalce Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.08200

0.03772

2

Svislé kce

smíšené zdivo

P

0.21200

0.09750

3

Stropy

dřevěné spalné nedokončené

P

0.07900

0.03634

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

z pozinkovaného plechu

S

0.00900

0.00900

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky vápenocementové

hrubé S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

nevyskytují se

CH

0.02300

0.00000

11

Schody

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

12

Dveře

nevyskytují se

CH

0.03200

0.00000

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

nevyskytují se

CH

0.02200

0.00000

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dřevěné

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

etážové + kachlová kamna

S

0.05200

0.05200

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

studené a teplé

S

0.03200

0.03200

20

Zdroj teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.01900

0.00000

21

Instalace plynu

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

24

Vnitřní hygienic. vybavení

nevyskytuje se

CH

0.04100

0.00000

25

Záchod

nevyskytuje se

CH

0.00300

0.00000

26

Ostatní

nevyskytují se

CH

0.03400

0.00000

Navíc

-

-

N

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod

K4

0.00000

0.00000

1.00000

0.59356

-

0.59356

Kč / m3

2 916,96

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle odborného odhadu znalce cca 100 let. V roce 2008 byla započata celková rekonstrukce, která nebyla dosud dokončena. Stávající stav je zakonzervován před cca 3 lety. Technický stav objektu je dobrý. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od ukončení rekonstrukce s tím, že je k tomuto stáří formálně, z důvodu prováděné rekonstrukce, kdy ne všechny prvky stavby jsou nové, připočteno 20 let. Rok odhadu

2013

Rok přerušení rekonstrukce odhad

2010

Stáří

3 roky + formálně 20 let


7

Předpokládaná další životnost

77 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

23,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 290,00

ZCU

Kč / m3

2 916,96

OP

m3

703,20

CN = ZCU x OP

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Kč

2 051 206,27

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 051 206,27

Opotřebení

%

- 471 777,44

Kč

1 579 428,83

23,00

Cena časová rodinného domu č.p. 42 ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 42 mj. z důvodu, že celý pozemek byl pod sněhovou pokrývkou. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Jímka - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 42 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 051 206,27 Kč 2 051 206,27 Kč x 3,50 % 71 792,22 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 42 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 579 428,83 Kč 1 579 428,83 Kč x 3,50 % 55 280,01 Kč


8

2.1.3 Pozemky parcela č. 69 a č. 67/16 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č. 67 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou objektu rodinného domu č.p. 42 a má výměru 115 m2, parcela č. 67/16 – ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 1367 m2, navíc tvoří se st. pozemkem a stavbou RD jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1482 m2. Obdobné pozemky nejsou v obci Želnava k prodeji nabízeny ani nebyly žádné v poslední době prodány. Srovnávací pozemek byl proto vybrán v nedaleké obci Černá v Pošumaví. Leží na okraji zastavěné části obce Plánička. Dle platného územního plánu obce je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod a EI ) jsou na hranici pozemku připraveny. V místě není kanalizace. Pozemek má výměru 1201 m2 je nabízen za cenu 670 000,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 418,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Černá v Pošumaví, okraj zastavěné části obce Plánička, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně VS m2 1201

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

0,75 x 670 000,418,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

Zastavěná část obce Plánička, nízkopodlažní bytová zástavba Stavebně připravený částečně

B C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.40

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Lepší lokalita

1.20

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.25

0.504

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Želnava, zastavěná část obce - centrum, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD rovinatý až mírně svažitý, částečně zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě kromě zemního plynu 115 + 1367 m2 1482


9 Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěná část obce, bytová zástavba

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený kromě zemního plynu

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.40

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.4704

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

0.933

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

390,13 578 177,60 1/1 578 180,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 42

1 579 428,83 Kč

Venkovní úpravy

23,00 %

Reprodukční cena 2 051 206,27 Kč

55 280,01 Kč

71 792,22 Kč

1 634 710,00 Kč

2 123 000,00 Kč

Pozemky parcela č. 69 a č. 67/16

578 180,00 Kč

578 180,00 Kč

Oceňované nemovitosti celkem

2 212 890,00 Kč

2 701 180,00 Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno /

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají.


10

2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Dle výsledků místního šetření je zřejmé, že oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 42 je stavbou s dosud nedokončenou rekonstrukcí. Objekt nelze ke dni ocenění užívat, nebyl dosud po rekonstrukci kolaudován. Z tohoto důvodu není možné stanovit výnosovou hodnotu oceňovaných nemovitostí.

