č.vyhotovení : 2
Č.j.: 260/2013-N
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4516/277/13 o ceně nemovitosti - bytové jednotky číslo 586/553 umístěné v v bytovém domě čp. 586 s příslušenstvím, včetně spoluvl.podílu o velikosti 445/33130 ke společným částem bytového domu čp. 586 a k pozemku St.571 v obci Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
30.května 2013
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a přílohy. V Praze, dne 21.června 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se v obci Milovice a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, z ulice Spojovací. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou číslo 586/553 umístěnou v 5.nadzemním podlaží budovy čp. 586 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 445/33130 ke společným částem budovy čp. 586 a k pozemku St.571 k.ú.Benátecká Vrutice. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení obyvatel domu byl dům postaven kolem roku 1970. Bytový dům byl v roce 2004 rekonstruován - byla měněna okna za plastová, byly provedeny výměny vnitřních rozvodů, oprava střechy a zateplena fasáda. Bytový dům má 1 podzemní a 5 nadzemních podlaží. Parkování je velmi omezené a možné přímo před domem v ulici. Poptávka bytů v místě je nižší než nabídka. Do nemovitosti nebyl umožněn přístup, proto je ocenění provedeno na základě dostupných podkladů – prohlášení vlastníka a místního šetření. Na LV č. 1230 je uvedeno Zástavní právo smluvní ve prospěch Česká spořitelny,a.s., pohledávka ve výši 830.000,-Kč. Tato pohledávka není zahrnuta do ceny obvyklé. Dům je situován v zástavbě podobných panelových domů postavených v 70.letech minulého století. Mezi výhody této lokality patří dobrá občanská vybavenost města - školy, školky, dětská hřiště, zdravotnická zařízení, nákupní střediska, řada obchodů služeb. Dobré je i dopravní spojení autobusy, vlakem či dopravou vlastní.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Benátecká Vrutice, obec Praha,list vlastnictví č.1230 ze dne 15.5.2013 vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy pro k.ú.Benátecká Vrutice Prohlášení vlastníka z roku 2004 Údaje z realitních kanceláří Místní šetření dne 30.5.2013. Klientem nebyl umožněn přístup do bytu
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí byl jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1230 pro k.ú. Benátecká Vrutice, obec Milovice zapsán: Pan Jan Dvořák Spojovací 586 289 24 Milovice
1.4 Přílohy posudku LV Údaje z prohlášení vlastníka Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek -2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 25 vyhlášky. 2.1.1 Popis Bytová jednotka 2+1 se nachází v 5.nadzemním podlaží bytového domu, který má 5 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, ale dle dostupných informací byl postaven kolem roku 1970. Původně sloužil k ubytování rodin ruské armády pro bývalý vojenský výcvikový prostor. V roce 2004 proběhla kompletní rekonstrukce domu. Dům má betonové základy s provedenými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosná konstrukce železobetonová montovaná. Střecha vazníková, střešní krytina plechová. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen. Jednotlivá podlaží spojena schodištěm. Výtah v domě není. Okna plastová s izolačními dvojskly, dveře dřevěné náplňové plné do ocelových zárubní. Podlahy betonové, podlahová krytina je uvažována jako běžná textilie, PVC a keramická dlažba. Vytápění včetně přípravy TUV ústřední dálkové. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Pokoj Pokoj Kuchyně Koupelna WC PředsíŇ Sklep Balkon
14.20 12.50 5.30 1.80 0.90 5.10 4.70*0.10 1.40*0.17
14.20 m 12.50 m2 5.30 m2 1.80 m2 0.90 m2 5.10 m2 0.47 m2 0.24 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
40.51 m
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
1
-0.10
2
0.00
3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900
-0.10 -3-
2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 2 -0.01 Okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 5 0.05 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.20 = 1.200
0.20
2.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled
3
0.00
2
0.00
2
0.00
1
-0.05
2
0.00
6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové -4-
0.00 0.00 0.00
9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 43 let)
3
0.00
2
0.8400
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.05) x 0.8400 = 0.798
-0.05
2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.200 x 0.798
= Kč
23.414,x 0.8620
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 40.51 m2
= Kč = Kč
20.182,87 817.607,98
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
817.608,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek St. 571 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 838m2 . Pozemek je zastavěn bytovým domem č.p. 586. Je rovinného charakteru s napojením na veškeré inženýrské sítě. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (9800 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 838.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 445/33130
= Kč
100,24
= Kč = Kč
100,24 110,26
= Kč = Kč = Kč
x 2.1310 x 1.1760 276,33 231.562,66 3.110,33
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
3.110,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek
817.608,- Kč 3.110,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
820.718,- Kč 820.720,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Osmsetdvacettisícsedmsetdvacet Kč V Praze, dne 21.června 2013
.................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Byty v domech vícebytových Stavební pozemek
817608.00 2645.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
820253.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
820.253,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění bytu hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně:
-7-
Prodej, byt 2+1, 46 m² , Krátká, Boží Dar, OV Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 46 m2 Plocha podlahová: 46 m2 Lodžie: Ano Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1/L v Milovicích - Boží Dar v osobním vlastnictví. Rekonstruováno v r. 2006, hezké prostředí okolních lesů, veškerá obč. vybavenost v Milovicích, autobusové spojení.
