13

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/13 Rodinný dům - samostatný, rozestavěný na p.č. st. 2016 Filipovská, 793 51 Jiříkov Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jiříkov, k.ú. Jiříkov, kód ČSÚ: 661 074, LV: 1399

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Marian Jakubek, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM Romana Jakubeková, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM Marian Jakubek, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM Romana Jakubeková, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM

Vlastník pozemku:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 2.7.2013 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

15 stran

České Lípě, dne 16.3.2013

 změna stavby

Současný stav 800 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

16.3.2013

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 16.3.2013 10 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 2008  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

6+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 1

m2 0

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 393

m2 157

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 810 000 Kč 0 Kč 1 460 000 Kč 800 000 Kč 0 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 2 440 000 Kč 2 440 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká koupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Objekt přestože je nový je ve špatném stavu a chybí doklady potřebné ke kolaudaci. Pozemky okolo stavby i pod stavbou jsou jiného vlastníka, není právně zabezpečen přístup. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. -2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1399 Kopie katastrální mapy Jiříkov je obec s 3972 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Oceňovaná nemovitost je v ulici Filipovská v zástavbě rodinných domů.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Objekt v nedávné minulosti 2x zatopen Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 220.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 220.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, SE, Praha. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.NP a podkrovím se sedlovou střechou a částečným podsklepením. Objekt byl postaven v roce 2008. V domě je jeden byt. Dům není zkolaudován pro neexistenci potřebných dokladů, dům je naprosto nekvalitně proveden a vykazuje značné množství závad, přesto je obýván. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1399 se jedná o rozestavěnou stavbu. Pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka - Město Jiříkov Dispoziční řešení 6+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je umělá, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná euro s dvojsklem. Vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy převážně plovoucí a dlažba, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení je ústřední s elektrickým kotlem. WC splachovací, elektroinstalace třífázová. Objekt je ve špatném technickém stavu - vzlínající vlhkost, poničené omítky, nefungující kanalizace v koupelně v podkroví, rozbitý sprchový kout v přízemí a plíseň, rezavé radiátory. Příslušenství stavby Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění

základy bez izolace zděné tl. 45 cm a více rovný podhled dřevěný vázaný tašková pozink plech dvouvrstvé vápenné omítky umělá běžné obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěné s dvojsklem plovoucí ústřední -3-

16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

světelná třífázová chybí studená i teplá standardní chybí bojler sklokeramika WC, umyvadlo, vana, sprcha chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

Parcela č.

Hodnota pozemků celkem

Výměra m2

Jednotková cena Kč/m2

Celková cena pozemku Kč 0

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

= = = Současný stav 157 393,26 6 204 100,00 2 439 766 5 55 40,00 1 463 860

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 61,02 m3 332,24 m3 393,26 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

KC

Upravená cena Foto Kč/m3

Jiříkov, Pražská 620,00 2 500 2 300 000 3 710 0,549 Zděný RD s 1.PP, 1.NP a podkrovím, 6+2, plynové UT, velmi dobrý stav, stavba r roku 1999. Pozemek 2500m2.

2 038

Jiříkov, Mělnická

2 098

428,00

560

1 560 000

-4-

3 645

0,576

Zděný rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením, velmi dobrý stav po rekonstrukci, stáří cca 80 let. Pozemek 560m2,

Jiříkov, Pražská 537,00 497 1 830 000 3 408 0,606 samostatně stojící zděný RD s 1.NP a podkrovím, 4+1, velmi dobrý stav po rekonstrikcích, stáří cca 80 let. Pozemek 497m 2,

2 065

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

2 067 Kč/m 3 393,26 m 812 849 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč

Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 73 200 0 0 73 200 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 6 1 2 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

0 2 440 000 1 460 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -