Znalecký posudek č. 390-23/13 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 644/2, umístěné v bytovém domě č.p. 643, 644, stojícím na pozemcích parcela č. 563 a 564 - zastavěná plocha a nádvoří, s příslušenstvím a spoluvlastnickým podílem na pozemcích
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno-Město
Účel posudku:
Exekuce.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. a podle zjištěných cen, které by byly dosaženy při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, podle stavu ke dni 5. 12. 2013 posudek vypracoval: Rostislav Adamec Rybníčky 359/21 741 01 Nový Jičín 731575322
Posudek obsahuje 10 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Novém Jičíně, 10. 12. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 644/2, umístěné v bytovém domě č.p. 643, 644, stojícím na pozemcích parcela č. 563 a 564 - zastavěná plocha a nádvoří, s příslušenstvím a spoluvlastnickým podílem na pozemcích.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Protože majitelé bytu neumožnili prohlídku a zaměření bytu, byla znalcem dne 5. 12. 2013 provedena jen venkovní prohlídka bytového domu. Z letmého vpuštění do bytu byl zjištěn jeho zanedbaný stav, zejména umakartového jádra.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 1675, Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín, vyhotovený dálkovým přístupem ke dni 31.10.2013 - kopie katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín, vyhotovenou dálkovým přístupem ke dni 31.10.2013 - exekuční příkaz č.j. 56 EX 1990/08-14 ze dne 15.4.2008 - usnesení o ustanovení znalcem č.j. 056 EX 1990/08 - 92 - údaje stavebního úřadu o stáří objektu - údaje zjištěné venkovní prohlídkou bytového domu - skutečnosti a výměry zjištěné z výpisu katastru nemovitostí
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Fulnek Fulnek (635448)
List vlastnictví č. 1675: ================ Okres : Nový Jičín Obec : Fulnek Kat. území : Fulnek ====================================================================== Vlastník (pořadí, jméno nebo název a adresa) Identifikátor Podíl --------------------------------------------------------------------------------------------------------Siváková Anna, Požární 644, 742 45 Fulnek 486221/291 ====================================================================== Nemovitosti
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Jednotky Č.p./ Č. jednotky 644/2
Způsob využití byt
Parcely
Způsob ochrany
Podíl na společných částech domu 515/17156
Budova Fulnek, č.p. 643, 644, LV 1278, byt. dům na parcele 563, 564 563 zastavěná plocha a nádvoří 264 m2 564 zastavěná plocha a nádvoří 262 m2
5. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady odpovídají skutečnosti.
6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům č.p. 643, 644 stojí na ulici Požární v sídlištní panelové zástavbě asi 200 m západně od centra města Fulneku. Jedná se o čtyřpodlažní panelovou stavbu obdélníkového půdorysu s nízkou valbovou střechou. má dva samostatné vchody a severní stranou navazuje na jinou, zrcadlově otočenou stejnou stavbu. K domu patří pozemky pod stavbou, venkovní úpravy nejsou.
7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Byt
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku a podle zjištěných cen, které by byly dosaženy při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
–4– Pozemky
a) Pozemky – § 28 Oba pozemky se nacházejí v zastavěné nesídelní části města Fulneku. Jsou rovinaté, přístupné po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na elektřinu, veřejný vodovod, plynovod a kanalizaci. Město Fulnek má dle Malého lexikonu obcí České republiky 5 921 obyvatel. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 71,48 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (5 921 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 921 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a 563 nádvoří zastavěná plocha a 564 nádvoří Součet:
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 264 71,48 133,3748 262 526
Pozemky – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 515 / 17 156
71,48
133,3748
1,100 2,131 0,796 Cena [Kč] 35 210,95 34 944,20 70 155,15 70 155,15 Kč
70 155,15 Kč 70 155,15 Kč 2 105,96 Kč
Byt
a) Byt – § 25 Znalci nebyla umožněna prohlídka bytu ani domu. Na základě usnesení o ustanovení znalce je tedy ocenění provedeno z dostupných dokladů a vnější prohlídky domu. Jedná se o podsklepenou panelovou stavbu obdélníkového půdorysu se dvěma samostatnými vchody, 4 nadzemními podlažími a nízkou valbovou střechou. Dům je nově zateplený s novými plastovými okny. V suterénu se nacházejí 4 garáže a s největší pravděpodobností i společné místnosti jako jsou prádelna a kočárkárna a sklepní boxy. Oceňovaný byt se nachází v 1. nadzemním podlaží. Podle předloženého listu vlastnictví má 51,5 m2. Sklepní boxy, které se obvykle nezapočítávají do podlahové plochy bytu mají obvykle výměru kolem 2 m2. Z letmého nahlédnutí z krátkého vpuštění do bytu byl zjištěn jeho zanedbaný stav, zejména umakartového jádra. Okna směřují na západ bez výhledu.
