13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 540 - 105/13 o ceně ideální 1/2 nemovitostí – stavby bez čp/če na pozemku parc. č. 625 a pozemků parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595,vč. příslušenství, zapsaných na LV č. 67, v katastrálním území Olbramice, obec Olbramice, okres Ostrava - město

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 183/54 616 00 Brno

Účel posudku:

Stanovení hodnoty nemovitostí pro účely exekučního řízení

Datum místního šetření:

7. 11. 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

7. 11. 2013

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a, 721 00 Ostrava tel.: +420 777 156 019 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 25. listopadu 2013

Znalecký posudek č. 540-105/13

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění ideální ½ nemovitostí vč. příslušenství v ceně obvyklé (tržní) a to: - pozemků parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595 - stavby bez čp/če, jiná stavba, na pozemku parc. č. 625 vše zapsané na LV č. 67, v katastrálním území Olbramice, obec Olbramice, okres Ostrava - město 2) ocenění práv a závad, s předmětnými nemovitostmi spojených 3) ocenění závad, které s prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 97EX5020/06-115 ze dne 31. 10. 2013 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je v podílovém spoluvlastnictví povinného pana Martina Bajgera.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka nemovitostí byla dne 7. 11. 2013, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti spoluvlastníka pana Pavla Bajgera. Povinný pan Martin Bajger se přes písemnou výzvu k prohlídce nedostavil. Vstup a prohlídka 2. NP stavby bez čp/če na parcele č. 625 nebyla umožněna, tyto prostory jsou oceněny dle předpokládaného standardu.

3.             

4.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 67 ke dni 31. 10. 2013 pro k. ú. Olbramice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 97EX5020/06-115 ze dne 31. 10. 2013 Veřejný registr půdy Informace o pronájmu zemědělských pozemků, sdělené telefonicky zástupcem společnosti Slezan Klimkovice, a.s. Informace po stavbě sdělené telefonicky pracovníkem stavebního úřadu města Bílovec Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace podané spoluvlastníkem Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

Vlastnické a evidenční údaje (částečné)

LV č. 67 Okres: Katastrální území: Obec: A - Vlastník:

CZ0806 709808 554049

Ostrava – město Olbramice Olbramice Podíl

2


Bajger Martin, Prostorná 132, 74283 Olbramice 1/2 Bajger Pavel, Klimkovická 78, 74283 Olbramice 1/2 B - Nemovitosti: pozemek parc. č. 623, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 391 m2 pozemek parc. č. 624, zastavěná plocha a nádvoří, stavba LV 203, o výměře 152 m2 pozemek parc. č. 625, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 46 m2 pozemek parc. č. 626, zahrada o výměře 630 m2 pozemek parc. č. 1383, orná půda o výměře 21943 m2 pozemek parc. č. 1478, orná půda o výměře 19175 m2 pozemek parc. č. 1529, orná půda o výměře 1367 m2 pozemek parc. č. 1595 orná půda o výměře 21308 m2 stavba bez čp/če, jiná stavba, na parc. č. 625 B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní práva exekutorská Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 67 nejsou k nemovitostem zapsána žádná věcná břemena a závady mimo nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské a zástavních práv exekutorských. Jiné závady či práva, mimo nájemní smlouvu k zemědělským pozemkům, nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Stavba je dle sdělení spoluvlastníka a vlastníka stavby čp. 78 z části užívána k bydlení. Projektová dokumentace, stavební povolení, souhlas ani kolaudační rozhodnutí či souhlas s užíváním stavby nebylo předloženo.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem

3


daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí

-

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. stavby a pozemků, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:

4


- zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Nemovitosti, stavba bez čp/če se souvisejícími pozemky parc, č. 623, 624, 625, 626, a pozemek parc. č. 1529, se nacházejí v zastavěném území obce Olbramice při jejím jihovýchodním okraji, v křížení ulice Klimkovická a Záhumení. Sousedství tvoří individuální zástavba, z jižní strany zemědělské pozemky. Dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou dopravou, zastávka ve vzdálenosti cca 300 m. Zemědělské pozemky parc. č. 1383, 1478 a 1595 jsou lokalizovány mimo zastavěné území obce, cca 600 m JZ směrem od okraje zástavby. Obec Olbramice se nachází v předhůří Vítkovské pahorkatiny. Hranice katastru tvoří říčky Sezina a Polančice. Je vzdálená 4 km od lázeňského města Klimkovice, 10 km od Ostravy. Ze základní vybavenosti se zde nachází obecní úřad, MŠ, ZŠ, prodejna potravin, restaurace, kostel, knihovna, kulturní dům. Napojení na dálnici D1 ve vzdálenosti 5 km. Údaje o nemovitostech Předmětem ocenění je zděný objekt bez čp/če, nepodsklepený, s dvěmi nadzemními podlažími. Objekt je v úrovni 2.NP provozně propojen se sousedním rodinným domem č. p. 78, který je ve výlučném majetku spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. Je zásoben energiemi z přípojek sousedního RD – voda, odpady, elektro, vytápění. Stáří stavby není známo, odhadem je určeno na 20 let. Přístup k nemovitosti je z ulice Klimkovická. Objekt je k datu ocenění užíván vlastníkem vedlejšího RD panem Pavlem Bajgerem a jeho rodinou. Předmětem ocenění jsou dále pozemky parc. č. 623, 624, 625 a 626, užívané spolu se stavbou a pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595, hospodářsky obdělávané. ZP stavby: 47,85 m2 Celková výměra pozemků ke stavbě: 1 219,00,00 m2, zemědělské pozemky 63 793 m2

9. Popis oceňovaných objektů 1) Stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 625 Předmětem ocenění je zděný objekt bez čp/če, nepodsklepený, s dvěmi nadzemními podlažími, stavba levou obvodovou stěnou navazuje na sousední RD. Objekt je v úrovni 2.NP propojen se sousedním rodinným domem č. p. 78, který je ve výlučném majetku spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí, toto podlaží je užíváno údajně jako obytné prostory členem rodiny spoluvlastníka. Podlaží oceňované stavby nejsou propojena schodištěm, přístup do 1.NP je samostatným vchodem z pozemku parc. č. 626, přístup do 2. NP pouze přes rodinný dům. Objekt je zásoben energiemi z přípojek sousedního RD – voda, odpady, elektro, vytápění. Dispoziční řešení objektu: -

1. NP – jedna místnost bez vybavení, užívaná jako dílna 2. NP - údajně dvě místnosti přepažené sádrokart. příčkou, s kuchyňským koutem, bez sociálního příslušenství

5


Konstrukce a vybavení (u vnitřního vybavení 2. NP předpoklad a dle informací vlastníka RD) Objekt je založen na betonových základech. Obvodová konstrukce je zděná tl. 30 – 50 cm, stropy s rovným podhledem, střešní konstrukce pultová s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Venkovní a vnitřní povrchy hladká omítka. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Schodiště chybí. Podlahy beton, koberec ve 2. NP. Vytápění objektu je zavedeno do 2. NP z vedlejšího rodinného domu, stejně jako rozvod studené a teplé vody, kanalizace. Plyn nezaveden, elektro 220/380V, bleskosvod chybí. Sociální zařízení pravděpodobně chybí, zřejmě řešeno v RD. Stavba je stáří odhadem 20 let, na dotaz stavebnímu úřadu v Klimkovicích bylo sděleno, že ke stavbě nebylo vydáno rozhodnutí o změně užívání. Objekt lze pravděpodobně po stavebních úpravách (zbudování schodiště či zadního vstupu do 2.NP, rozvody instalací, vnitřní stavební úpravy apod.) užívat samostatně, jeho současný způsob užití není v souladu s právním stavem. Stavba je v zanedbaném stavu, údržba je dle vnějšího pohledu minimální. Objekt je bez příslušenství.

2) Pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595 Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Olbramice, obec Olbramice:

Č. parcely

Druh pozemku

Způsob využití

Výměra [m2]

Způsob ochrany

623

zastavěná plocha s nádvoří

zbořeniště

391

624


stavba LV 20

152

625


46

626

zahrada

630

ZPF

1383

orná půda

21943

ZPF

1478

orná půda

19175

ZPF

1529

orná půda

1367

ZPF

1595

orná půda

21308

ZPF

Pozemek parc. č. 624 je zastavěn rodinným domem č. p. 78, který je majetku spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí, pozemek parc. č. 625 je zastavěn oceňovanou stavbou bez čp/če, pozemky parc. č. 623 a 626 jsou se stavbami ve funkčním celku pod společným oplocením jako zahrada. Na pozemku parc. č. 626 se nachází zděná přízemní stavba s užívaná jako sklad – příslušenství RD, zahrada je osázena místy okrasnými dřevinami, se zpevněnými plochami ze zámkové dlažby. Pozemky jsou částečně svažité s orientací k JV, v místě je možnost napojení na obecní vodovod, plyn, elektro. Přístup k nemovitostem je z obecní komunikace. Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 jsou zemědělského charakteru, jsou obhospodařovány místním zemědělským družstvem na základě nájemní smlouvy. Pozemek parc. č. 1529 je lokalizován cca 15 m jižně od RD č. p. 78 přes komunikaci Klimkovická, pozemky parc. č. 1383, 1478 a 1595 jsou umístěny mimo zastavěné území obce, cca 600 m JZ směrem od okraje zástavby, navazují na sebe v přerušovaném pásu, s přístupem ze zpevněné komunikace na pozemek parc. č. 1383.

6


10.

Obsah

A.Nález B. Ocenění B.1.Cena dle cenového předpisu B.2 Srovnávací hodnota B.3 Práva a závady C. Rekapitulace a závěr

7


B. OCENĚNÍ B. 1. CENA ZJIŠTĚNÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Ostrava-město Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o –30,0 % Zdůvodnění: Oceňovaná stavba bez čp/če na parc. č. 625 je z poloviny užívána k bydlení, její způsob užití není v souladu s právním stavem, dle informací stavebního úřadu v Bílovci nebyla u objektu provedena změna užívání stavby. V současném stavu nelze objekt užívat samostatně, bez stavebních úprav.

a) Stavba na parc. č. 625 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,892 (Rodinné domy, upraven o –30,0 %) Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:

Výška 2,20 m 2,00 m 4,20 m

Zastavěná plocha (8,70×5,50) (8,70×5,50)–(1,60×1,40)

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,50 × (8,70×5,50) 2.NP 2,70 × ((8,70×5,50)–(1,60×1,40)) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pásy 2. Zdivo – zděné tl. 30,50 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Střecha – pultový 5. Krytina – živičná krytina 6. Klempířské konstrukce – žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké omítky

8

= =

47,85 m2 45,61 m2 93,46 m2

= = =

119,62 m3 123,15 m3 242,77 m3

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Fasádní omítky – vápenné hladké omítky Vnější obklady – chybí Vnitřní obklady – chybí Schody – chybí Dveře – hladké plné Okna – zdvojená dřevěná Podlahy obytných místností – beton, koberec Podlahy ostatních místností – beton Vytápění – ústřední Elektroinstalace – světelná a motorová Bleskosvod – chybí Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody Zdroj teplé vody – chybí Instalace plynu – chybí Kanalizace – ze všech hygienických zařízení Vybavení kuchyně – dřez, vařič Vnitřní vybavení – chybí Záchod – chybí Ostatní – chybí

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 16. Vytápění 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Obj. podíl 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

