13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2220 – 65/13

- o obvyklé ceně nemovitostí tj. pozemků parcela č. 1898/3 – ostatní plocha, parcela č. 1898/4 – ostatní plocha, parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, parcela č. 1902/5 – ostatní plocha a parcela č. 1902/7 – ostatní plocha zapsaných na LV 561 pro katastrální území a obec Votice vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Tovární 197, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 747/11- 40 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Jírovcova 19, 370 01 České Budějovice 30.4.2013 30.4.2013 30.4.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 10.5.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná Exekutorský úřad Český Krumlov – soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Tovární 197, 381 01 Český Krumlov ze dne 21.3.2013, č.j. 125 EX 747/11-40 s předáním podkladů poštou – převzal dne 25.4.2013. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 31.7.2012, List vlastnictví 561 A : Vlastník : 1. Ratajová Milena, Zapova 1346, 256 01 Benešov B : Nemovitosti : - parcela č. 1898/3 – ostatní plocha, využití jako manipulační plocha, výměra 2264 m2 - parcela č. 1898/4 – ostatní plocha, využití jako manipulační plocha, výměra 370 m2 - parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, využití jako neplodná půda, výměra 202 m2 - parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, využití jako neplodná půda, výměra 410 m2 - parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, využití jako jiná plocha, výměra 51 m2 - parcela č. 1902/5 – ostatní plocha, využití jako jiná plocha, výměra 32 m2 - parcela č. 1902/7 – ostatní plocha, využití jako jiná plocha, výměra 5 m2 vše v k.ú. Votice a obci Votice - viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy - poloha oceňovaných pozemků byla znalcem ověřena na internetovém katastru nemovitostí dne 1.5.2013 1.1.4 Místní šetření - proběhlo dne 30.4.2013 na místě samém za účasti znalce 1.1.5 Územní plán sídelního útvaru – obce Votice schválený Městským zastupitelstvem obce Votice 1.1.6 Konzultace - na Městském úřadě ve Voticích, kde byl znalci předložen platný územní plán obce Votice a následně zasláno mailem vyjádření stavebního úřadu s popisem možné zastavěnosti oceňovaných pozemků 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými pozemky v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek pozemků na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 412/2008 Sb. ze dne 18.11.2008 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v platném znění 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňované pozemky parcela č. 1898/3 – ostatní plocha, parcela č. 1898/4 – ostatní plocha, parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, parcela č. 1902/5 – ostatní plocha a parcela č. 1902/7 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika mezi silnicí E 55 a zahrádkářskou kolonií. Pozemky nejsou zastavěny žádnou stavbou, tvoří neudržovanou rokli s množstvím náletové neudržované zeleně resp. prostor před zaplocenou zahrádkářskou kolonií. Příjezd k pozemkům je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, vybavení s tím, že stav je znalcem zohledněn ke dni provedení místního šetření tj. 30.4.2013. Nemovitosti nebyly ke dni ocenění pravděpodobně pronajaty a znalci nebyly objednatelem sděleny žádné jiné závady či jiná práva váznoucí na oceňovaných nemovitostech. Omezení vlastnického práva je uvedeno v katastru nemovitostí a nemá vliv na obvyklou cenu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 1.3 Stavby a územní plán : Na oceňovaných pozemcích parcela č. 1898/3 – ostatní plocha, parcela č. 1898/4 – ostatní plocha, parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, parcela č. 1902/5 – ostatní plocha a parcela č. 1902/7 – ostatní plocha se žádné stavby nenacházejí. Dle platného územního plánu obce Votice leží pozemky parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, parcela č. 1902/5 – ostatní plocha a parcela č. 1902/7 – ostatní plocha v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářskou kolonii s možností výstavby zahrádkářské chaty.