–5–
Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 51,50 1,00 51,50 2,00 0,10 0,20 53,50 51,70
Název Byt Sklepní box Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Fulnek Počet obyvatel: 5 921 Indexovaná prům. cena (IPC): 15 520,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Skutečnost, že v současné době je poptávka na trhu s nemovitostmi výrazně nižší než nabídka, je zjištěna na základě průběžného sledování trhu s nemovitostmi a informací z realitních kanceláří. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Město Fulnek ma 5 921 obyvatel. Poskytuje veškerou občanskou vybavenost včetně kulturního vyžití. Nezaměstnanost v měsíci listopadu dělala na Odersku 9,6 % a v celém Moravskoslezském kraji 9,9 %. Dá se říct, že je v kraji průměrná. Město má dobrou polohu, co se týče dopravního spojení , kdy je 5 km k nájezdu na dálnici a 30 km celkem do krajského města Ostravy. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03
–6– 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,190
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke I. Okna jen na sever nebo bez výhledu světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,9
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,573
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,190 × 0,573 = 15 520,– × 0,614 =
0,614 9 529,28 Kč/m2
51,70 × 9 529,28 =
492 663,78 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 70 155,15 Kč Spoluvlastnický podíl: × 515 / 17 156 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 105,96 Kč 2 105,96 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 494 769,74 Kč Byt – zjištěná cena:
494 769,74 Kč
–7–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 515 / 17 156
70 155,15 Kč 70 155,15 Kč 2 105,96 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Byt Cena po zaokrouhlení podle § 46:
Zjištěná cena: 494 770,– Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícesedmsetsedmdesát Kč
494 769,74 Kč 494 770,– Kč
–8–
Stanovení obvyklé ceny: Podle § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění se obvyklou (tržní) cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti byla použita tzv. srovnávací metoda, kdy se porovnávají uskutečněné prodeje podobných bytů a pro stále ještě malý trh s nemovitostmi a tedy nedostatek srovnatelných prodejů, i inzertní nabídky realitních kanceláří. Významnou informací pro stanovení obvyklé ceny je také cena, zjištěná podle použité vyhlášky č. 450/2012 Sb., která u domů vícebytových zjišťuje cenu bytu podle tržních ukazatelů a výsledná cena je velmi blízká cenám podobných již prodaných bytů. Tyto zjištěné ceny se srovnají ve vztahu k oceňované nemovitosti koeficienty hlavních vlivů na výši kupní ceny. Výše koeficientů je dána znalcem na základě dlouhodobých zkušeností a sledování realitního trhu. S výjimkou velikosti nehraje při porovnávání různých bytů z důvodu jejich podobnosti velkou roli ani tak dispozice místností a vybavení nebo stáří, jako výhodnost či nevýhodnost polohy, okolí, technický stav, popř. počet nájemníků v jednom vchodě. Pro stanovení obvyklé ceny byla použita administrativní cena, zjištěná podle platné vyhlášky, zjištěné ceny uskutečněných prodejů podobných bytů realitní kanceláří STING a navrhované ceny z inzerce na webových stránkách SREALITY.
Zjištěné uskutečněné prodejní ceny nebo inzerce realitních kanceláří:
Prodejní koeficient upravuje navrhovanou cenu inzerentů, která je podle názoru znalce nepřiměřená, za tuto cenu neprodejná a většinou obsahuje i provizi realitních kanceláří.
Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Srovnávací nemovitost Administrativní cena oceňovaného bytu Byt Fulnek, ul. Sportovní Byt Fulnek Oceňovaný byt, nabízený realitní kanc. Byt Fulnek, ul. Kledenského Byt Fulnek, ul. Fučíkova Byt Fulnek, ul. Kledenského
Navržená Prodejní Prodejní Upravená Výchozí m2 cena (RK) cena koeficient cena (RK) cena 52 1 494 770 50 450 000 1 450 000 35 380 000 1 380 000 52 610 000 0,9 549 000 549 000 55 499 000 0,95 474 050 474 050 74 560 000 1 560 000 560 000 64 650 000 0,95 617 500 617 500
–9–
Srovnání cen zjištěných nemovitostí ve vztahu k oceňovaným pomocí koeficientů: K1 Koeficient velikosti bytu. K2 Koeficient technického stavu. K3 Koeficient konstrukce budovy. K4 Koeficient počtu bytů ve vchodě. K5 Koeficient umístění v budově. K6 Koeficient polohy. Váha vyjadřuje význam informace pro stanovení průměrné ceny.
Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Výchozí cena 494 770 450 000 380 000 549 000 474 050 560 000 617 500
Vel. Stav Kons. Poč.b Podl. (Pol) Srovnaná K1 K2 K3 K4 K5 K6 cena Váha 1 1 1 1 1 1 494 770 5 1,04 0,85 0,95 1 1,05 1 396 806 4 1,49 1 1 1 1 1 566 200 1 1 1 1 1 1 1 549 000 4 0,95 1 0,95 0,98 1,05 0,95 418 225 2 0,7 0,85 1 1 1,06 1 353 192 3 0,8 1 0,95 0,98 1,04 0,95 454 395 2 21 Průměrná srovnávací cena nemovitosti:
9628089 : 21 =
2 473 850 1 587 222 566 200 2 196 000 836 451 1 059 576 908 790 9 628 089 458 480 ,- Kč
Zaokrouhlená obvyklá cena bytu: 460 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti činí:
460 000,- Kč ================
Slovy: čtyřistašedesáttisíc Kč V Novém Jičíně, 10. 12. 2013 Rostislav Adamec Rybníčky 359/21 741 01 Nový Jičín 731575322
– 10 –
A. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994, č.j. 3400/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 390-23/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/13 podle připojené likvidace.
B. Seznam příloh 1 strana fotodokumentace 1 strana výpisu z KN 1 strana kopie katastrální mapy