1,0000 –0,54 × 1,852 × 0,40 % –0,54 × 1,852 × 2,30 % –0,54 × 1,852 × 2,40 % –0,54 × 4,40 % –0,54 × 1,852 × 0,60 % –0,54 × 3,00 % –0,54 × 1,852 × 1,80 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 2,80 % –0,54 × 0,50 % –0,54 × 1,852 × 5,10 % –0,54 × 1,852 × 0,40 % –0,54 × 1,852 × 3,60 %

– – – – – – – – – – – – – =

0,0040 0,0230 0,0240 0,0238 0,0060 0,0162 0,0180 0,0050 0,0151 0,0027 0,0510 0,0040 0,0360 0,7712

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 150,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7712 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8920 2 697,86 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 242,77 m3 × 2 697,86 Kč/m3

=

654 959,47 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 60) = 25,000 % Odpočet opotřebení: 654 959,47 Kč × 25,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

163 739,87 Kč 491 219,60 Kč

9


Stavba na parc. č. 625 – zjištěná cena:

491 219,60 Kč

Oddíl 2

a) Pozemky – § 28, 29 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 650 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Součet:

Parc. č. 623

+

1,400

5%

× × ×

1,050 2,146 1,274 Cena [Kč] 54 999,82

624

152

35,–

140,6645

21 381,–

625

46

35,–

140,6645

6 470,57

589

82 851,39

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Parc. č. 626

+

Parc. č.

40 %

×

1,400

5%

× × × ×

1,050 2,146 1,274 0,400

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 630 35,– 56,2658

§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel – okolí do 5 km + Úprava celkem: + Koeficient prodejnosti Kp: Název

×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 391 35,– 140,6645

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby +

Název zahrada

40 %

80 % 80 %

Cena [Kč] 35 447,45

× ×

1,800 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená

Cena [Kč]

2

10


Název orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Součet:

Parc. č. 1383 1383 1478 1478 1529 1529 1595 1595

BPEJ Výměra [m ] 64300 18 934 64310 3 009 64300 10 409 64310 8 766 64210 337 64300 1 030 62611 5 307 64310 16 001 63 793 2

Jedn. cena [Kč/m2] základní upravená 8,74 15,7320 7,67 13,8060 8,74 15,7320 7,67 13,8060 8,46 15,2280 8,74 15,7320 5,56 10,0080 7,67 13,8060

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 297 869,69 41 542,25 163 754,39 121 023,40 5 131,84 16 203,96 53 112,46 220 909,81 919 547,80 1 037 846,64 Kč 1 037 846,64 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název a) Stavba na parc. č. 625 b) Pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595 Celkem Zaokrouhleno

Administrativní cena (Kč) 491 219,60 1 037 846,64 1 529 066,24 1 529 070,–

B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Při stanovení srovnávací hodnoty objektu se souvisejícími pozemky jsou nemovitosti s ohledem na účel užití a konstrukci porovnávány samostatně s obdobnými objekty. 1. Stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 625 Vzhledem k charakteru stavby, která je v rozporu s právním stavem z části užívána k bydlení, avšak bez sociálního zařízení a vlastního přístupu do obytné části, a tudíž ji nelze takto užívat samostatně bez sousedního RD, nebylo možné v dané lokalitě ani širším okolí nalézt srovnatelný objekt vhodný k porovnání. Proto k uvedeným skutečnostem lze podpůrně vycházet z ceny zjištěné podle aktuálně platné oceňovací vyhlášky, která v sobě s určitým časovým posunem zahrnuje i hlavní vlivy reálného trhu s nemovitostmi. Srovnávací hodnota je stanovena ve výši 490 000,00 Kč.