2. POSUDEK Výčet oceňovaných staveb, pozemků : 2.1 Administrativní cena 2.1.1 Jiné pozemky ( § 32 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1898/3 – ostatní plocha 2.1.1.2 Parcela č. 1898/4 – ostatní plocha 2.1.1.3 Parcela č. 1900/1 – ostatní plocha 2.1.1.4 Parcela č. 1900/2 – ostatní plocha 2.1.1.5 Parcela č. 1902/4 – ostatní plocha 2.1.1.6 Parcela č. 1902/5 – ostatní plocha 2.1.1.7 Parcela č. 1902/7 – ostatní plocha 2.2 Obvyklá cena 2.2.1 Metodika výpočtu 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků 2.2.3 Ocenění obvyklou cenou 2.3 Rekapitulace 2.3.1 Administrativní cena pozemků 2.3.2 Obvyklá cena pozemků

( ( ( ( ( ( (

§ § § § § § §

32 32 32 32 32 32 32

odst. odst. odst. odst. odst. odst. odst.

4 4 1 1 1 1 1

) ) ) ) ) ) )

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

2.1 Administrativní cena Pozemky jsou oceněny administrativní cenou tj. cenou zjištěnou dle vyhlášky MF č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 2.1.1 Jiné pozemky ( § 32 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1898/3 – ostatní plocha ( § 32 odst. 4 ) 2.1.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1898/3 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika mezi silnicí E 55 a zahrádkářskou kolonií. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří neudržovanou rokli s množstvím náletové neudržované zeleně. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je zvlněná, západní okraj parcely tvoří místní potok. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako manipulační plocha, což je v evidentním rozporu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice není parcela určena k zastavění. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1898/3 – ostatní plocha o výměře 2264 m2 . 2.1.1.1.3 Zařazení pozemku pro ocenění Pozemek není uveden v § 32 odst. 1,2,3 a není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, proto se ocenění provede dle § 32 odst. 4 vyhl. . 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - neuplatněny Parcela číslo Druh parcely dle katastru

č. 1898/3 ostatní plocha


5 Využití parcely dle skutečnosti

volná neudržovaná plocha hospodářsky problematicky využitelná plocha nezastavitelná v nezastavěném území

Využití parcely dle UP obce Votice Výměra parcely

m2

2264

Kč/ m2

61,66

Koeficient dle odst. 4 b

-

x 0,06

Koeficient prodejnosti Kp dle § 39

-

Základní cena

ZC

Základní cena po 1. úpravě Podmínka min ceny dle odst. 5

ZCU

x 1,00

Kč/

m2

3,70

Kč/

m2

10,00

Cena pozemku parcela č. 1898/3 ke dni odhadu

Kč

22 640,00

2.1.1.2 Parcela č. 1898/4 – ostatní plocha ( § 32 odst. 4 ) 2.1.1.2.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1898/4 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika mezi silnicí E 55 a zahrádkářskou kolonií. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří neudržovanou rokli s množstvím náletové neudržované zeleně. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je zvlněná, východní okraj parcely tvoří místní komunikace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako manipulační plocha, což je v evidentním rozporu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice není parcela určena k zastavění. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1898/4 – ostatní plocha o výměře 370 m2 . 2.1.1.1.3 Zařazení pozemku pro ocenění Pozemek není uveden v § 32 odst. 1,2,3 a není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, proto se ocenění provede dle § 32 odst. 4 vyhl. . 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - neuplatněny Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

6 Parcela číslo

č. 1898/4

Druh parcely dle katastru

ostatní plocha

Využití parcely dle skutečnosti

volná neudržovaná plocha hospodářsky problematicky využitelná

Využití parcely dle UP obce Votice

plocha nezastavitelná v nezastavěném území

Výměra parcely

m2

370

Kč/ m2

61,66

Koeficient dle odst. 4 b

-

x 0,06

Koeficient prodejnosti Kp dle § 39

-

Základní cena

ZC

Základní cena po 1. úpravě Podmínka min ceny dle odst. 5

ZCU

x 1,00

Kč/

m2

3,70

Kč/

m2

10,00

Cena pozemku parcela č. 1898/4 ke dni odhadu

Kč

3 700,00

2.1.1.3 Parcela č. 1900/1 – ostatní plocha ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.3.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1900/1 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.3.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1900/1 – ostatní plocha o výměře 202 m2 . 2.1.1.3.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.3.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše :


7

Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 )

-5% -7%

Parcela číslo

č. 1900/1

Druh parcely

ostatní plocha

Skutečné užití parcely

volná zatravněná plocha

Užití parcely dle UP

pro zastavění zahrádkářskou chatou

Výměra Základní cena

ZC

Srážky - viz výše Přirážky - viz výše

m2

202

Kč/m2

61,66

%

-0

%

+0

Kč/m2

61,66

Srážky - viz výše

%

- 12

Přirážky - viz výše

%

+0

Kč/m2

54,26

Kp

sloupec č. 12

1,655

Ki

SKP 46.21.11.3

2,146

Kč/ m2

192,71

koeficient

x 0,30

Kč/ m2

57,81

Kč

11 677,62

Základní cena po 1.úpravě

ZC 1


ZC 2

Koeficient prodejnosti Koeficient přepočtu cen Základní cena po 3.úpravě Pozemek určen UP k zastavění

ZC 3 § 32 odst. 1

Základní cena upravená

ZCU

Administrativní cena pozemku parcela č. 1900/1 ke dni odhadu

2.1.1.4 Parcela č. 1900/2 – ostatní plocha ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.4.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1900/2 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.4.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1900/2 – ostatní plocha o výměře 410 m2 . Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8

2.1.1.4.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.4.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 )

-5% -7%

Parcela číslo

č. 1900/2

Druh parcely

ostatní plocha





Výměra Základní cena

ZC

m2

410

Kč/m2

61,66


%

-0


%

+0

Kč/m2

61,66


%

- 12


%

+0

Kč/m2

54,26


ZC 1


ZC 2

Koeficient prodejnosti

Kp

sloupec č. 12

1,655

Koeficient přepočtu cen

Ki

SKP 46.21.11.3

2,146

Kč/ m2

192,71

koeficient

x 0,30

Základní cena po 3.úpravě Pozemek určen UP k zastavění

ZC 3 § 32 odst. 1


ZCU

Kč/

m2

57,81


Kč

23 702,10

2.1.1.5 Parcela č. 1902/4 – ostatní plocha ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.5.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1902/4 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

9

Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.5.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1902/4 – ostatní plocha o výměře 51 m2 . 2.1.1.5.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.5.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 ) Parcela číslo

-5% -7% č. 1902/4

Druh parcely

ostatní plocha





Výměra

m2

51

Kč/m2

61,66


%

-0


%

+0

Kč/m2

61,66

%

- 12

Základní cena


ZC

ZC 1

Srážky - viz výše Přirážky - viz výše Základní cena po 2.úpravě

ZC 2

%

+0

Kč/m2

54,26


Kp

sloupec č. 12

1,655


Ki

SKP 46.21.11.3

2,146


ZC 3 § 32 odst. 1

Kč/

m2

koeficient

192,71 x 0,30


10


ZCU

Kč/ m2

57,81

Kč

2 948,31


2.1.1.6 Parcela č. 1902/5 – ostatní plocha ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.6.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1902/5 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.6.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1902/5 – ostatní plocha o výměře 32 m2 . 2.1.1.6.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.6.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 )

-5% -7%

Parcela číslo

č. 1902/5

Druh parcely

ostatní plocha




11 Užití parcely dle UP


Výměra

m2

32

Kč/m2

61,66


%

-0


%

+0

Kč/m2

61,66


%

- 12


%

+0

Kč/m2

54,26

Základní cena

ZC


ZC 1


ZC 2


Kp

sloupec č. 12

1,655


Ki

SKP 46.21.11.3

2,146


ZC 3 § 32 odst. 1


ZCU

Kč/

m2

192,71

koeficient

x 0,30

Kč/ m2

57,81

Kč

1 849,92


2.1.1.7 Parcela č. 1902/7 – ostatní plocha ( § 32 odst. 1 ) 2.1.1.7.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1902/7 – ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.7.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1902/7 – ostatní plocha o výměře 5 m2 . 2.1.1.7.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle § 32 odst. 1 vyhlášky – pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle § 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,Kč/m2. 2.1.1.7.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle § 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

