č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4211/076/13 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3/134 umístěné v bytovém domě č.p. 3 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 723/73858 ke společným částem bytového domu č.p. 3 a k pozemku St. 270/3 v obci Dobříš, k.ú.Dobříš
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
12.března 2013
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a přílohy. V Praze, dne 12.března 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici U pivovaru a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou 2+ kk - č. 3/134 umístěnou ve 2.NP (sekce A) bytového domu č.p. 3, který je postavený na pozemku St. 270/3. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 723/73858 ke společným částem bytového domu č.p. 3 a k pozemku St. 270/3 v obci Dobříš, k.ú. Dobříš. Bytová jednotka je součástí bytového projektu, který vznikl v areálu bývalého pivovaru z roku 1879. Jedná se o domy "A", "B", "C" a "D" , které jsou tří, nebo čtyřpodlažní. Celkem zde vzniklo 122 jednotek různých velikostí a dispozic, od 1+kk až po 5+kk (29m2-200m2), některé byty jsou mezonetové. Uzavřený areál má jedno podzemní podlaží s garážovými stáními, další plochy k parkování jsou před domy. Kolaudace zde proběhla v r. 2007, z celkových 122 bytových jednotek bylo již prodáno 77, zbývajících 38 bytových jednotek, 2 ateliéry a 5 nebytových prostor je nabízeno za velmi výhodné ceny. Město Dobříš leží ve Středočeském kraji v podhůří Brdské vrchoviny asi 40 km jihozápadně od Prahy. Leží na rychlostní komunikaci R4 vedoucí z Prahy na křižovatku Skalka u Příbrami. Vzdálenosti ostatních měst : Příbram 17 km, Písek 60 km, Strakonice 70 km, Praha 40 km Město je naprosto soběstačné, a to jak vlastní dopravou, tak i kompletní občanskou vybaveností – MÚ, nemocnice, MŠ, ZŠ, gymnázium, lékárna, pošta, řada obchodů a služeb, kulturní dům, knihovna, kino, divadlo, sportovní zařízení. Dopravní spojení je možné autobusy (cca 25 min z Prahy, Smíchovské nádraží), vlakem či dopravou vlastní.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Dobříš, list vlastnictví č. 4372, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.9.2012 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dobříš vyhotovená dálkovým přístupem Znalecký posudek č. 4074/377/12 ze dne 13.11.2012 vypracovaný Ing.Petrou Jechovou Kupní smlouva na bytovou jednotku ze dne 23.6.2008 Místní šetření znalce dne 25.10.2012. Majitelem nemovitosti nebyl umožněn vstup do bytu
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 4372 pro k.ú. Dobříš, obec Dobříš zapsána společnost : ASECA, s.r.o., Klínec 179, 252 10 Mníšek pod Brdy
1.4 Přílohy posudku LV, Katastrální mapa, Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek St.270/3 -2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 25 vyhlášky. 2.1.1 Popis Bytová jednotka 2+kk je umístěná ve 2.nadzemním podlaží bytového domu, sekce A. Základy domu betonové s provedenou hydroizolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné, Stropní konstrukce s rovným omítaným podhledem a klenuté. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina tašková, nad částí budovy je střecha plochá s fólií, u nových objektů je měděná. Klempířské konstrukce úplné, bleskosvod je osazen.Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnější omítky vápenné cementové, na fasádách se uplatňují tradiční materiály (režné zdivo a omítka), u budov nových je fasáda kombinací dřevěných a měděných obkladů s omítkou. Vnitřní schodiště betonové. Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do bytu, proto je pro ocenění uvažováno standardního vybavení - dveře dřevěné náplňové a prosklené, okna izolačním dvojsklem, podlahové krytiny plovoucí podlahy a dlažby. Vytápění centrální teplovodní vč.zdroje TUV. Dle kupní smlouvy byl byt prodáván s kuchyňskou linkou. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
chodba hala šatna WC koupelna ložnice OP + kk lodžie
7,30 10,00 4,90 1,50 3,90 12,60 32,10 3,80
7.30 m 10.00 m2 4.90 m2 1.50 m2 3.90 m2 12.60 m2 32.10 m2 3.80 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
76.10 m
2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka
1
-3-
-0.10
2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900
-0.10
2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 3 0.04 Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 4 0.03 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.21
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.21 = 1.210 2.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 4 Garážové stání 3. Příslušenství domu 3 Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) -4-
0.10 0.10 0.10
4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 2 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=1.0+0.00 pro stáří 6 let)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.0500
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.30) x 1.0500 = 1.365
0.30
2.1.8 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.210 x 1.365
= Kč
23.414,x 1.4860
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 76.10 m2
= Kč = Kč
34.793,20 2.647.762,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
2.647.763,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek St.270/3 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek St.270/3 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 3.152m2 . Pozemek je zastavěn bytovým domem č.p.3. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (8613 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) -5-
= Kč
91,44
= Kč = Kč
91,44 100,58 x 2.1310 x 1.6060
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 3152.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 723/73858
= Kč = Kč = Kč
344,24 1.085.035,89 10.621,48
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek St.270/3
Cena celkem Kč
10.621,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek St.270/3 3) Pozemek parc.č. 1323
2.647.763,- Kč 10.621,- Kč 7.552,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
2.658.384,- Kč 2.658.380,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyšestsetpadesátosmtisíctřistaosmdesát Kč V Praze, dne 25.ledna 2013
.................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Byty v domech vícebytových Stavební pozemek St.270/3
2647763.00 6614.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
2.654.377.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
2.654.380,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění je známa prodejní cena bytové jednotky z roku 2008, která činila 2.501.078,-Kč. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti - bytové jednotky v okolí jsou nabízeny následovně:
-7-
Prodej, byt 2+kk, 72 m² , Na Čihadlech, Dobříš, OV Celková cena: 1 890 000 Kč za nemovitost včetně poplatků Poznámka k ceně: přímý majitel Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha podlahová: 72 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 2x Slunný a prostorný byt 2+kk, 72 m² v osobním vlastnictví ve městě Dobříš. Nemovitost na vlastním pozemku a v roce 2011 proběhla kompletní rekonstrukce (elektro, voda, odpady, zdivo, dveře, podlahy, okna). Jedná se o 1. podlaží v cihlové budově se samostatným vchodem. Samostatné el. vytápění s možností krbových kamen. Šatna s velkými úložnými prostory. Možný pronájem garáže. Výborné dopravní spojení. Úplná občanská vybavenost. Jedná se o byt bez dalších větších investic ve velmi klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra.
