ZNALECKÝ POSUDEK č. 158/13 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 1021/7 v domě č.p. 1021, 10,22, 1023, 1024 na pozemku p.č. st. 5170 st. 5171, st. 5172, st. 5173 s příslušenstvím, LV 13658 katastrální území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 36499/09-27
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 08.08.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 19.08.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 1021/7 v domě č.p. 1021, 10,22, 1023, 1024 na pozemku p.č. st. 5170 st. 5171, st. 5172, st. 5173 s příslušenstvím, LV 13658 katastrální území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt číslo 1021/7 Jana Palacha 1021, 10,22,1023,1024 293 01 Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: 44 252 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 08.08.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.08.2013, LV číslo13658, k.ú. Mladá Boleslav - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace od sousedů - informace z katastrálního úřadu - prohlášení vlastníka
5. Vlastnické a evidenční údaje Kopeň Martin Okružná 1300/72, Michalovce, Slovensko Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nebylo podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Byt užívá vlastník. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva:
-2-
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kopeň Martin Zahájení exekuce - Kopeň Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě bytových domů v ulici Jana Palacha. Jedná se o bytový dům, který tvoří čtyři vchody č.p. 1021, 1022, 1023, 1024 s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. Objekt byl postaven v roce 1978 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Vytápění domu je dálkové. Dům je opraven - zateplení s novou fasádou, nový výtah, v některých bytech jsou nová plastová okna. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Popis Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází ve 3. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou není spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená, má původní okna. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Mladá Boleslav 35 let 27 970,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj:
8,91 m2 22,41 m2 19,39 m2 16,44 m2 -4-
předsíň: komora: koupelna: záchod: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
7,96 m2 2,40 m2 4,02 m2 1,08 m2 2,73 m2 85,34 m2
=
2,35 m2 2,35 m2
2,35 m2 * 0,10
= = =
85,34 m2 0,24 m2 85,58 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 35 let: 0,80
č. III III II III III
Vi 0,00 0,02 0,00 0,05 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
č. III II III III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,02
III
0,02
II III
0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,916 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu -5-
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,040 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II
Ti -0,05 -0,05 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,916 * 1,040 * 0,900 = 0,857 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 27 970,- Kč/m2 * 0,857 = 23 970,29 Kč/m2 CP = CU * PP = 23 970,29 Kč/m2 * 85,58 m2 = 2 051 377,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
2 051 377,42 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
2 051 377,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 051 377,40 Kč
Celkem
2 051 377,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 051 377,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
2 051 377,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 051 377,40 Kč
Celkem
2 051 377,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 051 377,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 051 380,- Kč
slovy: Dvamilionypadesátjednatisíctřistaosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
-7-
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, byt 3+1, 80 m2 Celková cena: 2 500 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Jana Palacha, Mladá Boleslav II Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID zakázky: 333060
-8-
Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 9 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 6. podlaží Plocha užitná: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Lodžie: Ano Parkovací stání: 2x Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice Zařízeno: Ano Popis: Prodej bytu 3+1 v OV v Mladé Boleslavi, o CP 80 m2. Byt se nachází v 6. NP/ 8 v domě s výtahem. Nadstandardně vkusně vybaven, veškeré vybavení je součástí ceny. Byt prošel celkovou rekonstrukcí v r. 2010 - rozvody el. energie, stoupačky, plastová okna, kuchyňská linka, koupelna, vestavěné skříně, plovoucí podlaha, keramická dlažba. Klidná lokalita. Veškerá občanská vybavenost. Bližší info v RK. 2. Prodej, byt 3+1, 75 m2 Celková cena: 1 800 000 Kč za nemovitost Adresa: Jana Palacha, Mladá Boleslav II Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 4000,04 Budova: Panelová -9-
Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 6. podlaží Plocha užitná: 75 m2 Plocha podlahová: 75 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Bezbariérový přístup: Ano Popis: Nabízím k prodeji byt 3+1 v Mladé Boleslavi. Byt se nachází v šestém patře osmipatrového panelového domu s velkou lodžií. Jádro je zděné, okna plastová, dům je zateplen.
3. Prodej, byt 3+1, 71 m2 Celková cena: 1 465 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Mladá Boleslav Datum aktualizace: 12.08.2013 ID zakázky: N00013 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 71 m2 Plocha podlahová: 71 m2 Lodžie: 3 m2 Sklep: 2 m2 Bezbariérový přístup: Ano - 10 -
Popis: Prodáme byt s dispozicí 3+1 o celkové výměře 71 m2 v 7. patře panelového domu. K bytu je bezbariérový přístup. Dispozice: samostatná kuchyň, obývací pokoj se vstupem z chodby, 2 samostatné neprůchozí pokoje. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, v udržovaném stavu, pouze s malými úpravami. Na podlahách je původní linoleum. Byt je ihned volný. Financování kupní ceny včetně zafinancování případné rekonstrukce zajistíme. Dům postupně prochází celkovou rekonstrukcí. V současné době je již provedeno zateplení, vyměněn výtah, opravena střecha. Byt se nachází mimo sídliště a navazuje na původní zástavbu ze 30. let. V těsné blízkosti veškerá občanská vybavenost - škola, školka, MHD, obchody, koupaliště, nájezd na dálnici.
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1 700 000 - 2 000 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kopeň Martin Zahájení exekuce - Kopeň Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
- 11 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
1 800 000,- Kč slovy: Jedenmiliónosmsettisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 19.08.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 158/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 158/13.
- 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
