č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4563/324/13 o ceně nemovitosti - bytové jednotky číslo 370/6 umístěné v bytovém domě čp. 370, který je součástí komplexu budov č.p. 370 a 371 postavených na pozemcích parc.č. 281/50 a 281/51 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7001/150313 ke společným částem bytových domů čp. 370 a č.p. 371 a k výše uvedeným pozemkům v obci Praha, k.ú. Zličín
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
26.července 2013
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a přílohy. V Praze, dne 30.července 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Tasovská, městské části města Prahy 5 a je přímo přístupná z místní komunikace, přes pozemek p.č. 281/91, ostatní pl, ost.komunikace, který je ve vlastnictví Hl.m.Prahy. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou číslo 370/6 umístěnou v bytovém domě čp. 370, který je součástí komplexu budov č.p. 370 a 371 postavených na pozemcích parc.č. 281/50 a 281/51 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7001/150313 ke společným částem bytových domů čp. 370 a č.p. 371 a k výše uvedeným pozemkům v obci Praha, k.ú. Zličín. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení klienta byl bytový dům postaven kolem roku 1965. Stáří ke dni ocenění činí 48 roky. Stavebně technický stav nemovitosti je dobrý, bytový dům prošel řadou rekonstrukcí : - r. 2010 - zateplení fasády, oprava střechy, vnitřní rozvody, plastová okna. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Okolní zástavba je tvořena podobnými bytovými domy. Jedná se o klidnou lokalitu s dobrou dopravní dostupností – metro, autobusy, nájezd na dálnici D5 a s dobrou občanskou vybaveností – nedaleko se nachází nákupní centrum Metropole Zličín. Nemovitost má omezení vlastnických práv - viz LV č. 990. Tato omezení nejsou zahrnuta do ceny obvyklé.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zličín, obec Praha, list vlastnictví č. 990, vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.5.2013 Smlouva o převodu družstevního bytu Údaje z cenové mapy hl.m.Prahy pro rok 2013 a z realitních kanceláří Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.7.2013 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti, paní Šťastné
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.990 pro k.ú. Zličín, obec Praha zapsáni: SJM Šťastný Oldřich a Šťastná Jana Tasovská 370/14 155 21 Praha
1.4 Přílohy posudku LV Fotodokumentace Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Pozemky
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 25 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o bytovou jednotku charakteru 3+1 umístěnou ve 3.NP bytového domu čp. 370, který je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími. V 1.PP se nacházejí garáže a společné prostory domu, v ostatních podlažích jsou bytové jednotky. Základy betonové s provedenými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce z dílců betonových plošných, stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem. Střecha plochá, střešní krytina asfaltové pásy, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod je osazen Venkovní fasáda zateplena, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní schodiště kamenné, v domě není výtah. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře do ocelových zárubní. Podlahy různé dle charakteru místností - PVC a textilie. Vytápění dálkové teplovodní, vč.zdroje TUV, v kuchyni je plynový sporák. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Předsíň Koupelna WC Kuchyně Pokoje Lodžie Sklep
7.56 2.50 1.00 11.31 20.42+12.42+12.16 4.80 2.64*0.10
7.56 m 2.50 m2 1.00 m2 11.31 m2 45.00 m2 4.80 m2 0.26 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
72.43 m
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
1
-0.10
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.10
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900 -3-
2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
2.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Předpoklad provedení menších stavebních úprav – soc.zařízení) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 50 let)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.6800
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.00
-4-
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.00) x 0.6800 = 0.680 2.1.8 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.000 x 0.680
= Kč
41.442,x 0.6120
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 72.43 m2
= Kč = Kč
25.362,50 1.837.006,16
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
1.837.006,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Pozemky Oceněno podle § 27 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek parc.č. 281/50 a 280/51 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 240 + 251m2 . Pozemky jsou oceněny v CM hl.m.Prahy jednotnou částkou 2.050,Kč/m2 a jsou zastavěné bytovými domy č.p. 370 a 371. 2.2.2 Výměra stavebního pozemku 381/50 240 381/51 251
= =
240.00 m2 251.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
491.00 m
2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 491.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 7001/150313
= Kč = Kč = Kč
2.050,1.006.550,46.881,22
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky
46.881,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových 2) Pozemky
1.837.006,- Kč 46.881,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
1.883.887,- Kč 1.883.890,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionosmsetosmdesáttřitisíceosmsetdevadesát Kč V Praze, dne 30.července 2013 .................... vypracoval -5-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Pozemky Byty v domech vícebytových
46881.00 1837006.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
1883887.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
1.883.887,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně:
-6-
Prodej, byt 3+kk, 64 m² , Mladých, Zličín, OV Celková cena: 2 950 000 Kč za nemovitost Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha podlahová: 64 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Exkluzivně nabízíme byt 3 + k.k. po celkové rekonstrukci, nově a moderně zařízený, k okamžitému nastěhování, bez nutnosti jakýchkoliv dalších úprav. Byt se nachází v klidné lokalitě, v ulici plné zeleně, s výbornou dopravní dostupností (metro, autobusy), občanská a sociální vybavenost v docházkové dostupnosti. K bytu přísluší velký sklep a garáž, kterou je možné odkoupit spolu s bytem, ale i samostatně.