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalcem bylo zjištěno, že jsou oceňované nemovitosti nabízeny realitní kanceláří k prodeji a že zatím není o oceňované nemovitosti žádný zájem např. na úrovni reservace. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru www.sreality.cz. Z tohoto inzerátu použil znalec informace o nemovitostech a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena oceňovaných nemovitostí je na jednu stranu cenou maximální, ale na druhou stranu se může směrem dolů i výrazně lišit. Oceňovaný objekt inzerovaný realitním serveru www.sreality.cz . Oceňovaný areál č.p. 42 Prodej rodinného domu v obci Želnava Lokalita : zastavěná část obce Želnava


11

Chalupa v obci Želnava na Lipensku mezi Novou Pecí a Horní Planou poblíž NP Šumava. Chalupa je po částečné rekonstrukci, nový krov, krytina je pálená taška, nová okna, rozvody vody, odpady, topení, elektřina ( 220/380V ), venkovní fasáda, celé horní patro, nové radiátory, v přízemí jsou nová kachlová kamna, nová kachlová pec s výměníkem. Dispozice v přízemí : vstupní chodba se vstupem do patra, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, technická místnost, garáž ( zbývá dokončit: koupelna, sádrokartonové stropy, podlahy, obložky a dveře ), Dispozice v podkroví: 3x pokoj, vstup na plánovaný balkón, koupelna ( zbývá dokončit: koupelna, obložky a dveře, balkón ). Pod hlavní částí k dispozici sklep. Vše v nadstandardních materiálech, po dokončení plánované k celoročnímu bydlení. Nemovitost vhodná k rekreaci i trvalému bydlení ve velmi oblíbené turistické lokalitě. Prodej včetně vnitřního zařízení. Zastavěná plocha : 115 m2 Užitná plocha : 150 m2 Celková cena pozemku : 1482 m2 Nabídková cena : 2 100 000,- Kč Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz .

Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Horní Planá Lokalita : zastavěná část obce Pernek

Chalupa k celoroční rekreaci se nachází v rekreační oblasti Pernek - Hory v okrese Horní Planá 10 min. chůze od Lipenské přehrady. Objekt je částečně podsklepený - garáž. V 1. patře se nachází koupelna s WC a sprchovým koutem, kuchyň, obytná místnost s jídelním


12

koutem a imitací pece. Ve 2. patře se nachází 2 ložnice s balkonem. Objekt je k prodeji s kompletním vybavením ( starožitný dřevěný nábytek, kuchyňská linka, sporák na PB, menší kuchyňský stůl se 2 židlemi ). Parkování možné i u objektu na vlastním pozemku. Na zahradě je udržovaná skalka, venkovní posezení s ohništěm a kůlna na dřevo. Poloha objektu je ideální pro celoroční rekreaci, turistiku a cykloturistiku, koupání, rybaření. U Lipenské přehrady je možnost ukotvení lodě. Pláž je písčitá, udržovaná se sportovním zázemím. Chalupa - dvojdomek, střecha stará 5 let, fasáda udržovaná, cihlový dům, 220/380 V, vytápění na tuhá paliva ( kanadská kamna ), odpad - žumpa, voda - veřejný řád, plyn - PB, Dopravní spojení - bus, vlak. Stav nemovitosti - dobrý, bez závad. Rok kolaudace 1981. Zastavěná plocha : 56 m2 Užitná plocha : 135 m2 Celková cena pozemku : 572 m2 Nabídková cena : 1 770 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Černá v Pošumaví Lokalita : zastavěná část obce Plánička

Dvojdomek v obci Četná v Pošumaví, část Plánička poblíž Lipenského jezera. Dům se nachází, v klidné okrajové časti osady s příjezdem po obecní komunikaci. Nemovitost, je po částečné rekonstrukci, nové podlahy, okna, střecha, dřevěná zastřešená pergola, venkovní bazén o velikosti 2 x 3 m.Domek je patrový, kompletně podsklepená, v dolní části se nachází kuchyně s obývacím pokojem, kde jsou kachlová kamna, ložnice, koupelna, samostatné WC, komora, v horní části jeden samostatný pokoj a půdní prostor. Celý pozemek je oplocený s výhledem do krajiny, jezero je vzdálené 600 m pěšky přes les. Dům je možný vytápět krbovými kamny nebo kotlem na dřevoplyn, který je umístěn ve sklepě. Zastavěná plocha : 95 m2 Užitná plocha : 140 m2 Celková cena pozemku : 682 m2 Nabídková cena : 2 600 000,- Kč


13

Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Horní Planá Lokalita : zastavěná část obce Horní Planá

Oceňovaný objekt leží v zastavěné části obce Horní Planá je částečně podsklepený, má půdorys písmene „L”, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Stavba domu č.p. 120 byla rekonstruována na penzion, ale stavba není ke dni ocenění dokončena. Konstrukci objektu tvoří masivní smíšené zdivo, stropy jsou převážně dřevěné s viditelnými trámy, krov je dřevěný vázaný. V 1.NP mělo být zázemí penzionu s občerstvením a bufetem, 3x pokoj vč. pokoje pro vozíčkáře. V podkroví mělo být 5 pokojů se sociálním zařízením. Znalec provedl konzultaci na Stavebním úřadě v Horní Plané, kde mu byl předložen částečný projekt na rekonstrukci. Porovnáním se skutečným stavem lze konstatovat, že již v této fázi výstavby došlo ke změně projektu a dispozičně objekt projektu plně neodpovídá. Objekt je v současné době prázdný, stavebně není dokončen. Stupeň rozestavěnosti je cca 80 %. Technický stav objektu je dobrý, nejsou patrné žádné výraznější vady či poruchy. Půdorys objektu : půdorysný tvar písmene „L” Nosná konstrukce svislá : masivní smíšené zdivo Nosná konstrukce vodorovná : dřevěný s viditelnými trámy Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Podlaha : betonová mazanina, v podkroví OSB desky Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : nevyskytují se Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : radiátory napojené na elektrokotel, který není dosud osazen Rozvod vody : teplé i studené v plastu Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler, který není dosud osazen Sociální zařízení : 5x sociální zařízení u pokojů, které nejsou ještě vybaveny žádnými zařizovacími předměty ( kromě jedné koupelny v podkroví )


