ZNALECKÝ POSUDEK č. 2095/195/13 O ceně rodinného domu s garáží, venkovními úpravami na st.parc.č. 19, pozemku st.parc.č. 13 a zahrady parc.č. 39 vše na LV č. 156 pro k.ú. Budčeves, obec Budčeves, okres Jičín.
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 26.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 23.7.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Budčeves 11 507 32 Budčeves Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Budčeves Katastrální území: Budčeves Počet obyvatel: 153 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.10.2013 za přítomnosti pana Lukáše Svačiny.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.156 pro k.ú. Budčeves Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 23.10.2013 Sdělení panem Lukášem Svačinou Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
870213/3517, pan Lukáš Svačina, Budčeves 11, 507 32 Budčeves, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 870213/3517, pan Lukáš Svačina, Budčeves 11, 507 32 Budčeves, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.156 pro k.ú. Budčeves
6. Dokumentace a skutečnost -2-
Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány z údajů sdělených panem Lukášem Svačinou - majitelem oceňované nemovitosti, podle kterého je stavba z roku 1855.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Budčeves asi 100m východně od silnice I.tř.č. 32 Jičín Poděbrady v zástavbě rodinných domů. Objekt je samostatně stojící dům obdélníkového půdorysu postavený pravděpodobně v roce 1855 jako přízemní nepodsklepený bez podkroví, pouze s půdním prostorem. Svislé konstrukce jsou převážně dřevěné trámové tl. 30 a 40 cm, základy jsou kamenné, na několika místech s chybějící, nebo neúčinnou izolací proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Stropy jsou dřevěné trámové s viditelnými trámy, podlahy jsou betonové s podlahovými povlaky a keramickou dlažbou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, sádrokarton, nebo zcela chybí. V kuchyni je sporák na plyn (propan-butan). Rozvod studené a teplé vody je v plastových trubkách, ohřev TUV je el. bojlerem. Vytápění je 1 ks kamen na tuhá paliva, která jsou umístěna v chodbě mezi kuchyní a pokojem na východní straně domu. Stavebně technický stav je zhoršený, některé úpravy, ke kterým se v posledních asi 10 letech došlo, byly provedeny neodborně a v horší kvalitě. Dřevěné trámové konstrukce svislých konstrukcí a stropů jsou, přes svoje stáří, v dobrém stavu. 1.NP zádveří na východní straně domu - 4,40 m2 pokoj na východní straně domu - 16,89 m2 kuchyně - 8,60 m2 koupelna + WC - 6,32 m2 komora - 9,13 m2 předsíň - 5,77 m2 pokoj (pracovna) - 6,17 m2 pokoj - 15,75 m2 pokoj v rekonstrukci (západní strana) - 17,76 m2 pokoj v rekonstrukci (západní strana) - 24,37 m2 užitná plocha 1.NP - 115,16 m2 užitná plocha podkroví - 0,00 m2
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 5, typ L dřevěná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,30*23,00 I.NP zastřešení 7,60*23,00
= =
[m2] 144,90 174,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 144,90 m2 2,80 m 174,80 m2 4,70 m
Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (6,30*23,00)*(2,80) zastřešení (7,60*23,00)*(4,70*1/2)
= =
[m3] 405,72 m3 410,78 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
-4-
Obestavěný prostor 405,72 m3 410,78 m3 816,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamené trámové roubenné (dub) dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina chybí dvouvrstvé vápenné omítky chybí chybí chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem beton chybí betonová mazanina kamna na tuhá paliva chybí světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler propan - butan žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Hodnocení standardu P S S S S C S C C C S C S N P C P P C S C S S S P S S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 80 20 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady
Obj. podíl [%] P S S S S C S C C C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 5,80 2,80 0,50 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00
10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S N P C P P C S C S S S P S S S C
2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 2,20 1,00 5,20 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 80 20 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 1,54 0,46 0,00 0,46 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00
2,30 0,00 3,20 8,01 0,81 0,00 0,46 0,48 0,00 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 77,96 0,7796
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * =
816,50 m3 * 4 223,88 Kč/m3
=
3 448 798,02 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 158 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 198 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 158 / 198 = 79,798 %
-
2 752 071,84 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
696 726,18 Kč
Plná cena:
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
-6-
2 080,0,7796 0,8500 2,1460 1,4280 4 223,88
Popis Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví se sedlovou střechou krytou pálenými taškami je zděné konstrukce, stropy jsou ze stropnic HURDIS do ocelových I nosníků. Garáž byla postavena v roce 2004. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,04*6,90 vrchní stavba
=
[m2] 48,58
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 48,58 m2 2,20 m
Název vrchní stavba Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (7,04*6,90)*(2,20+2,35*1/2)
=
[m3] 163,94 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 163,94 m3 163,94 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] S S S X S S
6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 40
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 1,16
6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S C C C S S C
2,90 4,80 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
60 60 40 100 100 100 100 100
0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00
0,00 2,88 0,00 0,00 0,00 6,80 7,20 0,00 86,24 0,8624
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * =
1 375,0,8624 0,8500 2,0930 1,4280 3 012,51
163,94 m3 * 3 012,51 Kč/m3
=
493 870,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 71 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 80 = 11,250 %
-
55 560,48 Kč
Garáž - zjištěná cena
=
438 310,41 Kč
Plná cena:
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: . Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4280 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří -8-
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,4280 -12,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,4280 -12,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
94,39 37,75
Parcelní číslo 13
Výměra [m2] 2 026,00
Jedn. cena [Kč/m2] 94,39
Cena [Kč] 191 234,14
36
1 566,00
37,75
59 116,50 250 350,64
Pozemky - zjištěná cena
=
-9-
250 350,64 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
696 726,20 Kč 438 310,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 135 036,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
250 350,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
250 350,60 Kč 1 385 387,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem (zaokr.)
- 10 -
1 385 000,00 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Budčeves
750 000
114,00
896
Kč/m2
KC
6 579
0,69
Upravená cena Foto Kč/m2 4 540
Rodinný dům určený v rekonstrukci v obci Budčeves. Dům se rozkládá na pozemku o celkové výměře 896 m2. Dobrá dostupnost D11 22 km, Kopidlno 3 km.
Kopidlno, Na Vinici
72,00
611
795 000
11 042
0,54
5 963
Rodinný dům 3+kk v Kopidlně s pozemkem o výměře 611 m2 se nachází v klidné části s dobrou dostupností do centra. Dokončena vnitřní rekonstrukce, včetně nové izolace proti vlhkosti. Půdu lze přestavět na obytné podkroví. Za domem je mírně svažitá zahrada s ovocnými stromy. Pozemek je celý oplocený.
Křešice
110,00
517
555 000
5 045
1,01
5 095
Prodej rodinného domu 3+1 v obci Křešice u Libáně. Chalupa je v původním stavu se zahradou (ovocný sad), bazénem, vodovodem, kanalizací, vlastní studnou, el.220/380. 2 Pozemek měří 517 m.
Psinice
112,00
1 000
690 000
6 161
0,68
4 189
2
Rodinný dům s garáží a stodolou na pozemku o celkové výměře cca 1.000 m . Rodinný dům byl postaven kolem roku 1930. Obvodové zdivo cihelné v tloušťce 45cm, izolace proti zemní vlhkosti je původní. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem, krov sedlový. Dům je delší dobu neužívaný. Objekt je napojen na elektřinu, obecní vodovod, kanalizace svedena do septiku. Hlavní rozvod zemního plynu vede na hranici pozemku. Variační koeficient před úpravami: 31,69 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
- 11 -
13,54 % 2 4 947 Kč/m 2 115,16 m 569 697 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Uspokojivý stavebně technický stav domu 3. Garáž pro 2 automobily na pozemku 4. Větší zastavěná a užitná plocha, velký pozemek.
Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Rušná komunikace procházející obcí 2. Pouze základní občanská vybavenost obce 3. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 4. Vzdálenost do okresního města je cca 18 km 5. Z inženýrských sítě je napojení pouze na elektřinu a vodu 6. Lokální vytápění v pouze v části domu
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 569 697,- Kč zaokr. ............ 570.000,- Kč
Obvyklá cena: 570.000,- Kč
slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] V Ohavči 26.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
- 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2095/195/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2095/13.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 156 ze dne 8.10.2013 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Riziko záplav Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 5
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