Prodej, byt 2+kk, 46 m² ,Topolová, Mladá, OV Celková cena: 898 000 Kč za nemovitost Cena včetně provize RK, právního a finančního servisu Budova: Skeletová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 5 / Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha podlahová: 46 m2 Parkovací stání: Ano Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Nabízíme Vám prodej bytu 2+kk, 46 m2 v klidné části Milovic, okr. Nymburk Byt se nachází ve zvýšeném přízemí čtyřpatrového domu, který je po celkové rekonstrukci. Dům se nachází v klidné lokalitě lesoparku. Dispozice bytu: prostorná vstupní chodba, koupelna s vanou a oddělené WC. Obývací pokoj s kuchyňským koutem, který je vybaven kuch.linkou s el. sporákem a druhý pokoj. Okna jsou plastová se žaluziemi. Podlahové krytiny jsou dlažba a PVC. U domu se nachází parkoviště a dětské hřiště. V těsné blízkosti potom zastávka BUS. V obci se nachází kompletní občanská
-8-
vybavenost, včetně výborného spojení do Prahy (vlak, bus, PID). Autem potom díky rychlostní komunikaci R10 Mladá Boleslav - Praha a dálnice D11 Hradec Králové - Praha.
Prodej, byt 2+1, 50 m² Mladá, OV Zlevněno: 850 000 Kč za nemovitost Původní cena: 900 000 Kč za nemovitost Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 4 / Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha podlahová: 50 m2 Parkovací stání: Ano Doprava: Vlak, Autobus Prodej pěkného bytu 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 50m2, Milovice - Mladá,ul.Topolová. Základní podlahová plocha 50m2 + 25m2, v patru(ložnice, pracovna a spaní v dětském pokoji). Byt se nachází ve 2 nadpodlaží čtyřpodlažního panelového domu v klidné části Milovic. Koupelna a WC jsou společné. Plastová okna, vytápění ústřední dálkové. Možno připojit internet, kabel. televizi. Na podlahách je PVC, koupelna - dlažba.Byt je orientován na JZ. Ve městě veškerá občanská vybavenost. Objekt
Užitná pl.
Cena celkem
číslo
m2
Kč
1
46
750 000
1,00
1,05
0,90
15 466
2
46
898 000
1,00
1,00
0,90
17 570
3
50
850 000
1,00
1,00
0,90
15 300
652 697
1,00
1,00
1,00
16 112
Vybavenost Poloha koef.0,851,15 koef.0,85-1,05
Zdroj
Cena/UP
RK, prod.c
Kč
Oceňovaná nemovitost 586/535
40,51
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. -9-
Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí v blízkém okolí a dále na základě doporučení realitních kanceláří volím cenu obvyklou ve výši 650.000,-Kč. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
820.718,820.253,nestanovena 650.000,-
= Kč
650.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
650.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
820.253,- Kč nestanovena 650.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
650.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč V Praze, dne 21.června 2013 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4516/277/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 11 -