12

Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 kde „a“ je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 – 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m2 V případě , že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m2 x 1,00 = 61,66 Kč/m2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 )

-5% -7%

Parcela číslo

č. 1902/7

Druh parcely

ostatní plocha





Výměra

m2

5

Kč/m2

61,66


%

-0


%

+0

Kč/m2

61,66


%

- 12


%

+0

Kč/m2

54,26

Základní cena

ZC


ZC 1


ZC 2


Kp

sloupec č. 12

1,655


Ki

SKP 46.21.11.3

2,146


ZC 3 § 32 odst. 1


ZCU

Kč/

m2

192,71

koeficient

x 0,30

Kč/ m2

57,81

Kč

289,05


2.2

Obvyklá cena pozemků

2.2.1 Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z vlastní databáze cen nemovitostí, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. RE-MAX, realitní kancelář M+M reality /, z konzultace na Městském úřadě ve Voticích a z nabídky nemovitostí realitních kanceláří z internetových realitních serverů. Známé prodejní a nabídkové ceny stavebních a ostatních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovanými pozemky. 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených k výstavbě obdobných objektů pro individuální rekreaci, jsou v této části obce Votice z důvodu


13

menší nabídky prodávány v omezené míře, což znalci potvrdily i oslovené realitní kanceláře. Pozemky většinou jsou prodávány v souboru s vybudovanou stavbou zahrádkářské chaty např. pozemek o výměře 388 m2 je nabízen z rekreační chatou za cenu 259 000,- Kč. Ceny pozemků v této části obce jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku. Z pohledu atraktivnosti lokality ( využitelnost pro bydlení, infrastruktura, občanská vybavenost apod. ) kde se oceňované pozemky nachází, jde o lokalitu s průměrným zájmem potenciálních kupců.

2.2.3 Ocenění obvyklou cenou Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle § 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 62,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb /, dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy - přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a především přirážka za výhodnou polohu pozemku ve výši až do 125 %. Na druhou stranu, je-li pozemek zatížen negativními vlivy, lze provést snížení ceny systémem srážek. Oceňované pozemky mají omezenou možnost napojení na veřejné inženýrské sítě. Příjezd k pozemkům je možný po zpevněné místní komunikaci, z pohledu využitelnosti a atraktivnosti jsou pozemky situovány mimo zastavěnou část obce. Z hlediska výnosnosti na neatraktivním místě. Podstatnou nevýhodou pozemků je jejich tvar, u části pozemků jejich výměra a lokalizace jako pozemků na okraji zahrádkářské kolonie resp. v místě menší neudržované rokle u místního potoka. Z výše uvedeného je zřejmé, že část oceňovaných pozemků je určena pro využití jako pozemky zahrádkářské kolonie s možností výstavby objektu zahrádkářské chaty. Plnohodnotný stavební pozemek ( např. pro možnost výstavby rodinného domu ) v této lokalitě se dle vyjádření zástupců realitních kanceláří v regionu a dle odborného odhadu znalce může pohybovat v rozmezí 400,- Kč až 500,- Kč/m2. U pozemků, které lze zastavět pouze stavbou zahrádkářské chaty je cena pozemku adekvátně nižší a u pozemků, které nelze zastavět vůbec je cena výrazně nižší. Stanovení obvyklých cen obdobných pozemků, sice s možností výstavby, ale s omezením typu stavby je složité především s důvodu, že dostatečný počet prodejů s takto využívanými pozemky není uskutečňován. Lze konstatovat, že nabídka obdobných pozemků není dostatečná a na druhou stranu ani není o tyto pozemky výraznější zájem. Stejná situace je u pozemků, které nelze přímo zastavět a jejich využití je problematické a neefektivní. Na základě odborného odhadu a s přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu pozemků objektivně ovlivňují lze konstatovat : - obvyklá cena pozemku parcela č. 1898/3 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( nezastavitelný pozemek, hospodářsky problematicky využitelný, neudržovaný, množství bezcenného náletu ) činí : 22 640,- Kč 10,- Kč/m2 x 2264 m2 = - obvyklá cena pozemku parcela č. 1898/4 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( nezastavitelný pozemek, hospodářsky problematicky využitelný, neudržovaný, množství bezcenného náletu ) činí : 3 700,- Kč 10,- Kč/m2 x 370 m2 =