Prodej, byt 1+1, 60 m² , U Pivovaru, Dobříš, OV Celková cena: 1 690 000 Kč za nemovitost Celková cena konečná, vč. parkování a kuchyně Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha podlahová: 60 m2 Parkovací stání: Ano Rádi bychom Vám nabídli jednu ze čtyřiceti dokončených, atraktivních bytových i nebytových jednotek v areálu bývalého parostrojního pivovaru z roku 1879. Jeho rekonstrukcí vznikl luxusní rezidenční areál, který byl zkolaudovaný v roce 2007. Samotné byty jsou různých velikostí (29 m2 – 200 m2) a dispozic (1+kk až 5+kk), včetně mezonetových a některé z nich nabízejí krásný výhled na rybník Papež, aleje stromů a okolí. Bytové jednotky jsou řešeny nadstandardně a jsou vybaveny kvalitními německými kuchyněmi Leicht včetně spotřebičů Elektrolux. Součástí vybavení jsou
-8-
dřevěné podlahy, dřevěné dveře, vstupní dveře bezpečnostní a protipožární, zařizovací předměty Duravit, Vileroy a Boch či Hansgrohe. K bytu náleží také parkovací stání.
Prodej, byt 2+kk, 56 (43 m²byt +balkon + sklep) , Příbramská, Dobříš, OV Celková cena: 1 482 000 Kč za nemovitost včetně DPH Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obchodní a obytná Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 56 m2 Balkón: 5 m2 Sklep: 8 m2 Parkovací stání: 1x Rok kolaudace: 2013 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Betonová, Dlážděná, Asfaltová Nabízíme k prodeji byt 2+kk (43 m2) v cihlovém domě v Dobříši. Jedná se o stavbu třípodlažního domu nedaleko centra města Dobříše. Byt má vlastní balkon (4,7m m2), sklepní kóji (7,7 m2) a parkovací místo před objektem. Dispozičně je řešen jako obývací pokoj s kuchyňským koutem a ložnice se šatnou, koupelna s vanou. Veškerá občanská vybavenost je v centru Dobříše. Velmi dobré spojení na Prahu - dálnice a autobusové linky v 30minutových intervalech. Momentálně je byt ve výstavbě. Byty Dobříš - další nabídku bytů najdete na www.bytydobris.cz
Objekt číslo
Užitná pl. m2
1 2 3
72 60 50
Cena celkem Kč
Vybavenost koef.0,85-1,10
Poloha koef.0,90-1,05
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1 890 000 1 690 000 1 482 000
1,03 0,98 0,98
1,00 1,00 1,00
0,85 0,85 0,85
23 098 23 325 24 420
Oceňovaná nemovitost č.3/134 74,20 1 752 159
1,00
1,00
1,00
23 614
Srovnávací hodnota byla stanovena ve výši 1.750.000,-Kč.
-9-
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
2.658.380,2.654.380,nestanovena 1.750.000,-
= Kč
1.750.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
1.750.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozitivní stránky - novostavba – velmi dobrý stavebně – technický stav - uzavřený areál - ve vybavení bytu kuchyňská linka - velmi dobrá občanská vybavenost města - dobré dopravní spojení Negativní stránky - velmi nízká obchodovatelnost v současné době - k dispozici 38 volných jednotek v projektu - k bytu nepatří garážové či parkovací stání - k bytu nepatří spoluvl.podíl na pozemku parc.č. 1323, který tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem – v současné době není zajištěn právní přístup k nemovitosti
- 10 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.654.380,- Kč nestanovena 1.750.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
1.750.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč V Praze, dne 12.března 2013 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4211/076/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 11 -