11


2. Pozemky parc. č. 623, 624. 625 a 626 Srovnávací metoda je provedena pro stavební pozemky s pozemky obdobného charakteru v daném místě a čase. Po pozemcích uvedeného typu je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou, v obci Olbramice spíše nabídka menší. S přihlédnutím k umístění pozemků, jejich zastavěnosti a možnostem jiného využití, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou pro širší okruh zájemců těžko obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek:

Pozemek

Lokalita

Nabídka rovinatého pozemku v Olbramicích. Výměra stavební parcely je 611 m2 možné. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Zpevněná obecní příjezdová cesta. Pěkné klidné místo s Olbramice výhledem na hory. Dobré dopravní spojení do centra Ostravy cca 21 km Exklusivní prodej pozemku k bydlení, ve městě Klimkovice. Nemovitost je situována na okraji města, v klidné části. Předmětem prodeje je pozemek o celkové výměře 1 428 m2, složen ze dvou zahrad o výměře 630 m2 a 798 m2. Pozemek Klimkovice je z hlediska záměru a cíle územního plánování přípustný ke stavbě rodinného domu. Vlastní zdroj vody, elektřina, odpady jsou svedeny do septiku Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Klimkovicích část Václavovice. Jedná se o parcelu o velikosti 2981m2, lze Klimkovice rozdělit na tři jednotlivé pozemky o velikosti cca 1000m2. IS Václavovice v dosahu. Prodej stavební parcely 1100m2 Velké Albrechtice, satelit, Jedna se o obdelníkový pozemek na kterou jsou veškeré ing. sítě, na parcele přípojka plynu, voda, kanalizace, elektřina. Velké Parcela připravena na stavbu RD. Pozemek je slunný Albrechtice vzdálenost od tohoto pozemku do Ostravy Poruby je 15 km. Obec Velké Albrechtice se rozkládá v údolí podél vodního toku Bílovka, jihovýchodně od města Bílovce. Nabízíme Vám k prodeji krásnou, téměř rovinatou stavební parcelu v klidné části obce Zbyslavice. K pozemku jsou Zbyslavice přivedeny veškeré IS.

Velikost (m2)

Cena v Kč/m2

Zdroj, datum

611

489,00

Century 21 11/2013

1 428

384,00

Bart reality 11/2013

2 981

200,00

Comfort reality 10/2013

1 100

509,00

PN holding 11/2013

1 800

665,00

MM reality 09/2013

Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány či nabízeny v realitní inzerci v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, srovnatelné nezastavěné stavební pozemky v průměru od 200,00 do 670,00 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k charakteru pozemku, s ohledem na velikost, omezené využití díky zastavěnosti pozemků, kdy cena zastavěného pozemku bývá zpravidla o 15 – 30% nižší než cena volného nezastavěného pozemku, možnost přístupu atd., odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí ve výši 320,00 Kč/m2, tj. celkem 390 080,00 Kč

3. Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 Srovnávací metoda je provedena pro zemědělské pozemky s pozemky obdobného charakteru v daném místě a čase.

12


Po pozemcích uvedeného typu – zemědělské pozemky o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek:

Pozemek Prodám 6 h orné půdy momentálně v nájmu družstva. Pozemek se nachází v Klímkovicích - Olbramicích. Jedná se o pozemek parc.č. 1637 v kat úz. Olbramice. Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastru obce Klimkovice o rozloze 11178 m2. Orná půda v nájmu místního zemědělského družstva s možnosti pokračování smlouvy. Pozemek k investici, nebo k zemědělské činnosti se nachází na tzv. Janovickém poli, celková rozloha 11178 m2. Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v Dolní Lhotě u Ostravy, o výměře 12.000m2. Pozemek předurčen k zemědělskému využití (9.000m2) a lesní pozemek (3.000m2). Pozemek je využíván jako orná půda. Jedná se více parcel parcel o které netvoří jeden celek a jsou umístěny v jednom katastrálním území Prodám nepronajaté TTP a ornou půdu, k.ú.Vítkov p.č.1437,1438,2361,2447/1,2447/4,2484,2512/1,2574/4.