14

- obvyklá cena pozemku parcela č. 1900/1 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, nevhodný tvar ) činí : 10 100,- Kč 50,- Kč/m2 x 202 m2 = - obvyklá cena pozemku parcela č. 1900/2 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, nevhodný tvar ) činí : 20 500,- Kč 50,- Kč/m2 x 410 m2 = - obvyklá cena pozemku parcela č. 1902/4 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, malá výměra ) činí : 2 550,- Kč 50,- Kč/m2 x 51 m2 = - obvyklá cena pozemku parcela č. 1902/5 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, malá výměra ) činí : 1 600,- Kč 50,- Kč/m2 x 32 m2 = - obvyklá cena pozemku parcela č. 1902/5 – ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, malá výměra ) činí : 250,- Kč 50,- Kč/m2 x 5 m2 =

2.3 Rekapitulace

2.3.1 Administrativní cena

2.1.1

Jiné pozemky ( § 32 )

2.1.1.1 Parcela č. 1898/3 – ostatní plocha ( § 32 odst. 4 )

22 640,00 Kč


3 700,00 Kč


11 677,62 Kč


23 702,10 Kč


2 948,31 Kč


1 849,92 Kč


289,05 Kč

Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Zaokrouhlení

66 807,00 Kč 3,00 Kč

Administrativní cena výše oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

66 810,- Kč


15

Administrativní cena oceňovaných nemovitostí tj. pozemků parcela č. 1898/3 – ostatní plocha, parcela č. 1898/4 – ostatní plocha, parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, parcela č. 1902/5 – ostatní plocha a parcela č. 1902/7 – ostatní plocha zapsaných na LV 561 pro katastrální území a obec Votice vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. činí ke dni odhadu 66 810,- Kč slovy : šedesátšesttisícosmsetdesetkorunčeských

2.3.2 Obvyklá cena :

2.2.3 Parcela č. 1898/3 – ostatní plocha

22 640,00 Kč


3 700,00 Kč


10 100,00 Kč


20 500,00 Kč


2 550,00 Kč


1 600,00 Kč


250,00 Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Zaokrouhlení

61 340,- Kč + 0,00 Kč

Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

61 340,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. pozemků parcela č. 1898/3 – ostatní plocha, parcela č. 1898/4 – ostatní plocha, parcela č. 1900/1 – ostatní plocha, parcela č. 1900/2 – ostatní plocha, parcela č. 1902/4 – ostatní plocha, parcela č. 1902/5 – ostatní plocha a parcela č. 1902/7 – ostatní plocha zapsaných na LV 561 pro katastrální území a obec Votice vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 61 340,- Kč slovy : šedesátjedentisíctřistačtyřicetkorunčeských

2.3.3 Závady či jiná práva : Závady či jiná práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují.


16

v Českých Budějovicích dne 10.5.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 1x kopie výpisu z KN, LV 561 1x kopie katastrální mapy


17

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2220 - 65/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 65/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 10. května 2013

Ing. Michal Sirový


18

FOTODOKUMENTACE

pohled na pozemky parcela č. 1898/3 a č. 1898/4

pohled na pozemky parcela č. 1900/1 a č. 1900/2


13

Recommend Documents