Znalecký posudek
č. 2522-14/13
O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 818 na pozemku č.parc. 2332, včetně součástí a příslušenství v městě Plzeň, v ulici U Velkého rybníka č.orient. 11 , katastrální území Bolevec, okres Plzeň - město, kraj Plzeňský
Objednatel znaleckého posudku:
Realitní kancelář Pubec s.r.o. Americká 2487/60 301 00 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
Převod vlastnictví k nemovitostem, podle stavu ke dni prohlídky t.j. 19.1.2013
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Kolář Pionýrů 400 330 08 Zruč - Senec Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. Ve Zruči - Senci 20.1.2013
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 798 na pozemku č.parc. 2339, včetně součástí a příslušenství v městě Plzeň, v ulici U Velkého rybníka 5 , katastrální území Bolevec, okres Plzeň - město, z důvodu zamýšleného převodu vlastnictví k nemovitostem mezi občany, prostřednictvím RK Pubec s.r.o., podle stavu ke dni prohlídky. Ocenění je identické s oceněním podle stavu ke dni vzniku právních účinků vkladu do katastru. Převodní smlouva se připravuje a návrh na vklad do katastru bude proveden v nejbližší době. Posudek má sloužit jako jeden z podkladů k sestavení kupní smlouvy.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům U Velkého rybníka 818/11 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec 168 808 Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.1.2013 za přítomnosti paní Mgr. Aleny Kohoutové, RK Pubec s.r.o..
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, pro katastr. území Bolevec, l.v.č. 1523, ze dne 30.5. 2012 - Projektová dokumentace zřejmě z roku 1930 - Snímek z katastrální mapy, Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, ze dne 30.5.2012 - Údaje sdělené zadavatelem a zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: (list vlastnictví č. 1523, katastrální území Bolevec, Plzeň, PM) r.č. pan Václav Suda bytem Vochov, č.p. 110, 330 32
(610302/0165)
3
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace se shoduje se skutečností, liší se v detailech. Ostatní předložené podklady se shodují se skutečností, jedná se o rodinný dům řadový - dvojdům, pravý, s jedním bytem.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 818 (dvojdům se samostatným číslem popisným) nachází v Plzni, na jejím okraji v katastrálním území Bolevec, v blízkosti Velkého rybníka a křižovatky ulic Na Roudné směr Bílá Hora a k Velkému rybníku - „Boleváku“ vlevo asi 200 m od křižovatky u bývalého hostince U Součků směrem k rybníku. Rodinný dům je v blízkosti v poslední době velmi frekventované ulice K Velkému rybníku a je umístěn na patě prudkého svahu nakloněného k východu. V sousedství je několik starších rodinných domů, vystavěných také ve svahu a pozemek končí od západu železniční tratí Plzeň - Třemošná. Rodinný dům je vystavěn na pozemku č.parc. 2332 a náleží k němu dále pozemek č.parc. 2333, označený v katastru nemovitostí jako zahrada, venkovní úpravy zřejmě (přípojky kanalizace a vody, zpevněná plocha, oplocení, opěrná zídka, plotová vrata a vrátka) a drobné trvalé porosty. Venkovní úpravy a vedlejší stavba jsou započteny v porovnávacím způsobu ocenění RD. Celá nemovitost je velmi zchátralá neudržovaná - opuštěná, odpojená od sítí, stejně tak pozemky a venkovní úpravy jsou v havarijním stavu. RD působí omšele a zpustle, nachází se sice poblíž rekreační oblasti v blízkosti u Velkého rybníka, ale ta je v poslední době značně obtěžována hlukem, prachem a zplodinami z velmi frekventované přilehlé místní komunikace, sloužící jako spojka mezi severním předměstím a centrem z jedné strany a z druhé strany železnice. V blízkosti nejsou žádné obchody, úřady ani další občanská vybavenost. Výhodou je, že v ulici jsou kompletní sítě a blízkost rekreační oblasti. V době prohlídky byly pozemky a krytiny pod souvislou sněhovou pokrývkou.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
4
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Zděný přízemní, převážně podsklepený rodinný dům - pravá část dvojdomu s převážně upraveným podkrovím v sedlovém krovu. Rodinný dům je umístěný v prudkém svahu, od západu zapuštěný do terénu a vstupem od severu ve střední části svahu, s opěrnou zídkou. RD má chybějící a vytlučená okna a je bez vybavení nebo vybavením nefunkčním, nepoužitelným. Ve sklepu jsou prostory skladové (poškozené a chybějící podlahy), v jedné sklepní místnosti je amatérsky vyrobené topné těleso, napojené na bývalý - nyní nefunkční rozvod teplovodního vytápění. bývalý sklad paliva a domácí sklady a betonové schodiště do přízemí. V přízemí, přístupném hlavním vstupem od západu bez zádveří jsou 2 místnosti a vestavěná koupelna společná s WC a dále schody do podkroví. V podkroví jsou dvě místnosti, WC s umyvadlem a