Prodej, byt 2+kk, 60 m² , Nedašovská, Zličín, OV Celková cena: 2 190 000 Kč za nemovitost Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 5. podlaží Plocha podlahová: 60 m2 Lodžie: 3 m2 / Sklep: 3 m2 Nabízíme k prodeji byt 2+kk s lodžií v pátém nadzemním podlaží nové cihlové nástavby panelového domu v klidné pěkné lokalitě Praha 5 – Zličín. Byt 2+kk je ve velmi dobrém stavu a má plastová okna, velkou koupelnu s vanou (dostatek prostoru pro pračku) a WC, na podlahách dlažba, v pokojích plovoucí podlaha, ústřední vytápění. K bytu náleží sklep. Parkování je možné na ulici. Výměra bytu je 60 m2 vč. lodžie (3 m2) a sklepa (3 m2). Dům po kompletní rekonstrukci (nová zateplená fasáda, plastová okna,stoupačky). O energetické -7-
náročnosti jednotky poskytne bližší informace makléř. V okolí veškerá občanská vybavenost, škola, sportovní hřiště, celkově velmi hezké prostředí se spoustou zeleně. Velmi dobré dopravní spojení na MHD, v pěší vzdálenosti stanice metra Zličín.
Prodej, byt 4+1, 80 m² , Nedašovská, Zličín Celková cena: 2 650 000 Kč za nemovitost + provize RK, včetně DPH Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 80 m2 Lodžie: Ano / Sklep: Ano Prodej bytu 4+1/L v Praze 5 - Zličín. Jedná se o družstevní byt se splacenou anuitou v původním udržovaném stavu v ulici Nedašovská. Je zde umakartové jádro, kuchyňská linka, plastová okna, lodžie. Výborná dopravní i občanská vybavenost, nákupní centrum Metropole, Ikea atd. Objekt Užitná pl.
Cena celkem Vybavenost Poloha koef.0,85Kč 1,15 koef.0,85-1,05
Zdroj
Cena/UP
RK, prod.c
Kč
číslo
m2
1
64
2 950 000
0,90
1,00
0,80
33 188
2
63
2 190 000
1,00
1,00
0,90
31 286
3
80
2 650 000
1,03
1,00
0,90
30 707
2 304 332
1,00
1,00
1,00
31 727
Oceňovaná nemovitost 370/6
72,63
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace -8-
nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou.
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
1.883.887,1.883.887,nestanovena 2.300.000,-
= Kč
2.300.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.300.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozitivní stránky : - lokalita vhodná pro bydlení - nedaleko stanice metra Zličín a nákupní centrum - dům po kompletní rekonstrukci - klidné prostředí Negativní stránky : - nižší poptávka po nemovitostech v současné době - byt v původním udržovaném stavu - absence výtahu v domě - omezené parkování v okolí domu
-9-
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1.883.887,- Kč nestanovena 2.300.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.300.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionytřistatisíc Kč
V Praze, dne 30.července 2013
.................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4563/324/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