14

Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Zastavěná plocha : 245 m2 Užitná plocha : 320 m2 Celková cena pozemku : 5033 m2 Prodejní cena : 2 600 000,- Kč Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

4+1

venkovní úpravy/ ne

1482

nedokončená rekonstrukce

(3)

(4)

(5)

(6)

3+1

venkovní úpravy/ ano

572

průměr +

3+kk


682

průměr +

6+1


5033

nedokončená rekonstrukce

RD – obec Želnava, zastavěná část obce

(1)

(2)

1

RD – obec Horní Planá, zastavěná část obce Pernek

2

RD – obec Černá v Pošumaví, zastavěná část obce Plánička

3

RD – obec Horní Planá, zastavěná část obce

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 770 000

0,75

1 327 500

1,05

0,90

1,15

1,10

0,90

1,00

1,076

1 233 871,-

2

2 600 000

0,70

1 820 000

1,10

0,90

1,20

1,10

0,90

1,00

1,176

1 547 461,-

3

2 600 000

1,00

2 600 000

1,15

1,40

1,05

1,00

1,15

1,00

1,944

1 337 397,-

Celkový průměr

Kč

1 372 910,-

Minimum

Kč

1 233 871,-

Maximum

Kč

1 547 461,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/


15 K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.4

Výpočet ceny věcného břemene

2.4.1 Popis věcného břemene Oceňované pozemky parcela č. 69 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 67/16 – ostatní plocha jsou zatíženy věcným břemenem zřizování a provozování vedení zařízení distribuční soustavy ve prospěch E.ON Distribuce a.s. se sídlem F.A.Gerstnera 2151/6, České Budějovice 7, 370 01 České Budějovice. Věcné břemeno bylo zřízeno na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 6.4.2011 s právními účinky vkladu práva ke dni 12.4.2011. Znalci nebyly k tomuto věcnému břemeni předány povinným žádné doklady a rozsah věcného břemene není patrný ani z žádného jiného předaného podkladu. např. z geometrického plánu či mapového podkladu. Není též stanovena četnost užívání práva plynoucího z věcného břemene. Dle odborného názoru znalce z jiných obdobných případů se jedná o věcné břemeno, které zatěžuje oceňované nemovitosti nevýznamně a nemá podstatný vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí.

2.4.1 Výpočet ceny věcného břemene Nelze přesně definovat roční užitek, nelze přesně definovat i četnost užívání. Znalci nebyly objednatelem též předloženy další podklady, které by blíže konkretizovaly rozsah a užitek věcného břemene, proto je výpočet proveden dle odst. 5 § 18 zákona č.151/1997 Sb. v platném znění a právo se oceňuje jednotně částkou za každý oceňovaný pozemek zatížený věcným břemenem : - hodnota věcného břemen zatěžující pozemek parcela č. 69 - hodnota věcného břemen zatěžující pozemek parcela č. 67/16

2.5

10 000,- Kč 10 000,- Kč

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ).


16

Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosovou hodnotu není možné z důvodu nedokončené rekonstrukce stanovit. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce. Objekt je v dobrém technickém stavu, ale ve fázi nedokončené rekonstrukce. Již cca 3 roky je objekt zakonzervován a rekonstrukce není dokončována. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost není v místě prakticky žádná. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci, v místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. Oceňované pozemky jsou zatíženy věcným břemenem ( popis viz výše ), která nemá podstatný vliv na obvyklou cenu. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny na realitním internetovém serveru za cenu 2,1 mil. Kč. Zveřejnění nabídky je již staršího data a je tudíž zřejmé, že nabídková cena je výrazně nad možností trhu. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.


17

2.6

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

2 701 180,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

2 212 890,- Kč

Výnosová hodnota

není možné stanovit

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 372 910,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění / bez odpočtu ceny věcného břemene /

1 350 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 42 v části obce Želnava na pozemku st. parcela č. 69 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 67/16 – ostatní plocha zapsaných na LV 17 pro katastrální území a obec Želnava a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 1 350 000,- Kč slovy : jedenmilióntřistapadesáttisíckorunčeských 2. Cena věcného břemene zatěžující oceňované pozemky parcela č. 69 - zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 67/16 – ostatní plocha činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 20 000,- Kč slovy : dvacettisíckorunčeských 3. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 10.2.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 17 1x kopie katastrální mapy


18

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2172 - 17/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 17/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 10. února 2013

Ing. Michal Sirový


19

FOTODOKUMENTACE

celkový pohled na RD č.p. 42 ( vlevo )

jižní pohled na RD č.p. 42


20

severní pohled na RD č.p. 42

západní pohled na RD č.p. 42


13

Recommend Documents