Lokalita

Velikost (m2)

Cena v Kč/m2

Zdroj, datum

Olbramice

58 364

15,00

majitel 08/2013

Klimkovice

11 178

16,00

Dios reality 11/2013

Dolní Lhota

12 000

11,00

PRO reality 11/2013

Vítkov

36 581

10,00

majitel 11/2013

Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány či nabízeny v realitní inzerci v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zemědělské pozemky v průměru od 10,00 do 16,00 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k charakteru pozemku – zemědělský, s ohledem na 2 velikost, možnost přístupu, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí ve výši 13,00 Kč/m , tj. celkem 829

309,00 Kč

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Stavba bez čp/če s pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626

880 080,00

Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595

829 310,00

13


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny. Dle listu vlastnictví č. 67 pro k. ú. Olbramice, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

nařízení exekuce

-

exekuční příkazy k prodeji nemovitosti

-

zástavní právo soudcovské

-

zástavní práva exekutorská

s povinností k Martinovi Bajgerovi a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Jiné závady ve smyslu věcných břemen nejsou zapsány. Nebyla zjištěna existence předkupního práva či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí, mimo nájemní smlouvu na pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595.

1) Nájemní smlouva k pozemkům parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 Z veřejného registru půdy byla zjištěna existence nájemní smlouvy k pozemkům parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595, které jsou v pronájmu nájemce družstva Slezan Klimkovice, a.s. Nájemní smlouva nebyla znalci poskytnuta, pouze byly sděleny informace telefonicky zástupcem nájemce, informace nebylo možno ověřit. Nájemní smlouva je uzavřena s oběma spoluvlastníky samostatně, ode dne 21. 4. 2010 na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou 5 let, s možností vypovědět nájemní smlouvu k 1. 1. běžného roku. Výše nájemného za pronajaté pozemky v podílu ½, což činí 31 896 m2, je 5 422,32 Kč/rok (1 700,00 Kč/ha). Závada je stanovena ve výši sjednaného nájmu po dobu, po kterou nebude možné nemovitosti případným novým vlastníkem využívat. Předpokládaná doba, po kterou nebude možno vykonávat vlastnická práva na pozemku, je 5 let rok a 1 měsíc (od data ocenění, s výpovědní lhůtou 5 let počínaje 1. 1. 2014). Vyčíslení nájmu po dobu 5 let a 1 měsíc = 5 422,32 x 5 + (5 422,32/12*1) =

27 563,46 Kč

27 560,00 Kč

Zaokrouhleno:

14


C.

ZÁVĚR OCENĚNÍ

Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění ideální 1/2 nemovitostí v ceně obvyklé (tržní) a to: – stavby bez čp/če na pozemku parc. č. 625 a pozemků parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595,vč. příslušenství, zapsaných na LV č. 67, v katastrálním území Olbramice, obec Olbramice, okres Ostrava - město

Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši celkem

1a) Stavba bez čp/če na parc. č. 625 s pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626 880 000,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech

440 000,00 Kč

1b) Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 829 310,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech

15

414 655,00 Kč


2) ocenění jednotlivých práv a závad, s nemovitostmi spojených 3) zjistit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena, příp. závad, které prodejem v dražbě nezaniknou.

Cena práv s nemovitostmi spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad s nemovitostmi ( ½ podílu) spojených činí

celkem:

27 560,- Kč

Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí

celkem:

0,- Kč

Výsledná cena vč. závad:

1) Stavba bez čp/če na parc. č. 625 s pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626 880 000,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech

440 000,00 Kč

2) Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 829 310,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech

387 095,00 Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

16


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 540-105/13 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 25. listopadu 2013

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 67 pro k. ú. Olbramice Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

17

FOTODOKUMENTACE – Nemovitosti v k. ú. Olbramice

Stavba na parc. č. 625 s pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626

FOTODOKUMENTACE – Nemovitosti v k. ú. Olbramice

Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595

SITUACE

13

Recommend Documents