otvor se žebříkem do půdy. Základy u tvoří zřejmě betonové a kamenem prokládané betonové základové pásy bez izolace proti zemní vlhkosti. Pískovcový sokl (trhliny) . Svislé konstrukce zděné tl. 450 a 300mm, z cihel. Stropy nad sklepem betonové, ostatní dřevěné trámové, s omítkou na rákosu a v podkroví provizorní obklad z desek z agl. dřeva. Střecha sklonitá sedlová s vystupujícím podlažím. Krov dřevěný tesařsky vázaný, krytina drážková z pozink. plechu. Klempířské práce z pozinkovaného plechu bez nátěru. Vnitřní omítky vápenné, poškozené. Fasáda omítka silně poškozená se stopami po zatékání - balkón v havarijním stavu. Dveře převážně chybí.. Okna špaletová a zdvojená, poškozená, vytlučená. Podlahy obytných místností prkenné, poškozené. Ostatní podlahy z keramické dlažby staršího typu a betonové mazaniny ve sklepu (silně poškozené). Vytápění nefunkční. El. instalace nefunkční. Rozvod vody nefunkční. Instalace - nutná výměna, havarijní stav. Ostatní vybavení se nevyskytuje. Rodinný dům – je podle asi z roku 1930. RD je v havarijním stavu před generální komplexní opravou, případně demolicí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Plzeň 2 83 let 4 392,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Plocha sklep: 6,48*11,45 přízemí: 6,48*11,45+1,4*2,9 podkroví: 6,48*11,45 Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:
Zastavěná plocha 74,20 m2 78,26 m2 74,20 m2
= = =
[m2] 74,20 m2 78,26 m2 74,20 m2
Konstrukční výška 2,60 m 3,20 m 2,50 m
5 Obestavěný prostor: Název sklep: přízemí: podkroví a zastřešení:
Obestavěný prostor (6,48*11,45)*(2,60) = (6,48*11,45+1,4*2,9)*(3,20) = (6,48*11,45)*(0,50)*0,5+6,5*2,5*0,5*6,48+1, = 8*1,1*1 Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,05
[m3] 192,91 m3 250,42 m3 73,18 m3 516,51 m3 74,20 m2 226,66 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 83 let: 0,60
č. I
Vi typ A
II III II I IV
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,04
I II
-0,08 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
č. II
Pi -0,03
II III
0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,209 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro
6 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - velmi frekventovaný průtah, chybějící obchody
II
0,00
I II III I
-0,02 0,00 0,00 -0,10
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,850 i=1
Index trh s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,209 * 0,850 * 1,000 = 0,178 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 392,- Kč/m3 * 0,178 = 781,78 Kč/m3 CP = CU * OP = 781,78 Kč/m3 * 516,51 m3 = 403 797,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
403 797,19 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 20 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 20 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, -10 % radon aj.): 2.7. Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: -4 % 2.8.1. Svažitost terénu přes 15% v převažující části pozemku: -4 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 %
7 Úprava cen: -8 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 20% + -8% * (100 % + 20%) 10,40 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: stavebně nesrostlé území Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2590 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1460 1,2590 10,40 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 800,0,40 2,1460 1,2590 10,40 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2332 2333
Upr. cena [Kč/m2] 2 386,24 954,50
Výměra [m2] 262,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 386,24
Cena [Kč] 625 194,88
371,00
954,50
354 119,50 979 314,38
Pozemky - zjištěná cena
=
979 314,38 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Popis: Drobné okrasné a ovocné porosty, méně pěstěné. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
979 314,38 633 30 46 413,00 0,065 3 016,85 3 016,85 Kč
8
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
403 797,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
403 797,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
979 314,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
979 314,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
3 016,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 016,80 Kč
Celkem
1 386 128,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 386 128,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 386 130,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistaosmdesátšesttisícjednostotřicetkorun
Ve Zruči - Senci 20.1.2013
Ing. Václav Kolář
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Plzni ze dne 22.12. 1989, č.j. Spr.2320/89 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví Ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2522-14/13 znaleckého deníku.
